上訴人（原審原告）：十堰市和安物業(yè)經(jīng)營管理有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭區(qū)六堰建設(shè)巷建設(shè)小區(qū)*棟*號。
法定代表人：龔興宏，該公司經(jīng)理。
委托訴訟代理人：李彪，男，該公司業(yè)務(wù)經(jīng)理。代理權(quán)限：代為承認、放棄、變更訴訟請求，進行調(diào)解，代收法律文書。
上訴人（原審被告）：中國銀行股份有限公司十堰分行。住所地：湖北省十堰市茅箭區(qū)人民中路**號。
主要負責(zé)人：楊俊青，該行行長。
委托訴訟代理人：魏觀，湖北經(jīng)立律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：一般代理。

上訴人十堰市和安物業(yè)經(jīng)營管理有限公司（以下簡稱：和安物業(yè)公司）因與上訴人中國銀行股份有限公司十堰分行（以下簡稱：中國銀行十堰分行）物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服湖北省十堰市茅箭區(qū)人民法院（2017）鄂0302民初2102號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年11月20日立案后，依法組成合議庭，并于2017年12月22日公開開庭進行了審理。上訴人和安物業(yè)公司的委托訴訟代理人李彪和被上訴人中國銀行十堰分行的委托訴訟代理人魏觀到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
和安物業(yè)公司上訴稱：請求二審法院撤銷一審判決，依法改判：1.中國銀行十堰分行支付其公司所欠物業(yè)費290412元及逾期違約金（違約金以每月所欠物業(yè)費為基數(shù)，從逾期支付之日起按同期銀行貸款利率四倍計算至所欠物業(yè)費付清為止）；2.中國銀行十堰分行自2017年7月1日起每月按5元㎡支付其公司物業(yè)服務(wù)費。事實和理由：1.商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)費收取標(biāo)準，國家各級政府明文規(guī)定實行市場調(diào)節(jié)價，政府并不干涉。武漢市出臺的物業(yè)條例并不適用十堰市，對十堰市的物業(yè)費收取不能起到指導(dǎo)作用，更不能參照執(zhí)行。一審判決參照其他城市物業(yè)管理條例沒有法律依據(jù)。2.中國銀行十堰分行違約支付物業(yè)費，屬于資金惡意占用，和安物業(yè)公司按月息2分請求支付違約金沒有超出法律規(guī)定。一審判決按同期貸款利率支持明顯偏低。
中國銀行十堰分行上訴并答辯稱：請求二審法院撤銷一審判決，依法改判該行支付和安物業(yè)公司物業(yè)管理費62232.19元或裁定發(fā)回重審。事實和理由：1.根據(jù)一審法院查明的事實及國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》的規(guī)定，實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)收費標(biāo)準，是由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同中約定，并非由業(yè)主委員會代替業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。中國銀行十堰分行自2014年接受房屋以來，從沒有在“榮華大廈管理范圍及收費標(biāo)準的決議”上簽過字表示認可。該決議形成時間是2005年9月30日，中國銀行十堰分行接受房屋是2014年，且該行不是該決議的當(dāng)事人，十堰榮華大廈業(yè)主委員會不能代表該行，因此，該決議對中國銀行十堰分行不具有法律約束力。一審法院以此判決中國銀行十堰分行按5元㎡支付物業(yè)費無事實依據(jù)。一審法院參照《武漢市物業(yè)管理條例》，該條例規(guī)定是空置一年內(nèi)按70%承擔(dān)物業(yè)費，以此類推，如果超過一年以上會更低，本案所涉房屋自交付中國銀行十堰分行一直空置4年之久。另外，中國銀行十堰分行一審?fù)彆r所指的80%是按住宅標(biāo)準1.5元㎡而非5元㎡計算的。2.一審判決按5元㎡計算物業(yè)費顯失公平。中國銀行十堰分行是通過以物抵債的方式取得該房屋，接收該房屋后房屋一直閑置，從來沒有接受過和安物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)，和安物業(yè)公司也未提交為該行提供物業(yè)服務(wù)的相關(guān)證據(jù)。3.和安物業(yè)公司的委托訴訟代理人不屬于法律規(guī)定人員，不具備代理人資格。一審法院未予審查違反法律規(guī)定。
針對中國銀行十堰分行的上訴，和安物業(yè)公司答辯稱：中國銀行十堰分行接收本案所涉房屋應(yīng)當(dāng)是接收原業(yè)主方的全部權(quán)利義務(wù)，和安物業(yè)公司主張按5元㎡計算物業(yè)費是按照其公司和十堰榮華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、十堰榮華業(yè)主委員會簽訂的決議收取的，且該房屋閑置是中國銀行十堰分行造成的，該行應(yīng)當(dāng)繳納物業(yè)服務(wù)費。中國銀行十堰分行的上訴理由不能成立。
和安物業(yè)公司向一審法院請求：1.判令中國銀行十堰分行支付其公司2017年6月30日之前拖欠的物業(yè)費289995元；以后每月支付物業(yè)費8135元；2.判令中國銀行十堰分行支付其公司2014年拖欠物業(yè)費的資金占用損失費27567元（2015.1.1-2017.6.30），支付2015年拖欠物業(yè)費的資金占用損失費35143元（2016.1.1-2017.6.30），支付2016年拖欠物業(yè)費的資金占用費損失費11714元（2017.1.1-2017.6.30），自2017年7月1日起每月支付資金占用損失費5962元至所欠物業(yè)費付清為止。
一審法院認定事實：2005年9月30日，和安物業(yè)公司與榮華大廈業(yè)主委員會、十堰榮華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《榮華大廈管理范圍及收費標(biāo)準的決議》約定和安物業(yè)公司管理范圍為2、3、4層商業(yè)部分、5-18樓住宅部分；物業(yè)收費標(biāo)準為商業(yè)部分每月5元㎡，住宅部分：辦公戶每月1.5㎡，自住戶每月0.8㎡。榮穗大廈2、3、4層為十堰榮華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所有，該部分樓層對外出租，并一直按每月5元㎡收取物業(yè)管理費。
后十堰榮華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與中國銀行十堰分行發(fā)生糾紛，十堰榮華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以物抵債將榮穗大廈2、3、4層抵給中國銀行十堰分行。該行依據(jù)（2013）鄂廣水民執(zhí)字第00035-10號執(zhí)行裁定書，將位于人民路35號榮穗大廈的2、3、4樓的承租戶清退不對外出租。并于2015年4月9日在房屋門口張貼告示：“《湖北省廣水市人民法院執(zhí)行裁定書》（2013鄂廣水民執(zhí)字第00035-10號），裁定屬于十堰榮華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所有的該樓房二樓、三樓、四樓的全部房產(chǎn)抵債給中國銀行十堰分行，根據(jù)2014年11月28號已生效的裁定書，上述房產(chǎn)已歸中國銀行十堰分行所有，我行將在近期對該房產(chǎn)進行拍賣，在此期間，任何人未經(jīng)我行允許不得進入該抵債房屋，更不允許在該房內(nèi)非法施工，對于藐視法律威嚴，非法進入破壞我行房屋者，我行將依法追究當(dāng)事人的刑事責(zé)任。”后中國銀行十堰分行對該處房產(chǎn)進行拍賣，未拍賣成功流拍，流拍后多人要承租和意向購買涉案房屋。但中國銀行十堰分行決定出售，不對外出租。在此期間中國銀行十堰分行一直未辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)也一直未繳納物業(yè)管理費。和安物業(yè)公司認為中國銀行十堰分行已通過生效的法律文書取得榮穗大廈2、3、4樓的所有權(quán)，理應(yīng)按之前其公司與榮華大廈業(yè)主委員會、十堰榮華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《榮華大廈管理范圍及收費標(biāo)準的決議》中約定的，繳納自2014年6月1日起至2017年6月30日止的商業(yè)部分每月5元㎡的物業(yè)管理費共計289995元，并支付延遲繳納期間的資金占用費，以后每月支付物業(yè)費8135元。和安物業(yè)公司多次找中國銀行十堰分行協(xié)商無果，引起訴訟。
一審法院另查明，和安物業(yè)公司具備物業(yè)管理資質(zhì)。榮穗大廈2樓面積為558.38㎡、3樓面積為534.61㎡、4樓面積為534.61㎡。2樓、3樓商戶2014年5月30日清退，4樓商戶2014年9月30日清退。
經(jīng)一審法院前往湖北省十堰市不動產(chǎn)登記中物業(yè)管理科查詢，商業(yè)用房的物業(yè)服務(wù)費沒有政府指導(dǎo)價，為市場調(diào)節(jié)價。而本案中所涉房產(chǎn)榮穗大廈2、3、4樓前業(yè)主均按每月5元㎡向和安物業(yè)公司繳納物業(yè)服務(wù)費。
一審法院認為，和安物業(yè)公司與榮華大廈業(yè)主委員會、十堰榮華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《榮華大廈管理范圍及收費標(biāo)準的決議》約定和安物業(yè)公司管理范圍及物業(yè)收費標(biāo)準，是當(dāng)事人的真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，系有效合同，而中國銀行十堰分行通過生效的法律文書從十堰榮華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司處取得榮穗大廈2、3、4樓房產(chǎn)的所有權(quán)，截止和安物業(yè)公司起訴前，中國銀行十堰分行未對該公司的物業(yè)服務(wù)提出異議，應(yīng)認定為其認可該公司繼續(xù)為其進行相關(guān)物業(yè)管理服務(wù)。中國銀行十堰分行接受和安物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)支付物業(yè)服務(wù)費，因此對于和安物業(yè)公司要求中國銀行十堰分行支付2014年6月1日起至2017年6月30日物業(yè)管理費的訴訟請求予以支持，但該2、3、4樓層自2014年6月1日起處于空置狀態(tài)，參照武漢市物業(yè)管理條例第十二條：“房屋交付前（含當(dāng)月）所發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。房屋交付使用后所發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由業(yè)主承擔(dān)，但房屋交付后一年內(nèi)無人入住的，空置期間由業(yè)主按百分之七十的比例承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費用。”的相關(guān)規(guī)定，本案所涉及的榮穗大廈2、3、4樓空置期間的物業(yè)費服務(wù)費因中國銀行十堰分行庭審時提出按每月物業(yè)服務(wù)費的80%繳納，和安物業(yè)公司在庭審調(diào)解時亦同意，因此，綜合本案實際情況，榮穗大廈2、3、4樓空置期間的物業(yè)費服務(wù)費按每月物業(yè)服務(wù)費的80%繳納較為適宜。中國銀行十堰分行遲延交納物業(yè)服務(wù)費，應(yīng)當(dāng)支付違約金，該違約金以每月拖欠的物業(yè)服務(wù)費為基數(shù)，從逾期支付之日開始，按中國人民銀行同期貸款利率計算至付清之日止。
關(guān)于中國銀行十堰分行延期繳納的物業(yè)費數(shù)額認定如下：2樓物業(yè)費為：5元㎡×558.38㎡×37個月=103300.3元；3樓物業(yè)費為：5元㎡×534.61㎡×37個月=98902.85元；4樓物業(yè)費為：5元㎡×534.61㎡×33個月=88210.65元；空置期間2、3、4樓的物業(yè)費服務(wù)費按80%繳納為：（103300.3+98902.85+88210.65）元×80%=232331.04元。
綜上，自2014年6月1日起至2017年6月30日止中國銀行十堰分行欠和安物業(yè)公司物業(yè)管理費共計232331.04元。依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、第一百一十三條、第一百一十四條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條之規(guī)定，判決：一、中國銀行十堰分行自判決生效之日起十五日內(nèi)給付和安物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)費232331.04元以及逾期支付物業(yè)服務(wù)費的違約金（違約金以每月拖欠的物業(yè)服務(wù)費為基數(shù)，從逾期支付之日開始，按中國人民銀行同期貸款利率計算至付清之日止）。二、自2017年7月1日起，若榮穗大廈2、3、4樓仍處于空置狀態(tài)，則中國銀行十堰分行按每月物業(yè)服務(wù)費的80%，即4元㎡支付物業(yè)服務(wù)費，若正常經(jīng)營則按每月5元㎡向和安物業(yè)公司支付物業(yè)服務(wù)費。三、駁回和安物業(yè)公司的其他訴訟請求。義務(wù)人未按判決指定期間履行上述義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定加倍支付遲延履行期間的利息。案件受理費6766元，減半收取計3383元，由中國銀行十堰分行負擔(dān)。
本院二審期間，上訴人和安物業(yè)公司和上訴人中國銀行十堰分行均未向本院提交新的證據(jù)。
二審審理查明，一審法院查明認定的事實屬實，本院予以確認。

本院認為：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條的規(guī)定，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。第六條規(guī)定，經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。本案所涉物業(yè)收費標(biāo)準的《榮華大廈管理范圍及收費標(biāo)準的決議》雖然是由原建設(shè)單位十堰榮華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與和安物業(yè)公司、十堰榮華大廈業(yè)主委員會三方簽訂，中國銀行十堰分行并未參與，但中國銀行十堰分行在簽收人民法院確定產(chǎn)權(quán)的生效法律文書后即取得了本案所涉房屋榮穗大廈2.3.4樓房產(chǎn)的所有權(quán)，此后中國銀行十堰分行也已取得了業(yè)主地位，其作為業(yè)主，對和安物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)并未提出異議，也實際接受了和安物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)。依據(jù)上述規(guī)定，中國銀行十堰分行應(yīng)當(dāng)依法向為其提供物業(yè)服務(wù)的和安物業(yè)公司繳納物業(yè)費。中國銀行十堰分行上訴提出該行不是該決議的當(dāng)事人，該決議對其不具有法律約束力的理由不能成立，本院依法不予支持。關(guān)于中國銀行十堰分行上訴提出未接受和安物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)的主張，因該行在一審期間已認可和安物業(yè)公司在管理本案所涉房屋，也能夠證實該行接受該房屋后，和安物業(yè)公司實際提供了物業(yè)服務(wù)。故，該上訴理由亦不能成立，本院亦不予支持。和安物業(yè)公司要求中國銀行十堰分行支付物業(yè)服務(wù)費的請求應(yīng)予支持。
關(guān)于本案所涉物業(yè)服務(wù)費及違約金的計算標(biāo)準問題，因雙方對此均提出上訴。和安物業(yè)公司上訴提出應(yīng)按每月5元㎡繳納，并應(yīng)按所欠物業(yè)服務(wù)費金額為基數(shù)，從逾期支付之日起按中國人民銀行同期貸款利率的四倍計算至付清之日止；中國銀行十堰分行上訴提出應(yīng)按住宅標(biāo)準每月1.5元㎡的80%繳納物業(yè)服務(wù)費。本院認為，根據(jù)《物業(yè)管理條例》、《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》的相關(guān)規(guī)定及一審法院到相關(guān)行政部門核實的情況，并結(jié)合原建設(shè)單位十堰榮華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與和安物業(yè)公司、十堰榮華大廈業(yè)主委員會三方簽訂《榮華大廈管理范圍及收費標(biāo)準的決議》，商業(yè)用房的物業(yè)服務(wù)費沒有政府指導(dǎo)價，為市場調(diào)節(jié)價。本案所涉房產(chǎn)榮穗大廈2、3、4樓前業(yè)主也均按決議確定的每月5元㎡向和安物業(yè)公司繳納物業(yè)服務(wù)費。但鑒于中國銀行十堰分行取得該房產(chǎn)后，房屋一直處于空置狀態(tài)，本地區(qū)對此未出臺相關(guān)物業(yè)管理規(guī)定，一審法院參照《武漢市物業(yè)管理條例》的相關(guān)規(guī)定并結(jié)合中國銀行十堰分行在一審?fù)徧岢龅陌疵吭挛飿I(yè)服務(wù)費的80%繳納的意見，綜合認定本案按每月5月㎡的80%收費標(biāo)準計算物業(yè)服務(wù)費符合公平原則。一審法院認定2014年6月1日至2017年6月30日期間中國銀行十堰分行尚欠和安物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)費232331.04元并無不妥。關(guān)于和安物業(yè)公司請求支付2017年7月1日之后的物業(yè)服務(wù)費問題，因2017年7月1日至本案二審判決前即2017年12月31日期間的物業(yè)服務(wù)費已實際發(fā)生，且房屋狀態(tài)與前期沒有變化，亦應(yīng)按照前述標(biāo)準予以計算。該期間中國銀行十堰分行應(yīng)支付的物業(yè)服務(wù)費為：2樓物業(yè)費為5元㎡×558.38㎡×6個月×80%=13401.12元；3樓物業(yè)費為5元㎡×534.61㎡×6個月×80%=12830.64元；4樓物業(yè)費為5元㎡×534.61㎡×6個月×80%=12830.64元共計39062.4元。至于和安物業(yè)公司起訴請求支付2018年1月1日之后的物業(yè)管理費問題，因該物業(yè)服務(wù)費尚未實際發(fā)生，且所涉房屋狀態(tài)尚不確定，其公司可待實際發(fā)生后根據(jù)情況另行主張權(quán)利。一審判決第二項不當(dāng)，本院予以糾正。關(guān)于和安物業(yè)公司主張的逾期付款違約金的問題，因本案中國銀行十堰分行存在拖欠和安物業(yè)公司物業(yè)管理費的違約行為，但因本案雙方并未約定逾期付款違約金的數(shù)額，也未約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。因中國銀行十堰分行的違約行為給和安物業(yè)公司造成了資金占用損失，和安物業(yè)公司向一審法院起訴請求的也是資金占用損失，關(guān)于2014年6月1日至2017年6月30日期間的損失可以2017年6月30日前所欠物業(yè)服務(wù)費232331.04元為基數(shù)，自和安物業(yè)公司向一審法院主張權(quán)利之日即2017年5月12日起按中國人民銀行同期貸款利率計算至付清之日止，但因和安物業(yè)公司一審主張的實際發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費已計算至2017年6月30日，故，應(yīng)從中國銀行十堰分行該階段欠款行為終了次日起予以計算，即應(yīng)當(dāng)自2017年7月1日起按中國人民銀行同期貸款利率計算至付清之日止。一審判決第一項關(guān)于違約金計算方式不當(dāng)，本院予以糾正。同理，中國銀行十堰分行應(yīng)支付2017年7月1日起至2017年12月31日期間的逾期付款違約金應(yīng)以以39062.4元為基數(shù)，自2018年1月1日起按中國人民銀行同期同類貸款基準利率計算至付清之日止。
綜上，一審判決認定事實清楚，但適用法律有誤，導(dǎo)致實體處理不當(dāng)。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、第一百一十三條第一款、第一百一十四條，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條、第六條及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷湖北省十堰市茅箭區(qū)人民法院（2017）鄂0302民初2102號民事判決；
二、中國銀行股份有限公司十堰分行自本判決生效之日起十五日內(nèi)支付十堰市和安物業(yè)經(jīng)營管理有限公司2014年6月1日起至2017年6月30日期間的物業(yè)服務(wù)費232331.04元及逾期付款的違約金（違約金以232331.04元為基數(shù)，自2017年7月1日起按中國人民銀行同期同類貸款基準利率計算至付清之日止）；
三、中國銀行股份有限公司十堰分行自本判決生效之日起十五日內(nèi)支付十堰市和安物業(yè)經(jīng)營管理有限公司2017年7月1日起至2017年12月31日期間的物業(yè)服務(wù)費39062.4元（違約金以39062.4元為基數(shù)，自2018年1月1日起按中國人民銀行同期同類貸款基準利率計算至付清之日止）。
四、駁回十堰市和安物業(yè)經(jīng)營管理有限公司的其他訴訟請求。
如果義務(wù)人未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費6766元，減半收取計3383元，由中國銀行股份有限公司十堰分行負擔(dān)；二審案件受理費4954元，由十堰市和安物業(yè)經(jīng)營管理有限公司負擔(dān)1252元，中國銀行股份有限公司十堰分行負擔(dān)3702元。
本判決為終審判決。

審判長 張妍
審判員 劉占省
審判員 王昭

書記員： 劉攀