原告：北京中某某信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司平山分公司。統(tǒng)一社會信用代碼91130131665273943R。法定代表人：甄建華，經(jīng)理。住所地：平山縣平山鎮(zhèn)康樂街。委托代理人：張軍芳，該公司法律顧問。被告：郄某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍所在地河北省鹿泉市。第三人：劉建立，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住河北省保定市唐縣。委托代理人：劉占水、劉濤，河北柱成律師事務(wù)所律師。

原告北京中某某信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司平山分公司向本院提出訴訟請求：依法確認(rèn)原、被告訂立的《中天神韻二期認(rèn)購合同》無效。事實和理由：原告在平山縣開發(fā)建設(shè)中天神韻住宅小區(qū)。2016年6月份，原告建設(shè)的中天神韻二期工程在沒有取得商品房預(yù)售許可證的情況下，與被告訂立了《中天神韻二期認(rèn)購合同》，購買了原告29號樓1單元2104室房屋。原、被告訂立認(rèn)購合同后，因房屋不符合交房條件不能交房，被告也未向原告交付房款。根據(jù)原告開發(fā)該樓房的實際情況，至今未辦理商品房預(yù)售許可證。綜上，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。本案鑒于原告現(xiàn)在無法取得商品房預(yù)售許可證，故訴求法院認(rèn)定原、被告訂立的《中天神韻認(rèn)購合同》無效。被告郄某某未答辯。第三人劉建立述稱：原告與被告之間簽訂的中天神韻認(rèn)購合同是債務(wù)轉(zhuǎn)移的合同，因為這個認(rèn)購合同是來源于2016年5月30日簽訂的三方協(xié)議，該三方協(xié)議第二條明確規(guī)定由原告與被告之間簽訂認(rèn)購合同，該三方協(xié)議顯示原告自愿加入對該筆債務(wù)的負(fù)擔(dān)，同意頂賬的事實。原告在同意頂賬的事實的基礎(chǔ)上給被告出示了購房手續(xù)，并且原告于2016年7月18日向平山縣人民法院提起訴訟，請求是解除三方協(xié)議，并且請求解除與被告之間簽訂的八套認(rèn)購合同。庭審之后，原告自愿撤訴。撤訴之后原告并沒有向法院提起法定的撤銷之訴，因此該三方協(xié)議合法有效，依據(jù)該三方協(xié)議產(chǎn)生過來的認(rèn)購合同當(dāng)然有效。且該房屋本身具有市場價值，原告是認(rèn)可與被告以購房的方式來完成頂賬行為，頂賬行為不存在合同法第52條法定無效情形，原告對該認(rèn)購合同的性質(zhì)來源產(chǎn)生錯誤認(rèn)識，與基本的事實不符，原告的訴求不具有正當(dāng)性，沒有法律依據(jù)，請求依法駁回原告的訴訟請求。本院經(jīng)審理認(rèn)定事實如下：2016年5月30日，甲方（北京中某某信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司平山分公司）、乙方（甄虎強(qiáng)）、丙方（郄某某）簽訂《三方協(xié)議》，主要內(nèi)容為：因乙方欠丙方水泥款，乙方購甲方開發(fā)的平山西街村中天神韻二期項目29號樓中具體房屋沖抵丙方水泥款，三方達(dá)成有關(guān)事宜如下：一、乙方購甲方中天神韻二期29-2-2101、29-2-2201、29-1-1504、29-2-1501、29-2-1901、29-1-2104、29-1-1304、29-1-1404八套房屋，共988.24㎡，房款3230804元，乙方暫時不能支付甲方房款，并保證2016年12月10日支付甲方房款，準(zhǔn)確房款數(shù)額見乙方借款單。二、乙方同意購29號樓的具體房號由甲方直接和丙方簽定購房協(xié)議，只許更名一次，如出現(xiàn)任何法律責(zé)任，乙丙雙方負(fù)全責(zé)。三、乙方同意，2016年12月10日乙方欠甲方的購房款，如不能支付，乙方付甲方違約金日千分之一。2016年6月1日，北京中某某信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司平山分公司、郄某某簽訂《中天神韻二期認(rèn)購合同》，主要內(nèi)容為：一、郄某某購買“中天神韻二區(qū)”小區(qū)29號樓1單元2104室。面積123.53平方米，價款402461元。二、郄某某于2016年6月1日交清房款402461元。三、北京中某某信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司平山分公司應(yīng)在2016年10月1日將驗收合格的房屋交付乙方使用。同日，北京中某某信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司平山分公司為郄某某出具402461元的房款收據(jù)。但郄某某并未實際付款，原告稱甄虎強(qiáng)亦未付款，被告及第三人亦未提供甄虎強(qiáng)付款的證明。房屋至今未交付。2016年7月19日，北京中某某信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司平山分公司提起訴訟，請求解除《三方協(xié)議》及《中天神韻二期認(rèn)購合同》，后自愿撤訴。劉建立訴郄某某、馬書平民間借貸糾紛一案，2016年7月14日，河北省唐縣人民法院作出（2016）冀0627民初1355號民事裁定書，裁定：將郄某某、馬書平在平山縣購買的由北京中某某信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司平山分公司開發(fā)的中天神韻二期中29號樓1單元2104號、1504號、1404號、1304號，29號樓2單元2201號、2101號、1901號、1501號室，中天神韻一期3號樓1單元102室予以查封。河北省唐縣人民法院于2016年9月18日作出（2016）冀0627民初1355號民事判決書，判決：被告郄某某、馬書平償還劉建立現(xiàn)金6570000元及5770000元本金的利息（自2016年7月10日起按國家貸款年利率24%計算至還款期止）。判決生效后十日內(nèi)履行完畢?，F(xiàn)所涉本案房屋，原告未取得商品房預(yù)售許可證明。
原告北京中某某信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司平山分公司與被告郄某某確認(rèn)合同效力糾紛一案，本院于2017年1月17日立案后，第三人劉建立申請參加訴訟，依法適用普通程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告北京中某某信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司平山分公司的委托代理人張軍芳、第三人劉建立及其委托代理人劉占水、劉濤到庭參加訴訟。被告郄某某經(jīng)本院傳票傳喚，無正當(dāng)理由拒不到庭。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為：北京中某某信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司平山分公司系中天神韻小區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)商，其與郄某某訂立的《中天神韻二期認(rèn)購合同》商品房買賣合同的主要內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。但北京中某某信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司平山分公司沒有取得商品房預(yù)售許可證明，故其與郄某某訂立的《中天神韻二期認(rèn)購合同》應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。因該房產(chǎn)劉建立已申請查封，本案處理結(jié)果與劉建立有法律上的利害關(guān)系，其屬于無獨立請求權(quán)的第三人。綜上所述，依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：

北京中某某信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司平山分公司與郄某某于2016年6月1日訂立的29號樓1單元2104室的《中天神韻二期認(rèn)購合同》無效。案件受理費80元，由被告郄某某負(fù)擔(dān)，于判決生效后五日內(nèi)交納。如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省石家莊市中級人民法院。

審判長　　史增中
審判員　　李龍龍

書記員：霍小麗