原告:北京中原華夏物業(yè)管理有限公司牡丹江分公司,住所地黑龍江省牡丹江市愛民區(qū)新華路嘉林飯店213室。
負(fù)責(zé)人:張旭,該公司經(jīng)理。
委托訴訟代理人:魏虎,男,北京中原華夏物業(yè)管理有限公司牡丹江分公司項(xiàng)目經(jīng)理。
委托訴訟代理人:張鵬,黑龍江博學(xué)律師事務(wù)所律師。
被告:聶某文,男,1971年12月出生,蒙古族,住黑龍江省牡丹江市東安區(qū),戶籍地黑龍江省牡丹江市西安區(qū)。
原告北京中原華夏物業(yè)管理有限公司牡丹江分公司(以下簡稱中原物業(yè)牡分公司)與被告聶某文物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案,本院于2016年11月8日立案后,依法適用普通程序,公開開庭進(jìn)行了審理。原告中原物業(yè)牡分公司的委托訴訟代理人張鵬,被告聶某文到庭參加訴訟。經(jīng)本院院長批準(zhǔn),本案延長審限六個(gè)月。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告中原物業(yè)牡分公司向本院提出訴訟請求:1.要求被告給付原告2014年6月30日至2015年6月30日的物業(yè)費(fèi)1826.67元、電梯費(fèi)409.13元,2015年7月1日至2016年6月30日物業(yè)費(fèi)1821.61元、電梯費(fèi)504元,律師費(fèi)1000元,違約金4438.59元,共計(jì)1萬元。事實(shí)和理由:2013年6月27日,被告聶某文入住牡丹江世貿(mào)南外灘小區(qū),并辦理了入住手續(xù),但是自2014年6月30日起物業(yè)費(fèi)、電梯費(fèi),原告多次索要未果,故訴至法院。
被告聶某文辯稱,1.被告不存在違約情形,不繳納物業(yè)費(fèi)的原因是原告無法提供相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),且收費(fèi)過高,超過牡丹江市物價(jià)局和房產(chǎn)局聯(lián)合印發(fā)的《牡丹江市區(qū)物業(yè)服務(wù)分等收費(fèi)管理辦法》及《牡丹江市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》(牡價(jià)聯(lián)發(fā)[2009]59號(hào))文件規(guī)定;2.原告違約在先,被告不繳納物業(yè)費(fèi)系行使先履行抗辯權(quán);3.被告與原告簽訂協(xié)議時(shí),原告存在欺詐、脅迫情形;4.2017年6月4日小區(qū)進(jìn)行投票表決的,原告服務(wù)期限到了,仍繼續(xù)留在本小區(qū),業(yè)主大會(huì)決定原告退出該小區(qū),但原告仍沒有聘用合同的情況下進(jìn)行收費(fèi),被告不認(rèn)可原告的服務(wù),車庫質(zhì)量差,經(jīng)常修補(bǔ)但氣味比較大,不進(jìn)行實(shí)質(zhì)的維修,地庫沒有人員看守。被告不存在違約,被告不繳納物業(yè)費(fèi)是因?yàn)樵嫖刺峁┪飪r(jià)局的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),被告未看到原告稱在小區(qū)公示的費(fèi)用明細(xì)。
當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù),本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對于原告中原物業(yè)牡分公司所舉有爭議的證據(jù),本院認(rèn)定如下:
1.證據(jù)一,2013年6月27日簽訂的《世茂南外灘住宅
小區(qū)前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書》一份、房屋驗(yàn)收記錄表一份。意在證明:雙方成立物業(yè)服務(wù)關(guān)系,被告入住世茂南外灘住宅小區(qū),理應(yīng)依約繳費(fèi)。該協(xié)議書第一條第8款約定若因被告欠交物業(yè)費(fèi)或其他相關(guān)費(fèi)用,原告有權(quán)要求被告承擔(dān)追收欠費(fèi)的費(fèi)用,包括律師費(fèi)、滯納金。第四條約定物業(yè)費(fèi)1.3元/平方米。第八條約定若被告未按約定繳納相關(guān)費(fèi)用,從逾期之日起按欠費(fèi)額的千分之三支付滯納金。
被告聶某文認(rèn)為,該協(xié)議一式兩份,被告手中的此份協(xié)議書是空白的,只有原告的公章。被告收房時(shí)簽署了一系列協(xié)議,原告要求不簽訂協(xié)議就不給被告鑰匙,且此份協(xié)議中沒有標(biāo)明有四級(jí)服務(wù)。對房屋驗(yàn)收記錄沒有異議。
本院認(rèn)為,該份證據(jù)為合法有效的書證,具有客觀真實(shí)性,能夠證明被告購買坐落于牡丹江市世貿(mào)南外灘的房屋,于2013年7月接收房屋,并同原告簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議的事實(shí),故本院對此份證據(jù)予以采信。
2.證據(jù)二,牡丹江住房保障和房產(chǎn)管理局牡房規(guī)(2016)7號(hào)關(guān)于全市物業(yè)服務(wù)市場清理整頓檢查結(jié)果通報(bào)一份。意在證明:在牡丹江市政府(2016)2號(hào)文件指導(dǎo)下,牡丹江房產(chǎn)主管部門組織全市物業(yè)管理主管部門互評、聯(lián)評對全市幾百個(gè)小區(qū)打分,原告物業(yè)服務(wù)得分全市第二,政府對得分前十的小區(qū)及物業(yè)公司通報(bào)表揚(yáng)并在將來招標(biāo)中加分,說明原告的服務(wù)水平獲得牡丹江物業(yè)管理主管部門的認(rèn)可,物業(yè)服務(wù)全市領(lǐng)先。其中的打分對服務(wù)質(zhì)量及價(jià)格進(jìn)行了多方位全面考核。
被告聶某文認(rèn)為,此份證據(jù)與本案無關(guān)。
本院認(rèn)為,該份證據(jù)能夠證明2016年原告公司在牡丹江市物業(yè)主管部門的檢查中綜合得分88分的事實(shí),本院對此事實(shí)予以確認(rèn)。
3.證據(jù)三,民事委托協(xié)議書一份、發(fā)票一份。意在證明:原告與被告的糾紛,原告委托黑龍江博學(xué)律師事務(wù)所律師代理訴訟,支付律師費(fèi)1000元,此費(fèi)用依據(jù)物業(yè)協(xié)議應(yīng)由被告承擔(dān)。
被告聶某文認(rèn)為,被告不存在違約的事實(shí),不應(yīng)承擔(dān)違約費(fèi)用。
本院認(rèn)為,該份證據(jù)能夠證明原告在本案中支付律師費(fèi)1000元,本院對此事實(shí)予以確認(rèn)。
4.證據(jù)四,牡丹江市常用價(jià)格與收費(fèi)手冊一份。意在證明:電梯費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
被告聶某文認(rèn)為,不知道收費(fèi)手冊從何而來,不清楚牡丹江市物價(jià)局的規(guī)定,對此份證據(jù)不認(rèn)可。
本院認(rèn)為,該份證據(jù)為合法有效的書證,具有證據(jù)的客觀真實(shí)性,能夠證實(shí)電梯費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),故本院對此份證據(jù)予以確認(rèn)。
對于被告聶某文所舉有爭議的證據(jù),本院認(rèn)定如下:
1.證據(jù)一,錄像資料一份。意在證明:被告多次要求原告提供牡丹江市相關(guān)部門的收費(fèi)依據(jù),原告從未提供,被告合理合法繳費(fèi),原告無視牡丹江市物價(jià)局和房產(chǎn)局的聯(lián)合發(fā)文規(guī)定,沒有執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)。文件規(guī)定物業(yè)四級(jí)最高標(biāo)準(zhǔn)為0.72元,而原告私自定立1.30元的標(biāo)準(zhǔn),沒有依據(jù)。
原告中原物業(yè)牡分公司認(rèn)為,該份證據(jù)僅能夠證明個(gè)別業(yè)主到物業(yè)發(fā)牢騷,但原告的服務(wù)依據(jù)是雙方的物業(yè)服務(wù)協(xié)議,原告基于合同訴訟,市場經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)是用市場調(diào)整各種社會(huì)資源,不是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)國家定價(jià);整個(gè)錄像過程能夠看到原告服務(wù)人員溫文爾雅解答,面對業(yè)主提出的條件不急不躁為大家解決問題,因此牡丹江市政府下發(fā)的2016第7號(hào)文件認(rèn)定原告的服務(wù)是全市第二是有依據(jù)的。
本院認(rèn)為,該份證據(jù)不能證明被告欲證明的問題,故對此份證據(jù)在本案中不予確認(rèn)。
2.證據(jù)二,牡丹江市物價(jià)局和房產(chǎn)局聯(lián)合出臺(tái)的《牡丹江市區(qū)物業(yè)服務(wù)分等收費(fèi)管理辦法》及《牡丹江市區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)分等收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》(牡價(jià)聯(lián)發(fā)[2009]59號(hào))文件各一份。意在證明:原告從來沒有公布和提供出牡丹江市有關(guān)部門的核準(zhǔn)收費(fèi)依據(jù)。被告和其他業(yè)主與原告就物業(yè)費(fèi)按住宅建筑面積每月每平方米1.30元收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),沒有達(dá)成一致意見,形成物業(yè)費(fèi)拖欠,不存在拒不繳費(fèi)的事實(shí)。
原告中原物業(yè)牡分公司認(rèn)為,此份文件已經(jīng)失效,原、被告系合同糾紛,決定合同的效力只能是法律和行政法規(guī),最低層次的文件應(yīng)是國務(wù)院指導(dǎo),此份文件不能約束原、被告的合同條款。
本院認(rèn)為,此份文件已經(jīng)失效,且結(jié)合被告提供的證據(jù)五能夠證明,牡丹江市物業(yè)服務(wù)管理部門未對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)施強(qiáng)制定價(jià),而是適用市場調(diào)節(jié),由原、被告雙方協(xié)商確定,故本院對被告提供此份證據(jù)欲證明的問題不予確認(rèn)。
3.證據(jù)三,聯(lián)名訴求材料一份。意在證明:自2014年6月25日以來業(yè)主們多次就降低物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等問題形成聯(lián)名訴求材料,小區(qū)建設(shè)先天不足,配套設(shè)施不完備,廣大業(yè)主根據(jù)小區(qū)建設(shè)情況,本著質(zhì)價(jià)相符的原則,要求物業(yè)公司采用菜單式方法,確定物業(yè)成本,降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),不予答復(fù),以至于大部分業(yè)主形成物業(yè)費(fèi)拖欠的事實(shí)。
原告中原物業(yè)牡分公司認(rèn)為,物業(yè)合同依法簽訂就生效,聯(lián)名訴求材料中所有的簽名是后粘貼到正文上的,被告陳述大部分業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)是不真實(shí)的。
本院認(rèn)為,該份證據(jù)中的“世茂南外灘一期業(yè)主關(guān)于小區(qū)管理問題的意見和建議”能夠證明部分小區(qū)業(yè)主對世茂南外灘一期小區(qū)物業(yè)管理提出的意見和建議,本院對此事實(shí)予以確認(rèn)。此份證據(jù)中的“關(guān)于世茂集團(tuán)開發(fā)的牡丹江南外灘一期項(xiàng)目給入住業(yè)主帶來嚴(yán)重?fù)p失的訴求”主要反映的是開發(fā)單位的問題,同本案無關(guān),故在本案中不予采信。
4.證據(jù)四,小區(qū)業(yè)委會(huì)關(guān)于留用原物業(yè)企業(yè)和另外選聘物業(yè)單位條件和要求復(fù)印件一份。意在證明:業(yè)主委員會(huì)成立后,與物業(yè)公司協(xié)商,要求提升服務(wù)質(zhì)量,解決遺留問題,降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),一直未果。
原告中原物業(yè)牡分公司認(rèn)為,業(yè)委會(huì)成立后仍決定聘用原告進(jìn)行物業(yè)服務(wù)及管理。
本院認(rèn)為,該證據(jù)不符合證據(jù)的形式要件,故在本案中不予確認(rèn)。
5.證據(jù)五,電話錄音一份。意在證明:被告以政務(wù)公開的方式,與牡丹江市物價(jià)局業(yè)務(wù)科工作人員取證的電話錄音,原告根本沒有在牡丹江市價(jià)格行政主管部門核定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
原告中原物業(yè)牡分公司認(rèn)為,錄音中體現(xiàn)不存在國家定價(jià),價(jià)格是由原、被告協(xié)商確定,原、被告已經(jīng)簽訂物業(yè)服務(wù)合同,按照合同約定。
本院認(rèn)為,該份證據(jù)中牡丹江市物價(jià)局的工作人員陳述牡丹江市對物業(yè)服務(wù)市場的收費(fèi)未實(shí)施強(qiáng)制定價(jià),采取市場調(diào)節(jié),雙方協(xié)商的方式確定價(jià)格,故本院對被告欲證明的問題不予確認(rèn)。
6.證據(jù)六,證人張世梅證言一份。意在證明:小區(qū)業(yè)委會(huì)張世梅主任證明原告在小區(qū)經(jīng)營三年,服務(wù)管理不到位,物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過高,沒有達(dá)到四級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)委會(huì)在招聘物業(yè)公司工作中,原告設(shè)卡阻撓、撕毀公告、拉票攪局,騙取滿意度,影響業(yè)委會(huì)正常工作開展的事實(shí)。
原告中原物業(yè)牡分公司認(rèn)為,合同在新的物業(yè)合同簽訂之前原合同生效,該證人也欠繳物業(yè)費(fèi),屬于本案的利害關(guān)系人,本案所訴物業(yè)費(fèi)與證人所述無關(guān),屬于原合同期內(nèi),該證人認(rèn)可新的物業(yè)合同尚未簽訂,則原合同仍然履行,因此,原告依據(jù)協(xié)議訴被告合理,基于證人的利害關(guān)系,該證人說原告工作不盡責(zé)及依據(jù)2009年的文件不達(dá)標(biāo),既不合法也不是事實(shí)。
本院認(rèn)為,該份證人的證言能夠證明原、被告簽訂前期物業(yè)合同,并且部分業(yè)主認(rèn)為物業(yè)收費(fèi)高向相關(guān)部門反映情況的事實(shí),本院對此事實(shí)予以確認(rèn)。證人陳述的2016年業(yè)委會(huì)成立后的事實(shí)同本案無關(guān),在本案中不予確認(rèn)。
7.證據(jù)七,原告聘用的保安、保潔人員簽到表一份。意在證明:按照文件規(guī)定,原告在人員配置方面根本沒有達(dá)到四級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。現(xiàn)有保潔人員2人,保安人員4人,按照四星級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)各達(dá)到15人。證據(jù)來源于小區(qū)每層公示板。
原告中原物業(yè)牡分公司認(rèn)為,該證據(jù)來源不合法,是原告考核工作人員的登記表的原件,被告未經(jīng)原告同意拿到此處不合法,被告依據(jù)廢止的文件是不合適的。
本院認(rèn)為,該份不符合證據(jù)的形式要件,不能證明被告欲證明的問題,故對此份證據(jù)不予采信。
8.證據(jù)八,《世貿(mào)南外灘一期小區(qū)開發(fā)商遺留和尚未解決的問題》一份。意在證明:業(yè)委會(huì)向業(yè)主征集的意見,被告及大部分業(yè)主向物業(yè)反映報(bào)修問題,原告置之不理,不作為的事實(shí)。
原告中原物業(yè)牡分公司認(rèn)為,開發(fā)商遺留的問題,與原告無關(guān)。
本院認(rèn)為,該份證據(jù)系小區(qū)業(yè)主同開發(fā)單位的糾紛,同本案無關(guān),在本案中不予確認(rèn)。
9.證據(jù)九,照片19張。意在證明:原告物業(yè)服務(wù)管理不到位、不履行協(xié)議義務(wù),致使物業(yè)管理十分混亂,大部分業(yè)主由于物業(yè)公司嚴(yán)重違約拒交物業(yè)費(fèi)。原告沒有按照四星級(jí)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù),被告家中窗戶漏風(fēng),多次報(bào)修原告置之不理,至今沒有解決。樓內(nèi)公共區(qū)衛(wèi)生不達(dá)標(biāo)。
原告中原物業(yè)牡分公司認(rèn)為,被告窗戶損壞是開發(fā)商遺留問題,原告處沒有其報(bào)修記錄,小區(qū)垃圾一定是及時(shí)清掃的,但是一定有業(yè)主剛剛?cè)拥舻睦?,保潔不可能瞬間清掃,間隔時(shí)間有垃圾不能說明原告管理不到位,被告稱綠化不達(dá)標(biāo),綠化屬于開發(fā)商建設(shè),不屬于原告服務(wù)問題,圍墻問題是開發(fā)商遺留問題不是物業(yè)服務(wù)問題。
本院認(rèn)為,該組照片僅能夠證明原告的服務(wù)存在瑕疵,本院對此事實(shí)予以確認(rèn)。
10.證據(jù)十,監(jiān)控中心24小時(shí)無人值守的錄像錄音資料。意在證明:原告監(jiān)控中心24小時(shí)無人值守,廣大業(yè)主出行以及日常生活安全無法保證的事實(shí)。
原告中原物業(yè)牡分公司認(rèn)為,合同中約定不存在24小時(shí)在監(jiān)控值班的義務(wù)。
本院認(rèn)為,該組照片僅能夠證明原告的服務(wù)存在瑕疵,本院對此事實(shí)予以確認(rèn)。
11.證據(jù)十一,證人楊宏證言一份。意在證明:自己家臨時(shí)放在地下的兩個(gè)木柜被盜,監(jiān)控?zé)o法調(diào)取的事實(shí)。
原告中原物業(yè)牡分公司認(rèn)為,楊宏為本院同日訴訟欠費(fèi)的業(yè)戶之一,屬于本案的利害關(guān)系人,證人證言不屬實(shí)。
本院認(rèn)為,該份證人證言陳述的事實(shí)與本案無關(guān),在本案中不予確認(rèn)。
12.證據(jù)十二,被告與建設(shè)單位簽訂的《房屋買賣合同》一份、被告與原告簽訂的《前期物業(yè)管理協(xié)議書》一份。意在證明:協(xié)議中沒有列明物業(yè)四級(jí)服務(wù)等級(jí),房屋買賣合同中也沒有包含前期物業(yè)合同中約定的服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的事實(shí)。
原告中原物業(yè)牡分公司認(rèn)為,房屋買賣合同與本案無關(guān),前期物業(yè)管理協(xié)議加蓋原告公章是原告認(rèn)可的。
本院認(rèn)為,該份證據(jù)能夠證明被告購買世貿(mào)南外灘一期住房,并同原告簽訂物業(yè)管理協(xié)議的事實(shí),本院對此事實(shí)予以確認(rèn)。
13.證據(jù)十三,2017年6月4日世貿(mào)南外灘一期業(yè)主委員會(huì)張貼的公告一份以及公告照片一張、2017年6月27日原告張貼在每戶房門上的告知書一份、2017年6月份業(yè)主微信群聊天記錄18頁、照片5張、2016年11月業(yè)主征求意見書一份。意在證明:1.在此日期之前業(yè)主不認(rèn)可被告的服務(wù),無合同的情況下原告繼續(xù)留在本小區(qū);2.原告歪曲事實(shí),原告在告知書中有恐嚇業(yè)主長期不交費(fèi)所產(chǎn)生的后果,傷害廣大業(yè)主的生活質(zhì)量不屬實(shí),原告在告知書中稱認(rèn)可大部分業(yè)主不繳納物業(yè)費(fèi);3.電梯安全事故,出事后物業(yè)人員沒有人員到場事后仍沒有說法,處理不當(dāng),電梯在質(zhì)保期壞的,物業(yè)不給維修,質(zhì)保期后物業(yè)進(jìn)行維修使用業(yè)主的維修基金而且費(fèi)用高出市場價(jià)格;4.地下車庫墻體漏水至今沒給維修,有兩處維修不合格,地下車庫的樓梯口墻皮脫落,住宅樓的共有面積沒有維修,電線裸露,窗戶也沒有維修,有裂痕;5.業(yè)主對原告服務(wù)不認(rèn)可;6.業(yè)主征求意見書證明業(yè)主從2013年入住至今原告服務(wù)不到位,公開招聘物業(yè)公司是受阻礙。
原告中原物業(yè)牡分公司,對證據(jù)的形式要件、制作時(shí)間和制作主體均有異議,所舉證據(jù)不是原件,照片是2017年的,與原告訴的時(shí)間不一致,與本案均無關(guān)聯(lián)性,對征求意見書有異議,無形成時(shí)間,無政府主管部門的監(jiān)票意見,內(nèi)容要求是降費(fèi),雙方有協(xié)議的情況下單方的意見書無意義。
本院認(rèn)為,此份證據(jù)不符合證據(jù)的形式要件,且該份證據(jù)體現(xiàn)的為2017年物業(yè)服務(wù)情況,同本案訴訟標(biāo)的無關(guān),故本院對此份證據(jù)在本案中不予確認(rèn)。
根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù),本院認(rèn)定事實(shí)如下:
2013年4月27日,被告聶某文購買牡丹江市世茂南外灘小區(qū)第X幢X單元XXXXXX號(hào)房屋一處,建筑面積116.87平方米。2013年6月27日,被告與原告中原物業(yè)牡分公司簽訂前期世茂南外灘住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書,該協(xié)議約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)按住宅建筑面積每月每平方米1.3元收取,電梯費(fèi)、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)、停車位管理費(fèi)等其他相關(guān)服務(wù)費(fèi)用按原告規(guī)定及雙方約定或牡丹江市行政主管部門指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。協(xié)議簽訂后,被告接收并使用了房屋。原告對小區(qū)的物業(yè)進(jìn)行了管理服務(wù)。2014年6月30日至2015年6月30日的物業(yè)費(fèi)、電梯費(fèi),2015年7月1日至2016年6月30日的物業(yè)費(fèi)、電梯費(fèi),被告未向原告繳納。2016年牡丹江市物業(yè)主管部門組織對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行評分,原告綜合得分88分。
關(guān)于原告要求被告給付2014年6月30日至2016年6月30日物業(yè)費(fèi)的訴訟請求,本院認(rèn)為,《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定:“經(jīng)書面催交,業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕繳納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未繳納物業(yè)費(fèi),物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的,人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù),業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的,人民法院不予支持”。本案中,原、被告雙方簽訂了前期物業(yè)服務(wù)合同,由原告為被告提供物業(yè)服務(wù),該合同中約定:前期物業(yè)管理是指自房屋出售之日起至業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的《物業(yè)管理合同》生效時(shí)止的物業(yè)管理,原告主張的2014年6月30日至2016年6月30日期間,小區(qū)業(yè)主委員會(huì)尚未與物業(yè)管理公司簽訂新的物業(yè)合同,故雙方應(yīng)遵照前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書的約定履行義務(wù)。依照被告房屋的建筑面積,每月按每平方米1.3元計(jì)算,原告向被告主張2014年6月30日至2015年6月30日的物業(yè)費(fèi)1826.67元,2015年7月1日至2016年6月30日的物業(yè)費(fèi)1821.61元符合法律規(guī)定,本院對此予以支持。被告抗辯稱,原告未按照約定履行義務(wù),保安、保潔、車位管理等服務(wù)不到位,且未按照政府有關(guān)部門收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi),對此,本院認(rèn)為,根據(jù)被告提供的證據(jù)能夠證明原告的服務(wù)存在瑕疵,但不足以證明原告的行為構(gòu)成根本違約,達(dá)到不繳納物業(yè)費(fèi)的程度,且物業(yè)管理部門對物業(yè)收費(fèi)未實(shí)施強(qiáng)制定價(jià),由雙方協(xié)商確定價(jià)格,故對被告的此項(xiàng)抗辯不予支持。關(guān)于原告要求被告支付違約金4438.59元及律師費(fèi)1000元的訴訟請求,因原告的服務(wù)存在瑕疵,導(dǎo)致被告未及時(shí)繳納物業(yè)費(fèi),對此原告亦存在過錯(cuò),故對原告要求被告給付違約金及律師費(fèi)的訴訟請求本院不予支持。
關(guān)于原告要求被告給付2014年6月30日至2015年6月30日的電梯費(fèi)409.13元,2015年7月1日至2016年6月30日的電梯費(fèi)504元的訴訟請求,本院認(rèn)為,原、被告雙方簽訂的物業(yè)服務(wù)協(xié)議,原告按合同約定向被告提供管理電梯服務(wù),并且交納電費(fèi),被告理應(yīng)向原告交付電梯費(fèi),參照牡丹江市物價(jià)監(jiān)督管理局頒發(fā)的牡丹江市常用價(jià)格與收費(fèi)手冊中的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),原告向被告主張的電梯費(fèi)未超過法律保護(hù)范圍,故對原告的該項(xiàng)訴訟請求,本院予以支持。
綜上,依照《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條、《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百零七條的規(guī)定,判決如下:
一、被告聶某文于本判決生效后十日內(nèi)給付原告北京中原華夏物業(yè)管理有限公司牡丹江分公司2014年6月30日至2015年6月30日的物業(yè)費(fèi)1826.67元、電梯費(fèi)409.13元,2015年7月1日至2016年6月30日物業(yè)費(fèi)1821.61元、電梯費(fèi)504元,共計(jì)4561.41元;
二、駁回原告北京中原華夏物業(yè)管理有限公司牡丹江分公司的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)50元,由被告聶某文負(fù)擔(dān)。
如不服本判決,可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀,并按照對方當(dāng)事人或代表人的人數(shù)提出副本,上訴于黑龍江省牡丹江市中級(jí)人民法院。
審判長 馬瑩
審判員 李艷萍
人民陪審員 王鳳敏
書記員: 王鑫
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