原告(反訴被告)十堰市車城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地，湖北省十堰市張灣區(qū)東岳路80號。
法定代表人李心前，該公司董事長。
委托代理人曹鄖生，湖北武當律師事務所律師。代理權(quán)限：一般代理。
被告（反訴原告）湖北古某某酒業(yè)有限責任公司。住所地，湖北省竹山縣城關(guān)鎮(zhèn)竹林路。
法定代表人陳興山，該公司董事長。
委托代理人劉世清，十堰市五堰法律服務所法律工作者。代理權(quán)限：一般代理。

原告十堰市車城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱車城房地產(chǎn)公司）訴被告湖北古某某酒業(yè)有限責任公司（以下簡稱古某某酒業(yè)公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2012年3月29日立案受理，被告古某某酒業(yè)公司于2012年4月24日提出反訴，本院決定予以合并審理。2012年8月20日，本院作出（2012）鄂張灣民二初字第00114號民事判決，車城房地產(chǎn)公司不服而提出上訴，2012年12月5日，湖北省十堰市中級人民法院作出（2012）鄂十堰中民四終字第00665號民事裁定書，裁定撤銷原判，發(fā)回重審。本院于2013年2月24日立案受理后，依法組成由審判員陳希武擔任審判長，助理審判員王瑞（主審）、人民陪審員劉桂香參加的合議庭，適用普通程序于2013年4月11日、4月16日公開開庭進行了審理。車城房地產(chǎn)公司的委托代理人曹鄖生，古某某酒業(yè)公司的委托代理人劉世清到庭參加了訴訟。本案經(jīng)合議庭評議并報本院審判委員會討論決定，現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告（反訴被告）車城房地產(chǎn)公司訴稱：2009年2月26日，我公司與古某某酒業(yè)公司簽訂了《房屋買賣合同》一份，我公司將位于本市張灣區(qū)車城街辦張灣社區(qū)、產(chǎn)權(quán)證號為3010939的486.54平方米房產(chǎn)，及120平方米非產(chǎn)權(quán)倉庫作價1160000元出售給古某某酒業(yè)公司。雙方約定合同簽訂時付款300000元，一年后付至總價款60%，余款第三年付清，總支付時間為三年。合同簽訂后，我公司于2009年2月27日收到古某某酒業(yè)公司購房款300000元，同時將該房屋交給該公司使用，但至今三年已滿，經(jīng)我公司多次書面催告，古某某酒業(yè)公司不予理會，也拒不支付款項。2011年7月15日，我公司索款未果，便與案外劉某霞簽訂了《購房合同》一份，將本案訟爭的房屋出賣劉某霞，并于2011年8月2日在房屋產(chǎn)權(quán)部門將該房屋過戶登記劉某霞（產(chǎn)權(quán)證號為：十堰房權(quán)張灣區(qū)字第××號號）。因古某某酒業(yè)公司的違約，損害了我方合法權(quán)益，現(xiàn)請求：1、解除原、被告雙方簽訂的《房屋買賣合同》；2、判令古某某酒業(yè)公司承擔違約金116000元（1160000元×10%）、滯納金259598元【（1160000元－300000元－128496元）×日萬分之四×886元】（計算有誤，實為259245元）、租金損失358830元，以上合計734428元；3、返還給古某某酒業(yè)公司購房款300000元；4、由古某某酒業(yè)公司承擔本案全部訴訟費用。
原告（反訴被告）車城房地產(chǎn)公司為支持自己的主張，向本院提供了如下證據(jù)：
證據(jù)一、《房屋買賣合同》一份，擬證明雙方簽訂買賣合同是有效的，并約定了房屋總價款為1160000元，以及付款方式、違約責任等。
證據(jù)二、《會議記錄》一份、《變更通知書》一份、《公司代碼證》一份、《營業(yè)執(zhí)照》一份、“翁同陽的身份證”一份、“照片”3張，擬證明買賣房屋是經(jīng)過股東會議討論決定的，證明公司變更情況，李心前占41%股份，翁同陽占59%股份，以及公司的合法性，以及所蓋倉庫的情況，倉庫未交付使用。
證據(jù)三、證人出庭證言一份，擬證明原、被告簽訂《房屋買賣合同》時，口頭約定三年內(nèi)房款不能付清合同自動解除，古某某酒業(yè)公司返還房屋，車城房地產(chǎn)公司退還房款。
證據(jù)四、“通知書”一份，擬證明其公司因古某某酒業(yè)公司違約，向其發(fā)出通知，要求其搬出本案訟爭房屋。
證據(jù)五、“房屋所有權(quán)證明”、“房屋交易檔案材料”各一份，擬證明古某某酒業(yè)公司因違約，車城房地產(chǎn)公司于2011年8月2日將該房屋轉(zhuǎn)讓給案外劉某霞，并辦理了過戶登記手續(xù)。

經(jīng)庭審質(zhì)證，古某某酒業(yè)公司對車城房地產(chǎn)公司提供的證據(jù)一、證據(jù)二中的變更通知書、公司代碼證及營業(yè)執(zhí)照無異議，對此證據(jù)，本院予以采信。古某某酒業(yè)公司對證據(jù)二中的會議紀要真實性和關(guān)聯(lián)性均有異議，一是該會議紀要是其公司內(nèi)部的行為，與本案無關(guān)聯(lián)，二是酒款數(shù)字不真實，不是128496元，而是352304元；對證據(jù)三的待證目的有異議，證人李光武僅僅知道原、被告之間簽合同的事實，其他一概不知；對于證據(jù)四，無法核實其真實性；對證據(jù)五系復印件，對其真實性有異議。本院認為，車城房地產(chǎn)公司提交的證據(jù)三和四真實性無法核實，對此證據(jù)，本院不予采信。對于車城房地產(chǎn)公司提交的其他證據(jù)均客觀真實，且與本案有關(guān)聯(lián)，本院予以采信。
被告（反訴原告）古某某酒業(yè)公司辯稱：1、我公司已按照合同的約定履行了義務。合同簽訂后，我公司以按要求在簽訂合同時支付了300000元購房款，另外，車城房地產(chǎn)公司自2008年1月18日至2009年4月28日期間，從我公司十堰辦事處拉走總計價款352304元的白酒，該款項應當?shù)肿髻彿靠?。在合同簽訂一年時，我公司已支付車城房地產(chǎn)公司652304元，該款項已達到約定購房款的60%，車城房地產(chǎn)公司應當辦理過戶手續(xù)，但直到三年期滿，該公司亦未將房產(chǎn)證辦到我公司名下；2、車城房地產(chǎn)公司自始至終未告知我公司，其已將本案訟爭房屋出賣給案外劉某霞的事實，直到本案二審審理階段，車城房地產(chǎn)公司在出示證據(jù)時，我公司才知道車城房地產(chǎn)公司已將房屋出賣給劉某霞，并辦理了過戶手續(xù)；3、由于車城房地產(chǎn)公司先違約，并導致我公司不能實現(xiàn)合同目的，給我公司造成了損失，故請求駁回車城房地產(chǎn)公司的訴訟請求。
被告（反訴原告）古某某酒業(yè)公司為支持自己的答辯主張，向本院提供了如下證據(jù)：
證據(jù)一、“營業(yè)執(zhí)照”一份，《法定代表人身份證明書》、《授權(quán)委托書》各一份，擬證明公司主體適格，代理人代理合法。
證據(jù)二、《房屋買賣合同》一份，擬證明雙方買賣合同成立。
證據(jù)三、“出庫單”多份，擬證明李心前在公司拉酒的事實。
證據(jù)四、《郵電快遞催辦函》一份，擬證明該公司通過快遞寄發(fā)催辦函，證明對方?jīng)]有向其公司交付房產(chǎn)證及倉庫。
證據(jù)五、證人證言一份，擬證明以酒抵房款的事實。
證據(jù)六、證劉某霞提供的“關(guān)于房屋買賣付款情況的說明及轉(zhuǎn)賬手續(xù)”一份，擬證劉某霞支付購房款的情況，另外車城房地產(chǎn)公司曾經(jīng)多次劉某霞處借款，并將一部分借款抵作購房款。
證據(jù)七、“調(diào)查筆錄”一份，擬證明車城房地產(chǎn)公司法定代表人李心前將房屋賣給案外劉某霞，并收取了房款，同時證明車城房地產(chǎn)公司存在一房多賣的事實。
經(jīng)庭審質(zhì)證，車城房地產(chǎn)公司對古某某酒業(yè)公司提供的證據(jù)一、二無異議，對此證據(jù)，本院予以采信。車城房地產(chǎn)公司對證據(jù)三的真實性有異議，認為該證據(jù)只能證明其公司拉了128496元的酒，而其他酒是李心前個人所為，且大部分是在合同簽訂前拉的，與該公司的購房行為無關(guān)；認為證據(jù)四沒有其公司的簽章，對其真實性有異議；認為證據(jù)五不能證明其待證目的；認為證據(jù)六和七，證明其公司在古某某酒業(yè)公司違約的情況下，才將房屋賣給劉某霞，對其證明目的有異議。本院認為，對于古某某酒業(yè)公司提供的證據(jù)三，車城房地產(chǎn)公司以公司名義拉走的白酒，有具體的型號和單價，可以抵作購房款，但其他以個人名義拉走的白酒尚存在爭議，本院認為該酒款與購房款系不同法律關(guān)系，故對于車城房地產(chǎn)公司的異議，本院予以支持；對于證據(jù)四和五，均不能證明其待證目的，對此證據(jù)，本院不予采信。對于古某某酒業(yè)公司提交的其他證據(jù)均客觀真實，且與本案有關(guān)聯(lián)，本院予以采信。
被告（反訴原告）古某某酒業(yè)公司反訴稱：我公司與車城房地產(chǎn)公司于2009年2月26日簽訂的《房屋買賣合同》，約定我方購買對方486.54平方米，房產(chǎn)權(quán)證號張字××號號房屋，另包括非產(chǎn)權(quán)面積120平方米的倉庫，房屋價值為1160000元，我方依約履行付款義務，即支付房款300000元，酒款抵購房款352304元，但對方履行了部分義務，即交付了460平方米左右的辦公用房，120平方米的倉庫至今未交付，且至今未為我方辦理房產(chǎn)過戶登記。車城房地產(chǎn)公司故意隱瞞了將本案訟爭房屋出賣給案外劉某霞并辦理了過戶的事實，其違約行為，導致合同目的不能實現(xiàn)，給我公司造成了損失，請求：1、判令車城房地產(chǎn)公司返還購房款300000元及購酒款352304元，合計652304元；2、因租賃倉庫產(chǎn)生的損失27600元、利息損失919748元（652304元×3%×47個月）、違約金65230元（652304元×10%），以上合計1012578元。
原告（反訴被告）車城房地產(chǎn)公司針對被告（反訴原告）古某某酒業(yè)公司的反訴辯稱：1、古某某酒業(yè)公司認為我公司共計購買了352304元的白酒不完全屬實。雙方合同簽訂后，我公司在古某某酒業(yè)公司買酒是通過董事會同意后，買了128496元的白酒，該部分酒款可以作為購房款，其他因合同中未約定簽訂前李心前個人拉酒抵房款的條款，故我公司不承認其他酒款抵付我公司的購房款；2、我公司按照合同的約定交付了房屋，但古某某酒業(yè)公司未按照合同的約定付款，所以我公司未將倉庫交付古某某酒業(yè)公司使用，在催款未果的情況下，另將房屋賣劉某霞，并辦理了過戶登記；3、由于古某某酒業(yè)公司違約在前，故請依法駁回古某某酒業(yè)公司的反訴請求。
經(jīng)審理查明，2009年2月26日，車城房地產(chǎn)公司與古某某酒業(yè)公司簽訂了《房屋買賣合同》一份，雙方約定由車城房地產(chǎn)公司將其公司所有的、位于本市張灣區(qū)車城街辦東岳路80A號1幢商業(yè)用房（產(chǎn)權(quán)證為十堰房權(quán)證張灣字第××號號）出賣給古某某酒業(yè)公司，該房屋建筑面積為486.54㎡，并附有非產(chǎn)權(quán)面積約120㎡（20m×6m）的倉庫一處，雙方約定房款作價1160000元，確定三年內(nèi)付清，即合同簽訂時付300000元，一年后付至總房款的60%，余款在三年內(nèi)全部付清。合同的第五條還約定：甲方（車城房地產(chǎn)公司）在合同規(guī)定的期限內(nèi)收到乙方（古某某酒業(yè)公司）所付總房價60%，必須及時辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記，如甲方因某種原因造成房產(chǎn)不能辦理過戶登記，則須在3個月內(nèi)退還乙方所付全部購房款，并承擔月3%的利息（計息從付款之日起至退款之日）。若逾期不能退款，則須承擔違約為乙方所付購房款的10%；合同第七條約定：乙方應按合同約定支付購買款，若不能按期支付，在3個月后的寬限期內(nèi)仍不能付款，則承擔日萬分之四的滯納金，若逾期6個月視為根本違約，則承擔違約金為總房款的10%。合同簽訂后，古某某酒業(yè)公司于2009年2月27日支付給車城房地產(chǎn)公司購房款300000元，車城房地產(chǎn)公司將該房屋交付給古某某酒業(yè)公司使用至今，但未辦理過戶登記手續(xù)。
2011年7月15日，車城房地產(chǎn)公司又與案外劉某霞簽訂《購房合同》一份，約定將其所有的上述房屋（產(chǎn)權(quán)證為十堰房權(quán)證張灣字第××號號）出賣劉某霞，每平方米單價為3000元，總計價款1459620元。從2011年7月18日至2012年3月21日劉某霞分四次共支付車城房地產(chǎn)公司購房款1020000元。2011年8月2日，車城房地產(chǎn)公司在房屋產(chǎn)權(quán)部門將該房屋過戶登記劉某霞（戶名劉某霞、產(chǎn)權(quán)證號為十堰房權(quán)張灣區(qū)字第××號號），但一直未實際交付房屋。
2012年3月29日，車城房地產(chǎn)公司訴諸本院，以古某某酒業(yè)公司未按約支付購房款為由，要求解除雙方簽訂的《房屋買賣合同》。2012年4月24日，古某某酒業(yè)公司以買賣合同有效為由，反訴要求車城房地產(chǎn)公司履行合同，并協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)。因車城房地產(chǎn)公司未向本院提供上述爭議房屋在起訴前已賣給案外劉某霞、并已辦理過戶手續(xù)的事實，我院遂于2012年8月20日作出（2012）鄂張灣民二初字第00114號民事判決，判決駁回了車城房地產(chǎn)公司的訴訟請求，并要求車城房地產(chǎn)公司協(xié)助古某某酒業(yè)公司辦理爭議房產(chǎn)過戶手續(xù)。車城房地產(chǎn)公司不服而提出上訴，并在二審期間提供已將爭議房屋出賣劉某霞、并已辦理過戶登記手續(xù)的事實和證據(jù)，湖北省十堰市中級人民法院遂于2012年12月5日作出（2012）鄂十堰中民四終字第00665號民事裁定書，認為車城房地產(chǎn)公司一審訴請為解除合同、返還房屋，現(xiàn)房屋為第三人所有，車城房地產(chǎn)公司要求返還房屋沒有訴權(quán)，古某某酒業(yè)公司要求辦理過戶手續(xù)的訴請也不應支持。但雙方均未對違約責任提起訴訟，二審不宜直接改判，遂裁定撤銷原判，發(fā)回重審?，F(xiàn)雙方為違約責任及違約金的數(shù)額協(xié)商未果，故而成訴。
另查明：1、2008年1月18日，車城房地產(chǎn)公司法定代表人李心前以個人名義從古某某酒業(yè)公司十堰辦事處拉走白酒計款202176元，但同時李心前聲稱，其個人拉走的白酒中有一部分已經(jīng)退還給古某某酒業(yè)公司，其中包括案外人元計于2008年1月19日拉走的50件，1月25日拉走的51件，1月29日拉走的55件；案外人項梅于2008年2月2日拉走的50件，以上四次退還的白酒價值117408元。古某某酒業(yè)公司聲稱兩案外人并非其公司職工，而車城房地產(chǎn)公司法定代表人李心前稱這四次拉走的酒是古某某酒業(yè)公司法定代表人陳興正打電話讓其拉走的，其已向公安機關(guān)報案，但至今沒有結(jié)果。
2、車城房地產(chǎn)公司分別于2009年4月28日從古某某酒業(yè)公司十堰辦事處拉走白酒計款128496元，于2009年4月5日拉走白酒計款20096元，于2009年4月9日拉走酒計款1536元，以上合計150128元。
本院認為，依法成立的合同，自成立時生效。車城房地產(chǎn)公司與古某某酒業(yè)公司簽訂的《房屋買賣合同》，系雙方的真實意思表示，合法有效。但在合同履行過程中，車城房地產(chǎn)公司在未經(jīng)雙方合意，或未經(jīng)法定程序解除合同的情況下，擅自將合同中的標的物即爭議的房屋轉(zhuǎn)賣給案外劉某霞，并辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，經(jīng)本院庭審查實，案外劉某霞亦為合法買賣，因此車城房地產(chǎn)公司的行為已構(gòu)成根本違約，致使雙方簽訂的《房屋買賣合同》的目的已無法實現(xiàn)，因此對車城房地產(chǎn)公司要求解除雙方簽訂的《房屋買賣合同》的訴求，本院予以支持。
當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。車城房地產(chǎn)公司與古某某酒業(yè)公司簽訂的《房屋買賣合同》已無法繼續(xù)履行，車城房地產(chǎn)公司在合同履行過程中，將爭議房屋出售給他人，致使合同目的無法實現(xiàn)，是根本違約，故對車城房地產(chǎn)公司要求依合同由古某某酒業(yè)公司承擔違約金、滯納金，以及要求古某某酒業(yè)公司承擔房屋租金損失的請求，本院均不予支持。
古某某酒業(yè)公司認為在雙方的房屋買賣合同簽訂之前，車城房地產(chǎn)公司的法定代表人李心前所賒購的酒款應當充抵購房款，一是因為該酒款的數(shù)額存在爭議，二是因為賒購行為是李心前的職務行為還是個人行為無證據(jù)核實，三是因為合同中對此酒款能否充抵購房款沒有約定，因此該筆款項不能認定為古某某酒業(yè)公司支付的購房款。合同簽訂后由車城房地產(chǎn)公司所賒購的酒款150128元，雖然雙方在合同中未約定以酒款抵付購房款的支付方式，但該款項確系車城房地產(chǎn)公司對古某某酒業(yè)公司所負債務，因此可認定為古某某酒業(yè)公司支付的購房款。但古某某酒業(yè)公司仍未按雙方合同約定足額支付購房款，因此古某某酒業(yè)公司亦構(gòu)成一般違約，故對古某某酒業(yè)公司反訴要求車城房地產(chǎn)公司依合同約定承擔違約金、租賃倉庫損失的請求，本院亦不予支持。
合同解除后，當事人雙方依合同所取得的財產(chǎn)應予返還。古某某酒業(yè)公司在房屋買賣合同簽訂后支付了購房款300000元，后車城房地產(chǎn)公司又從古某某酒業(yè)公司賒購酒款150128元，上述兩筆款項應由車城房地產(chǎn)公司返還給古某某酒業(yè)公司。本院將參照雙方簽訂的合同，以及雙方在履行合同過程中違約責任的大小，對上述支付的款項的利息損失進行酌情支持。古某某酒業(yè)公司要求車城房地產(chǎn)公司返還該公司法定代表人李心前以個人名義在合同簽訂之前賒購的白酒款202176元，理由不充分，證據(jù)亦不足，本院不予支持，該款項古某某酒業(yè)公司可另行主張。依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第九十四條第（四）項、第九十七條、第一百零七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十條之規(guī)定，判決如下：

一、解除十堰市車城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與湖北古某某酒業(yè)有限公司于2009年2月26日簽訂的《房屋買賣合同》。
二、十堰市車城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)，返還湖北古某某酒業(yè)有限公司購房款450128元及其利息損失（利息計算方法：1、從2009年2月27日起至付清之日止，以300000元為本金，按照月息1.5%計算；2、從2009年4月28日起至付清之日止，以150128元為本金，按照銀行同期同類貸款利率計算）。
三、駁回十堰市車城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的其他訴訟請求。
四、駁回湖北古某某酒業(yè)有限責任公司的其他訴訟請求。
案件受理費15240元由十堰車城房地產(chǎn)有限公司負擔，反訴費15240元由十堰車城房地產(chǎn)有限公司負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省十堰市中級人民法院。上訴人應在遞交上訴狀時根據(jù)不服本判決部分的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》第十三條第一款第（一）項的規(guī)定，預交上訴案件受理費。十堰市中級人民法院訴訟費專戶名稱：湖北省財政廳預算外資金財政專戶十堰分戶；開戶銀行：中國農(nóng)業(yè)銀行十堰市分行西苑分理處，帳號24×××333。通過郵局匯款的，款匯十堰市中級人民法院，郵編：442000；地址：十堰市郵電街12號。上訴人應將注明一審案號的交費憑證復印件同時交本院。上訴人在上訴期屆滿之次日起七日內(nèi)未預交，也未提出緩交、減交、免交上訴案件受理費申請的，按自動撤回上訴處理（本院不再另行送達預交上訴案件受理費通知）。

審判長 陳西武
代理審判員 王瑞
人民陪審員 劉桂香

書記員： 秦空