上訴人（原審原告）：劉某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住隨州市。委托訴訟代理人：李昌清，男，xxxx年xx月xx日出生，隨州市佳信工具有限公司法律顧問，住隨州市。被上訴人（原審被告）：隨州市第三建筑工程公司破產(chǎn)管理人。住所地：隨州市沿河大道11號隨州市建筑市場管理站院內(nèi)。主要負責人：景高舉。委托訴訟代理人：王艷，湖北盈謙律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審被告）：隨州市土地收購儲備中心。住所地：隨州市曾都區(qū)原市民中心*樓。法定代表人：祝軍，主任。委托訴訟代理人：董自先，隨州市忠信法律服務(wù)所法律工作者。被上訴人（原審被告）：隨州市國土資源局。住所地：隨州市迎賓大道**號。法定代表人：周元華，局長。委托訴訟代理人：包然，隨州市國土資源局干部。委托訴訟代理人：周永發(fā)，湖北美佳律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審被告）：湖北星誠置業(yè)有限公司。住所地：隨州市316國道圓夢星光城營銷中心海天冷庫對面。法定代表人：朱大和，總經(jīng)理。委托訴訟代理人：夏軍，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住隨州市曾都區(qū)，系湖北星城置業(yè)有限公司職員。

上訴人劉某某上訴請求：一、撤銷一審判決，改判支持上訴人的訴訟請求；二、案件訴訟費由被上訴人負擔。事實與理由：（一）上訴人對于星誠公司一審證據(jù)的真實性沒有異議，但對證明目的均提出了異議及理由，一審回避上訴人的質(zhì)證意見，不符合法律規(guī)定。（二）隨州市曾都區(qū)人民法院作出的執(zhí)行裁定，認定信達公司享有三建破產(chǎn)管理人名下的自南向北第5、6間房屋所有權(quán)，三建破產(chǎn)管理人無權(quán)再進行出售或轉(zhuǎn)讓。三建破產(chǎn)管理人已抵債給他人的房屋所占土地轉(zhuǎn)讓給市收儲中心沒有法律依據(jù)。（三）星誠公司將置換前已生效的《民事裁定書》裁定抵債給中國信達資產(chǎn)管理公司武漢辦事處（以下簡稱“信達公司”）的第5、6兩間兩層房屋全部拆除，星誠公司拆除信達公司享有的第5、6兩間兩層房屋沒有事實和法律依據(jù)。星誠公司拆除房屋的行為能夠證明四被上訴人認可《置換協(xié)議》的效力。（四）上訴人劉某某與隨州市興業(yè)資產(chǎn)管理有限責任公司（以下簡稱“興業(yè)公司”）簽訂的《售房協(xié)議》，已被（2013）鄂曾都民初字第01118號民事判決書認定為有效協(xié)議，上訴人可以取得案涉房屋所有權(quán)。且上訴人依據(jù)隨州市曾都區(qū)人民法院生效的法律文書，于2010年12月15日到隨州市房產(chǎn)局辦理了《房屋所有權(quán)證》。被上訴人星誠公司雖然申請隨州市人民政府撤銷了房產(chǎn)證，但撤銷的理由是《協(xié)助執(zhí)行通知書》不是生效的法律文書，隨州市房產(chǎn)局辦證的程序不當。上訴人沒有收到隨州市房產(chǎn)局作出撤銷上訴人《房屋所有權(quán)證》的通知，該證件仍由上訴人保管。為此，上訴人不服隨州市人民政府作出的《行政復(fù)議決定書》，于2012年5月向隨州市中級人民法院提起了行政訴訟，因法院告知上訴人可以協(xié)商解決。上訴人又于2016年撤回了行政訴訟。上訴人已付清43萬元的購房款，興業(yè)公司向上訴人交付房屋多年，當上訴人到市國土局咨詢辦證時，才了解到案涉房屋的土地使用權(quán)登記在星誠公司名下。三建破產(chǎn)管理人明知第5、6兩間兩層房屋已被生效的法律文書裁定給信達公司，在向市收儲中心轉(zhuǎn)讓土地時剝離了抵債房屋，又將房屋的土地轉(zhuǎn)讓給市收儲中心，正是因為被上訴人的違法行為，造成上訴人合法購買的房屋不能辦理土地使用權(quán)登記。（五）上訴人劉某某在購買房屋時盡到了合理審查的義務(wù)，購房過程中收取了隨州市曾都區(qū)人民法院基于本案作出的多份法律文書、協(xié)議等書面材料。售房合同實際履行后，上訴人向隨州市房產(chǎn)局申請辦理了《房屋所有權(quán)證》。上訴人的購房行為沒有任何過錯，符合善意取得的法律規(guī)定。（六）信達公司委托興業(yè)公司將案涉房屋出售給上訴人劉某某，上訴人辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。興業(yè)公司處分房屋的行為，符合法律規(guī)定。被上訴人三建破產(chǎn)管理人辯稱，請求二審法院駁回上訴人的訴訟請求。被上訴人市收儲中心辯稱，一審認定事實清楚，適用法律正確，請求二審維持原判。被上訴人市國土局辯稱，上訴人劉某某不享有案涉房屋的所有權(quán)，其主張國有土地使用權(quán)出讓合同部分無效沒有法律依據(jù)。雖然劉某某與興業(yè)公司簽訂有售房協(xié)議，但興業(yè)公司、劉某某均未取得案涉房屋所有權(quán)證、國有土地使用權(quán)證，案涉房屋系三建破產(chǎn)管理人享有的劃撥土地，政府依法有權(quán)處置。根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，劉某某未取得案涉土地使用權(quán)及房屋的所有權(quán)，一審判決駁回訴訟請求正確，請求二審維持原判。被上訴人星誠公司辯稱，被上訴人與市國土局簽訂的國有土地使用權(quán)出讓合同中包含案涉房屋及土地，上訴人與興業(yè)公司簽訂的售房合同與被上訴人享有案涉房屋所有權(quán)之間沒有任何關(guān)系。上訴人劉某某與興業(yè)公司簽訂合同的時間為2010年3月26日，被上訴人簽訂于2008年12月與市國土局簽訂合同時，上訴人劉某某與案涉土地及房屋沒有任何聯(lián)系，且上訴人僅享有興業(yè)公司債權(quán)，被上訴人取得案涉房屋的土地使用權(quán)合法，被上訴人不應(yīng)承擔法律責任。其次，信達公司、興業(yè)公司實際放棄了三建破產(chǎn)管理人“以房抵債”的5、6間房屋的權(quán)益。興業(yè)公司基于申報債權(quán)，并參與債權(quán)分配，屬于事實上放棄5、6間房屋的所有權(quán)，三建破產(chǎn)管理人與興業(yè)公司在破產(chǎn)期間簽訂的房屋置換協(xié)議無效。劉某某起訴請求：一、判令三建破產(chǎn)管理人與市收儲中心、市國土局與星誠公司間所簽訂的土地使用權(quán)出讓合同中涉及劉某某已依法購買的71.68㎡房屋所占35.84㎡土地使用權(quán)部分無效。二、判令劉某某對購買的房屋享有所有權(quán)，對房屋所占35.84㎡土地享有使用權(quán)。三、案件訴訟費由三建破產(chǎn)管理人等方承擔。一審法院認定的事實：三建公司于1990年8月6日經(jīng)隨州市工商管理局登記成立，屬集體所有制企業(yè)。1995年6月5日，三建公司與中國建設(shè)銀行隨州市支行達成借款協(xié)議，借款125萬元，借款期限為一年，并簽訂了《借款合同》。貨款到期后至2000年5月24日，三建公司共清償了貸款本金86萬元并支付了利息，剩余貸款本金39萬元。2000年6月20日，中國人民建設(shè)銀行將該剩余借款轉(zhuǎn)讓給了中國信達資產(chǎn)管理公司武漢辦事處，并于2001年3月31日在《隨州日報》上發(fā)布債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。隨后，信達公司向法院提起訴訟，曾都區(qū)人民法院于2002年5月23日作出（2002）曾經(jīng)初字第238號民事判決，判決三建公司向信達公司償還借款390000元并支付利息。曾都區(qū)人民法院在執(zhí)行過程中，三建公司將位于公司大門自南向北第5、6間上下兩層口面房抵償給信達公司，雙方達成《執(zhí)行和解協(xié)議》。2003年5月14日，曾都區(qū)人民法院依據(jù)雙方的《執(zhí)行和解協(xié)議》，作出（2003）曾執(zhí)字第88號《民事裁定書》，裁定三建公司將公司大門自南向北第5、6間上下兩層口面房抵償給信達公司，持本裁定到房地產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。2004年5月9日，信達公司給興業(yè)公司出具委托書，內(nèi)容如下：“現(xiàn)委托興業(yè)公司在我單位與三建公司借款合同糾紛中，作為我方委托代理人，我部將（2003）曾執(zhí)字第88號民事裁定書裁定的抵償房屋（門面房兩間）依法轉(zhuǎn)讓給劉某某，現(xiàn)全權(quán)委托興業(yè)公司協(xié)助辦理房屋移交、置換、過戶等相關(guān)手續(xù)”。2004年11月29日，三建公司經(jīng)曾都區(qū)人民法院裁定，宣告進入破產(chǎn)還債程序。2005年5月20日，劉某某向興業(yè)公司交付購房預(yù)付款30000元，興業(yè)公司出具了收條，內(nèi)容為：“今收到劉某某現(xiàn)今叁萬元整（此款系購三建門面房）”。2006年1月30日，曾都區(qū)人民法院函告隨州市土地交易市場，“請在掛牌交易前予以剝離（第五間、第六間房屋），待其所有權(quán)確定后再予處置”。2007年10月16日，因裁定抵債的房屋位于臨街房屋的正中間，影響破產(chǎn)財產(chǎn)的整體處理，為了便于對破產(chǎn)財產(chǎn)的處理，三建公司與興業(yè)公司協(xié)商，將原抵債的第5、6兩間兩層房屋置換為公司南大門南側(cè)一間兩層和北大門北側(cè)一間兩層（即劉某某所購房屋），雙方簽訂了置換房屋《協(xié)議書》。2008年3月9日，三建破產(chǎn)管理人與市收儲中心簽訂《土地使用權(quán)（含附屬物）轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，收儲三建公司全部土地使用權(quán)以及部分建筑物（含所有登記的房屋，不含第五間、第六間房屋）。2008年12月，市國土局通過拍賣程序?qū)⑹型恋貎渲行氖諆Φ娜ü救客恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓給星誠公司，并簽訂了《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。2010年3月26日，興業(yè)公司依據(jù)置換后的房屋，與劉某某簽訂了《售房協(xié)議》。協(xié)議約定，興業(yè)公司將位于三建公司北門北側(cè)的一間兩層房屋出售給劉某某，價格為430000元。合同簽訂后，劉某某付清了剩余40萬元購房款，興業(yè)公司向劉某某交付了房屋。劉某某依據(jù)興業(yè)公司提供的相關(guān)材料，在隨州市房產(chǎn)局辦理了《房屋所有權(quán)證》。當劉某某準備辦理《土地使用權(quán)證》時，星誠公司以利害關(guān)系人的名義向隨州市人民政府提出了行政復(fù)議，要求撤銷隨州市房產(chǎn)局已為劉某某辦理的《房屋所有權(quán)證》。2012年5月14日，隨州市人民政府作出（2012）隨府行復(fù)字第4號《行政復(fù)議決定書》，以隨州市房產(chǎn)管理局辦證所依據(jù)的曾都區(qū)人民法院《協(xié)助執(zhí)行通知書》不是生效的法律文書、星誠公司所持有的《土地使用權(quán)證》中已包含劉某某所購房屋土地面積為由，撤銷了劉某某的房產(chǎn)證。劉某某不服行政復(fù)議決定，向隨州市中級人民法院提起了行政訴訟，隨后又撤回起訴。2013年，劉某某向曾都區(qū)人民法院提起民事訴訟，請求確認其與興業(yè)公司之間的《售房協(xié)議》有效。2013年11月26日，曾都區(qū)人民法院作出（2013）鄂曾都民初字第01118號《民事判決書》，判決劉某某與興業(yè)公司之間的《售房協(xié)議》有效。隨州市曾都區(qū)人民檢察院認為上述判決有錯誤，向曾都區(qū)人民法院發(fā)出曾檢民（行）監(jiān)（2015）421302000002號《再審檢察建議書》，法院審查后認為，案件認定的事實清楚，程序合法，判決結(jié)果并無不妥為由，決定不啟動再審，于2015年10月15日作出（2015）鄂曾都民他字第00001號《決定書》。2016年7月5日，劉某某以三建破產(chǎn)管理人與市收儲中心之間、市國土局與星誠公司之間的土地轉(zhuǎn)讓及土地出讓合同中涉及其購買房屋所占土地面積部分屬于重復(fù)轉(zhuǎn)讓（出讓）、違反了法律規(guī)定、侵害了其合法權(quán)益為由，向曾都區(qū)人民法院提起了民事訴訟，請求判決上述合同中涉及其所購房屋土地面積部分無效。一審法院認為：一、劉某某是否取得其與興業(yè)公司簽訂售房協(xié)議的房屋所有權(quán)？二、劉某某是否取得該房屋的土地使用權(quán)？（一）關(guān)于劉某某是否取得購買房屋的所有權(quán)的認定。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”。本案中，興業(yè)公司受信達公司的委托辦理執(zhí)行財產(chǎn)的移交、置換、過戶手續(xù)。與三建公司簽訂房屋置換協(xié)議后，置換房屋的所有人應(yīng)為信達公司，且應(yīng)依法辦理不動產(chǎn)物權(quán)變更登記，但由于信達公司、興業(yè)公司、三建公司沒有辦理不動產(chǎn)變更登記手續(xù)，信達公司并未取得該北大門北側(cè)房屋所有權(quán)。2010年3月26日，興業(yè)公司與劉某某簽訂了《售房協(xié)議》，該協(xié)議雖然系雙方真實意思表示，但因興業(yè)公司對該房屋不享有所有權(quán)，其將房屋出售給劉某某的行為系無權(quán)處分。而此時房屋所有權(quán)的實際擁有者信達公司在置換房屋后未進行不動產(chǎn)變更登記，對涉案房屋不享有所有權(quán)，且事后又沒有進行追認。故劉某某對其購買房屋不享有所有權(quán)。（二）關(guān)于劉某某是否取得購買房屋的土地使用權(quán)的認定。根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)暫行條例》第二十四條規(guī)定：“地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外?！惫释恋厥褂脵?quán)的轉(zhuǎn)讓隨地上建筑即房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓一同變更。劉某某未取得購買房屋的所有權(quán)，其要求取得購買房屋的土地使用權(quán)的訴訟請求，應(yīng)不予支持。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十一條之規(guī)定，劉某某與興業(yè)公司簽訂的《售房協(xié)議》因出售方興業(yè)公司并未取得售出房屋的所有權(quán)，導(dǎo)致合同未能生效，劉某某不享有購買房屋的所有權(quán)，其要求房屋、土地使用權(quán)的訴訟請求，應(yīng)不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第五十一條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款規(guī)定判決：駁回劉某某的訴訟請求。案件受理費2000元，由劉某某負擔。本院二審期間，各方事人沒有提交新證據(jù)。根據(jù)當事人陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：1995年6月5日，原隨州市第三建筑工程公司向原中國人民建設(shè)銀行隨州市支行貸款125萬元，后償還86萬元本金及部分利息，剩余款項未予清償。2000年6月20日，中國人民建設(shè)銀行隨州市支行將該債權(quán)剝離給信達公司。2002年4月23日，信達公司向曾都區(qū)人民法院提起訴訟，請求三建公司支付39萬元借款及利息。曾都區(qū)人民法院作出（2002）曾經(jīng)初字第238號《民事判決書》，判決由三建公司履行清償義務(wù)，并查封三建公司門面房四間。2002年12月28日，信達公司與隨州市曾都賓館簽訂不良貸款債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，將其對三建公司的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給隨州市曾都賓館。同日，信達公司債權(quán)部與三建公司簽訂了《執(zhí)行和解協(xié)議》一份，協(xié)議約定“隨州市曾都區(qū)人民法院已作出（2002）曾經(jīng)初字第238號《民事判決書》，判令三建公司承擔本金39萬元，訴訟費、利息等合計576681.90元。三建公司將公司大門自南向北第5、6間上下兩層口面房抵償給信達公司。三建公司將房屋給付后，雙方欠款糾紛即為執(zhí)行終結(jié)等；信達公司自行辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)，費用自付，三建公司予以協(xié)助；協(xié)議簽字生效，三建公司不按協(xié)議執(zhí)行，信達公司按判決確定的金額予以追償”。信達公司的代理人王組立在協(xié)議上簽名，三建公司亦加蓋了公司印章。另查明，原三建公司不良貸款債權(quán)的轉(zhuǎn)讓需要國有企業(yè)作為受讓主體，興業(yè)公司的法定代表人程天海、劉紹洪等人有意接收信達公司名下的原三建公司不良貸款債權(quán)，遂與國有企業(yè)的隨州市曾都賓館協(xié)商，借用其名義對外運作。2003年5月14日，隨州市曾都區(qū)人民法院依據(jù)《執(zhí)行和解協(xié)議》作出（2003）曾執(zhí)字第88號《民事裁定書》，裁定三建公司將公司大門自南向北第5、6間上下兩層口面房抵償給信達公司，并裁定信達公司持本裁定到房地產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。2004年程天海、劉紹洪等人成立了興業(yè)公司，興業(yè)公司的法定代表人為程天海。2004年5月8日，隨州市曾都賓館又將該不良貸款債權(quán)劃轉(zhuǎn)到興業(yè)公司，由該公司享有相關(guān)權(quán)利。2004年5月9日，信達公司向興業(yè)公司出具《授權(quán)委托書》，內(nèi)容如下：“現(xiàn)委托興業(yè)公司在我單位與隨州第三建筑工程公司借款合同糾紛中，作為我方委托代理人，我部將（2003）曾執(zhí)字第88號《民事裁定書》裁定的抵償房屋（口面房二間二層）依法轉(zhuǎn)讓給劉某某，現(xiàn)全權(quán)委托隨州市興業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營有限責任公司協(xié)助辦理房屋移交、置換、過戶等相關(guān)手續(xù)”。2004年11月29日，原隨州市第三建筑工程公司經(jīng)曾都區(qū)人民法院裁定，宣告進入破產(chǎn)還債程序。2005年2月2日，隨州市曾都區(qū)人民檢察院作出曾檢刑不起訴（2005）1號《不起訴決定書》，認定三建公司管理人劉克育、陳興東在簽訂《和解協(xié)議》過程中，非法收取程天海等委托王組立給付的財物，構(gòu)成公司、企業(yè)人員受賄罪，但情節(jié)輕微不予起訴，并分別追繳違法所得2萬元。2005年3月8日，興業(yè)公司根據(jù)（2002）曾經(jīng)初字第238號民事判決書向隨州市第三建筑工程公司破產(chǎn)清算組申報債權(quán)。同時，興業(yè)公司法人程天海向劉紹洪出具授權(quán)委托書，委托劉紹洪代為申報債權(quán)并參加債權(quán)人會議，并作為會議主席發(fā)言，會議通過了破產(chǎn)清算報告及財產(chǎn)處理方案。2005年5月20日，劉某某有意購買訴爭房產(chǎn)，并交給興業(yè)公司30000元，興業(yè)公司向劉某某出具了收條，內(nèi)容為：“今收到劉某某現(xiàn)金叁萬元整，此款系購三建門面房”。2006年1月13日，隨州市曾都區(qū)人民法院函告隨州市土地交易市場，告知“三建公司大門自南向北的第5、6兩間有爭議，請在掛牌交易前予以剝離，待所有權(quán)確立后再行處置”。2007年10月16日，因裁定抵債的房屋位于臨街房屋的正中間，嚴重影響破產(chǎn)財產(chǎn)的整體處理。三建破產(chǎn)清算組與興業(yè)公司協(xié)商另行簽訂一份協(xié)議，約定：甲方破產(chǎn)改制和資產(chǎn)處置，根據(jù)隨州市曾都區(qū)人民法院（2002）曾經(jīng)初字第238號《民事判決書》，隨州市曾都區(qū)人民法院（2003）曾執(zhí)字號《民事裁定書》，甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，乙方同意將其所有的位于原隨州市第三建筑工程公司大門自南向北第5、6間二層門面房進行置換，分別置換至該公司南大門南側(cè)一間二層門面房和該公司北大門北側(cè)一間二層門面房，該協(xié)議簽字之日起生效，并同時相互移交所置換的門面房。2008年3月9日，三建破產(chǎn)管理人與市收儲中心簽訂的土地轉(zhuǎn)讓合同，該合同第二條約定“甲方將以上二宗土地使用權(quán)含附屬物，土地以破產(chǎn)后2005年勘測圖為準”；第九條約定“1、位于市舜井大道271號一宗地及地上附屬物（臨口面十六間二層房屋及一個半通道和通道上面大二間房屋、辦公室、車庫、會議室等宗地范圍內(nèi)所有建筑物）”。案涉臨街口面房（不含過道）應(yīng)為18間，三建公司將包含案涉房屋所占土地35.84㎡全部轉(zhuǎn)讓給了市收儲中心。2009年1月7日，市國土局經(jīng)市政府決定拍賣上述房產(chǎn)，星誠公司通過競買成為競得人，并與其簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)合同，合同約定土地成交價為2000萬元，星誠公司交付土地出讓金后，市國土局于2010年5月18日為星誠公司辦理了包含劉某某所購房屋土地面積的《土地使用權(quán)證》。上述土地出讓價在掛牌出讓公告、掛牌出讓須知、宗地現(xiàn)狀與特別說明中，對于土地及地上附著物做出明確說明，案涉土地現(xiàn)狀拍賣，由市國土局負責土地拆遷，成交價款中包含土地出讓金、地上房屋拆遷補償費用及應(yīng)收規(guī)費等。上述原三建公司位于舜井大道處的土地總面積為10876.56㎡（含走道分攤17.73㎡）及曾都區(qū)人民法院（2003）曾執(zhí)字第88號裁定書裁定抵債房屋（自南向北兩間兩層房屋）土地面積為71.68㎡。2010年3月26日，興業(yè)公司以置換后的房屋與劉某某簽訂了《售房協(xié)議》。協(xié)議約定，“甲方房產(chǎn)壹間兩層，位于隨州市城區(qū)舜井道路原隨州市三建公司北門北側(cè)（北與乙方舜井道路房產(chǎn)相鄰），其面積以實測為準，該房產(chǎn)無房產(chǎn)證和土地證；甲乙雙方議定該房產(chǎn)以人民幣肆拾叁萬整（￥430000.00元）成交，扣除乙方原預(yù)交叁萬元（￥30000.00元）之后，余款肆拾萬元整（￥400000.00元）乙方在協(xié)議簽訂之日一次性付給甲方；該房產(chǎn)由陳升文租賃，租期已于2010年2月28日期滿，合同簽訂之日即視為該房產(chǎn)已移交給乙方，雙方履約完畢，原租房戶搬遷及所產(chǎn)生的費用全部由乙方自行解決；該房屋移交后，辦證事宜由乙方自行負責，所需稅費全部由乙方承擔；違約責任，如有違約，違約方需向守約方支付房屋總款20%的違約金，并承擔因違約給對方造成的全部損失；協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，協(xié)議自雙方簽字之日起生效；附民事裁定書（2003）曾執(zhí)字第88號復(fù)印件，甲方與三建公司破產(chǎn)管理人《協(xié)議書》復(fù)印件；由隨州興業(yè)公司程天海簽字，劉某某簽字?！眳f(xié)議當天劉某某將下余房款40萬元付給興業(yè)公司，興業(yè)公司向劉某某交付了房屋。2010年5月15日，市國土局對星誠公司競買的國有土地使用權(quán)進行地籍調(diào)查，劉某某指認與其交界處以30-31（被申請人轉(zhuǎn)移登記的房屋占用地與劉某某原有房產(chǎn)南側(cè)相鄰處）為起止點。2010年11月22日，劉某某依據(jù)興業(yè)公司股東劉紹洪提供的隨州市曾都區(qū)人民法院（2003）曾執(zhí)字第88號《民事裁定書》、《房屋置換協(xié)議書》、（2003）曾執(zhí)字第88號《協(xié)助執(zhí)行通知書》，遂向隨州市房產(chǎn)管理局申請辦理案涉房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。2011年12月15日，隨州市房產(chǎn)管理局為劉某某辦理了三建公司北門北側(cè)一幢1-2層房屋所有權(quán)證（71.68平方米、隨州市證城區(qū)字第20100107826號）。2011年10月14日，隨州市曾都區(qū)人民法院作出（2011）曾民初字第01294號《民事判決書》，認定劉某某享有案涉房屋所有權(quán)，陳升文辯稱的與星誠公司簽訂房屋租賃協(xié)議項下的權(quán)利另行主張為由，判令承租戶陳升文向劉某某交付案涉房屋并支付相應(yīng)租金。陳升文不服該判決提出上訴，隨州市中級人民法院作出（2012）鄂隨州中民二終字第00099號《民事裁定書》，裁定發(fā)回重審。2012年2月2日，星誠公司以利害關(guān)系人的名義向隨州市人民政府提出了行政復(fù)議，要求撤銷隨州市房產(chǎn)局已為劉某某辦理的《房屋所有權(quán)證》。2012年5月14日，隨州市人民政府（2012）隨府行復(fù)字第4號《行政復(fù)議決定書》以隨州市房產(chǎn)管理局辦證所依據(jù)的曾都區(qū)人民法院《協(xié)助執(zhí)行通知書》不是生效的法律文書，生效的判決裁定指向的是自南向北第5、6間房屋而非北大門北側(cè)，不是協(xié)助法院完成的執(zhí)行行為，星誠公司的國有土地使用權(quán)包含宗地地上物，劉某某明知登記房屋權(quán)屬有爭議，登記程序違法，決定撤銷了隨州市房地產(chǎn)管理局為劉某某頒發(fā)的房產(chǎn)證。2012年6月14日，劉某某申請隨州市曾都區(qū)公證處對案涉房屋陳升文承租期間的物品采取了物品保全措施，并實際占有案涉房屋。2012年12月24日，劉某某不服行政復(fù)議決定，向隨州市中級人民法院提起了行政訴訟，本院作出（2012）鄂隨州中行初字第00002號《民事裁定書》，裁定中止訴訟。2013年，劉某某向隨州市曾都區(qū)人民法院提起民事訴訟，請求確認其與興業(yè)公司之間的《售房協(xié)議》有效。后隨州市曾都區(qū)人民法院作出（2013）鄂曾都民初字第01118號民事判決，判決確認劉某某與興業(yè)公司之間的《售房協(xié)議》有效。2015年10月15日，隨州市曾都區(qū)人民法院對隨州市曾都區(qū)人民檢察院的（2015）421302000002號《再審檢察建議書》以（2015）鄂曾都民他字第00001號《決定書》作出決定，以認定的事實清楚，程序合法，判決結(jié)果并無不妥為由，決定不啟動再審。2016年3月9日，隨州市中級人民法院以劉某某申請行政訴訟爭議通過相關(guān)部門協(xié)調(diào)解決為由，作出（2012）鄂隨州中行初字第00002-2號《民事裁定書》，裁定準許劉某某撤回起訴。上述事實有（2003）曾執(zhí)字第88號《民事裁定書》、《執(zhí)行和解協(xié)議》、《授權(quán)委托書》、《行政復(fù)議決定書》、《房屋置換協(xié)議》、《土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》、《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》、隨國用（2010B）第673號《國有土地使用權(quán)證》、《售房協(xié)議》、（2012）鄂隨州中行初字第00002-2號《民事裁定書》、（2013）鄂曾都民初字第01118號《民事判決書》、隨州市人民檢察院的《詢問筆錄》以及雙方當事人陳述等證據(jù)在案佐證。本院對一審法院查明的其他事實予以確認。
上訴人劉某某因與被上訴人隨州市第三建筑工程公司破產(chǎn)管理人（以下簡稱“三建破產(chǎn)管理人”）、被上訴人隨州市土地收購儲備中心（以下簡稱“市收儲中心”）、被上訴人隨州市國土資源局（以下簡稱“市國土局”）、被上訴人湖北星誠置業(yè)有限公司（以下簡稱“星誠公司”）合同糾紛一案，不服湖北省隨州市曾都區(qū)人民法院（2017）鄂1303民初2320號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，開庭進行了審理。各方當事人及委托訴訟代理人均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為，本案二審爭議焦點為：一、關(guān)于案涉合同的法律效力？二、關(guān)于劉某某請求權(quán)的性質(zhì)及訴請應(yīng)否優(yōu)先保護？三、若劉某某的訴請不能成立，其民事權(quán)利應(yīng)如何救濟？根據(jù)雙方當事人二審中的上訴及答辯意見，結(jié)合在案證據(jù)，現(xiàn)分述如下：關(guān)于焦點一：（一）關(guān)于劉某某與興業(yè)公司簽訂的《售房協(xié)議》應(yīng)否有效?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第十五條規(guī)定：“當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同的效力”。本案《售房協(xié)議》是興業(yè)公司與劉某某的真實意思表示，不存在雙方惡意串通損害第三人利益以及違反法律、法規(guī)禁止性規(guī)定的情形，故依法應(yīng)當認定有效。且隨州市曾都區(qū)人民法院作出的（2013）鄂曾都民初字第01118號《民事判決書》，已確認劉某某與興業(yè)公司之間的《售房協(xié)議》有效，并對協(xié)議效力作了充分的論述。（二）關(guān)于星誠公司與市國土局簽訂《國有土地使用權(quán)合同》的效力?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財產(chǎn)等問題的批復(fù)》第一條規(guī)定：“根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第五十八條第一款第（四）項及《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十七條的規(guī)定，破產(chǎn)企業(yè)以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)，在企業(yè)破產(chǎn)時，有關(guān)人民政府可以予以收回，并依法處置。納入國家兼并破產(chǎn)計劃的國有企業(yè)，其依法取得的國有土地使用權(quán)，應(yīng)依據(jù)國務(wù)院有關(guān)文件規(guī)定辦理?！苯Y(jié)合查明的事實，三建破產(chǎn)管理人系案涉爭議房屋登記的所有權(quán)人，其將上述國有劃撥土地及房屋交由市收儲中心收回，符合法律規(guī)定。三建破產(chǎn)管理人與市收儲中心簽訂的《土地使用權(quán)（含附屬物）轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定移交的房屋由市收儲中心自行拆除并承擔拆遷費，但協(xié)議并未明確約定應(yīng)對案涉房屋予以剝離，因案涉土地價款包含了地上房屋拆遷等費用，在市收儲中心收儲案涉土地及附屬房屋并支付價款后，市土地收儲中心又將案涉土地及房屋交由市國土局依法公開拍賣，市國土局取得案涉土地及地上房屋的處分權(quán)，符合法律規(guī)定。綜上，星誠公司與市國土局簽訂的合同不違反法律禁止性規(guī)定，應(yīng)為有效協(xié)議。關(guān)于焦點二：（一）關(guān)于劉某某是否符合善意取得的問題?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定：“無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；以合理的價格轉(zhuǎn)讓；轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定”。依據(jù)上述法律規(guī)定，劉某某是否享有房屋所有權(quán)，應(yīng)結(jié)合合同的約定、是否支付房屋價款、物權(quán)登記行為是否存在瑕疵等基礎(chǔ)法律關(guān)系認定案涉房屋的權(quán)屬。第一、基于本案查明的事實看，興業(yè)公司系借用隨州市曾都賓館運作信達公司享有的原三建公司債權(quán)，興業(yè)公司應(yīng)為三建公司《房屋置換協(xié)議》的實際債權(quán)人，因信達公司、興業(yè)公司均未辦理案涉房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記，故興業(yè)公司僅享有案涉房屋的債權(quán)。結(jié)合興業(yè)公司于三建公司破產(chǎn)期間，即2005年5月20日收取劉某某現(xiàn)金的情況、2006年劉某某參與爭議土地招拍掛及多次訴訟的情況、庭審陳述等來看，劉某某于2010年3月26日與興業(yè)公司簽訂《售房協(xié)議》時，應(yīng)當知道三建公司于2004年進入破產(chǎn)程序，案涉房屋的權(quán)屬存在爭議，其購房行為在主觀上亦存在過錯。第二、興業(yè)公司與三建破產(chǎn)管理人簽訂《房屋置換協(xié)議》后劉某某雖辦理案涉房屋的轉(zhuǎn)移登記，但隨州市人民政府作出的（2012）隨府行復(fù)字第4號行政復(fù)議決定書，已撤銷了隨州市房管局為劉某某案涉房屋辦理的《房屋所有權(quán)證》，其對該行政復(fù)議決定雖向隨州市中級人民法院提起行政訴訟，后又自行撤回起訴。鑒于劉某某辦理案涉房屋登記的行為不具有合法性，房屋登記行為不屬于依法完成登記，亦不符合善意取得的構(gòu)成要件。第三、劉某某雖與興業(yè)公司簽訂《售房協(xié)議》并支付購房款，但雙方簽訂《售房協(xié)議》的時間在三建破產(chǎn)管理人與市收儲中心簽訂《土地使用權(quán)（含附屬物）轉(zhuǎn)讓協(xié)議》之后，三建破產(chǎn)管理人與市收儲中心簽訂的協(xié)議并未明確約定對案涉房屋予以剝離，市收儲中心也未對案涉土地上的房屋另行支付價款，市收儲中心將案涉土地及房屋交市國土局招拍掛，符合法律規(guī)定。且市國土局對案涉土地的掛牌公告、出讓須知、特別說明中約定，拍賣土地出讓的價款包含地上房屋拆遷費用，宗地為現(xiàn)狀建筑用地面積，地上房屋的拆遷由市國土局履行，星誠公司在繳納案涉土地使用權(quán)出讓金并辦理了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記，房隨地走的物權(quán)外觀形式完備，并不違反法律禁止性規(guī)定。（二）關(guān)于劉某某請求權(quán)的性質(zhì)。第一、劉某某在簽訂案涉房屋買賣合同后，雖對房屋進行使用或管理，但上述房屋當時仍登記在三建破產(chǎn)管理人名下，劉某某基于《售房協(xié)議》只享有興業(yè)公司的債權(quán)，債權(quán)不能對抗善意第三人。劉某某上訴主張市收儲中心與三建破產(chǎn)管理人簽訂的《土地使用權(quán)（含附屬物）轉(zhuǎn)讓協(xié)議》應(yīng)剝離自南向北第5、6間房屋，但上述房屋是否剝離與本案劉某某主張北門北側(cè)一間兩層房屋的權(quán)屬沒有法律上的利害關(guān)系，上訴人劉某某已提交的證據(jù)即便能證明市收儲中心、三建破產(chǎn)管理人簽訂的《土地使用權(quán)（含附屬物）轉(zhuǎn)讓協(xié)議》未剝離自南向北第5、6間房屋存在過錯，也不能因此得出當事人之間存在惡意串通的事實。故劉某某僅享有興業(yè)公司的債權(quán)，其債權(quán)的行使雖然可以對抗興業(yè)公司，但在案涉房屋轉(zhuǎn)讓給星誠公司的行為不屬于惡意串通以損害債權(quán)人的利益而歸于無效時，劉某某不能據(jù)此主張星誠公司與市國土局簽訂的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》無效。第二、即便信達公司依據(jù)以物抵債裁定享有裁定項下自南向北第5、6間房屋所有權(quán)，但該房屋已被拆除，興業(yè)公司、劉某某亦不享有該裁定項下房屋所有權(quán)，星誠公司依據(jù)市國土局的招投標文件，與市國土局簽訂合同、支付土地及房屋的對價，在土地使用權(quán)依法登記的情形下，依據(jù)房隨地走的原則，符合合法取得案涉房屋的外在特征，房屋已發(fā)生物權(quán)變動。劉某某上訴主張基于信達公司享有自南向北第5、6間房屋的權(quán)利，三建破產(chǎn)管理人無權(quán)處分的抗辯理由不能成立，本院不予支持。綜上，劉某某簽訂合同及辦理房屋登記的行為均在星誠公司與市國土局簽訂合同及辦理國有土地使用權(quán)證之后，在興業(yè)公司未辦理案涉房屋轉(zhuǎn)移登記的情況下，星誠公司依約支付土地及地上附屬房屋的價款，并辦理了國有土地使用權(quán)登記。依據(jù)公信原則，星誠公司出于對不動產(chǎn)權(quán)利登記簿或動產(chǎn)占有狀態(tài)的信賴而從原權(quán)利人處受讓該不動產(chǎn)，可以對抗和排斥劉某某享有的債權(quán)，依據(jù)物權(quán)變動的保護順位，星誠公司的權(quán)利順位亦應(yīng)當優(yōu)先于劉某某的權(quán)利順位予以保護和支持。上訴人劉某某主張享有案涉房屋所有權(quán)的請求沒有事實和法律依據(jù)，本院不予支持。關(guān)于焦點三：《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規(guī)定：“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。”基于查明的事實看，本案劉某某的合同目的不能實現(xiàn)，在案涉房屋未依法履行登記、星誠公司已基于有效合同、支付對價及依法登記的情形下，買受人劉某某不構(gòu)成善意取得，其權(quán)利救濟的途徑應(yīng)當向合同相對方請求，即通過向無處分權(quán)人興業(yè)公司請求承擔違約及損害賠償?shù)姆绞絹硌a救。綜上所述，上訴人劉某某的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費2000元，由劉某某負擔。本判決為終審判決。

審判長　　詹君健
審判員　　李　超
審判員　　張　歡

書記員：何沛俊