上訴人（原審原告）：利川市硒都花園業(yè)主委員會，住所地：利川市西城路硒都花園。負(fù)責(zé)人：瞿龍，該業(yè)主委員會主任。委托訴訟代理人：周雷，男，小區(qū)業(yè)主。委托訴訟代理人：張孝宇，湖北宏濟(jì)律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審被告）：利川市國泰物業(yè)管理有限責(zé)任公司，住所地：利川市龍船大道1號。法定代表人：李芙蓉，該公司經(jīng)理。委托訴訟代理人：李崇明，男，該公司常務(wù)副經(jīng)理。委托訴訟代理人：張明俊，男，該公司法制科科長。

硒都花園業(yè)委會上訴請求：撤銷利川市人民法院（2017）鄂2802民初2994號民事判決，并依法改判，一、二審訴訟費(fèi)由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)及理由：一、一審判決認(rèn)定事實(shí)不清，認(rèn)定的事實(shí)無證據(jù)證明且與本案無關(guān)，不能人為當(dāng)然地將二期業(yè)主納入本案上訴人所代表的業(yè)主。硒都花園業(yè)委會的訴訟主體資格已經(jīng)由法院生效裁判所確認(rèn)，代表的就是硒都花園一期全體業(yè)主。硒都花園業(yè)委會成立時二期還未竣工，不可能包括二期業(yè)主，上訴人與被上訴人的實(shí)體爭議不涉及二期業(yè)主，也與二期業(yè)主無法律上的利害關(guān)系。一期的設(shè)施設(shè)備，如供水、供電、供氣與二期獨(dú)立，沒有任何牽連關(guān)系，且大門保安人員、進(jìn)出口設(shè)置、車輛進(jìn)出管理都是獨(dú)立的。二、一審判決對業(yè)主入住情況只是以被上訴人的口頭陳述和來源于自身的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來認(rèn)定，在上訴人已經(jīng)舉證證明小區(qū)內(nèi)還有眾多業(yè)主未入住的情況下，對上訴人提交的證據(jù)未作任何評判，也未對反映的情況進(jìn)一步調(diào)查核實(shí)。三、一審法院偏離審理對象，不應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)審查被上訴人與房地產(chǎn)公司及關(guān)聯(lián)公司之間所約定的合同當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)。被上訴人以公告形式通知全體業(yè)主解除前期物業(yè)服務(wù)合同，該合同自公告到達(dá)全體業(yè)主時解除。被上訴人已經(jīng)按法定解除合同的規(guī)定解除了前期物業(yè)服務(wù)合同，法院應(yīng)當(dāng)審查該合同的權(quán)利義務(wù)是否已經(jīng)終止，是否應(yīng)由上訴人行使物業(yè)管理職責(zé)。被上訴人進(jìn)而應(yīng)當(dāng)退出硒都花園物業(yè)服務(wù)區(qū)域，向上訴人移交物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施設(shè)備和相關(guān)資料。向上訴人返還和移交其代管的專項(xiàng)維修基金和收取的公共收益。四、上訴人與被上訴人的物業(yè)服務(wù)合同糾紛長期不能得到實(shí)質(zhì)解決，嚴(yán)重影響了業(yè)主的正常生活秩序，為了維護(hù)社會和諧穩(wěn)定，也為了彰顯物業(yè)企業(yè)提供的是一種服務(wù)，那么更應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)并尊重提供服務(wù)和接受服務(wù)方的意思自治，司法判決不能強(qiáng)制業(yè)主接受不愿意的服務(wù)。國泰物業(yè)公司辯稱：一、硒都花園業(yè)委會不是依法成立的業(yè)主委員會，僅一期部分住戶推選后就刻制了公章，至今未取得城鄉(xiāng)建設(shè)局和街道辦事處的備案手續(xù)，不具備民事訴訟主體資格。二、適用于整個小區(qū)的物業(yè)服務(wù)合同，不能因部分業(yè)主的請求而部分終止，對未請求部分的業(yè)主不終止。利川城區(qū)僅有一個硒都花園商住物業(yè)小區(qū)，雖分一期、二期建設(shè)，但規(guī)劃為一個小區(qū)，共用一個總水戶和管網(wǎng)、一臺供電變壓器，共用統(tǒng)一的物業(yè)用房、公共照明等設(shè)施設(shè)備。國泰物業(yè)公司與建設(shè)單位只簽訂了一個《硒都花園前期物業(yè)服務(wù)委托合同》，服務(wù)范圍是包括一、二期在內(nèi)的整個硒都花園小區(qū)，并未針對一期的住宅用戶單獨(dú)簽訂物業(yè)管理合同。按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會，一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理，一個小區(qū)的一個物業(yè)服務(wù)合同，要么整體終止，要么整體繼續(xù)履行，不可能對部分業(yè)主終止，對部分業(yè)主履行。三、國泰物業(yè)公司沒有提出過“終止合同”，上訴人所謂的“業(yè)主大會決議追認(rèn)解聘”不成立。國泰物業(yè)公司張貼兩次公告，是依法行使權(quán)利，并以此作為催收物業(yè)費(fèi)措施。公告中并沒有說國泰物業(yè)公司要終止物業(yè)合同。而且國泰物業(yè)公司事實(shí)上并未撤走過人員和停止過服務(wù)。硒都花園業(yè)委會向一審法院起訴請求：國泰物業(yè)公司于2012年受利川市國泰房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司委托，對利川市硒都花園小區(qū)提供前期物業(yè)服務(wù)。由于國泰物業(yè)公司的原因?qū)е缕渑c很多業(yè)主發(fā)生糾紛，經(jīng)相關(guān)單位協(xié)調(diào)，仍未解決，國泰物業(yè)公司明確表示停止該小區(qū)的物業(yè)服務(wù)，并撤出了相關(guān)工作人員。硒都花園業(yè)委會經(jīng)業(yè)主和相關(guān)單位開會決定自行或另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理小區(qū)，多次要求國泰物業(yè)公司移交物業(yè)服務(wù)用房和其他設(shè)施設(shè)備及相關(guān)資料未果。請求：1、確認(rèn)《硒都花園物業(yè)管理合同》已經(jīng)終止；2、判令國泰物業(yè)公司退出硒都花園物業(yè)服務(wù)區(qū)域，并向硒都花園業(yè)委會移交物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施設(shè)備和物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料；3、判令國泰物業(yè)公司向硒都花園業(yè)委會移交由其代管的專項(xiàng)維修金和在服務(wù)期間利用小區(qū)業(yè)主共有資源所取得的公共收益；4、所有訴訟費(fèi)用由國泰物業(yè)公司承擔(dān)。一審法院認(rèn)定事實(shí)：國泰物業(yè)公司依法成立于2007年6月27日，至今尚在正常經(jīng)營。利川市硒都花園系經(jīng)利川市發(fā)展和改革局批準(zhǔn)，由利川市國泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的商住小區(qū)，現(xiàn)已建成兩期，分別為一期和二期。其中，一期業(yè)主專有面積為73265.06㎡，商住房516戶，商鋪30戶，二期業(yè)主專有面積為30078.6㎡，商住房220戶，商鋪12戶。一期建成后，利川市國泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2010年10月1日與國泰物業(yè)公司簽訂了《硒都花園前期物業(yè)服務(wù)委托合同》，合同約定：本物業(yè)分期開發(fā)，首先移交一期物業(yè)土地面積26765㎡，建筑面積72520㎡，具體見規(guī)劃平面圖、物業(yè)構(gòu)成明細(xì)，二期、三期物業(yè)待其建成投入使用后再予移交。合同簽訂后，國泰物業(yè)公司依約進(jìn)駐硒都花園，開始對該小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理。二期工程建成投入使用后，國泰物業(yè)公司依照《硒都花園前期物業(yè)服務(wù)委托合同》的約定，又承接了二期的物業(yè)服務(wù)。各購房業(yè)主在與利川市國泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《商品房買賣合同書》后，入住時分別與國泰物業(yè)公司簽訂了《硒都花園小區(qū)物業(yè)管理合同》。2016年1月5日，國泰物業(yè)公司以向業(yè)主收取物管費(fèi)困難，業(yè)主又不配合為由向硒都花園小區(qū)業(yè)主發(fā)出公告，公告內(nèi)容為：“……。1、從2016年元月起停止收取相關(guān)費(fèi)用，元月1日起停止車輛進(jìn)出管理，其他工作還延續(xù)（10天）至元月10日止；2、從2016年元月11日起，我公司將撤出保安、保潔等崗位人員，停止公共照明、電梯、供水等相關(guān)服務(wù)項(xiàng)目；3、凡欠費(fèi)業(yè)主請自覺在2016年元月10日前交齊，逾期未交的本公司將依法追收”。隨后，國泰物業(yè)公司并未按公告內(nèi)容履行撤出硒都花園小區(qū)。2016年1月20日，硒都花園小區(qū)召開了首次業(yè)主大會，成立了由11名業(yè)主組成的業(yè)主委員會，并于2016年3月14日報請利川市都亭街道辦事處普庵社區(qū)批準(zhǔn)備案。2016年5月23日，國泰物業(yè)公司再次發(fā)出公告，公告內(nèi)容為：“各業(yè)主：硒都一期‘業(yè)主委員會’現(xiàn)已成立，硒都小區(qū)相關(guān)事宜在都亭辦事處安排下，由普庵社區(qū)牽頭，對該小區(qū)相關(guān)事宜已進(jìn)行多次協(xié)調(diào)。1、在協(xié)調(diào)過程中，業(yè)主委員會已認(rèn)可步行房按0.65元/㎡、電梯房1.00元/㎡，用水價格參照自來水公司和相關(guān)市場價格執(zhí)行相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，截止2016年6月1日前，部分業(yè)主仍然欠費(fèi)，總額已達(dá)45萬余元；2、目前，業(yè)主委員會又提出新的意見，地面規(guī)劃停車位免費(fèi)試用的要求（地面規(guī)劃停車位應(yīng)屬開發(fā)商所有，僅作臨時停車試用，應(yīng)服務(wù)于全體業(yè)主，不能作為有車業(yè)主長期霸占），嚴(yán)重侵占了無車業(yè)主的根本利益，同時也侵占了開發(fā)商的權(quán)利和利益；3、我公司也已按照都亭辦事處、普庵社會意見，維系小區(qū)日常物管服務(wù)至今，此期間由普庵社區(qū)協(xié)調(diào)相關(guān)事宜，協(xié)調(diào)時已明確，以2016年5月20日為限，目前未有成效，仍不能達(dá)成一致。上述3條，我公司已無法繼續(xù)墊資服務(wù)以及進(jìn)行該小區(qū)的正常管理服務(wù)。因此，我公司決定從2016年6月1日撤出安保、保潔等崗位人員，停止公共照明、電梯、二次加壓供水等相關(guān)服務(wù)項(xiàng)目（任何其他公司接管，必須將2016年6月1日前所欠相關(guān)費(fèi)用一并繳清，再予接管）。此公告已呈報市住建局、都亭辦事處、都亭派出所、普庵社區(qū)。二零一六年五月二十三日”。2016年5月26日，利川市都亭街道辦事處普庵社區(qū)居民委員會通過與硒都花園業(yè)委會和國泰物業(yè)公司協(xié)商溝通，作出會議備忘錄，責(zé)成國泰物業(yè)公司于2016年5月31日下午將硒都花園小區(qū)物業(yè)管理工作移交給硒都花園業(yè)委會，由硒都花園業(yè)委會暫時代管至新的物業(yè)公司接管為止。隨后，雙方一直未辦理物業(yè)管理移交手續(xù)，也未招投標(biāo)由新的物業(yè)公司進(jìn)駐管理，硒都花園業(yè)委會方也未履行小區(qū)物業(yè)管理工作，仍由國泰物業(yè)公司在繼續(xù)為硒都花園小區(qū)行駛物業(yè)管理服務(wù)至今。后因車位糾紛，雙方發(fā)生矛盾，國泰物業(yè)公司于2016年7月27日向利川法院提起訴訟，由此，雙方矛盾加劇。2016年8月7日，硒都花園業(yè)委會召開硒都花園業(yè)主大會，研究是否解除與國泰物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)合同，會議表決結(jié)果為275戶業(yè)主同意解除物業(yè)服務(wù)合同。另查明，至一審?fù)忁q論終結(jié)時止，硒都花園小區(qū)現(xiàn)已建成一、二期商住樓，業(yè)主專有面積為103343.66㎡，共有商住房736套、商鋪42套，現(xiàn)入住業(yè)主729戶（一期516戶、二期213戶），商鋪入住37戶（一期29戶、二期8戶）。經(jīng)大會表決，同意解除物業(yè)服務(wù)合同的只有275戶，僅占總?cè)藬?shù)的35.85%【275÷（729+37+1）】。一審法院認(rèn)為，國泰物業(yè)公司于2010年10月1日與利川市國泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《硒都花園前期物業(yè)服務(wù)委托合同》，約定硒都花園小區(qū)物業(yè)分期開發(fā)，首先移交第一期物業(yè)，二期、三期物業(yè)待其建成投入使用后再予移交。合同簽訂后，國泰物業(yè)公司依約進(jìn)駐硒都花園小區(qū)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)。二期工程建成投入使用后，國泰物業(yè)公司依照《硒都花園前期物業(yè)服務(wù)委托合同》的約定，又承接了二期的物業(yè)服務(wù)。各購房業(yè)主在與利川市國泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《商品房買賣合同書》后，入住時分別與國泰物業(yè)公司簽訂了《硒都花園小區(qū)物業(yè)管理合同》。因此，國泰物業(yè)公司的服務(wù)對象為硒都花園小區(qū)的所有業(yè)主，雖然國泰物業(yè)公司曾兩次公告，要求退出該小區(qū)的物業(yè)服務(wù)，但截止本案法庭辯論終結(jié)前，硒都花園業(yè)委會或其他有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)公司均未入駐硒都花園小區(qū)，接管該小區(qū)的物業(yè)管理，其物業(yè)管理仍由國泰物業(yè)公司在負(fù)責(zé)，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定雙方簽訂的《硒都花園小區(qū)物業(yè)管理合同》并未終止，雙方當(dāng)事人均應(yīng)遵照《中華人民共和國合同法》第六十條的規(guī)定履行義務(wù)，服從管理。《中華人民共和國物權(quán)法》第七十六條規(guī)定：“下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意”?，F(xiàn)硒都花園業(yè)委會要求解除物業(yè)服務(wù)合同、責(zé)令國泰物業(yè)公司退出硒都花園物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房及相關(guān)設(shè)施設(shè)備，但未達(dá)到法定解聘的條件，依法不予支持。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條，《中華人民共和國物權(quán)法》第七十六條，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第八條、第九條、第十一條第一款第四項(xiàng)、第十二條、第三十二條和《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款的規(guī)定，判決如下：駁回利川市硒都花園業(yè)主委員會的訴訟請求。案件受理費(fèi)80.00元，減半收取40.00元，由利川市硒都花園業(yè)主委員會承擔(dān)。二審中，當(dāng)事人沒有提交新證據(jù)。經(jīng)二審審理查明，一審判決查明的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。
上訴人利川市硒都花園業(yè)主委員會（以下簡稱硒都花園業(yè)委會）因與被上訴人利川市國泰物業(yè)管理有限責(zé)任公司（以下簡稱國泰物業(yè)公司）物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服利川市人民法院（2017）鄂2802民初2994號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年1月4日立案受理后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，綜合雙方當(dāng)事人上訴及答辯意見，本案二審審理焦點(diǎn)為，硒都花園小區(qū)一、二期商住區(qū)是否分屬兩個物業(yè)管理區(qū)域，上訴人硒都花園業(yè)委會能否僅代表一期住戶解除與被上訴人的物業(yè)服務(wù)合同?，F(xiàn)分析評判如下：依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第九條、第三十四條的規(guī)定，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。而物業(yè)管理區(qū)域的劃分則應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素?！抖魇┩良易迕缱遄灾沃菸飿I(yè)管理辦法》亦規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)遵循相對集中、便于管理的原則。分期建設(shè)項(xiàng)目，其配套設(shè)施設(shè)備共用的，劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。本案中，國泰物業(yè)公司與建設(shè)單位只簽訂了一個《硒都花園前期物業(yè)服務(wù)委托合同》，服務(wù)范圍是包括一、二期在內(nèi)的整個硒都花園小區(qū)，并未針對一期的住宅用戶單獨(dú)簽訂前期物業(yè)管理合同。硒都花園小區(qū)分一、二期建設(shè)，住戶分期先后入住，一、二期住宅區(qū)之間并未完全封閉隔離，且共用供水、供電、物業(yè)用房、公共照明等設(shè)施設(shè)備。硒都花園小區(qū)一、二期商住區(qū)應(yīng)視為一個物業(yè)管理區(qū)域，成立一個業(yè)主大會。依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第七十六條的規(guī)定，解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。現(xiàn)上訴人提出其僅代表一期住戶要求解除與被上訴人的物業(yè)服務(wù)合同，但同意解除物業(yè)服務(wù)合同的業(yè)主比例未達(dá)到上述法定比例。一審法院未予支持正確。綜上所述，上訴人的上訴理由不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)80元，由上訴人利川市硒都花園業(yè)主委員會負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。

審判長　向　蕾
審判員　吳　衛(wèi)
審判員　宋九龍

書記員：賴宏為