原告：十堰市交通運(yùn)輸局。住所地：湖北省十堰市香港街6號。
法定代表人：沈明云，該局局長。
委托訴訟代理人：龔成國，湖北經(jīng)立律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：一般代理。
委托訴訟代理人：閔強(qiáng)，該局法規(guī)科科長。代理權(quán)限：承認(rèn)、放棄、變更訴訟請求，和解等。
被告：十堰億豐源置業(yè)有限公司。住所地：湖北省十堰市香港街38號。
法定代表人：饒?jiān)ィ摴径麻L。
委托訴訟代理人：龔衛(wèi)華，該公司法律顧問。代理權(quán)限：承認(rèn)、放棄、變更訴訟請求，和解等。
委托訴訟代理人：程立新，該公司法律顧問。代理權(quán)限：承認(rèn)、放棄、變更訴訟請求，和解等。
被告：胡某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省十堰市張灣區(qū)。
委托訴訟代理人：胡愛明，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住址，系胡某父親。代理權(quán)限：承認(rèn)、放棄、變更訴訟請求，和解、調(diào)解，代收法律文書等。
委托訴訟代理人：胡東忠，湖北舉燭律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：承認(rèn)、放棄、變更訴訟請求，和解、調(diào)解，代收法律文書等。
被告：華金枝，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省十堰市茅箭區(qū)。委托訴訟代理人:胡東忠，湖北舉燭律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：承認(rèn)、放棄、變更訴訟請求，和解、調(diào)解，代收法律文書等。
被告：陳義均（曾用名陳義軍），男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省隨州市曾都區(qū)。
委托訴訟代理人：秦川，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省鄖縣，系陳義均公司員工。代理權(quán)限：一般代理。

原告十堰市交通運(yùn)輸局（以下簡稱市交通局）與被告胡某、華金枝、陳義均、十堰億豐源置業(yè)有限公司（以下簡稱億豐源公司）不動產(chǎn)登記糾紛一案，本院于2016年10月21日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告市交通局的委托訴訟代理人龔成國、閔強(qiáng)，被告胡某、華金枝的委托訴訟代理人胡東忠，被告陳義均的委托訴訟代理人秦川，被告億豐源公司的委托訴訟代理人龔衛(wèi)華到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告市交通局向本院提出訴訟請求：1、確認(rèn)億豐源公司與胡某、華金枝、陳義均之間簽訂的關(guān)于十堰市茅箭區(qū)香港街38號1幢1-2號、1幢1-3號房屋的《商品房預(yù)售合同》無效；2、確認(rèn)市交通運(yùn)輸局對位于十堰市茅箭區(qū)香港街38號1幢1-2號、1幢1-3號房屋享有所有權(quán)；3、案件訴訟費(fèi)由被告方負(fù)擔(dān)。事實(shí)和理由：2006年7月5日，市交通局與億豐源公司就柳林路交通局辦公樓改造開發(fā)事宜簽訂《市交通局柳林路房屋改造聯(lián)合開發(fā)合同》，約定項(xiàng)目由億豐源公司負(fù)責(zé)整體開發(fā)。開發(fā)完成后，億豐源公司將綜合樓地下負(fù)一層以及地上一層、二層產(chǎn)權(quán)還建給市交通局，地上三層產(chǎn)權(quán)還建給市交通局直屬二級單位十堰市港航管理局。房屋建成后，億豐源公司于2009年12月29日辦理移交手續(xù)將上述房屋移交給市交通運(yùn)輸局，市交通局也依約向億豐源公司支付了差價款。但市交通運(yùn)輸局在辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)時，卻發(fā)現(xiàn)億豐源公司在2015年4月將還建房屋中的1幢1-2號、1幢1-3號房屋預(yù)售給了胡某、陳義均和華金枝，并辦理了預(yù)告登記，侵害了市交通局的合法財(cái)產(chǎn)。市交通局向十堰市國土資源局提出異議后，該局于2016年10月8日作出了異議登記。請求判決支持市交通局訴請。
經(jīng)審理查明：2005年9月30日，市交通局與億豐源公司簽訂《市交通局柳林路房屋改造聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》，約定市交通局提供位于柳林路的現(xiàn)有辦公、住宅土地用于億豐源公司開發(fā)、建設(shè)，協(xié)助億豐源公司完成項(xiàng)目土地轉(zhuǎn)讓、房屋拆遷、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工管理的開發(fā)建設(shè)、驗(yàn)收等工作，費(fèi)用由億豐源公司負(fù)責(zé)。拆遷、拆遷安置補(bǔ)償及辦理新建房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)由億豐源公司負(fù)責(zé)。雙方約定房屋建成后，億豐源公司還建給市交通局住宅27套面積為2800平方米。另6戶住公房無個人產(chǎn)權(quán)證的搬遷補(bǔ)償、過渡費(fèi)由億豐源公司承擔(dān)。新建樓的地下層、一、二、三層產(chǎn)權(quán)屬市交通局所有，面積按現(xiàn)規(guī)劃圖所示面積。如實(shí)際建筑面積少于規(guī)劃方案所示面積，減少部分按每平方米4291元從市交通局投資的850萬元中扣減。其他房屋歸億豐源公司所有。協(xié)議約定市交通局投資850萬元作為地下層至三層（含三層）還建補(bǔ)差款。政府給予的舊城改造優(yōu)惠政策由億豐源公司享受，市交通局爭取到舊城改造優(yōu)惠政策以外的減免部分，由市交通局享有并抵減市交通局的還建補(bǔ)差款。億豐源公司向市交通局交保證金800萬元，在本協(xié)議簽訂后10日內(nèi)轉(zhuǎn)200萬元到雙方設(shè)定的專項(xiàng)資金帳戶，剩余600萬元在正式合同簽訂后10日內(nèi)轉(zhuǎn)入雙方設(shè)定的專項(xiàng)資金帳戶，以便市交通局對該項(xiàng)目監(jiān)督和用于本項(xiàng)目建設(shè)。該保證金須按工程進(jìn)度經(jīng)雙方共同審批后支付本項(xiàng)目建設(shè)。雙方還對其他事項(xiàng)進(jìn)行了約定。
2006年7月5日，市交通運(yùn)輸局作為甲方分別與乙方億豐源公司、十堰市金佳物資貿(mào)易有限責(zé)任公司（以下簡稱金佳公司）簽訂了《市交通局柳林路房屋改造聯(lián)合開發(fā)合同》，兩份協(xié)議的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容一致（億豐源公司的股東為饒?jiān)ィ鸺压镜墓蓶|為付金龍和饒?jiān)?。市交通局稱金佳公司與億豐源公司系關(guān)聯(lián)合同，但億豐源公司予以否認(rèn)）。金佳公司簽署的協(xié)議明確其委托億豐源公司具體實(shí)施房屋開發(fā)。前述兩份協(xié)議的內(nèi)容均與2005年9月30日聯(lián)合開發(fā)協(xié)議內(nèi)容基本一致，只是在2005年9月30日聯(lián)合開發(fā)協(xié)議基礎(chǔ)上明確：甲方支付乙方850萬元還建補(bǔ)差款，新建商住樓的地下層、一、二層產(chǎn)權(quán)屬甲方，三層產(chǎn)權(quán)屬甲方下屬十堰市港航局。如因甲方做工作超出2006年5月9日規(guī)劃方案圖所示4032平方米，甲方則按2000元/平方米支付乙方。如規(guī)劃審批面積少于4032平方米，則從甲方支付乙方的還建補(bǔ)差款中按2000元/平方米扣減。前述兩份協(xié)議確認(rèn)乙方已按2005年9月30日協(xié)議轉(zhuǎn)200萬元至雙方?？刭~戶，剩余600萬元在本合同簽訂后30日內(nèi)轉(zhuǎn)至雙控賬戶。雙方亦約定本項(xiàng)目舊城改造優(yōu)惠政策由乙方享受，甲方如爭取到舊城改造優(yōu)惠政策以外的減免部分，由甲方享有并抵減支付乙方的還建補(bǔ)差款。協(xié)議還約定：在新建項(xiàng)目工程建設(shè)到第三層封頂后30日內(nèi)，甲方支付乙方425萬元，同時乙方在確保土建施工安全的情況下同意甲方進(jìn)行商業(yè)、辦公房屋裝修使用。本項(xiàng)目建設(shè)全部竣工驗(yàn)收并辦理交付手續(xù)后30日內(nèi)，甲方一次性支付乙方剩余的425萬元。協(xié)議對拆遷安置補(bǔ)償約定，乙方還建被拆遷戶房屋面積和其它約定，按乙方與被拆遷戶簽定的協(xié)議和乙方與航務(wù)局簽定的協(xié)議實(shí)施。
涉訴工程以億豐源公司的名義辦理了《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》等手續(xù)。億豐源公司于2009年5月11日以出讓方式取得了相應(yīng)的《國有土地使用權(quán)證》，于2009年8月19日辦理了《商品房預(yù)售許可證書》。涉訴工程于2013年5月21日辦理了竣工驗(yàn)收備案。
2009年12月29日，金佳公司與市交通局簽訂《房產(chǎn)移交協(xié)議》，金佳公司在本協(xié)議簽訂后3日內(nèi)將其承建的香港旺角地下室、一、二、三層（除雙方認(rèn)可的公共面積外，約4200㎡）全部移交給市交通局。市交通局在本協(xié)議簽訂時將還建補(bǔ)差款425萬元，保證金100萬元，共計(jì)525萬元支付給金佳公司。
2009年12月29日、2009年12月30日，市交通局支付了金佳公司還建補(bǔ)差款425萬元（其中25萬元由市港航局支付）、保證金100萬元。2010年9月30日，市交通局再次支付金佳公司還建補(bǔ)差款200萬元。
另外，經(jīng)市交通局申請后，市財(cái)政局、審計(jì)局于2008年10月21日，以市交通局屬全額撥款的行政單位，其回購辦公用房資金壓力較大為由，批準(zhǔn)對涉案項(xiàng)目除港務(wù)局辦公用房外17884.54平方米應(yīng)繳的城市配套費(fèi)894227元給予免收，免繳的資金用于交通局回購辦公用房。
2010年11月12日，市交通局、億豐源公司等簽訂會議紀(jì)要，將所建房屋負(fù)一樓、一樓、二樓、三樓實(shí)物整體移交給市交通局。其中負(fù)一樓、一樓、二樓歸市交通局所有，由市交通局租賃給十堰市壽康永有限公司使用。三樓所有權(quán)及使用權(quán)歸市交通局所屬的市港航局，由市港航局使用。
涉訴工程竣工驗(yàn)收后，2011年1月17日，億豐源公司向十堰市房管局、市交通局出具承諾書，承諾按約定為市交通局、港航局辦理房產(chǎn)證。
2012年1月10日，市交通局向十堰市房管局申請對新開發(fā)的交通局商住樓地下負(fù)一層、一層、二層、三層進(jìn)行預(yù)告登記，市房屋管理局在市交通局的前述申請上批注：“經(jīng)查億豐源公司開發(fā)此項(xiàng)目，還建給市交通局，房屋未預(yù)售給他人，若辦理預(yù)告登記須開發(fā)公司網(wǎng)上簽約。據(jù)交通局稱現(xiàn)無法聯(lián)系開發(fā)公司，建議將上述房屋作行政限制”。
2014年7月11日,億豐源公司取得含涉訴房屋在內(nèi)的房屋所有權(quán)證（證號為：十堰房權(quán)證茅箭區(qū)第20200174號）。
2015年4月14日，億豐源公司因分別向華金枝、胡某、陳義均借款220萬、280萬元、100萬元，用位于十堰市××箭區(qū)××街辦××街××、××號房屋提供擔(dān)保。雙方約定：如億豐源公司按期償還了借款本息就算了，如不還就以房抵債。當(dāng)日，億豐源公司與華金枝、胡某、陳義均以簽訂《商品房買賣合同》的形式，到十堰市房屋管理部門辦理了預(yù)購商品房預(yù)告登記。該《商品房買賣合同》載明：華金枝、胡某、陳義均共同購買香港街38號1棟1-2號商業(yè)用房37.02平方米、1棟1-3號商業(yè)用房246.24平方米，總金額6000013元。2016年10月8日，市交通局得知此情形后，向十堰市房管局對前述預(yù)告登記進(jìn)行了異議登記。
2016年6月28日，華金枝、胡某向本院起訴要求億豐源公司償還華金枝借款220萬元及利息，償還胡某借款280萬元及利息，并要求判決拍賣億豐源公司位于茅箭區(qū)××、××號房屋，以拍賣款優(yōu)先償還華金枝、胡某的借款及利息。本院審理后于2016年10月26日作出（2016）鄂0302民初2658號、2710號民事調(diào)解書，協(xié)議內(nèi)容為：1、億豐源公司欠華金枝本金220萬元及利息、欠胡某280萬元及利息（對利息的計(jì)算方式有明確約定），雙方按本調(diào)解意見2、3、4條款項(xiàng)全部履行到位，華金枝、胡某自愿放棄利息；2、華金枝、胡某與億豐源公司雙方自愿以億豐源公司香港街38號1棟1-3號房產(chǎn)（建筑面積246.24平方米，以39000元單價計(jì)算）抵償借款；3、億豐源公司在調(diào)解生效后60日內(nèi)將香港街38號1棟1-3號房產(chǎn)交付給華金枝、胡某，華金枝、胡某收到房屋后支付億豐源公司200萬元；4、億豐源公司在調(diào)解生效后90日內(nèi)給華金枝、胡某辦理房屋相關(guān)產(chǎn)權(quán)證及土地證書。華金枝、胡某收到相關(guān)產(chǎn)權(quán)及土地證書后再支付億豐源公司尾款2603360元；5、億豐源公司不能按期交付房屋并給華金枝、胡某辦理產(chǎn)權(quán)證、土地證書，華金枝、胡某不放棄上述利息。億豐源公司需將預(yù)告登記在華金枝、胡某處的房產(chǎn)抵償給華金枝、胡某，用以償還華金枝、胡某的上述本金及利息，不夠部分由億豐源公司另行用現(xiàn)金支付；華金枝、胡某不按約定支付億豐源公司200萬元或尾款2603360元，自愿放棄全部利息。

本院認(rèn)為：億豐源公司與胡某、華金枝、陳義均簽訂關(guān)于茅箭區(qū)香港街38號1幢1-2號、1-3號房屋的《商品房預(yù)售合同》，其實(shí)質(zhì)是億豐源公司以前述房屋向胡某、華金枝、陳義均借款提供擔(dān)保。市交通局認(rèn)為前述合同系億豐源公司與胡某、華金枝、陳義均相互串通侵害了其合法權(quán)益，造成國有資產(chǎn)損失應(yīng)屬無效，但并未提供充足證據(jù)。市交通局要求確認(rèn)億豐源公司與胡某、華金枝、陳義均簽訂的關(guān)于茅箭區(qū)香港街38號1幢1-2號、1-3號房屋的《商品房預(yù)售合同》無效依據(jù)不足，本院不予支持。
《中華人民共和國物權(quán)法》規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。未經(jīng)登記不發(fā)生法律效力。市交通局與億豐源公司簽訂的《市交通局柳林路房屋改造聯(lián)合開發(fā)合同》，雖然規(guī)定了新建房屋的地下負(fù)一層、一層、二層、三層歸市交通局所有或市交通局所屬的市港航局所有，由億豐源公司為其辦理相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證件，但涉訴房屋現(xiàn)仍登記在億豐源公司名下，未變更登記至市交通局名下。市交通局可以向億豐源公司主張相應(yīng)的合同權(quán)利，但其要求確認(rèn)對涉訴房屋享有所有權(quán)不符合法律規(guī)定，本院不予支持。
綜上，經(jīng)合議庭評議，依照《中華人民共和國物權(quán)法》第七條、第九條、第十五條、《中華人民共和國合同法》第五十二條的規(guī)定，判決如下：

駁回原告十堰市交通運(yùn)輸局的訴訟請求。
案件受理費(fèi)200元，由原告十堰市交通運(yùn)輸局負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴于湖北省十堰市中級人民法院。

審　判　長　　張昌安 代理審判員　　黃　娟 代理審判員　　葉　紅

書記員：陳方芳