上訴人（原審被告、反訴原告）：山西省臨汾柏某實(shí)業(yè)有限公司，地址：山西省臨汾市堯都區(qū)解放西路柏某大廈。
法定代表人：萬(wàn)景杰，總經(jīng)理。
委托代理人：權(quán)柏某，該公司副總經(jīng)理。
被上訴人（原審原告、反訴被告）北京中航新科機(jī)電有限公司。地址：北京市大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)星光社區(qū)工業(yè)大院C區(qū)3幢二層2001室。
法定代表人：武安明，總經(jīng)理。
委托代理人：宮偉力，北京市寶鼎律師事務(wù)所律師。

上訴人山西省臨汾柏某實(shí)業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱柏某公司）因租賃合同糾紛一案，不服河北省固安縣人民法院（2014）固民初字第786號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了此案?，F(xiàn)已審理終結(jié)。
一審法院經(jīng)審理查明，2013年3月23日，原、被告簽訂“租房合同”，約定：甲方為原告北京中航新科機(jī)電有限公司（以下簡(jiǎn)稱中航公司），乙方為被告柏某公司；甲方因投資廢油回收利用項(xiàng)目租用乙方的廠房土地；乙方將其同宮村鎮(zhèn)政府2009年9月簽訂的土地轉(zhuǎn)讓書及加蓋大楊先務(wù)村委會(huì)公章用地說(shuō)明書提供給甲方；甲方同意租用乙方帶十噸、三噸吊車的廠房、門房、鍋爐房約3300平方米房屋和兩臺(tái)吊車、一臺(tái)一噸的鍋爐等財(cái)產(chǎn)和用地說(shuō)明書所標(biāo)范圍內(nèi)土地，乙方也同意將以上財(cái)產(chǎn)租給甲方。租期為15年，從2013年7月1日至2028年6月30日。約定第一年租金為405000元、第二年417150元、第三年429664元、第四年442554元、第五年455830元、第六年469505元、第七年483590元、第八年498098元、第九年513041元、第十年528432元、第十一年544285元、第十二年560614元、第十三年577432元、第十四年594755元、第十五年612598元，除第一年乙方交房時(shí)甲方付清租金，第二年開始每年4月30日以前甲方將應(yīng)付租金打到乙方指定賬戶。甲方簽訂合同時(shí)交乙方10萬(wàn)元，其中5萬(wàn)元為租房押金，到合同終止時(shí)退還甲方，5萬(wàn)元在2013年6月30日或交房時(shí)交租金時(shí)扣除。合同簽訂后，甲方付10萬(wàn)元定金后，甲方可占用乙方空地設(shè)計(jì)、施工。甲方必須合法經(jīng)營(yíng)，不得將乙方房產(chǎn)轉(zhuǎn)租給其他人，如因甲方違反合同條款，乙方有權(quán)終止合同，甲方無(wú)條件退還乙方房產(chǎn)同時(shí)無(wú)償留下自建房產(chǎn)，甲方所交房租和押金作為給乙方的經(jīng)濟(jì)損失。甲方要改建或增建設(shè)施要書面告知乙方，乙方同意后方可施工。甲方在合同期內(nèi)要維護(hù)好乙方財(cái)產(chǎn)（鍋爐、房屋、暖氣、吊車、水井等）合同到期完好恢復(fù)交乙方，乙方退還押金。合同期內(nèi)，如一方要終止合同需提前三個(gè)月書面通知對(duì)方，如一方違約，違約方按合同總價(jià)10%和按守約方的實(shí)際損失賠償給守約方。合同還作了其他約定。合同簽訂后，2013年7月4日，原、被告清點(diǎn)確認(rèn)除廠房及空地外其他附屬設(shè)備，并辦理交接手續(xù)，原告法定代表人武安明及被告副總經(jīng)理權(quán)柏某在“租用山西省臨汾柏某實(shí)業(yè)有限公司廠房材料登記表”上簽字確認(rèn)。2013年11月13日，被告柏某公司副總經(jīng)理權(quán)柏某向原告出具收條一張，內(nèi)容為“收條；截止2013年10月25日北京中航新科機(jī)電有限公司已經(jīng)將位于大楊先務(wù)村廠房的2013年7月1日至2014年7月1日的房租全部繳清，租房押金5萬(wàn)元也繳清。于2013年11月13日將京柏印刷機(jī)械有限公司的手續(xù)全部歸還負(fù)責(zé)人權(quán)柏某（資料包括：營(yíng)業(yè)執(zhí)照正副本，地稅、國(guó)稅正副本，組織機(jī)構(gòu)代碼證，開戶行許可證及2011年2012年的年檢報(bào)告書、年檢表、公章、財(cái)務(wù)章各一枚）；2013年11月13日，權(quán)柏某?！焙贤男羞^(guò)程中原告曾在廠區(qū)內(nèi)鄰東墻、北墻（兩墻體下部分為磚、上部分為鐵柵欄）間隔約10余米距離處，用被告所有65000塊紅磚增建了圍墻。2014年3月25日，原告將生產(chǎn)設(shè)備運(yùn)至租賃廠房。同日，被告以原告違約給其造成重大損失為由，被告員工權(quán)鍺青（系權(quán)柏某的兒子）向原告出具損失清單一份，該清單記載大門、墻10萬(wàn)、暖氣片5片1500元、空調(diào)3500元、煤85000元、鍋爐大修35000元及欠馮取生伙食和工資共9500元等各項(xiàng)損失要求原告賠償，清單上另記載“問(wèn)題未解決前車間不可使用”。權(quán)鍺青和馮取生（合同簽訂前為被告看守門房）將租賃廠房門窗張貼了由被告制作的封條，阻止原告使用廠房。后原告將增建的圍墻拆除。原告訴至本院，請(qǐng)求解除雙方所簽訂的房屋租賃合同，被告退還原告房租107629.26元及房屋押金50000元；判令被告向原告支付違約金753254.80元；判令被告賠償2014年3月25日起至其停止侵權(quán)日止給原告造成的經(jīng)濟(jì)損失，截止2014年8月4日為254958.90元。在審理期間，被告反訴原告，請(qǐng)求確認(rèn)租房合同有效，要求依法予以解除；要求反訴被告對(duì)損壞、丟失的租賃財(cái)產(chǎn)恢復(fù)原狀，依約給予修復(fù)；要求反訴被告向其支付違約金20萬(wàn)元。
一審法院認(rèn)為，原、被告所簽“租房合同”，系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，為合法有效的合同，雙方理應(yīng)嚴(yán)格履行。原告按約支付年租金及押金，被告相應(yīng)交付了租賃廠區(qū)及附屬設(shè)備，該租賃合同已實(shí)際履行，原告主張“租賃合同雖已履行，但未實(shí)際交付?！钡目罐q理由，無(wú)事實(shí)依據(jù)，不予采信。原告請(qǐng)求解除“租賃合同”，被告同意解除合同，該租賃合同應(yīng)予以解除。關(guān)于原告請(qǐng)求被告退還其房租107629.26元及房屋押金50000元，一審法院認(rèn)為2014年3月25日，被告張貼封條禁止原告使用租賃物，其行為屬根本性違約，致使原告不能實(shí)現(xiàn)合同目的，其請(qǐng)求返還所交合同押金并無(wú)不當(dāng)。結(jié)合被告向原告出具的“收條”，考慮原告實(shí)際承租使用被告租賃物的期限，原告可以要求被告返還已支付而未實(shí)際租賃使用期間（2014年3月26日至2014年7月1日）的租金108739.72元（計(jì)算公式為：405000元÷365天×98天＝108739.72元），原告主張被告退還租金107629.26元，不超過(guò)合同約定及法律規(guī)定，應(yīng)予以支持。被告對(duì)其陳述現(xiàn)租賃物由原告雇傭的看門人馮取生看管，租賃財(cái)產(chǎn)至今仍歸反訴被告占有、使用的事實(shí)，未能提供證據(jù)證明原告與馮取生之雇傭關(guān)系，其主張不予采信。關(guān)于原告主張被告向其支付違約金753254.8元一節(jié)，原告依約行使了合同解除權(quán)，合同約定“合同期內(nèi)，如一方要終止合同需提前三個(gè)月書面通知對(duì)方。如一方違約，違約方按合同總價(jià)10%和守約方的實(shí)際損失賠償給守約方?！痹姘凑占s定主張合同總價(jià)10%（即753254.8元）的違約金，被告庭審中雖以原告違約在先、其并不存在違約情形為由進(jìn)行免責(zé)抗辯而未主張調(diào)整過(guò)高的違約金，但結(jié)合合同履行時(shí)間、原、被告履行合同及違約情形，酌情調(diào)整被告向原告支付違約金金額為80000元。關(guān)于原告主張被告給付截止至2014年8月4日的經(jīng)濟(jì)損失254958.90元一節(jié)；原告為其購(gòu)置設(shè)備借款產(chǎn)生的利息、租用其他房舍的租金和員工工資，均屬原告為投入生產(chǎn)及公司正常運(yùn)營(yíng)必須花費(fèi)，而非因被告違約導(dǎo)致的損失，其主張缺乏事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)，不予支持。關(guān)于反訴原告主張反訴被告對(duì)損壞、丟失的租賃財(cái)產(chǎn)恢復(fù)原狀一節(jié)，反訴原告主張廠區(qū)內(nèi)南墻墻體、廠區(qū)玻璃、門、暖氣片、一臺(tái)發(fā)電機(jī)、道路、水塔、水井、鍋爐、電控及電氣開關(guān)等設(shè)備不同程度的損壞，四個(gè)空調(diào)、一個(gè)電瓶、兩個(gè)角鐵架子、二百米電纜、門房東廁所門及潔具、15噸煤、170棵樹丟失，但被告對(duì)其主張未能提供相應(yīng)證據(jù)佐證，且損壞程度及損失價(jià)值無(wú)法確定，該部分主張不予支持。另，原告自愿認(rèn)可使用了被告的紅磚65000塊，系在法律規(guī)定范圍內(nèi)對(duì)自己訴訟權(quán)利和民事權(quán)利的處分，該項(xiàng)損失原告應(yīng)當(dāng)賠償。關(guān)于被告要求原告向其支付違約金20萬(wàn)元一節(jié)，根據(jù)合同第七條約定“甲方要改建或增建設(shè)施要書面告知乙方，乙方同意后方可施工”，原告未經(jīng)被告同意增設(shè)圍墻，屬原告違約在先，原告雖存違約情形，但其自建圍墻未改變租賃物使用性質(zhì)，被告可要求原告恢復(fù)原狀和賠償損失，但被告借此以原告怠于行使維護(hù)租賃廠區(qū)內(nèi)物品義務(wù)為由，將租賃廠房張貼封條阻止原告使用租賃物單方終止租賃合同，其處理方式不妥，被告該項(xiàng)主張，無(wú)合同約定及法律規(guī)定，對(duì)該項(xiàng)主張不予支持。故依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第九十四條第（四）項(xiàng)、第九十七條、第一百零七條、第二百二十三條第二款，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條的規(guī)定，判決如下：一、解除原告北京中航新科機(jī)電有限公司與被告山西省臨汾柏某實(shí)業(yè)有限公司簽訂的“租房合同”。二、被告山西省臨汾柏某實(shí)業(yè)有限公司返還原告北京中航新科機(jī)電有限公司租金107629.26元、押金50000元，共計(jì)157629.26元。三、被告山西省臨汾柏某實(shí)業(yè)有限公司給付原告北京中航新科機(jī)電有限公司違約金80000元。四、反訴被告北京中航新科機(jī)電有限公司返還反訴原告山西省臨汾柏某實(shí)業(yè)有限公司紅磚65000塊。五、駁回本訴原告北京中航新科機(jī)電有限公司其他訴訟請(qǐng)求。六、駁回反訴原告山西省臨汾柏某實(shí)業(yè)有限公司其他訴訟請(qǐng)求。上列第二、三、四項(xiàng)于本判決生效后十日內(nèi)履行。
二審經(jīng)審理查明的事實(shí)與一審相同。本院予以確認(rèn)。
二審期間上訴人提交了一份交接單，交接單形成的時(shí)間2015年1月10日，上訴人提供該單據(jù)證明上訴人的員工張海濤與被上訴人的員工交接時(shí)列明的物品與交付租賃場(chǎng)地時(shí)的物品不一致，由被上訴人原因使上訴人的物品大量遺失和損壞，給上訴人造成損失。被上訴人對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性認(rèn)可，但認(rèn)為該證據(jù)并不是廠房的交接，是上訴人雇傭的看門人之間的交接。

本院認(rèn)為，2013年3月23日上訴人與被上訴人簽訂的租房合同合法有效，雙方應(yīng)嚴(yán)格按合同約定履行。關(guān)于上訴人是否存在根本違約問(wèn)題，本案上訴人認(rèn)為被上訴人在使用租賃的場(chǎng)地時(shí)違約建墻、破壞物品，上訴人對(duì)被上訴人的上述行為可要求恢復(fù)原狀或其他合理方法解決問(wèn)題，但其未正確行使權(quán)利，采取了將租賃廠房張貼封條的行為阻止被上訴人使用，致租賃合同目的不能實(shí)現(xiàn)，其行為屬根本違約；一、二審期間上訴人亦未提供證據(jù)證明被上訴人存在轉(zhuǎn)租行為，上訴人上訴稱被上訴人違約轉(zhuǎn)租存在根本違約行為的上訴理由不能成立；關(guān)于上訴人主張應(yīng)給付其20萬(wàn)違約金問(wèn)題，本院認(rèn)為，被上訴人雖然存在違約行為，但其增設(shè)圍墻并未改變租賃物的使用性能，且其已將圍墻拆除，本案是上訴人的根本違約行為，使合同目的不能實(shí)現(xiàn)，上訴人一、二審期間對(duì)租賃物是否損壞及損壞的程度未提供證據(jù)證明，其上訴主張被上訴人應(yīng)給付20萬(wàn)元違約金的理由不能成立；二審期間上訴人提供的交接單，該交接單記載的內(nèi)容不能反映是上訴人與被上訴人之間的租賃物交接，該交接單的內(nèi)容與本案無(wú)關(guān)，無(wú)法達(dá)到上訴人的舉證目的，本院對(duì)該證據(jù)不予采信。本案2014年3月25日上訴人在租賃廠房張貼了封條，使被上訴人無(wú)法使用租賃物，其上訴主張租金應(yīng)給付至2015年1月10日的上訴理由不能成立。綜上，上訴人的上訴理由均不能成立，其上訴請(qǐng)求本院不予支持。一審判決事實(shí)清楚，判決結(jié)果并無(wú)不當(dāng)。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)4053元，由上訴人山西省臨汾柏某實(shí)業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　　曹　怡 審　判　員　　王榮秋 代理審判員　　羅丕軍

書記員：韋丹