原告：華夏銀行股份有限公司石某某分行，住所地：河北省石某某市中山西路48號。
負責人：王廣志，該分行行長。
委托訴訟代理人：邵陽、馬謙，均系河北世紀方舟律師事務所律師。
被告：邯鄲市實達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地：河北省邯鄲市邯山區(qū)陵西南大街5號。
法定代表人：趙秀蘭，該公司董事長。
委托訴訟代理人：盧綱，河北十力律師事務所律師。
被告：徐某某，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住河北省邯鄲市邯山區(qū)。
委托訴訟代理人：盧綱，河北十力律師事務所律師。

原告華夏銀行股份有限公司石某某分行（以下簡稱華夏銀行）與被告邯鄲市實達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱實達公司）、徐某某借款合同糾紛一案，本院于2017年4月12日受理后，依法組成合議庭，并于2017年7月19日公開開庭進行了審理。原告華夏銀行的委托訴訟代理人邵陽、馬謙，被告實達公司、徐某某共同的委托訴訟代理人盧綱到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告的訴訟請求為：1.請求法院判令被告償還原告借款本金25000萬元、截止至2017年3月30日的利息、罰息、復利53663612.82元（共計303663612.82元）及2017年3月31日至被告還清之日止的利息、罰息和復利；2.請求法院判令被告承擔原告的律師費50000元；3.請求法院確認原告對被告實達公司抵押的財產(chǎn)所拍賣價款優(yōu)先受償；4.請求法院判令被告徐某某對上述還款義務承擔連帶保證責任；5.本案相關(guān)的訴訟費用由被告承擔。
事實和理由：2014年7月7日，原告與實達公司及中信建投證券股份有限公司（以下簡稱中信公司）簽訂了《委托貸款借款合同》，約定中信公司委托原告向被告提供3億元借款，借款期限36個月，自2014年7月7日至2017年7月6日，年利率10%，還款方式為按季結(jié)息分次還本。2014年8月1日原告向?qū)嵾_公司支付了3億元。實達公司以其名下位于邯鄲市陵西大街西側(cè)和平路以南三醫(yī)院以北，土地證號為邯市國用（2012）第H010041號國有土地抵押4000萬元，并辦理了抵押登記；位于邯鄲市××山區(qū)××大街××號一層至三層，房產(chǎn)證號為邯房權(quán)證國字第××號房產(chǎn)；位于邯鄲市××山區(qū)××大街××號，房產(chǎn)證號為邯房權(quán)證字第××號房產(chǎn)；位于邯鄲市××山區(qū)××大街××層，房產(chǎn)證號為邯房權(quán)證國字第××號房產(chǎn)共三套房產(chǎn)抵押2.6億元，并辦理了抵押登記。
被告徐某某與原告簽訂了《個人保證合同》為實達公司提供連帶保證責任擔保。
原告履行了貸款義務，但被告僅部分履行還款義務，依據(jù)《委托貸款借款合同》第十七條之約定，原告宣布上述借款提前到期，要求被告清償全部借款本息。
被告實達公司、徐某某未提交書面答辯狀，其委托訴訟代理人在庭審中口頭辯稱：1.對華夏銀行貸款事實沒有異議。2.華夏銀行在貸款發(fā)放過程中未能盡到審慎義務，該筆不良貸款是由華夏銀行違規(guī)所致，其未就抵押物使用權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)讓他人予以審查，抵押物未取得使用權(quán)人的認可。華夏銀行的抵押權(quán)應在集資戶集資后所形成，其貸款不應當早于群眾集資款實現(xiàn)之前予以實現(xiàn)。3.判令被告承擔律師費請求不當。
本院經(jīng)審理查明：2014年7月7日，甲方中信公司與乙方華夏銀行簽訂一份編號為SJZ06(委托)20140050號《委托貸款委托合同》，雙方主要約定：由甲方提供資金，乙方根據(jù)甲方確定的貸款對象、用途、金額、期限、利率等發(fā)放并協(xié)助收回貸款，貸款風險由甲方承擔，乙方收取相應委托貸款手續(xù)費。
同日，甲方（委托人）中信公司與乙方（受托人）華夏銀行、丙方（借款人）實達公司簽訂一份編號為SJZ0610720140050號《委托貸款借款合同》，三方約定：甲方作為中信建投龍興58號定向資產(chǎn)管理計劃的管理人，將其受托管理的定向計劃項下的資金，委托乙方向丙方發(fā)放委托貸款。2.2本合同項下委托貸款金額為人民幣3億元。3.1本合同項下委托貸款僅限于置換公司股東借款和公司正常資金需求，未經(jīng)甲方書面同意，丙方不得改變委托貸款用途。4.1本合同項下委托貸款期限為36個月。5.1委托貸款利率為10%（年利率）。按季結(jié)息，付息日為每季度末月的20日，最后一次付息日為合同到期日。5.3合同期內(nèi)遇中國人民銀行調(diào)整相應的貸款基準利率，本合同利率不變。7.2丙方按下列次序、時間、金額，分次還清本合同項下全部委托貸款本金：第一次：2014年9月21日，金額1250萬元；第二次：2014年12月21日，金額1250萬元；第三次：2015年3月21日，金額1250萬元；第四次：2015年6月21日，金額1250萬元；第五次：2015年9月21日，金額1250萬元；第六次：2015年12月21日，金額1250萬元；第七次：2016年3月21日，金額1250萬元；第八次：2016年6月21日，金額1250萬元；第九次：2016年9月21日，金額1250萬元；第十次：2016年12月21日，金額1250萬元；第十一次：2017年3月21日，金額1250萬元；第十二次：2017年7月6日，金額16250萬元。10.1本合同委托貸款擔保人為實達公司、徐某某，擔保方式為抵押、個人連帶責任保證，乙方根據(jù)甲方委托，與擔保人另行簽訂《抵押合同》、《個人保證合同》。11.4當丙方不按本合同履行義務時，甲方有權(quán)委托乙方停止發(fā)放委托貸款，并有權(quán)提前收回委托貸款。11.8甲方委托乙方負責貸款的催收及保全工作，乙方僅按照與甲方簽訂的《委托貸款委托合同》履行協(xié)助貸款收回義務。13.2丙方應按本合同約定用途使用委托貸款，不將委托貸款投向國家各主管部門、政府規(guī)定禁止或者限制進入的企業(yè)和項目。13.3丙方應按甲方要求，配合貸前調(diào)查、貸中審查和貸后檢查，及時提供甲方要求的相關(guān)材料。17.2.1丙方未按合同約定期限清償委托貸款本金和利息的，按照年利率15%計收逾期利息及復利。17.2.2未按合同約定用途使用委托貸款的，套取委托貸款用于借貸牟取非法收入的，采取欺詐手段騙取委托貸款的按照年利率20%計收罰息及復利。23.1（1）丙方在乙方開立租金收入結(jié)算專戶，丙方須將其“陽光世貿(mào)廣場”自持物業(yè)的經(jīng)營收入、萬豪公寓房地產(chǎn)項目銷售收入及其邯鄲學步橋沁園小區(qū)項目、黎明街小區(qū)項目的商鋪租賃收入等一并歸集到丙方在乙方開立的專項監(jiān)管賬戶，并簽訂相應的資金監(jiān)管協(xié)議，確保專戶資金優(yōu)先用于償還本次委托貸款本息。24.1本合同自各方簽署之日起生效，至本合同項下委托貸款本金、利息、復利、罰息、違約金、損害賠償金和甲方為實現(xiàn)債權(quán)而發(fā)生的所有費用全部清償時終止。25.1本合同甲方2份、乙方2份及丙方1份及登記方各2份，共9份具有同等法律效力。三方在合同上分別加蓋了各自的印章，并有三方的法定代表人、主要負責人或委托代理人分別簽名確認。
同日，甲方（抵押人）實達公司與乙方（抵押權(quán)人）華夏銀行簽訂一份編號為SJZ0610720140050-02號《抵押合同》，約定：為保障乙方與債務人實達公司所簽訂的編號為SJZ0610720140050號《委托貸款借款合同》（以下簡稱主合同）項下的債權(quán)，甲方愿意以其所有或有權(quán)處分的財產(chǎn)為主合同項下的債權(quán)向乙方提供抵押擔保。1.1甲方所擔保的主債權(quán)為主合同債務人在乙方辦理主合同項下的約定業(yè)務所形成的債權(quán)，主合同項下約定的業(yè)務種類為委托貸款，幣種為人民幣，本金數(shù)額為3億元，期限自2014年7月7日始至2017年7月6日止。2.1甲方抵押擔保的范圍為主債權(quán)本金3億元及利息、逾期利息、罰息、復利、違約金、損害賠償金、乙方為實現(xiàn)抵押權(quán)、實現(xiàn)債權(quán)而發(fā)生的費用以及其他所有主合同債務人的應付費用。3.1甲方提供的抵押財產(chǎn)為土地使用權(quán)及房產(chǎn)，該抵押財產(chǎn)的數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地等詳見如下附件：編號為20140050-1的《抵押財產(chǎn)清單（房地產(chǎn)）》。3.2甲方所提供的抵押財產(chǎn)在本合同簽訂之日的合計評估價值為人民幣51032萬元。本評估價值并不作為乙方根據(jù)本合同約定處置抵押財產(chǎn)時的估價依據(jù)，也不構(gòu)成對乙方行使抵押權(quán)的任何限制。6.1以本合同約定的財產(chǎn)作抵押的，甲乙雙方應于本合同簽訂之日起5個工作日內(nèi)共同到法定登記機關(guān)辦理抵押登記。7.1在主合同約定的債務履行期限屆滿后，或依據(jù)法律規(guī)定或主合同約定主合同債權(quán)人宣布主合同項下債務提前到期時，若主合同債務人未依約履行償債義務，乙方有權(quán)處分本合同項下抵押財產(chǎn)。8.2甲方保證對本合同項下抵押財產(chǎn)享有所有權(quán)或依法處分權(quán)，抵押財產(chǎn)如為共有的，已取得共有人同意。8.3甲方保證本合同項下抵押財產(chǎn)不存在爭議、被查封、扣押、監(jiān)管等情況，且不存在已被出租的情況，或雖已出租但已書面告知乙方。8.7如本合同項下抵押財產(chǎn)設立抵押后再出租的，甲方保證將設立抵押事宜告知承租人，并將有關(guān)出租情況書面告知乙方。11.1本合同自雙方簽署之日起生效。14.2雙方約定的其他事項中約定：本次以房產(chǎn)抵押擔保26000萬元，以土地使用權(quán)抵押擔保4000萬元。14.4本合同甲方1份、乙方2份及登記方3份，其法律效力相同。同日，甲方（抵押人）實達公司與乙方（抵押權(quán)人）華夏銀行又簽訂一份關(guān)于對編號SJZ0610720140050-02號《抵押合同》的《補充協(xié)議》，約定：抵押物包括商業(yè)房產(chǎn)附屬的電梯、電力、空調(diào)、消防、監(jiān)控、安保等保障商業(yè)用房營運的全部附屬設施（清單隨附）。雙方分別在《抵押合同》和《補充協(xié)議》加蓋了各自的印章，并有雙方的法定代表人、主要負責人或委托代理人分別簽名確認。
同日，甲方（保證人）徐某某與乙方（債權(quán)人）華夏銀行簽訂一份編號為SJZ0610720140050-11號《個人保證合同》，雙方主要約定：為保障乙方與債務人實達公司所簽訂的編號為SJZ0610720140050號主合同項下的債權(quán)，甲方愿意為主合同項下的債權(quán)向乙方提供保證擔保。第1條約定，甲方擔保的主債權(quán)為主合同債務人在乙方辦理主合同項下約定業(yè)務形成的債權(quán)，主合同項下約定的業(yè)務種類為委托貸款，幣種為人民幣，本金數(shù)額為3億元，期限自2014年7月7日始至2017年7月6日止。第2條約定，甲方保證擔保的范圍為主債權(quán)本金3億元及利息、罰息、復利、違約金、損害賠償金、及鑒定費、評估費、拍賣費、訴訟費、律師費等乙方為實現(xiàn)主債權(quán)而發(fā)生的費用。第7條約定，甲方的保證方式為連帶責任保證，當主合同債務人不按主合同的約定履行還款義務時，乙方有權(quán)直接向甲方追償，甲方應立即向乙方清償主合同項下債權(quán)。第11條約定，甲方保證期間為自主合同約定的主債務履行期屆滿之日起2年。第23條約定，本合同自雙方簽署之日起生效。雙方在《個人保證合同》上簽名、蓋章對合同內(nèi)容予以確認。
《抵押合同》簽訂后，2014年7月23日、24日，合同當事人分別在邯鄲市住房保障和房產(chǎn)管理局、邯鄲市國土資源局辦理了抵押登記手續(xù)，并取得房屋他項權(quán)證、土地他項權(quán)利證明書。邯房他證字第××號房屋他項權(quán)證記載：房屋他項權(quán)利人為華夏銀行，房屋所有權(quán)人為實達公司，房屋所有權(quán)證號為0101139894，房屋坐落于邯山區(qū)××大街××號，他項權(quán)利種類為抵押，債權(quán)數(shù)額為26000萬元。邯房他證字第××號房屋他項權(quán)證記載：房屋他項權(quán)利人為華夏銀行，房屋所有權(quán)人為實達公司，房屋所有權(quán)證號為0101278244，房屋坐落于邯山區(qū)××大街××號一層至三層，他項權(quán)利種類為抵押，債權(quán)數(shù)額為26000萬元。邯房他證字第××號房屋他項權(quán)證記載：房屋他項權(quán)利人為華夏銀行，房屋所有權(quán)人為實達公司，房屋所有權(quán)證號為0101278245，房屋坐落于邯山區(qū)××大街××層，他項權(quán)利種類為抵押，債權(quán)數(shù)額為26000萬元。邯市他項（2014）第T0131號土地他項權(quán)利證明書記載：土地他項權(quán)利人為華夏銀行，義務人為實達公司，土地位置坐落于陵西大街西側(cè)和平路以南三醫(yī)院以北，地號為130402001000GB00004，圖號為52.50-42.50，使用權(quán)面積為10760.5000平方米，使用權(quán)類型為出讓。
上述《委托貸款借款合同》簽訂后，合同當事人即開始了對合同的履行。2014年8月1日，華夏銀行向?qū)嵾_公司發(fā)放貸款3億元，履行了合同約定的放貸義務。實達公司并未按照《委托貸款借款合同》的約定，完全適當履行償還本息的還款義務，截止2017年3月30日，實達公司尚欠華夏銀行本金25000萬元，利息、罰息、復利53663612.82元，所欠本息合計303663612.82元。
2017年5月24日，甲方華夏銀行與乙方河北世紀方舟律師事務所簽訂《委托代理協(xié)議》，雙方約定甲方委托乙方代理本案訴訟活動，乙方負責本案一審、二審、再審、執(zhí)行階段的代理工作。其中，協(xié)議第五條約定：“本協(xié)議項下律師代理費按以下標準和方式支付：甲方于本協(xié)議生效之日起至完成訴訟財產(chǎn)保全工作向乙方支付代理費30000元，本案實現(xiàn)甲方取得生效勝訴判決止向乙方支付代理費20000元?！?br/>庭審中，三方當事人對上述借款、保證、抵押合同的簽訂及履行情況、所欠本息數(shù)額均無異議。庭審中，被告認為在法庭辯論終結(jié)前，由于原告未能提供支付代理費用的票據(jù)，該項費用不應支持，其對《委托代理協(xié)議》不持異議。上述事實有當事人的庭審陳述、《委托貸款借款合同》、《抵押合同》、《個人保證合同》、他項權(quán)利證書、本息清單等證據(jù)予以證明，并在卷佐證。
本院認為：本案《委托貸款借款合同》、《抵押合同》、《個人保證合同》均為合同當事人的真實意思表示，其內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的效力性強制性規(guī)定，合法有效。合同當事人均應按照合同的約定完全適當誠信地履行各自的合同義務?！段匈J款借款合同》簽訂后，原告依約履行了放貸義務，被告實達公司作為借款人并未按照約定履行償還借款本息的還款義務，其行為已經(jīng)構(gòu)成違約，應承擔相應的民事責任。被告徐某某應當按照《個人保證合同》約定的保證擔保的范圍承擔連帶保證責任。庭審中，被告實達公司對所欠本息數(shù)額無異議，本院對此予以確認，其在庭審答辯時另稱華夏銀行在貸款發(fā)放過程中未能盡到審慎義務，該筆不良貸款是由華夏銀行違規(guī)所致，但對此并未提供證據(jù)予以證明，本院對其辯稱的觀點不予采信。

本案雙方當事人爭議的焦點問題為，本案抵押權(quán)是否有效設立，原告華夏銀行對抵押物是否享有優(yōu)先受償權(quán)。實達公司與華夏銀行簽訂的《抵押合同》約定：為保障主合同項下的債權(quán)，實達公司愿意以其所有或有權(quán)處分的財產(chǎn)為主合同項下的債權(quán)向華夏銀行提供抵押擔保，明確約定實達公司提供的抵押財產(chǎn)為土地使用權(quán)及房產(chǎn)，并附有《抵押財產(chǎn)清單》，同時，實達公司保證對本合同項下抵押財產(chǎn)享有所有權(quán)或依法處分權(quán)?！兜盅汉贤泛炗喓螅贤斒氯朔謩e在邯鄲市住房保障和房產(chǎn)管理局、邯鄲市國土資源局辦理了抵押登記手續(xù)，并取得房屋他項權(quán)證、土地他項權(quán)利證明書。由此可見，雙方當事人已經(jīng)按照《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十五條的規(guī)定采取書面形式訂立了《抵押合同》，雙方約定用于抵押的財產(chǎn)符合《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十條第一款第一項、第二項的規(guī)定，并且抵押房產(chǎn)的所有權(quán)人和土地使用權(quán)人均記載為實達公司，雙方依照第一百八十七條的規(guī)定辦理了抵押登記，抵押權(quán)自登記時已經(jīng)設立，原告華夏銀行對抵押物享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。被告辯稱抵押物在辦理登記之前已經(jīng)出租，按照《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十條的規(guī)定，訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。可見，抵押物是否出租不影響當事人依法設立抵押權(quán)，實達公司辯稱抵押權(quán)部分無效的觀點本院不予支持。
關(guān)于律師費用的承擔問題。《委托貸款借款合同》約定本合同自各方簽署之日起生效，至本合同項下委托貸款本金、利息、復利、罰息、違約金、損害賠償金和甲方為實現(xiàn)債權(quán)而發(fā)生的所有費用全部清償時終止。并且，《抵押合同》、《個人保證合同》約定的擔保范圍明確包括實現(xiàn)主債權(quán)而發(fā)生的費用。本案華夏銀行與河北世紀方舟律師事務所簽訂了《委托代理協(xié)議》，所約定的收費標準符合相關(guān)規(guī)定，河北世紀方舟律師事務所接受委托后，已經(jīng)指派律師參與了本案一審階段的全部訴訟活動，此部分費用屬于必然發(fā)生的費用，故，本院對此予以支持。
綜上，本院依照《中華人民共和國民法通則》第九十條，《中華人民共和國合同法》第八條、第二百零六條、第二百零七條，《中華人民共和國物權(quán)法》第一百七十九條、第一百八十七條，《中華人民共和國擔保法》第六條、第十八條之規(guī)定，判決如下：

一、被告邯鄲市實達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)償還原告華夏銀行股份有限公司石某某分行借款本金25000萬元、截止至2017年3月30日的利息、罰息、復利53663612.82元（共計303663612.82元）以及2017年3月31日至被告還清之日止的利息、罰息和復利（合同期內(nèi)的利息按照年利率10%計付，逾期利息及復利按照年利率15%計付），并支付律師費50000元；
二、被告徐某某對邯鄲市實達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上述第一項確定的付款義務承擔連帶責任；
三、原告華夏銀行股份有限公司石某某分行對邯房他證字第××號、第0103087721號、第0103087722號房屋他項權(quán)證以及邯市他項（2014）第T0131號土地他項權(quán)利證明書項下抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)。
未按本判決指定的期間履行給付金錢義務的，應按《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費1560368.06元、保全費5000元均由被告邯鄲市實達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、徐某某共同負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于中華人民共和國最高人民法院。

審判長 苗文全
審判員 張建岳
審判員 郭雪華

書記員： 寇興偉