劉連成
孫續(xù)生（河北李香民律師事務(wù)所）
張某某

原告:劉連成。
委托代理人:孫續(xù)生，河北李香民律師事務(wù)所律師。
被告:張某某。
原告劉連成與被告張某某房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，原告劉連成及其委托代理人孫續(xù)生、被告張某某到庭參加了訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告劉連成訴稱，2012年5月1日，原、被告雙方簽訂房屋租賃協(xié)議，被告張某某承租了原告劉連成位于灤南縣馬城鎮(zhèn)馬城村北路東的五間門(mén)市房及后院，租期10年，自2012年5月1日至2022年5月1日。
按照合同約定，租期內(nèi)雙方均不得以任何理由終止協(xié)議，任何一方違約，需賠償對(duì)方損失10萬(wàn)元。
合同履行至2015年5月1日，被告張某某單方違約，拒不向原告劉連成交納租賃費(fèi)用。
因被告張某某違反協(xié)議約定，應(yīng)按協(xié)議約定向原告劉連成承擔(dān)賠償責(zé)任。
原告劉連成為維護(hù)自己的合法權(quán)益，提起訴訟，要求解除與被告張某某之間的租賃協(xié)議，由被告張某某賠償原告劉連成10萬(wàn)元，并承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。
被告張某某辯稱，2012年4月27日，被告張某某與原告劉連成簽訂了房屋租賃協(xié)議，2012年5月1日開(kāi)始生效，租期10年。
被告張某某租賃房屋時(shí)原告劉連成稱有房證、土地證，什么手續(xù)都有。
被告張某某辦理工商執(zhí)照需用原告劉連成的房屋手續(xù)，原告劉連成一直未向被告張某某提供房屋的相關(guān)手續(xù)，致使被告張某某的工商執(zhí)照未辦下來(lái)。
后被告通過(guò)其它途徑辦理了工商執(zhí)照，但由于原告劉連成不能提供租賃房屋的相關(guān)手續(xù)，致使被告張某某的工商執(zhí)照被注銷。
2014年9月，灤南縣城北建了收費(fèi)站，因被告張某某在馬城鎮(zhèn)有門(mén)市，可以辦理通行證，但必須提供工商執(zhí)照。
被告張某某再次向原告劉連成索要房屋手續(xù)，原告劉連成為被告張某某提供了土地使用證復(fù)印件，該使用證寫(xiě)明終止日期是2010年8月1日，原告劉連成租給被告張某某的房屋無(wú)合法手續(xù)，自2010年8月1日后屬違章建筑。
原告劉連成是通過(guò)欺詐的手段與被告張某某簽訂的房屋租賃協(xié)議，并且多次為難被告張某某，從未履行過(guò)協(xié)議約定的義務(wù)，其目的是使被告張某某不能正常經(jīng)營(yíng)，然后索要十萬(wàn)元賠償款。
根據(jù)《合同法》規(guī)定，原、被告間的房屋租賃協(xié)議是無(wú)效協(xié)議，是一份欺詐的協(xié)議，被告張某某要求原告劉連成因不能提供房屋的合法手續(xù)致使原告張某某不能辦理工商執(zhí)照無(wú)法經(jīng)營(yíng)造成的損失218000元。
原告劉連成為證明自己的主張，向本院提交了如下證明材料:
一、原、被告于2012年5月1日簽訂的房屋租賃協(xié)議復(fù)印件一份。
該協(xié)議顯示:原、被告于2012年5月1日簽訂房屋租賃協(xié)議書(shū)。
原告劉連成將位于馬城鎮(zhèn)馬城村北路東五間門(mén)市房及后院租給被告張某某使用。
1、租賃期限自2012年5月1日至2022年5月1日，租期內(nèi)雙方均不得以任何理由終止協(xié)議，任何一方違約，須賠償對(duì)方損失十萬(wàn)元；2、租金每年兩萬(wàn)五千元，一年交一次，第一年合同生效時(shí)當(dāng)場(chǎng)交清。
3、原告劉連成協(xié)助被告張某某辦理工商等手續(xù)，中途不得另租他人；4、乙方裝修到期后，可動(dòng)裝飾歸被告張某某所有，不動(dòng)裝飾歸原告劉連成所有；5、租賃期間變壓器出現(xiàn)問(wèn)題由被告張某某負(fù)責(zé)。
二、2015年3月24日灤南縣馬城鎮(zhèn)馬城村民委員會(huì)收據(jù)一份。
該收據(jù)顯示:2015年3月24日灤南縣馬城鎮(zhèn)馬城村民委員會(huì)收取了原告劉連成2011年至2017年原面粉廠4畝地承包費(fèi)28000元。
被告張某某質(zhì)證稱，一、被告張某某與原告劉連成簽訂房屋租賃協(xié)議屬實(shí)。
簽訂協(xié)議時(shí)被告張某某不清楚房屋手續(xù)情況，該協(xié)議無(wú)效，不存在賠償原告劉連成100000元損失情況。
二、對(duì)原告劉連成提交的收據(jù)不予認(rèn)可。
被告張某某于2014年9月辦理通行證時(shí)需要集體土地使用證，原告劉連成交給被告張某某一份終止日期為2010年8月1日的集體土地使用證復(fù)印件，致使被告張某某辦不了工商手續(xù)。
該收據(jù)只能證明灤南縣馬城鎮(zhèn)馬城村民委員會(huì)允許原告劉連成使用承包地，不能證明可以對(duì)外出租。
被告張某某為證明自己的主張，向本院提交了關(guān)于原告劉連成的土地使用證復(fù)印件一份。
擬證明原告劉連成出租的房屋已于2010年8月1日終止使用，不具備出租條件。
該土地使用證顯示:土地使用者劉連成，土地所有者馬城村集體，用途為面粉加工，使用類型為占地，終止日期為2010年8月1日，使用面積為1156.58平方米。
原告劉連成質(zhì)證稱，復(fù)印件與原件一致，對(duì)土地使用證的真實(shí)性無(wú)異議。
原、被告簽訂房屋租賃協(xié)議時(shí)，原告劉連成已明確告訴被告張某某房屋現(xiàn)狀，被告張某某清楚了解。
被告張某某基于商業(yè)經(jīng)營(yíng)目的簽訂房屋租賃協(xié)議，實(shí)際經(jīng)營(yíng)3年，被告張某某經(jīng)營(yíng)期間無(wú)相關(guān)單件及人員對(duì)該房屋及土地使用權(quán)提出過(guò)任何異議，該土地的所有者灤南縣馬城鎮(zhèn)馬城村民委員會(huì)一直向原告劉連成收取土地使用費(fèi)，所以原告劉連成對(duì)房屋及土地?fù)碛泻戏ǖ氖褂脵?quán)。
原、被告簽訂的房屋租賃協(xié)議是雙方真實(shí)意思表示。
本院認(rèn)為，原、被告簽訂房屋租賃協(xié)議后，實(shí)際履行三年，后被告張某某未向原告劉連成交納租賃費(fèi)，原告劉連成主張解除雙方的租賃協(xié)議，被告張某某亦同意解除，本院對(duì)原告劉連成主張解除雙方房屋租賃協(xié)議訴訟請(qǐng)求予以支持。
被告張某某主張?jiān)鎰⑦B成租賃的房屋超過(guò)土地使用期限，雙方簽訂的房屋租賃協(xié)議無(wú)效，本院結(jié)合原告劉連成的土地使用證復(fù)印件及交費(fèi)單據(jù)，認(rèn)定原告劉連成對(duì)租賃給被告張某某的房屋及土地具有合法使用權(quán)，原、被告雙方簽訂的房屋租賃協(xié)議系雙方真實(shí)意思表示，并無(wú)違法之處，該協(xié)議合法有效，故本院對(duì)被告張某某該項(xiàng)主張不予支持。
原告劉連成主張被告張某某未按約定交納2015年5月1日后的租賃費(fèi)用構(gòu)成違約，要求被告張某某按合同約定賠償原告劉連成10萬(wàn)元違約金，因該約定過(guò)高，依法應(yīng)予以調(diào)整，本院結(jié)合原、被告簽訂的房屋租賃協(xié)議，以被告張某某按協(xié)議約定的租金標(biāo)準(zhǔn)給付原告劉連成自2015年5月1日起至協(xié)議解除之日止的違約金為宜。
依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條 ?、第九十四條 ?、第一百零七條 ?、第二百二十六條 ?、第二百二十七條 ?，《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋（二）》第二十九條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、原告劉連成與被告張某某于2012年5月1日簽訂的房屋租賃協(xié)議于本判決生效之日解除；
二、被告張某某于本判決生效之日按年租金25000元的標(biāo)準(zhǔn)給付原告劉連成自2015年5月1日起至本判決生效之日止的違約金。
三、駁回原告劉連成其他訴訟請(qǐng)求。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)的義務(wù)，則依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)325元，由被告張某某負(fù)擔(dān)，本判決生效之日交納。
此款已由原告劉連成預(yù)交，執(zhí)行當(dāng)中由被告張某某一并給付原告劉連成。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省唐山市中級(jí)人民法院。

本院認(rèn)為，原、被告簽訂房屋租賃協(xié)議后，實(shí)際履行三年，后被告張某某未向原告劉連成交納租賃費(fèi)，原告劉連成主張解除雙方的租賃協(xié)議，被告張某某亦同意解除，本院對(duì)原告劉連成主張解除雙方房屋租賃協(xié)議訴訟請(qǐng)求予以支持。
被告張某某主張?jiān)鎰⑦B成租賃的房屋超過(guò)土地使用期限，雙方簽訂的房屋租賃協(xié)議無(wú)效，本院結(jié)合原告劉連成的土地使用證復(fù)印件及交費(fèi)單據(jù)，認(rèn)定原告劉連成對(duì)租賃給被告張某某的房屋及土地具有合法使用權(quán)，原、被告雙方簽訂的房屋租賃協(xié)議系雙方真實(shí)意思表示，并無(wú)違法之處，該協(xié)議合法有效，故本院對(duì)被告張某某該項(xiàng)主張不予支持。
原告劉連成主張被告張某某未按約定交納2015年5月1日后的租賃費(fèi)用構(gòu)成違約，要求被告張某某按合同約定賠償原告劉連成10萬(wàn)元違約金，因該約定過(guò)高，依法應(yīng)予以調(diào)整，本院結(jié)合原、被告簽訂的房屋租賃協(xié)議，以被告張某某按協(xié)議約定的租金標(biāo)準(zhǔn)給付原告劉連成自2015年5月1日起至協(xié)議解除之日止的違約金為宜。

依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條 ?、第九十四條 ?、第一百零七條 ?、第二百二十六條 ?、第二百二十七條 ?，《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋（二）》第二十九條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、原告劉連成與被告張某某于2012年5月1日簽訂的房屋租賃協(xié)議于本判決生效之日解除；
二、被告張某某于本判決生效之日按年租金25000元的標(biāo)準(zhǔn)給付原告劉連成自2015年5月1日起至本判決生效之日止的違約金。
三、駁回原告劉連成其他訴訟請(qǐng)求。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)的義務(wù)，則依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)325元，由被告張某某負(fù)擔(dān)，本判決生效之日交納。
此款已由原告劉連成預(yù)交，執(zhí)行當(dāng)中由被告張某某一并給付原告劉連成。

審判長(zhǎng)：劉國(guó)安
審判員：賈忠
審判員：劉運(yùn)寬

書(shū)記員：李青徽