原告十堰市華夏建筑安裝工程有限公司。住所地：湖北省十堰市張灣區(qū)漢江街辦東環(huán)路9號。
法定代表人譚孝國，該公司董事長。
委托代理人陳應(yīng)平，該公司項目經(jīng)理。代理權(quán)限：承認(rèn)、放棄、變更訴訟請求，進(jìn)行和解等。
委托代理人熊光輝，湖北無為律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：一般代理。
被告湖北榮某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：湖北省十堰市車城南路52號。
法定代表人何良躍，該公司董事長。
委托代理人魏明亮，該公司法律顧問。代理權(quán)限：調(diào)解、代收法律文書等。
委托代理人何智軍，該公司員工。代理權(quán)限：一般代理。

原告十堰市華夏建筑安裝工程有限公司（以下簡稱華廈公司）與被告湖北榮某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱榮某公司）建設(shè)工程施工合同糾紛一案，本院于2014年8月5日立案受理后，依法組成由審判員張京鄖擔(dān)任審判長、審判員張昌安主審、人民陪審員彭繡霖參加的合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告華廈公司的委托代理人熊光輝、陳應(yīng)平，被告榮某公司的委托代理人魏明亮、何智軍到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明：2012年10月10日，湖北房縣神農(nóng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（后變更為榮某公司）與竹山縣華廈建筑安裝工程有限責(zé)任公司（后變更為華廈公司）簽訂《建設(shè)工程施工合同》及《主體工程承包補(bǔ)充協(xié)議》，約定由華廈公司為榮某公司建設(shè)馨港灣洗浴會所。約定于2012年10月24日以前開工，工期為360天，開工時間以榮某公司通知為準(zhǔn)。承包價格按建筑面積每平方米1325元。華廈公司需向榮某公司交納保證金50萬元。華廈公司于2012年10月15日前向榮某公司交納了保證金50萬元。但因榮某公司未能辦理全部審批手續(xù)，涉訴工程無法開工。2013年5月1日，榮某公司法定代表人何良躍向華廈公司出具承諾：“①本工程壓金伍拾萬元按月息伍分計息。按條子的日期為準(zhǔn)。②兩年來的為本項目消毫的費(fèi)用補(bǔ)償貳拾萬元整。③以上本息、費(fèi)用在2013年5月10號以前付清。如在5月10日沒有對現(xiàn)，超一天加現(xiàn)金伍仟元整”。后華廈公司索款無果，遂訴諸本院。
另查明，榮某公司提供了借條2張共計15萬元，要求從應(yīng)支付華廈公司保證金中予以抵扣。華廈公司同意抵扣李立平2013年9月14日的3萬元借款，但不同意抵扣陳緒平2013年4月26日的12萬元借款。

本院認(rèn)為：湖北房縣神農(nóng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與竹山縣華廈建筑安裝工程有限責(zé)任公司簽訂《建設(shè)工程施工合同》及《主體工程承包補(bǔ)充協(xié)議》，雙方間成立建設(shè)工程施工合同關(guān)系，相互間的權(quán)利義務(wù)，分別應(yīng)由變更登記后的榮某公司及華廈公司承擔(dān)。合同簽訂后，所涉工程因榮某公司未能辦理相關(guān)審批手續(xù)不能開工，不屬不可抗力。榮某公司因此認(rèn)為其不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的抗辯理由不能成立，本院不予采納。2013年5月1日，榮某公司法定代表人何良躍向華廈公司出具的承諾，是在涉訴工程因?qū)徟掷m(xù)不全無法開工的情況下，雙方終止合同履行，并對相互間合同糾紛的協(xié)商處理，對雙方當(dāng)事人均具有拘束力。在該承諾中，雙方約定榮某公司補(bǔ)償華廈公司消耗費(fèi)用20萬元，是對華廈公司所遭受的損失金額的約定，其他事項屬對榮某公司違約責(zé)任的約定。榮某公司未按其約定履行，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。但依其約定的方式計算，榮某公司應(yīng)承擔(dān)的違約金已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了華廈公司的具體損失。榮某公司可以要求適當(dāng)降低。榮某公司對其應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的辯解意見，實(shí)質(zhì)上包含了對違約金過高要求調(diào)整的意愿，應(yīng)予酌情考慮。根據(jù)本案實(shí)際，本院對榮某公司應(yīng)承擔(dān)的違違金以超過其損失的30%即26萬元為限予以認(rèn)定。因已超過了華廈公司的損失金額，對其要求賠償損失不再重復(fù)計算。
對榮某公司應(yīng)返還華廈公司的保證金50萬元，華廈公司同意扣除其承諾返還保證金后，李立平于2013年9月14日的3萬元的借款，該款可從中抵扣。但對其承諾返還保證金前陳緒平于2013年4月26日的12萬元借款，華廈公司并不認(rèn)可。陳立平出具的12萬元借條形成后4日，榮某公司承諾返還華廈公司保證金50萬元。如該借款確系華廈公司借款，一般情況下，榮某公司在很短時間內(nèi)承諾給付華廈公司保證金時，大多會要求相互抵扣。但榮某公司承諾返還保證金并未將該12萬元借款予以抵扣。現(xiàn)無證據(jù)證明陳緒平的前述借款系華廈公司對榮某公司的借款，不符合法定抵銷的情形，榮某公司要求抵銷此借款，本院不予采納。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第二百六十九條、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十七條、第二十八條、第二十九條、《中華人民共和國民事訴訟法》第十三條的規(guī)定，判決如下：

一、被告湖北榮某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司返還原告十堰市華夏建筑安裝工程有限公司保證金47萬元；
二、被告湖北榮某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付原告十堰市華夏建筑安裝工程有限公司工程補(bǔ)償款及違約金共計26萬元；
三、駁回原告十堰市華夏建筑安裝工程有限公司的其他訴訟請求。
案件受理費(fèi)31200元，由被告湖北榮某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)30000元，原告十堰市華夏建筑安裝工程有限公司負(fù)擔(dān)1200元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省十堰市中級人民法院。上訴人應(yīng)在遞交上訴狀時，根據(jù)不服本判決部分的上訴請求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十三條第一款第（一）項的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)。十堰市中級人民法院訴訟費(fèi)專戶名稱：十堰市財政局非稅收入?yún)R繳結(jié)算戶；開戶銀行：中國農(nóng)業(yè)銀行十堰五堰支行；帳號：17×××33－1。通過郵局匯款的，款匯十堰市中級人民法院，郵編：442000；地址：十堰市郵電街12號。上訴人應(yīng)將注明一審案號的交費(fèi)憑證復(fù)印件同時交本院。上訴人在上訴期屆滿之次日起七日內(nèi)未預(yù)交，也未提出緩交、減交、免交上訴案件受理費(fèi)申請的，按自動撤回上訴處理（本院不再另行送達(dá)預(yù)交上訴案件受理費(fèi)通知）。

審　判　長　　張京鄖 審　判　員　　張昌安 人民陪審員　　彭繡霖

書記員：陳方芳