上訴人（原審被告）：十堰華田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭區(qū)二堰街辦擂鼓臺。法定代表人：王正平，該公司執(zhí)行董事。委托訴訟代理人：趙輪，湖北瑞泰律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審原告）：楊某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省十堰市鄖陽區(qū)。委托訴訟代理人：賈邦志，湖北武當律師事務(wù)所律師。

華田房地產(chǎn)公司上訴請求：一、撤銷一審判決；二、依法改判：1、將一審判決第一項改為駁回被上訴人東汽熱暖管道對接入戶的訴訟請求；2、將一審判決第二項改為逾期交房超過60日后，上訴人應(yīng)按被上訴人已付房款的1%支付違約金，而不是按合同中關(guān)于逾期不超過30日的約定支付違約金；3、將一審判決第三項改為駁回被上訴人要求賠償層高不符合約定的違約損失的訴訟請求。三、被上訴人請求超出的部分的一審、二審訴訟費由被上訴人承擔。其理由如下：一、一審判決上訴人將東汽熱暖管道對接入戶沒有合同依據(jù)，判決錯誤：1、2015年9月11日，上訴人已將249套房屋抵給了林能福，由林能福找鋒尚公司銷售，并不是華田公司。關(guān)于“東汽熱暖好配套”的宣傳資料，上訴人不知情；2、根據(jù)《商品房預(yù)售合同》附件三關(guān)于宣傳廣告的規(guī)定，對于宣傳廣告僅供買受人參考，被上訴人依據(jù)宣傳資料要求上訴人開通東汽熱暖的請求沒有合同依據(jù)。二、根據(jù)《商品房預(yù)售合同》第十條第2款的約定，逾期交房是因政府規(guī)劃等特殊客觀因素造成的，不屬于上訴人承擔違約責(zé)任的范圍：1、2011年12月27日上訴人與十堰市和澤置業(yè)有限公司簽訂《協(xié)議》，上訴人與十堰市和澤置業(yè)有限公司之間的公共市政道路由十堰市和澤置業(yè)有限公司來修建，加上相鄰的和澤置業(yè)公司“道和天下”項目未按照市政道路標高規(guī)劃施工，擅自將規(guī)劃標高降低了6-8米，致使御景苑項目地下室部分外露，埋深不足，導(dǎo)致房屋無法得到驗收，更無法向業(yè)主交房；2、因該項目小區(qū)道路、綠化排污無法施工及個別人惡意舉報等因素導(dǎo)致未能驗收；3、根據(jù)《商品房預(yù)售合同》第十條第2款的明確約定遇到特殊原因時出賣人可據(jù)實予以延期并不承擔違約責(zé)任，包括不可抗力以及因規(guī)劃、土地政策、市政配套、政府部門等。同時上訴人在交房期限屆滿時通過短信的方式已向原告在內(nèi)的所有業(yè)主進行了告知；4、根據(jù)《商品房預(yù)售合同》第九條交房期限及條件明確約定商品房經(jīng)驗收合格，也就是說未經(jīng)驗收合格導(dǎo)致逾期交房時不視為出賣人違約。房屋早已具備基本的入住條件，被上訴人存在惡意拒收房屋的故意，對其請求上訴人支付逾期交房的違約金過高，請求法庭查明事實予以駁回或減少；5、即便上訴人向被上訴人支付逾期交房違約金，逾期交房超過60日后，上訴人應(yīng)按被上訴人已付房款的1％支付違約金，而不是按合同中關(guān)于逾期不超過30日的約定支付違約金。三、被上訴人要求上訴人賠償因房屋層高不符合合同約定的違約損失沒有事實和法律依據(jù)：1、根據(jù)市規(guī)劃局的建筑平面圖及市規(guī)劃局的網(wǎng)上回復(fù)，均可證明1號樓、2號樓、3號樓的實際層高為2.8米，4號樓的實際層高為3米；2、本案涉及的房屋在2015年7月己全部竣工，被上訴人在購買房屋并在簽訂《商品房預(yù)售合同》前，房屋己實體存在，被上訴人經(jīng)看過實體房并認可后才簽的合同，現(xiàn)在被上訴人因?qū)痈邌栴}要求賠付相應(yīng)價款無法律和合同依據(jù)；3、根據(jù)合同法相關(guān)規(guī)定，層高問題確系工作失誤，上訴人承擔的也應(yīng)該是締約過失責(zé)任而非違約賠償責(zé)任。楊某答辯稱：一、華田房地產(chǎn)公司關(guān)于東汽熱暖對接入戶的上訴理由不能成立：1、楊某是從上訴人的售樓處直接購買的房屋；2、關(guān)于宣傳廣告，內(nèi)容具體確定、對合同的訂立及房屋價值有重大影響的，應(yīng)當視為合同的組成部分；3、上訴人依據(jù)的合同附件三關(guān)于宣傳廣告的約定，該約定與法律的規(guī)定違背，該約定無效。二、上訴人關(guān)于逾期交房按照已付房款1%的標準支付違約金的上訴理由不能成立：1、楊某不存在惡意拒收房屋的故意；2、上訴人所稱的遲延交房理由均不是免責(zé)事由；3、法律不可能鼓勵違約，更不可能鼓勵長期違約，長期違約更應(yīng)當受到法律的嚴懲；本案不存在解除合同的情況，故不適用按照1%的標準支付違約金。三、上訴人關(guān)于層高違約金的上訴理由不能成立。請求二審維持原判。楊某一審訴請法院依法判令：1、判決華田房地產(chǎn)公司向楊某交付房屋，并將東汽熱暖開通并對接入戶；2、華田房地產(chǎn)公司支付楊某2016年12月31日至2017年3月13日期間的違約金6054.48元，并按已付房款420465元的萬分之二即每日84.09元的標準，支付自2017年3月14日至交付合格房屋之日止的違約金；3、判令華田房地產(chǎn)公司賠償因房屋層高不符合合同約定的違約損失（按房價的1/15即28031元）；4、訴訟費由華田房地產(chǎn)公司承擔。一審法院認定事實如下：楊某領(lǐng)取了“御景苑”的廣告宣傳單，該宣傳單含“東汽熱暖好配套”內(nèi)容。2016年1月25日，楊某和華田房地產(chǎn)公司簽訂《商品房預(yù)售合同》。合同約定：華田房地產(chǎn)公司將位于二堰街辦擂鼓臺巷12號1幢1單元1-15-3號房屋以420465元的價格（以產(chǎn)權(quán)登記面積為準，單價不變，實行多退少補，據(jù)實結(jié)算房款）賣給楊某，預(yù)測建筑面積92.41平方米，房屋層高為3米。關(guān)于交房條件和時間，合同約定，出賣人應(yīng)當在2016年12月30日前，在買受人付清房款及相關(guān)費用后將已向建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督管理機構(gòu)辦妥竣工驗收備案手續(xù)的商品房交付買受人使用，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》，逾期交付不超過30日，自本合同約定的最后交付期限的第二天至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交房價款萬分之二的違約金，合同繼續(xù)履行；逾期超過60日后，買受人有權(quán)解除合同，買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當自買受人解除合同通知到達之日起60日內(nèi)退還全部已付款，并按累計已付款的1%向買受人支付違約金；買受人要求繼續(xù)履行的，合同繼續(xù)履行；但遇到下列特殊原因（除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外），出賣人可據(jù)實予以延期，并不承擔違約責(zé)任。該處約定的特殊原因包括：遭遇不可抗力；因規(guī)劃、土地政策、市政配套、政府部門等變化或遇到重大技術(shù)問題而導(dǎo)致開發(fā)期延緩，出賣人在30日內(nèi)告知買受人。合同中關(guān)于熱水、暖氣的約定為：熱水、暖氣管道入戶，戶內(nèi)業(yè)主自理；愿意使用住戶達到80%時開通。合同附件說明：出賣人在銷售過程中所涉及的有關(guān)該產(chǎn)品及所在樓宇的各類廣告宣傳資料（含樓書、各類宣傳單）、沙盤模型、戶型模型各類數(shù)據(jù)、設(shè)計效果圖等，其所示內(nèi)容僅供買受人參考，買賣雙方之間的一切權(quán)利義務(wù)最終以出賣人與買受人簽訂的本合同中的相關(guān)約定及十堰市規(guī)劃局及設(shè)計部門驗收的標準和圖紙為準，買受人經(jīng)出賣人提示并認同出賣人展示的樣板房（戶型模型）功能僅為空間布局上的裝修、裝飾和家具的擺放指引，不能理解為交房標準或合同的樣品。合同簽訂后，楊某按約支付了全部房款。楊某所購房屋設(shè)計層高為2.8米，實際層高也是2.8米。因未辦理商品房竣工驗收，華田房地產(chǎn)公司未能按約交付房屋。一審法院認為：根據(jù)雙方的訴辯意見及法庭調(diào)查，本案的爭議焦點歸結(jié)為：一、華田房地產(chǎn)公司未按期交付房屋是否應(yīng)承擔違約責(zé)任，以及違約責(zé)任內(nèi)容；二、華田房地產(chǎn)公司是否應(yīng)提供東汽熱暖；三、層高與合同約定不一致是否構(gòu)成違約，以及違約責(zé)任內(nèi)容。關(guān)于爭議焦點一的問題。辦理商品房竣工驗收手續(xù)是華田房地產(chǎn)公司的義務(wù)，和澤置業(yè)公司是否履行與華田房地產(chǎn)公司簽訂的協(xié)議，以及“小區(qū)道路、綠化排污施工及個別人惡意舉報”均不屬于法律和合同約定的免責(zé)情形，華田房地產(chǎn)公司因未辦理竣工驗收導(dǎo)致無法按期交房構(gòu)成違約，應(yīng)當承擔違約責(zé)任。楊某請求華田房地產(chǎn)公司交付房屋應(yīng)予支持；華田房地產(chǎn)公司逾期交房超過了60日，該違約情形嚴重于逾期30日以內(nèi)交房的情形，楊某比照合同中關(guān)于逾期交房在30日以內(nèi)的約定主張違約金應(yīng)予支持。關(guān)于爭議焦點二的問題。即便楊某購買的房屋是華田房地產(chǎn)公司抵償給他人的，但合同相對人是華田房地產(chǎn)公司，他人的售房行為應(yīng)由華田房地產(chǎn)公司承擔出賣人的相應(yīng)義務(wù)。住宅是否提供熱暖或熱暖供應(yīng)方式對商品房買賣合同的訂立和房屋價格有重大影響，楊某提供的廣告宣傳單上“東汽熱暖好配套”的內(nèi)容具體確定，而且雙方在合同中約定有“熱水、暖氣管道入戶”內(nèi)容，即便華田房地產(chǎn)公司未將“東汽熱暖”載入合同，也應(yīng)將提供東汽熱暖作為合同內(nèi)容，楊某主張將東汽熱暖管道對接入戶應(yīng)予支持，但是否開通應(yīng)根據(jù)合同約定的“愿意使用住戶達到80%時開通”條件是否成就來確定。關(guān)于爭議焦點三的問題。合同中關(guān)于商品房基本情況的條款由出賣人填寫，買受人對房屋具體設(shè)計情況并不知悉，合同簽訂后該條款即屬于合同組成部分，對雙方有約束力。華田房地產(chǎn)公司擬交付的房屋層高不符合合同約定，該行為構(gòu)成違約，應(yīng)當承擔違約責(zé)任。雖然涉案房屋實際層高符合相關(guān)建筑規(guī)范要求，但與合同約定不一致，也與楊某對房屋的使用預(yù)期存在較大差別。考慮到房屋層高的降低對房屋的使用價值及舒適度均存在一定影響，并進而影響到房屋的實際價值，華田房地產(chǎn)公司應(yīng)當賠償楊某相應(yīng)的損失。根據(jù)建筑面積計算房屋價款是房地產(chǎn)交易中常見的計算方式，與層高不同，單位面積的房屋價值不僅包含使用空間的價值，還包括土地分攤的價值。同時，在符合建筑規(guī)范要求的前提下，房屋價值與層高之間并不具有數(shù)量上的對應(yīng)關(guān)系，楊某主張按房屋體積誤差比例計算層高差價不具有合理性。鑒于雙方對房屋層高差價的處理方式未作約定，也無相應(yīng)的法律規(guī)定，結(jié)合層高差值及對房屋使用功能的影響程度，本著公平和誠實信用的原則，酌定按房屋實際價值的2%計算層高損失，即華田房地產(chǎn)公司賠償楊某8409.30元。依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第一百零七條、并參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條的規(guī)定，判決：一、被告十堰華田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于判決生效后十日內(nèi)將位于二堰街辦擂鼓臺巷12號1幢1單元1-15-3號房屋交付給原告楊某使用，并于判決生效后六十日內(nèi)將東汽熱暖管道對接入戶；二、被告十堰華田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向原告楊某支付2017年3月13日前的逾期交房違約金6054.48元，并從2017年3月14日至實際交付房屋之日按每日84.09元向原告楊某支付違約金；三、被告十堰華田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賠償原告楊某層高不符合約定的損失8409.30元；四、駁回原告楊某的其他訴訟請求。以上應(yīng)付款項應(yīng)于判決生效后十日內(nèi)支付。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費652元，原告楊某負擔352元，被告十堰華田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔300元。二審中，被上訴人楊某的代理人提交了十堰市建設(shè)行政處罰書，擬證明華田房地產(chǎn)公司違反行政規(guī)劃導(dǎo)致竣工驗收無法辦理。上訴人的代理人認為，該行政處罰書尚未生效。本院將結(jié)合本案的其他證據(jù)予以綜合評述。二審經(jīng)審理查明，一審判決認定的事實屬實，二審依法予以確認。
上訴人十堰華田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱華田房地產(chǎn)公司）因與被上訴人楊某商品房銷售合同糾紛一案，不服湖北省十堰市茅箭區(qū)人民法院（2017）鄂0302民初1387號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年11月9日受理后，依法組成合議庭，經(jīng)過閱卷和調(diào)查、詢問當事人，合議庭認為事實已核對清楚，決定不開庭審理。經(jīng)合議庭評議，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應(yīng)當承擔違約責(zé)任。雙方在合同中約定“熱水、暖氣管道入戶”，且楊某持有的廣告宣傳單上“東汽熱暖好配套”的內(nèi)容具體確定，是否有東汽熱暖配套，將對于購房人是否購房產(chǎn)生重大影響，故該廣告構(gòu)成合同的一部分?！渡唐贩款A(yù)售合同》附件三關(guān)于廣告的約定違反了司法解釋的規(guī)定，該約定無效。華田房地產(chǎn)公司應(yīng)履行合同的約定，將東汽熱暖管道對接入戶。合同法第一百二十一條規(guī)定，當事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當向?qū)Ψ匠袚`約責(zé)任。因小區(qū)道路、綠化、排污無法施工，導(dǎo)致未能驗收，不是華田房地產(chǎn)公司的免責(zé)事由。合同約定，逾期交房超過60日后，按已付房款的1%支付違約金，其前提是解除合同，而本案當事人無此訴求。但按日萬分之二的標準支付逾期交房違約金確實過高。最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條規(guī)定，當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應(yīng)當以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。華田房地產(chǎn)公司請求對約定的違約金予以減少，本院酌情予以支持。房屋層高的降低對房屋的使用價值及舒適度均存在一定影響，工作人員的工作失誤，不是華田房地產(chǎn)公司的免責(zé)事由，一審判決華田房地產(chǎn)公司酌情支付層高不夠的違約金并無不當。故上訴人華田房地產(chǎn)公司除違約金過高的理由外，其他上訴理由均不能成立，本院不予支持。依照最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項的規(guī)定，判決如下：

一、維持湖北省十堰市茅箭區(qū)人民法院（2017）鄂0302民初1387號民事判決第一、三項；二、撤銷湖北省十堰市茅箭區(qū)人民法院（2017）鄂0302民初1387號民事判決第二、四項；三、十堰華田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向楊某支付逾期交房的違約金。該違約金以420465元為本金，從2016年12月31日起，按中國人民銀行公布的同期同類貸款基準利率計算利息，直至十堰華田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將符合交房條件的房屋交付給楊某；四、駁回楊某的其他訴訟請求。以上應(yīng)付款項應(yīng)于判決生效后十日內(nèi)支付。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。一審案件受理費652元，原告楊某負擔362元，被告十堰華田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔290元；二審案件受理費300元，由十堰華田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔200元，楊某負擔100元。本判決為終審判決。