原告：十堰市昌發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：湖北省十堰市天津路**號(hào)。
訴訟代表人：十堰市昌發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司管理人。該管理人負(fù)責(zé)人董哲。
委托訴訟代理人：鄭華強(qiáng)，十堰市昌發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司管理人成員。代理權(quán)限：一般代理。
委托訴訟代理人：吳蘭，湖北瑞通天元（十堰）律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：一般代理。
被告：楊某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省十堰市張灣區(qū)。
委托訴訟代理人：葉直根，湖北車城律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：一般代理。
第三人：中國(guó)工商銀行股份有限公司十堰城中支行。住所地：湖北省十堰市茅箭區(qū)北京南路**號(hào)。統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：xxxx。
負(fù)責(zé)人：陳妍，該行行長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：羅勝利，男，該行工作人員。代理權(quán)限：一般代理。
委托訴訟代理人：吳杰，男，該行工作人員。代理權(quán)限：一般代理。

原告十堰市昌發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱昌發(fā)公司）訴被告楊某、第三人中國(guó)工商銀行股份有限公司十堰城中支行（以下簡(jiǎn)稱工商銀行十堰城中支行）確認(rèn)合同無效糾紛一案，湖北省十堰市中級(jí)人民法院于2018年4月19日立案受理后，經(jīng)湖北省高級(jí)人民法院批準(zhǔn)，作出（2018）鄂03民初71號(hào)民事裁定，裁定本案由湖北省十堰市鄖陽區(qū)人民法院審理。本院依法適用簡(jiǎn)易程序公開開庭進(jìn)行了審理。原告昌發(fā)公司的委托訴訟代理人鄭華強(qiáng)，被告楊某的委托訴訟代理人葉直根，第三人工商銀行十堰城中支行的委托訴訟代理人吳杰到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告昌發(fā)公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、請(qǐng)求法院確認(rèn)原、被告于2014年8月3日就坐落于十堰市××街辦車城××丹桂××2-1-4房屋簽訂的《商品房預(yù)售合同》無效；2、判令被告楊某配合原告辦理位于十堰市××街辦車城××丹桂××2-1-4預(yù)告登記撤銷手續(xù)；3、本案的訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。事實(shí)與理由：原告昌發(fā)公司因開發(fā)房地產(chǎn)資金的需要，希望能通過銀行貸款解決資金緊缺，但基于貸款政策的制約，原告無法直接獲得銀行貸款，為此，原告采取假買賣真借款的形式，于2014年8月3日與被告楊某簽訂《商品房預(yù)售合同》，將原告開發(fā)的位于十堰市××街辦車城××丹桂××2-1-4的房屋以假買賣方式預(yù)告登記在被告名下，從而從第三人工商銀行十堰城中支行處獲得“一手房按揭貸款資金”。由于原告與被告間沒有商品房買賣的真實(shí)意思表示，原告并沒有向被告交付合同約定的商品房，被告也未向原告交付過房款、維修基金、契稅等，房屋按揭貸款均是原告按借款合同的約定按月償還，依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，雙方簽訂的《商品房預(yù)售合同》應(yīng)為無效合同。2017年10月9日，湖北省十堰市中級(jí)人民法院受理了原告的重整申請(qǐng)，為維護(hù)原告及全體債權(quán)人的合法權(quán)益，故而起訴。
被告楊某辯稱：1、原告訴稱沒有事實(shí)依據(jù)，本案楊某與原告簽訂了商品房預(yù)售合同，雙方均是完全民事行為能力主體，被告楊某全額交納了涉案房屋的首付款及月供，全面履行了義務(wù)，不存在原告訴稱的未付房款的事實(shí)；2、原告訴稱未向被告交付房屋實(shí)際上是因涉案房屋不具備交房條件，經(jīng)被告多次索要，原告無法交付，并非沒有買賣房屋的真實(shí)意思；3、原告主張合同無效解除預(yù)告登記的真實(shí)目的是通過違約在已經(jīng)獲取并事實(shí)使用購(gòu)房款的情況下任向購(gòu)房人主張收回房屋，屬雙重獲利，不應(yīng)得到法律的支持。
第三人工商銀行十堰城中支行述稱：1、本案商品房買賣合同是原、被告真實(shí)意思表示，我行也對(duì)雙方進(jìn)行了詢問，并辦理了登記備案手續(xù)，完全符合相關(guān)法律法規(guī)，不能以原、被告雙方有其他經(jīng)濟(jì)往來來確認(rèn)合同無效；2、我行作為第三人在本案中沒有任何過錯(cuò)，按照合同約定履行了相關(guān)的義務(wù)，原告要求撤銷預(yù)告登記手續(xù)會(huì)嚴(yán)重?fù)p害我行預(yù)告抵押登記權(quán)利，我行作為不知情的第三人應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)；3、本案的被告是原告的債權(quán)人，以被告未支付首付款和貸款為由主張合同無效是沒有事實(shí)和法律依據(jù)的。請(qǐng)求駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2014年8月3日，原、被告雙方簽訂《商品房預(yù)售合同》一份，合同約定：被告楊某向原告昌發(fā)公司購(gòu)買位于十堰市××街辦車城××丹桂××2-1-4房屋，預(yù)測(cè)建筑面積141.28平方米，商品房單價(jià)為5200元每平方米，總價(jià)734136元，簽訂合同當(dāng)日支付首付款224136元，剩余房款510000元由被告用銀行貸款、公積金貸款方式一次性付清。合同第九條雖有交房期限及條件的條款，但交房期限處空白，未約定具體的交房期限。合同第十條約定，逾期交房不超過60日，自合同規(guī)定的交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已付房款的萬分之一的違約金，合同繼續(xù)履行；逾期超過60日后，買受人有權(quán)解除合同，買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計(jì)已付款的1.5%向買受人支付違約金，買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人向買受人支付已付房款萬分之二的違約金。合同落款處蓋有原告公司公章及法定代表人楊光才私章，被告余楊某簽字確認(rèn)。合同簽訂后，楊某并未實(shí)際向昌發(fā)公司交納首付款，在辦理房屋預(yù)告登記和預(yù)告抵押登記中，楊某亦沒有繳納任何稅費(fèi)，而是由昌發(fā)公司開具虛假的首付款收據(jù)和發(fā)票，且該首付款收據(jù)和發(fā)票沒有交給楊某，而是由昌發(fā)公司自己保管。之后，被告楊某與第三人工商銀行十堰城中支行簽訂《個(gè)人購(gòu)房借款擔(dān)保合同》，約定楊某向工商銀行十堰城中支行借款510000元用于購(gòu)買本案涉案房屋，貸款期限為30年。2014年11月14日，楊某與工商銀行十堰城中支行簽訂《房產(chǎn)抵押合同》一份，以本案案涉房屋為前述貸款設(shè)定抵押。2014年11月13日，案涉房屋辦理預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記，權(quán)利人為楊某，義務(wù)人為昌發(fā)公司。同年11月19日，案涉房屋辦理了預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記，權(quán)利人為工商銀行十堰城中支行，義務(wù)人為楊某。工商銀行十堰城中支行將購(gòu)房貸款發(fā)放至昌發(fā)公司后，貸款人楊某自己沒有償還過購(gòu)房貸款的月供，亦沒有掌控還款銀行卡及銀行卡密碼，還款銀行卡及密碼由昌發(fā)公司掌控，2016年11月以前的月供由昌發(fā)公司每月通過其公司員工雷鳴、趙學(xué)文的賬戶轉(zhuǎn)款或現(xiàn)金的方式存入至楊某還款銀行卡，再由工商銀行十堰城中支行完成扣款，2016年12月至2017年7月的月供由昌發(fā)公司的副總經(jīng)理?xiàng)钍缛A通過轉(zhuǎn)賬至楊某的還款銀行卡的方式償還，后昌發(fā)公司和楊淑華均未再償還貸款。
另查明，2017年10月9日，湖北省十堰市中級(jí)人民法院裁定受理昌發(fā)公司重整申請(qǐng)，并指定湖北瑞元清算事務(wù)有限公司為管理人。庭審中，被告楊某自認(rèn)楊淑華是其的姑母，因楊淑華的介紹，楊某與昌發(fā)公司簽訂《商品房預(yù)售合同》，繼而由楊某向第三人貸款。在昌發(fā)公司被裁定受理重整后，楊某未向管理人申報(bào)過債權(quán)，楊淑華向昌發(fā)公司管理人申報(bào)債權(quán)，其中包含了楊淑華償還的全部購(gòu)房貸款，昌發(fā)公司管理人對(duì)該部分債權(quán)予以了確認(rèn)。
還查明，本案涉案房屋早已完工，至今未交付給楊某，而是由昌發(fā)公司實(shí)際控制。自買賣雙方簽訂《商品房預(yù)售合同》后，楊某未向昌發(fā)公司要求過交付房屋，亦未向昌發(fā)公司主張逾期交房的違約責(zé)任。

本院認(rèn)為，關(guān)于本案原、被告雙方是否存在真實(shí)的房屋買賣關(guān)系的問題。行為人與相對(duì)人以虛假意思表示實(shí)施的民事法律行為無效。本案中，原、被告雙方雖然簽訂《商品房預(yù)售合同》，繼而被告楊某與第三人工商銀行十堰城中支行簽訂《個(gè)人購(gòu)房借款擔(dān)保合同》，由第三人發(fā)放購(gòu)房貸款，但買受人楊某既沒有實(shí)際支付購(gòu)房首付款，又沒有按月償還房貸或承擔(dān)購(gòu)房及預(yù)告登記、預(yù)告抵押登記中的任何稅費(fèi)，而是由昌發(fā)公司開具虛假的首付款收據(jù)和發(fā)票并由其自己保管，買受人楊某應(yīng)當(dāng)償還的購(gòu)房貸款前期是由出賣人昌發(fā)公司按月支付，在昌發(fā)公司無力償還后，楊淑華償還了部分月供，這顯然不符合房產(chǎn)交易的正常規(guī)則。原、被告雙方簽訂《商品房預(yù)售合同》后并沒有使買受人楊某獲得房屋，楊某在雙方簽訂《商品房預(yù)售合同》后亦沒有向出賣人昌發(fā)公司主張過交付房屋或承擔(dān)違約責(zé)任，反而使昌發(fā)公司獲得了銀行的購(gòu)房貸款并繼續(xù)實(shí)際控制房屋。綜合雙方簽訂及履行合同的過程中不符合房地產(chǎn)交易正常規(guī)則的情況，可以認(rèn)定，原、被告雙方并沒有真實(shí)的房屋買賣關(guān)系，簽訂《商品房預(yù)售合同》目的不在于買賣房屋，而是幫助昌發(fā)公司獲得銀行貸款，是虛假的意思表示行為，該民事法律行為無效。故原告主張確認(rèn)原、被告簽訂的《商品房預(yù)售合同》無效，符合法律的規(guī)定，本院予以支持。楊某辯稱其已全額交納了案涉房屋的首付款及月供，與事實(shí)不符，主張以楊淑華在昌發(fā)公司的債權(quán)抵償首付款，未提交相關(guān)證據(jù)予以證實(shí)，且楊淑華對(duì)昌發(fā)公司享有的債權(quán)楊淑華本人已向昌發(fā)公司管理人進(jìn)行了全額申報(bào)，其辯稱已向原告主張交付房屋亦沒有提交相關(guān)證據(jù)予以證明，故對(duì)其上述辯稱意見，本院均不予采納。審理中，昌發(fā)公司向本院申請(qǐng)撤回要求楊某配合辦理位于位于十堰市××街辦車城××丹桂××2-1-4預(yù)告登記撤銷手續(xù)的訴訟請(qǐng)求，本院已口頭裁定予以準(zhǔn)許，并記入筆錄，故本院對(duì)原告的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求不作實(shí)體處理。第三人工商銀行十堰城中支行提出的本案《商品房預(yù)售合同》是原、被告真實(shí)意思表示，不能認(rèn)定該合同無效的意見，與本院查明的事實(shí)不符，本院不予采納。
綜上，依照《中華人民共和國(guó)民法總則》第一百四十三條、第一百四十六條第一款，《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十二條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第二百條之規(guī)定，判決如下：

確認(rèn)原告十堰市昌發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與被告楊某于2014年8月3日就坐落于十堰市張灣區(qū)紅衛(wèi)街辦車城西路131A號(hào)7幢2-1-4房屋簽訂的《商品房預(yù)售合同》無效。
案件受理費(fèi)11140元，減半收取5570元，由原告十堰市昌發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)2785元，被告楊某負(fù)擔(dān)2785元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省十堰市中級(jí)人民法院。

審判員 衛(wèi)偉

書記員： 吳迪