上訴人（原審被告）：北京紅葉葡萄酒有限公司。住所地北京市八達嶺經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。
法定代表人：李書濱，總經(jīng)理。
委托代理人：史麗君，河北厚霖律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：懷來縣東花園鎮(zhèn)火燒營村村民委員會，住所地懷來縣東花園鎮(zhèn)火燒營村。
法定代表人：宋文忠，村委會主任。
委托代理人：白純明，男，1946年4月28日出生，漢族，農(nóng)民，現(xiàn)住懷來縣。
委托代理人：劉建斌，男，懷來縣沙城博精法律服務(wù)所法律工作者。

上訴人北京紅葉葡萄酒有限公司（以下簡稱紅葉公司）因與被上訴人懷來縣東花園鎮(zhèn)火燒營村村民委員會（以下簡稱火燒營村）土地租賃合同糾紛一案，不服河北省懷來縣人民法院（2015）懷民初字第967號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭公開開庭進行了審理。上訴人紅葉公司的法定代表人李書濱、委托代理人史麗君，被上訴人火燒營村的委托代理人白純明、劉建斌到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
火燒營村在一審中起訴稱：其與紅葉公司于2000年2月17日簽訂的土地租賃協(xié)議期限為五十年，嚴重違反土地法租賃期限不得超過二十年的規(guī)定，應(yīng)視為無效?，F(xiàn)應(yīng)終結(jié)，紅葉公司應(yīng)賠償其經(jīng)濟損失60萬元，其余放棄。紅葉公司未按期繳納土地使用金，應(yīng)按合同條款規(guī)定賠償違約金40萬元，其余放棄，并收回土地及地上附屬物。
紅葉公司辯稱：其與火燒營村簽訂的土地租賃合同，意思表示真實，內(nèi)容合法，不違反國家強制性的法律規(guī)定，系真實有效合同。所租賃的土地不是一般土地，而是荒地，國家對荒地的承包租賃期有著特殊的規(guī)定。懷來縣人民政府根據(jù)國務(wù)院，省人民政府相關(guān)部門的法律，法規(guī)政策對雙方簽訂的合同進行了審核，并作出了批示，并由懷來縣土地局發(fā)放了土地使用權(quán)承租證明書，租賃期限從2000年5月15日至2050年5月14日止，因此該合同合法有效。在給付租金上沒有違約行為，從簽訂合同至今，均按火燒營村提供的賬戶按時給付租金，因前三次提供的收款賬戶都不一樣，第四次土地租金到了給付期，由于沒有村委會個人信息，經(jīng)多次派人到火燒營村委會聯(lián)系對賬并要開戶銀行賬號，可始終找不到人。因火燒營村支書電話聯(lián)系要租金，故請其盡快提供匯款賬戶信息，但其不提供，后得知村委會正在進行換屆選舉。新村委會產(chǎn)生后，其專門向村委會發(fā)了溝通函，要求火燒營村安排人對賬，提供賬戶信息，并多次上門溝通，都遭到火燒營村的拒絕。違約責任應(yīng)由火燒營村承擔。
一審法院經(jīng)審理查明：2000年2月17日火燒營村、紅葉公司作為甲、乙雙方簽訂《集體荒地租賃協(xié)議書》意向性合同，火燒營村擬將其所有的位于東鎮(zhèn)公路東側(cè)，村東南，面積約1000畝左右的荒地出租給紅葉公司，雙方約定了租賃期限、土地的用途、租金的數(shù)額及給付方式、權(quán)利義務(wù)、違約責任。為此項目的順利進行，2000年3月14日懷來縣人民政府專門召開縣長辦公室會議協(xié)調(diào)有關(guān)部門進行認真研究。2000年5月9日，雙方正式簽訂《集體荒地租賃協(xié)議書》協(xié)議第一條，火燒營村出租的土地面積為1170畝，明確四至界線，租賃期限為五十年。協(xié)議第二條，租期自2000年5月1日至2050年4月30日。協(xié)議第三條，租賃土地的用途為種植防護林、改良土壤，開發(fā)葡萄種植，家禽、家畜養(yǎng)殖等生產(chǎn)項目。協(xié)議書第四條為租金的數(shù)額及給付的方式：1、頭15年為第一階段，1068畝租金每年每畝60元，另外102畝較好的地租金每年每畝100元；2、第二個15年為第二階段，1068畝地租金每年每畝80元，102畝較好的地每年每畝租金100元；3、最后二十年為第三階段，1170畝租金每年每畝100元；4、付款方式：協(xié)議生效后，紅葉公司一次性先付給原告8年租金，之后每三年付一次租金，先付租金后用地。其中雙方的權(quán)利和義務(wù)中，明確了甲方的義務(wù)為：保證該土地不存在與鄰村及村民和其他相關(guān)單位之間的產(chǎn)權(quán)糾紛，保證乙方正常生產(chǎn)經(jīng)營活動不受干擾。如第三人對乙方租賃土地提出異議，地界糾紛或村民因土地承包事宜對乙方租賃土地提出異議，由甲方負責解決和處理。乙方的義務(wù)為：必須按期如數(shù)繳納租賃金，過期則視為違約，賠償應(yīng)交納租金兩倍的損失，甲方有權(quán)收回土地及地附著物。協(xié)議第六條第1款約定：乙方必須按期如數(shù)交納租賃金，過期則視為違約，則應(yīng)賠償甲方應(yīng)納租金兩倍的損失，甲方有權(quán)收回土地及地上附著物。協(xié)議第十條約定的生效條件為：在懷來縣土地局辦了乙方土地使用證書之日起生效。2000年5月11日紅葉公司向縣土地局遞交了申領(lǐng)土地租賃專用證申請書，并經(jīng)縣土地局、懷來縣人民政府逐級進行呈報審批，由懷來縣土地管理局以懷（2000）租字第01號下發(fā)了土地使用權(quán)證明書，租賃期限自2000年5月15日始至2050年5月14日止。2000年6月5日紅葉公司向火燒營村繳納了第一期租金594240元，2008年7月7日繳納了第二期的租金222840元。2011年8月29日繳納了第三期租金222840元,匯入懷來縣東花園鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)站（村級賬戶按懷來辦字[2010]20號文件已撤銷，由鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)站建立村級明細賬，下設(shè)各村分戶，統(tǒng)一管理）。2014年5月1日至2015年4月30日租金74280元，紅葉公司尚未向火燒營村支付。自2015年5月1日起應(yīng)按協(xié)議執(zhí)行第二階段標準，計算兩年為191280元。紅葉公司應(yīng)按協(xié)議向火燒營村支付三年租金共265560元。
一審法院判決認為：火燒營村與紅葉公司簽訂《集體荒地租賃協(xié)議書》約定的50年租期爭議，1996年6月1日國務(wù)院辦公廳《關(guān)于治理開發(fā)農(nóng)村“四荒”資源進一步加強水土保持工作的通知》規(guī)定“允許‘四荒’使用權(quán)一定50年或更長的時間不變”；1998年11月7日國務(wù)院《關(guān)于印發(fā)
的通知》規(guī)定“‘四荒’使用權(quán)承包、租賃或拍賣的期限最長不得超過50年”；2003年3月1日施行的《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第六十二條規(guī)定“本法實施前已經(jīng)按照國家有關(guān)農(nóng)村土地承包的規(guī)定承包，包括承包期限長于本法規(guī)定（耕地三十年、草地三十年至五十年、林地三十年至七十年）的，本法實施后繼續(xù)有效，不得重新承包土地。未向承包方頒發(fā)土地承包經(jīng)營權(quán)證或者林權(quán)證等證書的，應(yīng)當補發(fā)證書”。根據(jù)上述規(guī)定，紅葉公司與火燒營村約定的租賃期限未違反強制性規(guī)定，《集體荒地租賃協(xié)議書》系雙方的真實意思表示，并經(jīng)人民政府頒證確認了承包權(quán)，合法有效，雙方均應(yīng)按此協(xié)議享有權(quán)利、履行義務(wù)。因此對火燒營村主張租賃期限50年的合同無效的請求不予支持。本案的違約爭議，因火燒營村賬戶已劃歸鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)站統(tǒng)一管理，紅葉公司曾于2011年8月29日將租金匯入農(nóng)經(jīng)站賬戶，應(yīng)依照《合同法》規(guī)定，按原有的交易習(xí)慣將租金繼續(xù)匯入農(nóng)經(jīng)站賬戶。且火燒營村委會并未被撤銷，是《集體荒地租賃協(xié)議書》的一方當事人，不因法定代表人變更及換屆選舉等原因中止其權(quán)利義務(wù)。紅葉公司未及時支付租金的行為構(gòu)成違約，對其抗辯主張不予采信。本案違約責任的確定，因本案租金履行方式為分期給付，其中一期的違約并不導(dǎo)致合同的全部違約或無效，紅葉公司未及時履行的行為不構(gòu)成根本違約，因此對火燒營村主張終止合同的請求不予支持，應(yīng)繼續(xù)履行合同。合同違約后，違約方應(yīng)承擔繼續(xù)履行、支付違約金或賠償損失等責任。雙方約定的乙方賠償甲方租金兩倍的損失，不符合有關(guān)“約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少；當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定過分高于造成的損失”的規(guī)定。應(yīng)確定紅葉公司應(yīng)負的違約金責任為265560元的30%即79668元。依照《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第六十二條，《中華人民共和國合同法》第六十一條、第一百一十四條，最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第二十九條之規(guī)定，判決：一、紅葉公司支付火燒營村租金265560元、違約金79668元，合計345228元于判決生效后十日內(nèi)履行；二、駁回火燒營村其他訴訟請求。案件受理費6900元，由火燒營村負擔3661元、紅葉公司負擔3239元。此款火燒營村已交納，紅葉公司在履行上述給付義務(wù)時應(yīng)一并向火燒營村支付。
紅葉公司不服一審法院判決，向本院提起上訴。
紅葉公司的主要上訴理由是：一審法院判令給付火燒營村2014年5月1日至2017年4月30日的租金265560元租金，超出了火燒營村訴訟請求的范圍，不是本案應(yīng)當審理的事情。一審法院判令給付違約金79668元是偏聽偏信、顯失公正的錯誤判決。至今沒有交納火燒營村2014年5月1日至2017年4月30日的租金是火燒營村的過錯造成的。2014年初應(yīng)給付本期租金時，經(jīng)多次找火燒營村的負責人都聯(lián)系不上，直到2015年3月17日火燒營村的現(xiàn)任村主任到任，經(jīng)向其遞交書面溝通函，要求其盡快核對賬目，并出具往哪個賬戶匯款加蓋公章的證明。但至今火燒營村都沒有核對賬目，提供賬戶。因前三次支付租金，均是火燒營村先提供賬號，再由其將租金匯入，且這三次火燒營村提供的賬號都不一樣，故無法將交付租金。這顯然是有失公正。綜上請求二審法院依據(jù)本案事實和法律，重新作出公正裁決。
火燒營村針對紅葉公司的上訴答辯稱：雙方簽訂的租賃協(xié)議第六條約定，乙方必須如數(shù)交納租賃費，逾期屬于違約，賠償違約金2倍的損失，甲方有權(quán)收回土地和地上附著物。紅葉公司從2014年至今三年沒有交納租金，三年沒有交納租金是違約。紅葉公司提出抗辯說村委會人員變更，村委會沒有提供賬戶，這兩點不能成立。村委會人員變動不能影響紅葉公司交納租金，如果積極，交納租金有很多辦法，比如提存。對于沒有提供賬戶的問題，之前紅葉公司通過東花園鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)站交納租金，這次提出沒有提供賬戶，不符合交易習(xí)慣。如果不提供賬戶也可以拿現(xiàn)金交納，但紅葉公司沒有積極交納，構(gòu)成違約，應(yīng)按2倍進行賠償。但是合同法規(guī)定可以按照30%調(diào)整，予以認可。請求二審法院判決紅葉公司交納租金和違約金外，交回土地和附著物。
本院二審經(jīng)審理查明的事實與一審法院查明的事實一致。

本院認為：火燒營村與紅葉公司簽訂《集體荒地租賃協(xié)議書》系雙方當事人真實意思表示，且不違反法律法規(guī)強制性規(guī)定，合同成立生效，紅葉公司應(yīng)按照合同約定向火燒營村交納2014年5月1日至2017年4月30日租金265560元(第一階段自2014年5月1日至2015年4月30日，其中1068畝按每年60元，102畝按每年100元；第二階段自2015年5月1日至2017年4月30日，其中1068畝按每年80元，102畝按每年100元)。紅葉公司上訴稱其未按約定支付2014年5月1日至2017年4月30日的租金是因火燒營村不提供租金匯入賬戶，其無法將租金匯入。2000年6月5日，紅葉公司向火燒營村賬23×××144匯入首期租金594240元；2008年7月7日，紅葉公司向火燒營村賬20×××666匯入二期租金222840元；2011年8月29日紅葉公司向懷來縣東花園鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)站賬47×××466匯入三期租金222840元。該三期租金匯入賬號均不一致，無法確認火燒營村收取租金的賬號有無新的變化，故對紅葉公司的該上訴理由，本院予以支持。
綜上，一審法院判決認定事實清楚，適用法律錯誤，本院予以糾正。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）、（二）項之規(guī)定，判決如下：

一、維持河北省懷來縣人民法院（2015）懷民初字第967號民事判決第（二）項；
二、變更河北省懷來縣人民法院（2015）懷民初字第967號民事判決第一項為：北京紅葉葡萄酒有限公司支付懷來縣東花園鎮(zhèn)火燒營村村民委員會租金265560元，于本判決生效后十五日內(nèi)履行。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費6900元，二審案件受理費6900元，共13800元，由上訴人北京紅葉葡萄酒有限公司6000元，被上訴人懷來縣東花園鎮(zhèn)火燒營村村民委員會負擔7800元。
本判決為終審判決。

審判長 牛鵬程
審判員 王悅
代理審判員 姜建龍

書記員： 梁秀峰