原告：北京宣某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司，住所地北京市西城區(qū)棗林前街35號(hào)331室。
法定代表人：陳海鷗，董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：史麗娟，河北思洋律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：王存光，河北思洋律師事務(wù)所律師助理。
被告：徐某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住邢臺(tái)市橋西區(qū)。
委托訴訟代理人：孟紅琳，系徐某某女兒，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住張家口市橋東區(qū)。

原告北京宣某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱宣某公司）與被告徐某某確認(rèn)合同效力糾紛一案，本院于2017年8月10日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告宣某公司的委托訴訟代理人史麗娟、王存光，被告徐某某的委托訴訟代理人孟紅琳到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告宣某公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、判令確認(rèn)原告與被告于2011年8月26日簽訂的《“東山壹號(hào)”認(rèn)購(gòu)書(shū)》無(wú)效。2、判令原告向被告返還房屋認(rèn)購(gòu)款135208元。事實(shí)和理由：2011年8月26日，原告與郭振娥簽訂了《“東山壹號(hào)”認(rèn)購(gòu)書(shū)》，約定：郭振娥購(gòu)買(mǎi)原告負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)的暫定為“東山壹號(hào)”項(xiàng)目商品房，房號(hào)為14號(hào)樓2單元602號(hào)房屋。建筑面積119.88平米，每平米單價(jià)為4037.6元，總房?jī)r(jià)484028元。郭振娥向原告支付了首付款135208元，后郭振娥向原告申請(qǐng)退房。經(jīng)與被告徐某某協(xié)商，原告同意將購(gòu)房人變更為徐某某，原郭振娥支付的首付款135208元變更為被告徐某某支付。合同簽訂前，原告已經(jīng)得到政府相關(guān)部門(mén)的許可，對(duì)該土地進(jìn)行拆遷安置工作，后又因其他非原告的原因，導(dǎo)致原告無(wú)法直接獲取開(kāi)發(fā)商資格，也無(wú)法取得該項(xiàng)目的其他開(kāi)發(fā)手續(xù)。故根據(jù)法律規(guī)定，原、被告簽訂的協(xié)議，屬于無(wú)效合同，所以原告訴至法院。
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2011年8月26日宣某公司與郭振娥簽訂《“東山壹號(hào)”認(rèn)購(gòu)書(shū)》，后認(rèn)購(gòu)人變更為本案被告徐某某。宣某公司與徐某某約定：徐某某自愿購(gòu)買(mǎi)暫定名為“東山壹號(hào)”的項(xiàng)目商品房，并交付定金10000元。徐某某所購(gòu)房屋為14號(hào)樓2單元602號(hào)，建筑面積為119.88平方米，單價(jià)為4037.60元/平方米，總金額為484028元，于2011年8月31日前支付首筆房款135208元，于房屋建設(shè)到五層起支付房款145208元，于認(rèn)購(gòu)房屋封頂時(shí)支付房款145208元，于外立面完成日付清48404元。因宣某公司原因，無(wú)法向徐某某出售房屋時(shí)，應(yīng)及時(shí)通知徐某某，并在書(shū)面通知徐某某解除此認(rèn)購(gòu)書(shū)30日內(nèi)，退還徐某某已付相關(guān)款項(xiàng)，補(bǔ)償金支付按協(xié)議解除日同期中國(guó)人民銀行定期存款利率計(jì)算，因此產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用由宣某公司負(fù)責(zé)。認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂后，徐某某于2011年8月26日交付定金10000元，于2011年9月4日交付首筆房款125000元，于2011年9月5日交付首筆房款10208元，共計(jì)支付145208元。2016年11月23日通過(guò)在張家口市公共資源交易中心舉辦的2015-038地塊國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓拍賣(mài)會(huì)，由張家口富利嘉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司競(jìng)得編號(hào)為2015-038地塊即橋東區(qū)××北路的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。庭審中，宣某公司提交的證據(jù)有：1、原電大地塊開(kāi)發(fā)意向協(xié)議書(shū)一份，擬證明宣某公司有開(kāi)發(fā)意向。2、《“東山壹號(hào)”認(rèn)購(gòu)書(shū)》一份，擬證明原、被告簽訂了房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)。3、張家口市國(guó)土資源局國(guó)有土地使用權(quán)公開(kāi)公告出讓公告一份，擬證明意向開(kāi)發(fā)地塊已經(jīng)公開(kāi)拍賣(mài)，由張家口富利嘉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司競(jìng)得該地塊。4、2011年8月26日定金收據(jù)一張，金額10000元，2011年9月4日首筆房款收據(jù)一張，金額125000元，2011年9月5日首筆房款收據(jù)一張，金額10208元，擬證明徐某某交付房款的金額。徐某某的質(zhì)證意見(jiàn)是：對(duì)證據(jù)2、4真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)于證據(jù)1、3認(rèn)為不管公司怎么變動(dòng)都應(yīng)該承認(rèn)本案的房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)，張家口富利嘉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司應(yīng)該是宣某公司的子公司。
宣某公司庭前向本院遞交調(diào)查取證申請(qǐng)書(shū)一份，申請(qǐng)本院調(diào)查位于橋東區(qū)××北路原電大地塊的土地通過(guò)公開(kāi)拍賣(mài)后，該土地的所有權(quán)人。本院到張家口市公共資源交易中心調(diào)查取得2016年11月23日張家口市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)一份，2016年11月24日張家口市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)拍賣(mài)出讓成交公示一份。宣某公司對(duì)本院調(diào)查的證據(jù)無(wú)異議，認(rèn)為上述土地現(xiàn)為張家口富利嘉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司所有。徐某某的質(zhì)證意見(jiàn)是：不管公司怎么變動(dòng)都應(yīng)該承認(rèn)本案的房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)，張家口富利嘉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司應(yīng)該是宣某公司的子公司。

本院認(rèn)為：從合同的內(nèi)容和性質(zhì)上看原、被告簽訂的《“東山壹號(hào)”認(rèn)購(gòu)書(shū)》，應(yīng)屬商品房預(yù)售合同。但由于宣某公司至今未取得商品房預(yù)售許可證明，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條的規(guī)定，本案簽訂的《“東山壹號(hào)”認(rèn)購(gòu)書(shū)》應(yīng)為無(wú)效。徐某某在簽訂該認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)未審查宣某公司是否已取得商品房預(yù)售許可證，對(duì)于認(rèn)購(gòu)書(shū)的無(wú)效結(jié)果亦有未盡到審慎責(zé)任之處，故對(duì)于認(rèn)購(gòu)書(shū)的無(wú)效，綜合雙方過(guò)錯(cuò)程度，宣某公司應(yīng)承擔(dān)90%的責(zé)任較為適宜，其余損失由徐某某自負(fù)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條的規(guī)定，因簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，且依據(jù)雙方的約定，宣某公司應(yīng)支付補(bǔ)償金。綜上，扣除徐某某應(yīng)自行負(fù)擔(dān)的部分，宣某公司應(yīng)退還徐某某購(gòu)房款145208元（包含定金10000元），并按照年利率6%自2011年8月26日起至2017年8月31日給付補(bǔ)償金即47198元。徐某某要求按照現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償?shù)闹鲝垼景覆挥杼幚?。依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條、《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：

一、原告北京宣某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司與被告徐某某于2011年8月26日簽訂的《“東山壹號(hào)”認(rèn)購(gòu)書(shū)》無(wú)效；
二、原告北京宣某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司于本判決生效之日起十五日內(nèi)退還被告徐某某購(gòu)房款145208元（包含定金10000元），補(bǔ)償金47198元。
如果原告未按本判決指定的期限履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)3004元，由原告北京宣某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省張家口市中級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng)　　王新志 審判員　　李桂濱 審判員　　張　霞

書(shū)記員：顧靜 附相關(guān)法律規(guī)定： 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條:出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同個(gè)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。 《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條:合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。