上訴人（原審被告）張某，住大慶市。
委托代理人韓峰，黑龍江繼東律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）劉長安，住安達(dá)市。
委托代理人王善果。
原審被告梁建民，住安達(dá)市。
原審被告安達(dá)市房屋征收與補(bǔ)償辦公室。
法定代表人于淼，職務(wù)主任。
原審被告黑龍江御景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
法定代表人王志杰，職務(wù)董事長。
委托代理人張守君。

上訴人張某因所有權(quán)確認(rèn)糾紛一案，不服安達(dá)市人民法院（2015）安民一初字第535號民事判決，向本院提起上訴。本院于2016年1月14日受案后，依法組成合議庭，于2016年2月2日公開開庭審理了本案。上訴人張某的委托代理人韓風(fēng)、被上訴人劉長安及其委托代理人王善國、原審被告黑龍江御景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托代理人張守君被到庭參加訴訟。原審被告梁建民、原審被告安達(dá)市房屋征收與補(bǔ)償辦公室經(jīng)合法傳喚未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院判決認(rèn)定，2011年7月11日，原告劉長安與被告張某簽訂《房屋買賣協(xié)議》，約定原告劉長安購買被告張某坐落于安達(dá)市朝陽街3委、產(chǎn)權(quán)證第67120號、面積173.01平方米的房產(chǎn)一套，價(jià)格為20萬元。被告張某收到原告劉長安房款后，即可為原告準(zhǔn)備辦理過戶手續(xù)，如原告不需要立即過戶，被告張某積極配合原告劉長安辦理過戶用的公證等手續(xù)。房屋交付時(shí)間為2011年9月5日。同時(shí)，被告張某口頭告知原告，其已委托被告梁建民前來交付該房屋的產(chǎn)權(quán)證及交易稅票，購房款交給被告梁建民即可。當(dāng)日，原告劉長安按照約定將房款20萬元通過銀行存入被告梁建民賬戶，被告梁建民給原告劉長安出具了收條，并把被告張某的房屋產(chǎn)權(quán)證、稅務(wù)發(fā)票交給了原告劉長安。而后原告劉長安對該房屋進(jìn)行修繕并出租。2011年10月20日，被告張某為了配合原告劉長安辦理過戶，給原告劉長安出具了委托書，內(nèi)容為：我在安達(dá)市朝陽街3委有一處房產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)證號碼安房權(quán)證朝陽街字第67120號，磚木結(jié)構(gòu)，建筑面積173.01平方米?，F(xiàn)委托人全權(quán)委托受托人將上述房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓他人。受托人為轉(zhuǎn)讓上述房產(chǎn)，有權(quán)代為與買受人簽訂轉(zhuǎn)讓合同，收取房款，以及代表受托人到房地產(chǎn)管理部門及其他相關(guān)部門辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。受托人在其代理權(quán)限內(nèi)簽署或領(lǐng)取的有關(guān)此房產(chǎn)交易的相關(guān)文件等事宜，委托人均予承認(rèn)。并在黑龍江省安達(dá)市公證處辦理了公證。2013年2月19日，原告劉長安持該房屋的產(chǎn)權(quán)證書、稅務(wù)發(fā)票、公證書，與被告安達(dá)市房屋征收與補(bǔ)償辦公室簽訂了《房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議》，其中約定以產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式確認(rèn)“安達(dá)市御景嘉園小區(qū)3號樓20號、21號、22號車庫”為回遷安置房?，F(xiàn)已具備交付條件。上述事實(shí)，有房屋買賣協(xié)議、稅費(fèi)發(fā)票、房產(chǎn)證、收條、涉案原房屋照片、委托書、公證書、房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議、庭審筆錄等證據(jù)證實(shí)。
原審法院判決認(rèn)為，原告提交的《房屋買賣協(xié)議》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)確認(rèn)為合法有效。原告提交的經(jīng)公證的委托書，從內(nèi)容上看，能夠證明被告張某是為了給原告劉長安辦理產(chǎn)權(quán)證的需要而出具的。原告提交的收條、稅費(fèi)發(fā)票、房產(chǎn)證的交付過程，能夠證明原告劉長安已支付全部價(jià)款。上述證據(jù)能夠形成完整的證據(jù)鏈條，足以證明原告劉長安與被告張某買賣事實(shí)的存在。故對上述證據(jù)均予確認(rèn)。另外，通過庭審查明，原告劉長安已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)。原告劉長安未辦理過戶登記，是因?yàn)樵摲课菟诘男^(qū)處于動(dòng)遷的政府征收狀態(tài)，所有的房屋過戶已經(jīng)凍結(jié)，非因買受人自身原因所致。雖《中華人民共和國物權(quán)法》第九條規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但同時(shí)規(guī)定了例外情形，即法律另有規(guī)定的除外。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部價(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。本案中，原告劉長安與被告張某已簽訂合法有效的書面買賣合同；原告劉長安已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；原告劉長安已支付全部價(jià)款；非因買受人自身原因未辦理過戶登記。原告劉長安與被告張某的買賣行為，不僅完全符合該條規(guī)定，而且屬于《中華人民共和國物權(quán)法》第九條規(guī)定的例外情形。故原告劉長安要求確認(rèn)房屋所有權(quán)歸其所有的訴訟請求符合法律規(guī)定，應(yīng)予支持。原告劉長安要求被告安達(dá)市房屋征收與補(bǔ)償辦公室、黑龍江御景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司互負(fù)連帶責(zé)任，將上述房屋交付給原告的訴訟請求，因爭議房屋已具備交付條件，故原告劉長安的訴訟請求合理，應(yīng)予支持。原告劉長安要求被告安達(dá)市房屋征收與補(bǔ)償辦公室、黑龍江御景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賠償逾期回遷造成的房屋租賃損失21，000.00元，因原告劉長安未向法庭提交證據(jù)予以證實(shí)，故不予支持。被告張某的抗辯主張與事實(shí)不符，于法無據(jù)，本院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、《中華人民共和國物權(quán)法》第三十三條、《中華人民共和國民法通則》第七十二條第一款的規(guī)定。判決如下：一、安達(dá)市御景嘉園小區(qū)3號樓20號、21號、22號車庫歸原告劉長安所有。二、被告安達(dá)市房屋征收與補(bǔ)償辦公室、黑龍江御景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)將上述房屋交付給原告劉長安。三、駁回原告劉長安的其他訴訟請求。案件受理費(fèi)2，308.00元由被告張某承擔(dān)2，077.00元，原告劉長安承擔(dān)231.00元。
經(jīng)二審審理查明，案涉爭議的173.01平方米房屋是上訴人張某于2010年5月24日從張喜有處購得，房屋價(jià)款83，045.00元。雙方于當(dāng)日辦理了過戶手續(xù)。2011年7月11日，上訴人張某與被上訴人劉長安簽訂的《房屋買賣協(xié)議》第二條約定：“張某收到房款后即可為劉長安辦理過戶手續(xù)，如劉長安不需要立即過戶，張某積極配合劉長安辦理過戶用的公證等手續(xù)”；第四條約定：“張某保證出售的房產(chǎn)符合國家關(guān)于房產(chǎn)上市的規(guī)定，并保證產(chǎn)權(quán)清晰，無抵押、查封和糾紛。保證提供的材料真實(shí)有效，不含虛假內(nèi)容。張某保證在2011年9月5日將房屋交付給劉長安”；第五條約定：“在合同履行期間，任何一方不得擅自變更，若需要變更合同內(nèi)容，應(yīng)書面通知對方，征得對方同意后在規(guī)定時(shí)間內(nèi)簽訂變更協(xié)議，否則造成損失由責(zé)任方承擔(dān)”。被上訴人劉長安在簽訂協(xié)議的當(dāng)日即通過銀行匯款將20萬元匯至原審被告梁建民賬戶，梁建民給劉長安出具了收條，并把張某的房屋產(chǎn)權(quán)證、稅務(wù)發(fā)票交給了劉長安。從后，劉長安對案涉房屋進(jìn)行修繕管理。后該房所在的位置拆遷建成御景嘉園小區(qū)，該房在小區(qū)內(nèi)阻礙居民出行，引起居民上訪。安達(dá)市政府74次會(huì)議決定拆除該房。
除上述事實(shí)外，本院確認(rèn)前述原審法院判決認(rèn)定的事實(shí)。

本院認(rèn)為，本案爭議的焦點(diǎn)問題有三個(gè)。一是上訴人張某與被上訴人劉長安簽訂的房屋買賣協(xié)議效力如何認(rèn)定；二是被上訴人劉長安匯款給梁建民的20萬元是否是向上訴人張某履行給付房款義務(wù)；三是關(guān)于被上訴人劉長安與原審被告安達(dá)市房屋征收與補(bǔ)償辦公室簽訂的安置補(bǔ)償協(xié)議是否有效的問題。
一、關(guān)于上訴人張某與被上訴人劉長安簽訂的房屋買賣協(xié)議效力如何認(rèn)定問題。從“協(xié)議”的形式看，具備買賣合同必備要件，上訴人張某不否認(rèn)協(xié)議上的簽字為其本人所簽，張某作為完全民事行為能力人其處分自己財(cái)產(chǎn)的行為不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定。協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示。從“協(xié)議”的內(nèi)容看，協(xié)議約定了買賣房屋的坐落位置、建筑面積、價(jià)款、交付時(shí)間、違約責(zé)任等內(nèi)容。協(xié)議特別約定了“張某保證出售的房產(chǎn)符合國家關(guān)于房產(chǎn)上市的規(guī)定，并保證產(chǎn)權(quán)清晰，無抵押、查封和糾紛。保證提供的材料真實(shí)有效”。此后在三年多的時(shí)間里，張某對劉長安管理使用該房屋不提出任何異議、在房屋拆遷時(shí)不主張權(quán)利，違背常理。張某亦沒有在法律規(guī)定的時(shí)間內(nèi)行使撤銷權(quán)?，F(xiàn)上訴主張?jiān)摵贤潜簧显V人采取欺詐手段簽訂的，不能提供證據(jù)，其上訴請求缺乏證據(jù)支持。原審判決認(rèn)定“協(xié)議”有效正確，上訴人此項(xiàng)上訴請求，不予支持。
二、被上訴人劉長安匯款給梁建民的20萬元是否是向上訴人張某履行給付房款義務(wù)問題。從房款交付時(shí)間看，2011年7月11日，上訴人張某與被上訴人劉長安簽訂“協(xié)議”當(dāng)日，被上訴人劉長安向梁建民賬戶匯款20萬元。上訴人張某雖然否認(rèn)口頭告知?jiǎng)㈤L安將購房款交給梁建民的事實(shí)，但從雙方在合同簽訂及被上訴人劉長安向梁建民交付20萬元后即獲得了案涉房屋的修繕、出租權(quán)看，張某對劉長安將購房款交給梁建民是認(rèn)可的。張某與梁建民之間雖然沒有委托手續(xù)、沒有債權(quán)債務(wù)關(guān)系，梁建民在一、二審法院審理本案期間均未到庭參加訴訟。其收取劉長安購房款的原因無法查清。但梁建民收到劉長安的20萬元后，張某即按照房屋買賣協(xié)議第二條的約定，于2011年10月20日在安達(dá)市公證處辦理了委托手續(xù)。委托劉長安代為行使案涉房屋的轉(zhuǎn)讓、收取房款、過戶事宜。由此可以佐證被上訴人劉長安匯款給梁建民的20萬元是向上訴人張某履行給付房款義務(wù)。
三、關(guān)于被上訴人劉長安與原審被告安達(dá)市房屋征收與補(bǔ)償辦公室簽訂的安置補(bǔ)償協(xié)議是否有效的問題。案涉房屋在房產(chǎn)部門登記的權(quán)利人雖然是上訴人張某，查明的事實(shí)證明不動(dòng)產(chǎn)登記薄記載的權(quán)利人與真實(shí)狀態(tài)不符，被上訴人劉長安已經(jīng)交付房款并實(shí)際修繕、出租該房。其為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人。劉長安不能辦理過戶的原因是政府對該地塊拆遷，停止辦理過戶手續(xù)，使其無法成為法律上的房屋登記權(quán)屬人。從上訴人張某2011年10月20日給被上訴人劉長安出具的公證委托書內(nèi)容看，張某全權(quán)委托劉長安將上述房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓他人。受托人為轉(zhuǎn)讓上述房產(chǎn)，有權(quán)代為與買受人簽訂轉(zhuǎn)讓合同，收取房款，以及代表受托人到房地產(chǎn)管理部門及其他相關(guān)部門辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。受托人在其代理權(quán)限內(nèi)簽署或領(lǐng)取的有關(guān)此房產(chǎn)交易的相關(guān)文件等事宜，委托人均予承認(rèn)。這是張某委托劉長安辦理案涉房屋相關(guān)手續(xù)的有效文件，是在劉長安向梁建民交付20萬元房款后，張某履行雙方簽訂的買賣協(xié)議第二條約定的具體體現(xiàn)。2013年2月19日案涉房屋動(dòng)遷。被上訴人劉長安正是依據(jù)這份委托書代理張某與安達(dá)市房屋征收與補(bǔ)償辦公室簽訂了安置補(bǔ)償協(xié)議，回遷安達(dá)市御景嘉園小區(qū)3號樓20號、21號、22號車庫。原審法院判決上述3個(gè)車庫歸被上訴人劉長安所有正確。處理原則符合2016年3月1日起施行的最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國物權(quán)法》若干問題的解釋（一）規(guī)定精神。由于該房屋已經(jīng)具備交付條件，原審判決原審被告安達(dá)市房屋征收與補(bǔ)償辦公室、黑龍江御景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)將上述房屋交付給被上訴人劉長安并無不當(dāng)。
原審法院判決適用合同法、物權(quán)法、民法通則正確。在論述中引用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定并無不當(dāng)。
綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，證據(jù)充分，適用法律正確。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條一款第（一）項(xiàng)、第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)4，300.00元，由上訴人張某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長　　張　敏 代理審判員　　杜雪紅 代理審判員　　付振鐸

書記員：李美紅