原告劉某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住所地黑龍江省牡丹江市東安區(qū)。
委托代理人全文軍，黑龍江海天慶城（牡丹江）律師事務(wù)所律師。
被告牡丹江市綠某園林工程有限公司，住所地牡丹江市愛民區(qū)。
法定代表人王和棟，男，董事長。
委托代理人鄂恒志，黑龍江鑫鼎律師事務(wù)所律師。
第三人牡丹江新世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地牡丹江市東安區(qū)興隆鎮(zhèn)。
法定代表人鄭繼運(yùn)，男，董事長。
委托代理人王占云，黑龍江正大律師事務(wù)所律師。

原告劉某與被告牡丹江市綠某園林工程有限公司（以下簡稱綠某公司）、第三人牡丹江新世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱新世紀(jì)公司）案外人執(zhí)行異議糾紛一案，本院于2016年4月20日受理后，依法組成合議庭，分別于2016年6月13日、2016年7月6日公開開庭審理了本案，原告劉某及其委托代理人全文軍、被告綠某公司委托代理人鄂恒志、第三人新世紀(jì)公司委托代理人王占云到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，該份證據(jù)具有真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性，予以確認(rèn)。
證據(jù)二，結(jié)婚證；2013年7月28日結(jié)婚錄像資料；原告交納牡丹江熱電有限公司熱力銷售發(fā)票三張、查詢單一張，日期是2013年10月15日，2014年9月29日，2015年10月19日；電信業(yè)務(wù)施工單一張，2013年7月13日；原告交納燃?xì)赓M(fèi)票據(jù)一張，2014年11月6日；原告交納物業(yè)費(fèi)（電梯費(fèi)）垃圾運(yùn)費(fèi)票據(jù)三張，2014年11月6日，2015年9月7日；電費(fèi)單據(jù)一張（在執(zhí)行聽證卷宗中31頁-38頁）。（提供復(fù)印件，出示原件）證明：上述證據(jù)證實(shí)原告于2012年9月6日購買第三人百好花園小區(qū)8號(hào)樓2單元1002室房屋是用于居住，同年10月經(jīng)過裝修居住至今。該房屋第三人已經(jīng)交付給原告。
被告質(zhì)證認(rèn)為，原告提供的結(jié)婚證的真實(shí)性沒有異議，對(duì)其他提供的復(fù)印件，例如加蓋銀行公章的發(fā)票真實(shí)性有異議，應(yīng)該以原件為準(zhǔn)，其余原告方提供的原件真實(shí)性沒有異議，但是上述票據(jù)體現(xiàn)的時(shí)間2014年10月30日以后發(fā)生的，根據(jù)原告所交付的所謂的購房款30萬元是2014年11月6日，可見，原告方居住房屋的時(shí)間應(yīng)該在2014年10月以后，此時(shí)東安法院已經(jīng)將該房屋進(jìn)行查封，原告此次行為是和第三人串通，應(yīng)為無效；即使原告在此時(shí)間提前入住，不能證明原告合法取得了所有權(quán)，居住行為和所有權(quán)無關(guān)。
第三人質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)形式要件及證明問題均沒有異議。
本院認(rèn)為，該份證據(jù)具有真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性，予以確認(rèn)。
證據(jù)三，電子信息查詢單（提供復(fù)印件，出示原件），證明：原告所購買的訴爭房屋是原告用于居住且原告名下沒有其他用于居住的房屋。
被告質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)形式要件沒有異議，原告方只是在牡丹江市進(jìn)行查詢，本案的核心是原告沒有依法取得房屋，原告是否有房屋和本案沒有直接關(guān)聯(lián)。
第三人質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)形式要件及證明問題均沒有異議。
本院認(rèn)為，該份證據(jù)具有真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性，予以確認(rèn)。
證據(jù)四，原告提供其母親張玉芝交費(fèi)100萬的刷卡記錄，證明2012年9月6日在百好花園售樓中心用銀行POS機(jī)支付100萬元。
被告質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)證據(jù)真實(shí)性沒有異議，原告在上次庭審時(shí)稱買二戶房屋的金額，原告還應(yīng)當(dāng)提供另一戶房屋的真實(shí)手續(xù)，才可以證明支付的100萬是真實(shí)客觀的。
第三人質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)原告的證據(jù)沒有異議。
本院認(rèn)為，由于各方當(dāng)事人對(duì)該份證據(jù)的形式要件無異議，予以確認(rèn)。對(duì)于其證明問題結(jié)合第三人給原告出具的二戶房屋的內(nèi)部財(cái)務(wù)發(fā)票結(jié)合第三人的當(dāng)庭陳述，對(duì)于其交納購房款這一事實(shí)，予以采信。
被告及第三人沒有證據(jù)向法庭出示。
根據(jù)當(dāng)事人的舉證、質(zhì)證、法庭調(diào)查及本院對(duì)上述證據(jù)的認(rèn)證意見，本院確認(rèn)本案事實(shí)如下：
2012年9月6日，原告劉某與第三人新世紀(jì)公司簽訂《金色維也納認(rèn)購書》，約定原告認(rèn)購位于牡丹江市百好花園小區(qū)8號(hào)樓2單元1002室的房屋一套，房屋總價(jià)581276元，建筑面積126.75平方米，并約定買方應(yīng)于2012年11月30日前攜帶本認(rèn)購書、購房首期款、購房需帶證件及其他材料至金色維也納銷售中心簽訂《商品房買賣合同》。原告的母親張玉芝于2012年9月6日在百好花園售樓中心用銀行POS機(jī)支付100萬元購房款，該100萬元購房款用于支付本案訴爭房屋及另外一戶門市房。同日，第三人向原告出具了內(nèi)部財(cái)務(wù)收據(jù)。原告又于2014年11月6日又向第三人支付了剩余購房尾款，計(jì)281276元。
另查明，牡丹江市東安區(qū)人民法院于2014年10月30日作出（2014）東保字第20號(hào)民事裁定書，查封了第三人牡丹江新世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名下的6戶房屋（原告位于牡丹江市百好花園小區(qū)8號(hào)樓2單元1002室房屋包括在內(nèi)）。被告于2015年7月6日向牡丹江市中級(jí)人民法院申請(qǐng)執(zhí)行牡丹江仲裁委員會(huì)作出牡仲裁字（2014）第49號(hào)裁決書。原告于2016年2月29日向牡丹江市中級(jí)法院提出執(zhí)行異議申請(qǐng)，牡丹江市中級(jí)人民法院于2016年4月5日作出（2016）黑10執(zhí)異22號(hào)執(zhí)行裁定書駁回了原告的異議。
還查明，原告于2013年10月15日、2014年9月29日、2015年10月19日分別繳納了自2013年10月15日至2016年4月15日三年的基本熱費(fèi)，于2013年7月13日辦理了電信寬帶業(yè)務(wù)，原告與第三人于2014年11月6日簽訂了《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書》并于當(dāng)日繳納了自2012年9月6日至2015年9月5日兩年的物業(yè)費(fèi)（電梯費(fèi)），又于2015年9月7日繳納了2015年9月6日至2016年9月5日的物業(yè)費(fèi)（含電梯費(fèi)）。
本院認(rèn)為：根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》法釋[2003]7號(hào)第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，并將房屋交付給原告這一事實(shí)，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。”據(jù)此，本案中，原告與第三人簽訂的認(rèn)購書，是基于雙方真實(shí)意思表示簽訂，并且已實(shí)際履行了交付義務(wù)，沒有違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，予以確認(rèn)。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)》的規(guī)定第十七條：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒有過錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)?！北景冈V爭的房屋在本院查封之前，原告劉某與第三人新世紀(jì)公司已經(jīng)簽訂了認(rèn)購協(xié)議，且協(xié)議中對(duì)雙方當(dāng)事人的基本信息、購買訴爭房屋的位置、面積、單價(jià)、付款方式等均已作出約定。其內(nèi)容已符合《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，且原告也已向第三人支付房屋價(jià)款，故原告與第三人之間存在合法有效的商品房買賣關(guān)系。且原告劉某自2012年9月末拿到該房屋的鑰匙后開始裝修，并交納了相關(guān)物業(yè)費(fèi)等，應(yīng)視為原告已合法占有該房屋，原告劉某雖未就訴爭房屋辦理產(chǎn)權(quán)登記，但并非是由于買受人劉某自身原因?qū)е碌奈崔k理過戶登記，是因?yàn)殡p方之間因其購買的房屋的具體價(jià)格當(dāng)時(shí)未確定而未能簽訂購房合同。因此，原告劉某對(duì)于房屋未辦理過戶登記并無過錯(cuò)。另根據(jù)法釋（2012）16號(hào)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第二條“消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人”的規(guī)定，施工人要求第三人支付拖欠的工程款不能對(duì)抗交付大部分購房款的買受人劉某，因此原告劉某對(duì)房屋的權(quán)利應(yīng)優(yōu)先于被告綠某公司金錢債權(quán)申請(qǐng)的強(qiáng)制執(zhí)行。原告的該項(xiàng)主張理由成立，予以支持。
關(guān)于原告主張確權(quán)的問題，因原告與第三人之間是商品房買賣法律關(guān)系，雖然實(shí)際占有使用該房屋，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，不符合物權(quán)確認(rèn)爭議的構(gòu)成要件，本案訴訟的性質(zhì)不屬于確權(quán)之訴，原告的該項(xiàng)主張請(qǐng)求理由不成立，本院不予支持。原告可另行向第三人主張協(xié)助辦理過戶的權(quán)利。
綜上，依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條、《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)》第十七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條、第一百四十八條、第一百六十四條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十二條第一款（一）項(xiàng)、第二款之規(guī)定，判決如下：

一、不得執(zhí)行位于牡丹江市百好花園小區(qū)8號(hào)樓2單元1002室的房屋執(zhí)行標(biāo)的；
二、駁回原告的其它訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)5800元，由被告牡丹江市綠某園林工程有限公司承擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省高級(jí)人民法院。

審　判　長　　姚　波 代理審判員　　高玉林 代理審判員　　李慧宇

書記員：劉鴻