上訴人（原審原告）：劉某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住宜昌市西陵區(qū)。委托訴訟代理人：朱華平，湖北三雄律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。上訴人（原審被告）：湖北省華某投資發(fā)展有限公司，住所地宜昌市常瀏路27-11號(hào)。統(tǒng)一社會(huì)信用代碼91420500790598624F。法定代表人：王東偉，該公司董事長。委托訴訟代理人：郭繼紅，湖北省華某投資發(fā)展有限公司員工。特別授權(quán)代理。委托訴訟代理人：杜橙，湖北民基律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。

劉某上訴請(qǐng)求：1.撤銷宜昌市西陵區(qū)人民法院（2016）鄂0502民初1401號(hào)民事判決，依法改判；2.改判湖北省華某投資發(fā)展有限公司按合同及書面承諾書中約定的竣工備案圖紙交付有實(shí)體隔墻的商鋪；3.改判湖北省華某投資發(fā)展有限公司按合同違約條款支付商鋪損失費(fèi)154925元（按498473元的日萬分之三，暫計(jì)算到2017年12月31日）；4.本案一審、二審的全部訴訟費(fèi)用由湖北省華某投資發(fā)展有限公司承擔(dān)。事實(shí)和理由：一、一審判決違背了本案基本證據(jù)，對(duì)本案基本事實(shí)的認(rèn)定嚴(yán)重不實(shí)。1.劉某購買的是有實(shí)體隔墻的獨(dú)立鋪，這有雙方所簽《商品房買賣合同》中的規(guī)劃圖、竣工備案圖紙可證實(shí)。該規(guī)劃圖、竣工備案圖紙對(duì)劉某所購商鋪墻壁的高度、厚度等均有明確具體的規(guī)劃。之所以到現(xiàn)在沒修建隔墻，是雙方在交房前為利于商鋪的經(jīng)營共同協(xié)商的結(jié)果。為防止今后對(duì)此產(chǎn)生爭議，當(dāng)時(shí)雙方對(duì)修建隔墻一事進(jìn)行了特別約定。這有湖北省華某投資發(fā)展有限公司2011年4月21日的聲明書（承諾商鋪三年租期屆滿后將商鋪?zhàn)鰤γ娣指詈蠼桓兜穆暶鳎┘耙瞬蟹抗芫?015年7月1日的回復(fù)意見等證據(jù)證實(shí)。2.《商品房買賣合同》是雙方在平等基礎(chǔ)上多次協(xié)商的結(jié)果，雙方都沒有隱瞞及欺騙的事實(shí)存在，均不存在締約過錯(cuò)。一審判決認(rèn)定劉某所購商鋪不具備獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)要件，并就此認(rèn)定湖北省華某投資發(fā)展有限公司存在締約過錯(cuò)，顯然違背了本案基本證據(jù)和事實(shí)。二、一審判決關(guān)于劉某所購商鋪不能修建隔墻，修建隔墻會(huì)使商鋪的整體價(jià)值降低并對(duì)其他業(yè)主利益造成損害，因此不具備獨(dú)立的使用價(jià)值的認(rèn)定沒有任何事實(shí)依據(jù)，且理由牽強(qiáng)，明顯不公平。1.能不能修建隔墻，會(huì)不會(huì)對(duì)其他業(yè)主造成損害要以竣工備案圖紙為準(zhǔn)。從竣工備案圖紙及商鋪平面圖來看，劉某所購商鋪，雖然在一個(gè)整體空間，但里面的消防通道、人行道、公共廁所等公共設(shè)施一應(yīng)俱全，形成一個(gè)完整的、功能齊全的、能獨(dú)立存在的內(nèi)部空間。因此，修建隔墻事實(shí)上、法律上均可行。2.商鋪的經(jīng)營模式有多種，孰優(yōu)孰劣，取決于多種因素，更重要的還應(yīng)尊重業(yè)主的意愿。3.在商鋪包租三年一直閑置，沒產(chǎn)生任何效益的情況下，劉某要求將商鋪修隔墻后收回自己經(jīng)營，這既是劉某作為物權(quán)所有者的基本權(quán)利，也是劉某希望自己及所有業(yè)主房屋發(fā)揮效益的良好意愿。一審判決違反了民事行為自由、自愿的原則，是對(duì)劉某合法權(quán)益的粗暴干涉，這對(duì)劉某極不公平。三、一審判決適用法律明顯錯(cuò)誤。1.一審判決將劉某所購商鋪認(rèn)定為與其他165戶商鋪形成事實(shí)上按份共有關(guān)系的認(rèn)定，明顯適用法律錯(cuò)誤。本案中，劉某是與湖北省華某投資發(fā)展有限公司簽訂的《商品房買賣合同》，并無共同購房的意愿；且劉某購買的是特定地塊、特定面積房屋，并辦理了相應(yīng)的房產(chǎn)證，取得了區(qū)別并獨(dú)立于他人的物權(quán)，這與按份共有具有本質(zhì)上的不同。2.一審判決關(guān)于湖北省華某投資發(fā)展有限公司應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任的認(rèn)定明顯適用法律錯(cuò)誤。雙方爭議的焦點(diǎn)是劉某商鋪應(yīng)否做隔斷交付的問題，這是發(fā)生在合同履行期間而非合同簽訂時(shí)的事，其違反的是合同義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)的是違約責(zé)任而不是締約過失責(zé)任。四、既然湖北省華某投資發(fā)展有限公司應(yīng)承擔(dān)的是違約責(zé)任，湖北省華某投資發(fā)展有限公司理應(yīng)按合同的約定承擔(dān)賠償責(zé)任，即按總購房款的日萬分之三，從2015年3月1日起計(jì)算至實(shí)際交付日為止。五、購買有實(shí)體隔墻的獨(dú)立鋪，既能與他人聯(lián)合經(jīng)營，也能自己獨(dú)立經(jīng)營，這是劉某購買商鋪的目的。按一審判決，雙方所簽《商品房買賣合同》就應(yīng)解除，湖北省華某投資發(fā)展有限公司就應(yīng)將劉某所付購房款退還并賠償損失。六、本案劉某（購買的）是獨(dú)立房產(chǎn)，判決應(yīng)只對(duì)本房產(chǎn)進(jìn)行判決，不應(yīng)連同其他人一起判決。湖北省華某投資發(fā)展有限公司辯稱：答辯意見同湖北省華某投資發(fā)展有限公司上訴理由一致。一、一審判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。訴爭的商鋪是按照規(guī)劃審批修建的，相應(yīng)的隔墻也是在建造報(bào)批的時(shí)候就有相應(yīng)的規(guī)劃和圖紙，是可以按規(guī)劃和圖紙的要求修建隔墻，而并非一審判決不能修建。本案訴爭的商鋪的物權(quán)權(quán)能也是完整的，即劉某享有占有、使用、收益、處分所有全部物權(quán)權(quán)能。二、湖北省華某投資發(fā)展有限公司不應(yīng)該承擔(dān)延期交房的損失。湖北省華某投資發(fā)展有限公司并不存在締約過失，因?yàn)樯啼佡I賣合同是雙方意思一致的表示，在交付時(shí)不修建隔墻是經(jīng)過個(gè)人同意的，所以湖北省華某投資發(fā)展有限公司不存在過失。一審判決湖北省華某投資發(fā)展有限公司承擔(dān)締約過失責(zé)任是明顯超出劉某的訴請(qǐng)，因?yàn)閯⒛巢⑽聪蚝笔∪A某投資發(fā)展有限公司主張締約過失賠償。而針對(duì)劉某的訴請(qǐng)即交付商鋪和延期交付的違約責(zé)任，湖北省華某投資發(fā)展有限公司是不承擔(dān)責(zé)任的。針對(duì)交付主張，本案涉案商鋪不能交付的原因是因?yàn)槲薪?jīng)營屆滿之后，一號(hào)樓一、二層業(yè)主沒有對(duì)委托經(jīng)營或者經(jīng)營模式是否修建隔墻達(dá)成一致意見或經(jīng)業(yè)主大會(huì)決議。這是導(dǎo)致湖北省華某投資發(fā)展有限公司無法修建隔墻的原因。因?yàn)闃I(yè)主聚眾上訪，給湖北省華某投資發(fā)展有限公司施壓，給繼續(xù)招商工作造成嚴(yán)重阻礙。業(yè)主的行為導(dǎo)致商鋪無法交付的情況，也導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大。湖北省華某投資發(fā)展有限公司因?yàn)闃I(yè)主不一致的意見，于2015年5月11日向商戶以分隔商鋪面積的形式向業(yè)主交付商鋪，是為了減少業(yè)主不一致的意見造成的損失。但業(yè)主并未采取任何行為來減少損失。所以，延期交付的責(zé)任應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。湖北省華某投資發(fā)展有限公司上訴請(qǐng)求：1.撤銷（2016）鄂0502民初1401號(hào)民事判決，依法改判；2、本案一、二審訴訟費(fèi)由劉某承擔(dān)。事實(shí)和理由：一、一審判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。一審判決稱本案訴爭商鋪系產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)三權(quán)分離，商鋪間無法隔斷的認(rèn)定與事實(shí)相悖。訴爭商鋪經(jīng)規(guī)劃審批修建，規(guī)劃的商鋪是各自獨(dú)立的，根據(jù)規(guī)劃圖紙，商鋪和商鋪之間是有隔墻的，實(shí)際上也可以通過施工修建隔墻將商鋪恢復(fù)至該商鋪規(guī)劃狀態(tài)，并非不能相互隔斷。同時(shí)，劉某已經(jīng)依法登記為涉案商鋪的產(chǎn)權(quán)人，完全享有該商鋪的所有權(quán)，也就依法包括收益、管理、處分等全部權(quán)能。本案中的委托經(jīng)營期限屆滿后，湖北省華某投資發(fā)展有限公司不再對(duì)涉案商鋪進(jìn)行任何經(jīng)營管理，劉某依法享有也能夠行使涉案商鋪的全部權(quán)能，并不存在物權(quán)各項(xiàng)權(quán)能分離的情況。二、一審判決內(nèi)容超出了訴訟請(qǐng)求。本案中劉某有兩項(xiàng)訴請(qǐng)，第一項(xiàng)為湖北省華某投資發(fā)展有限公司按設(shè)計(jì)圖紙將有實(shí)體隔斷的獨(dú)立商鋪予以交付；第二項(xiàng)為湖北省華某投資發(fā)展有限公司支付自2015年3月1日起至返還之日止的商鋪損失費(fèi)。針對(duì)第一項(xiàng)訴請(qǐng)，一審判決認(rèn)定涉案商鋪不符合單獨(dú)交付的條件，就應(yīng)依法駁回劉某的第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求。但一審法院卻據(jù)此認(rèn)定湖北省華某投資發(fā)展有限公司應(yīng)承擔(dān)締約過失賠償責(zé)任，該認(rèn)定明顯超出了本案訴請(qǐng)，明顯錯(cuò)誤。（一）劉某購買商鋪時(shí)明知該商鋪的全部真實(shí)情況，湖北省華某投資發(fā)展有限公司對(duì)商鋪買賣合同的簽訂沒有任何過錯(cuò)，不存在締約過失責(zé)任。（二）劉某并未向湖北省華某投資發(fā)展有限公司主張締約過失賠償責(zé)任。三、涉案商鋪業(yè)主對(duì)商鋪延期交付應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。本案表面是因房屋買賣、委托經(jīng)營所產(chǎn)生的糾紛，本質(zhì)上是涉案業(yè)主實(shí)際投資回報(bào)與預(yù)期回報(bào)不符之間的矛盾。劉某購買涉案商鋪實(shí)質(zhì)為投資行為，商鋪收益本身就和市場行情相關(guān)，存在著與市場情況相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，但劉某不應(yīng)將這種投資風(fēng)險(xiǎn)全部轉(zhuǎn)嫁給湖北省華某投資發(fā)展有限公司，無權(quán)要求湖北省華某投資發(fā)展有限公司確保其收益。委托經(jīng)營管理期滿后，在洽談繼續(xù)委托經(jīng)營事宜時(shí)，涉案業(yè)主未考慮到客觀情況而一再要求高收益，也并未積極成立業(yè)主委員會(huì)對(duì)就統(tǒng)一委托經(jīng)營管理事項(xiàng)事宜作出討論、決策，卻在繼續(xù)委托經(jīng)營事宜不能協(xié)商一致的情況下，給華某集團(tuán)施壓，給繼續(xù)招租工作造成阻礙，才造成了延期交付房屋，也未委托經(jīng)營的現(xiàn)狀，并造成了損失的進(jìn)一步擴(kuò)大。因此，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)延期交房的主要損失。同時(shí)，委托經(jīng)營期限屆滿后，涉案商鋪并未由湖北省華某投資發(fā)展有限公司占用、使用，湖北省華某投資發(fā)展有限公司對(duì)涉案商鋪無任何收益，也沒有占用相關(guān)商鋪的故意，只是因?yàn)殡p方就交接商鋪及委托經(jīng)營未達(dá)成一致造成了僵持局面，若強(qiáng)行要求湖北省華某投資發(fā)展有限公司承擔(dān)這期間損失與事實(shí)不符，也顯失公平。綜上所述，一審判決認(rèn)定事實(shí)和適用法律錯(cuò)誤，請(qǐng)二審法院查明案件事實(shí)，依法改判。劉某辯稱：一、劉某和湖北省華某投資發(fā)展有限公司都認(rèn)為業(yè)主購買的商鋪是有隔墻、有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的商鋪，并非所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)三權(quán)獨(dú)立的虛擬商鋪，面積鋪。二、劉某和湖北省華某投資發(fā)展有限公司一致認(rèn)為本案不存在締約過失責(zé)任，因?yàn)殡p方在簽訂商品房買賣合同及委托經(jīng)營時(shí)，雙方都沒有隱瞞和欺騙，委托經(jīng)營及經(jīng)營期滿后如何處理，雙方都有明確約定。所以雙方不存在締約過失問題。三、雙方主要爭議的是延期交房的問題。湖北省華某投資發(fā)展有限公司認(rèn)為延期交房是業(yè)主的責(zé)任，劉某不認(rèn)可，理由如下：1、劉某購買的是獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的商鋪，并非是所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)三權(quán)分立的虛擬鋪。既然如此，劉某應(yīng)該有權(quán)獨(dú)立對(duì)購買的商鋪享有所有權(quán)，湖北省華某投資發(fā)展有限公司把劉某購買的商鋪與其他業(yè)主捆綁在一起的理由站不住腳。2.劉某現(xiàn)在要求湖北省華某投資發(fā)展有限公司將有隔墻的商鋪交付給劉某，其依據(jù)是合同、設(shè)計(jì)圖紙及《聲明書》?！堵暶鲿窇?yīng)該視為劉某與湖北省華某投資發(fā)展有限公司之間對(duì)交房的特殊約定?！堵暶鲿飞厦鞔_約定湖北省華某投資發(fā)展有限公司應(yīng)將有隔墻的商鋪交給劉某，但至今湖北省華某投資發(fā)展有限公司沒有將商鋪修建隔墻，這才導(dǎo)致商鋪不能交付，也是雙方爭議焦點(diǎn)。3.湖北省華某投資發(fā)展有限公司明顯違反了雙方約定，應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任，并且約定應(yīng)該視為對(duì)商品房買賣合同的補(bǔ)充。所以，劉某要求湖北省華某投資發(fā)展有限公司按照商品房買賣合同關(guān)于違約金的約定支付違約金。4、湖北省華某投資發(fā)展有限公司說業(yè)委會(huì)的問題，劉某買的是商品房，不存在業(yè)委會(huì)同意之后才交付，應(yīng)該嚴(yán)格按照商品房買賣合同交付房產(chǎn)。劉某向一審法院起訴請(qǐng)求：1.湖北省華某投資發(fā)展有限公司按設(shè)計(jì)圖紙將有實(shí)體隔墻的獨(dú)立商鋪交付給劉某。2.湖北省華某投資發(fā)展有限公司支付劉某自2015年3月1日起至商鋪返還日止、以498473元為基數(shù)、按日萬分之三計(jì)算的商鋪損失。3.由湖北省華某投資發(fā)展有限公司承擔(dān)全部訴訟費(fèi)。一審法院認(rèn)定事實(shí)，2011年4月19日，劉某（乙方）與湖北省華某投資發(fā)展有限公司（甲方）簽訂了《商品房買賣合同》，約定乙方購買甲方開發(fā)的位于華某商業(yè)中心1號(hào)樓二層0002XXX號(hào)商鋪(建筑面積28.98平方米，其中：套內(nèi)建筑面積16.74平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e12.24平方米)，乙方選擇一次性付款方式付清房款,付款單價(jià)11733元；第十條出賣人逾期交房的違約責(zé)任第2項(xiàng)約定：逾期超過60日后，買受人有權(quán)解除合同?！I受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第九條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價(jià)款萬分之三的違約金；附件六：合同補(bǔ)充協(xié)議第十二條關(guān)于統(tǒng)一經(jīng)營管理的特別約定為：華某商業(yè)中心已對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，為確保廣大業(yè)主和合作各方的共同利益，雙方同意用三年時(shí)間進(jìn)行市場培育，以便創(chuàng)造更好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。雙方約定：一、自本合同簽訂之日起至2015年3月1日前，該期間內(nèi)委托宜昌華某商業(yè)管理有限公司統(tǒng)一經(jīng)營管理，宜昌華某商業(yè)管理有限公司可以進(jìn)行經(jīng)營籌劃、招租準(zhǔn)備等相關(guān)工作（具體以乙方與宜昌華某商業(yè)管理有限公司簽訂的委托經(jīng)濟(jì)管理合同為準(zhǔn)）。在該期間內(nèi)乙方不得解除、撤銷或變更與宜昌華某商業(yè)管理有限公司的委托經(jīng)營合同，否則乙方應(yīng)賠償甲方總房款的100%違約金，并且乙方放棄調(diào)整違約金的權(quán)力。二、乙方同意甲方可以直接向宜昌華某商業(yè)管理有限公司辦理合同約定的房屋交付手續(xù)等。2011年4月19日，劉某與宜昌華某商業(yè)管理有限公司簽訂了《商鋪委托經(jīng)營管理合同》，約定劉某將該商鋪委托宜昌華某商業(yè)管理有限公司進(jìn)行管理，委托期限從2012年3月1日至2015年2月28日。同日，劉某致湖北省華某投資發(fā)展有限公司（出賣人）的聲明書：“本人同意將該商鋪委托宜昌華某商業(yè)管理有限公司統(tǒng)一經(jīng)營管理叁年，并要求出賣人竣工交付上述商鋪時(shí)不設(shè)墻面分割。故出賣人交付該商鋪時(shí)不需設(shè)墻面分割，該項(xiàng)內(nèi)容不作為出賣人交房瑕疵的理由。在該商鋪委托經(jīng)營期滿后，再由出賣人將該商鋪?zhàn)鰤γ娣指罱贿€本人”，劉某在該《聲明書》上簽字認(rèn)可。后湖北省華某投資發(fā)展有限公司按照總房款的28%作為宜昌華某商業(yè)管理有限公司對(duì)劉某三年經(jīng)營管理的收入，從購房款中直接扣除，劉某實(shí)際支付購房款340022元（498473元-158451元）。2012年3月2日，劉某向宜昌華某商業(yè)管理有限公司出具《收樓確認(rèn)書》，對(duì)其購買的房屋表示確認(rèn)驗(yàn)收。2015年3月1日，三年委托經(jīng)營管理期滿后，宜昌華某商業(yè)管理有限公司未及時(shí)通知?jiǎng)⒛侈k理商鋪交接，劉某等業(yè)主向宜昌華某商業(yè)管理有限公司要求交付商鋪。同年5月11日，劉某在接到宜昌華某商業(yè)管理有限公司接收商鋪的通知后，現(xiàn)場交接時(shí)，認(rèn)為商鋪沒有隔墻而拒絕接收。其后雙方就是否繼續(xù)委托經(jīng)營、以及如何交鋪問題未能協(xié)商一致，故劉某訴至法院。截止目前，劉某等人的商鋪仍處于閑置狀態(tài)。一審法院同時(shí)查明，本案訴爭所涉商鋪位于湖北省華某投資發(fā)展有限公司開發(fā)的華某商業(yè)中心項(xiàng)目1號(hào)樓，名為“華某商業(yè)中心數(shù)碼港”，該樓商鋪面積共計(jì)355442.78平方米，其中，4176.62平方米出售給劉某等166名業(yè)主，剩余部分由湖北省華某投資發(fā)展有限公司自持。一審法院另查明，2015年5月18日，華某商業(yè)中心1號(hào)樓數(shù)碼港部分業(yè)主向宜昌市西陵區(qū)人民政府反映，其在湖北省華某投資發(fā)展有限公司購買的商鋪沒有隔墻、沒有門窗、沒有建筑物區(qū)分所有權(quán)的任何特征，與雙方簽訂的《宜昌市商品房買賣合同》約定的交付條件相悖，為此要求政府協(xié)調(diào)湖北省華某投資發(fā)展有限公司和宜昌華某商業(yè)管理有限公司按合同向業(yè)主交付合格的獨(dú)立商鋪并支付損失。2015年7月1日，宜昌市房產(chǎn)管理局針對(duì)以上業(yè)主反映的情況回復(fù)處理意見為：“……華某商業(yè)中心1號(hào)樓業(yè)主的房屋登記符合項(xiàng)下法律規(guī)定，為了利于整體招商，開發(fā)企業(yè)取得業(yè)主授權(quán)，對(duì)商場整體規(guī)劃、重新布局，取消了實(shí)體隔墻，但是《商鋪委托經(jīng)營管理合同》現(xiàn)已到期，開發(fā)企業(yè)理應(yīng)按照規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙對(duì)商鋪進(jìn)行實(shí)體隔墻并交付給業(yè)主，若開發(fā)企業(yè)不予配合，建議通過法律途徑維權(quán)，我局將繼續(xù)關(guān)注并積極做好相關(guān)協(xié)調(diào)工作?！比A某商業(yè)中心1號(hào)樓的內(nèi)部商鋪仍未進(jìn)行實(shí)體隔墻，維持原樣。本案一審審理過程中，原告劉某申請(qǐng)撤回對(duì)宜昌華某商業(yè)管理有限公司的起訴，一審法院口頭予以準(zhǔn)許。一審法院認(rèn)為，本案爭議的焦點(diǎn)是：一、本案湖北省華某投資發(fā)展有限公司與劉某訂立的《商品房買賣合同》中關(guān)于劉某所購買的商鋪是否能按照合同所約定的標(biāo)準(zhǔn)分割后交付，并由劉某獨(dú)立行使物權(quán)的問題；二、本案湖北省華某投資發(fā)展有限公司在訂立和履行合同過程中是否有過錯(cuò)或者違約行為。若有，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)何種責(zé)任及承擔(dān)責(zé)任的方式、金額及期限問題。一、關(guān)于本案湖北省華某投資發(fā)展有限公司與劉某雙方訂立的《商品房買賣合同》中關(guān)于劉某所購買的商鋪是否能按照合同所約定的標(biāo)準(zhǔn)分割后交付，并由劉某獨(dú)立行使物權(quán)的問題。一審法院認(rèn)為，本案劉某與湖北省華某投資發(fā)展有限公司簽訂的《商品房買賣合同》及劉某與宜昌華某商業(yè)管理有限公司簽訂的《商鋪委托經(jīng)營管理合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，劉某向湖北省華某投資發(fā)展有限公司所購買的房屋屬于產(chǎn)權(quán)式商鋪。產(chǎn)權(quán)式商鋪是商業(yè)性房產(chǎn)開發(fā)商為了籌集或迅速回籠建設(shè)資金而將整體的商業(yè)建筑物分割為若干獨(dú)立的部分分別銷售，各獨(dú)立銷售的面積之間不設(shè)物理間隔，業(yè)主購買后享有產(chǎn)權(quán)但不直接經(jīng)營，而是由開發(fā)商或?qū)ｉT的經(jīng)營公司負(fù)責(zé)統(tǒng)一經(jīng)營管理，業(yè)主獲取定期、定額回報(bào)的房地產(chǎn)銷售模式。其實(shí)質(zhì)是商鋪的產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)的三權(quán)分離。具體到本案中，劉某從湖北省華某投資發(fā)展有限公司購買的本案訴爭的產(chǎn)權(quán)式商鋪與普通商鋪相比，具有一定的特殊性，雖然劉某的產(chǎn)權(quán)證上載明了其商鋪的具體位置、面積，明確了權(quán)屬范圍，但客觀上劉某等166名業(yè)主所購買的商鋪存在于一個(gè)整體空間，無法隔斷作為明確的界限。只有在統(tǒng)一規(guī)劃、整體使用時(shí)才能體現(xiàn)其價(jià)值。如果單個(gè)業(yè)主獨(dú)立使用其所屬物權(quán)部分的商鋪，必然降低整個(gè)區(qū)域內(nèi)商鋪的使用價(jià)值，對(duì)其他業(yè)主的利益造成損害。因此，雖然劉某等166名業(yè)主對(duì)各自購買的商鋪享有所有權(quán)，但無法完全的行使所有權(quán)能，只能按照各自投入的資金享有收益權(quán)。《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。本案劉某等166名業(yè)主向湖北省華某投資發(fā)展有限公司所購買的166個(gè)商鋪，分布于華某商業(yè)中心1號(hào)樓一樓和二樓的各個(gè)部分，經(jīng)一審法院對(duì)該建筑規(guī)劃圖紙研判和現(xiàn)場踏勘，認(rèn)為該166個(gè)商鋪不具有構(gòu)造上獨(dú)立性和利用上獨(dú)立性，各業(yè)主無法排他使用。雖然劉某等業(yè)主的商鋪已登記取得產(chǎn)權(quán)，但因不符合建筑物區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)成要件，劉某等業(yè)主無法享有建筑物區(qū)分所有權(quán)。正因?yàn)楸景杆娴?66個(gè)產(chǎn)權(quán)式商鋪不具備構(gòu)造上獨(dú)立性、利用上獨(dú)立性的構(gòu)成要件，所以，劉某等166名業(yè)主所購買的166個(gè)商鋪均無法分割，亦無法單獨(dú)交付?？v觀湖北省華某投資發(fā)展有限公司與劉某等業(yè)主的合同訂立和履行整個(gè)過程，雙方約定采取的是售后包租經(jīng)營模式，該模式可分為三個(gè)階段：一、湖北省華某投資發(fā)展有限公司向劉某等業(yè)主出售商鋪；二、劉某等業(yè)主委托宜昌華某商業(yè)管理有限公司包租經(jīng)營；三、宜昌華某商業(yè)管理有限公司承租期滿后返還商鋪。售后包租不同于一般的商品房買賣合同，業(yè)主不實(shí)際占有使用商鋪，而是直接由開發(fā)商或指定的經(jīng)營公司進(jìn)行包租經(jīng)營，開發(fā)商與業(yè)主之間并不存在實(shí)質(zhì)意義上的交房過程。包租期滿后，因產(chǎn)權(quán)式商鋪屬于無實(shí)體墻分割的大開間房屋，只能是統(tǒng)一經(jīng)營，不能夠單獨(dú)經(jīng)營。所以湖北省華某投資發(fā)展有限公司不可能對(duì)某一買受人進(jìn)行單獨(dú)實(shí)體交付，即使向全體業(yè)主同時(shí)交付，也只能是經(jīng)營權(quán)的交付。故一審法院認(rèn)為，劉某等166名業(yè)主對(duì)其向湖北省華某投資發(fā)展有限公司購買的4176.62平方米商業(yè)物業(yè)形成了事實(shí)上的按份共有關(guān)系。雖然劉某等人所購（商鋪）已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)登記，在規(guī)劃圖中也有具體的方位和面積，但也僅屬于商鋪的面積分割概念，并不具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪特征，故劉某所購買的商鋪本身不可獨(dú)立使用，其物權(quán)的行使必然受到其他業(yè)主權(quán)利的限制，若分隔使用必然會(huì)影響到其他商鋪所有人的利益，在實(shí)踐中也無法進(jìn)行分隔。雖然雙方在《商品房買賣合同》中約定分割后交付，但因劉某購買的商鋪不具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的限制條件而無法實(shí)現(xiàn)，所以對(duì)于劉某要求對(duì)商鋪進(jìn)行分隔后單獨(dú)交付的訴訟請(qǐng)求，不予支持。二、關(guān)于本案湖北省華某投資發(fā)展有限公司在訂立和履行合同過程中是否有過錯(cuò)或者違約行為，若有，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)何種責(zé)任及承擔(dān)責(zé)任的方式、金額及期限問題。《商品房銷售管理辦法》第十一條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房，不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。本案中，湖北省華某投資發(fā)展有限公司違反《商品房銷售管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，采取變相返本銷售的方式，向劉某等166名業(yè)主銷售華某商業(yè)中心1號(hào)樓商鋪，存在締約過失。湖北省華某投資發(fā)展有限公司為了避免承擔(dān)責(zé)任，成立華某商業(yè)經(jīng)營公司與劉某等業(yè)主簽訂包租協(xié)議，一方面規(guī)避了不允許開發(fā)商包租銷售的規(guī)定，另一方面試圖規(guī)避其承擔(dān)包租責(zé)任，導(dǎo)致劉某等業(yè)主只能對(duì)本案湖北省華某投資發(fā)展有限公司主張按合同約定交房及承擔(dān)延期交房損失。劉某等業(yè)主在湖北省華某投資發(fā)展有限公司的高額回報(bào)的吸引下，簽定了《商品房買賣合同》并支付了款項(xiàng)，而忽視了對(duì)商鋪的實(shí)地考察，對(duì)高額回報(bào)是否符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的預(yù)判，對(duì)其中可能存在的法律風(fēng)險(xiǎn)的分析。更有甚者是或知曉其中可能存在一定風(fēng)險(xiǎn)，但仍然為之，缺乏足夠的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，自身亦有疏忽大意的過失。2015年2月28日劉某與宜昌華某商業(yè)管理有限公司約定的租賃期滿，宜昌華某商業(yè)管理有限公司雖然于同年5月11日通知?jiǎng)⒛车葮I(yè)主接收商鋪，但其通知交付的商鋪與湖北省華某投資發(fā)展有限公司與劉某的合同約定不符，合同目的無法實(shí)現(xiàn)，故湖北省華某投資發(fā)展有限公司關(guān)于其已經(jīng)將商鋪按照合同約定交付的抗辯亦不能成立。同時(shí)，雙方在《商品房買賣合同》中約定，出賣人（湖北省華某投資發(fā)展有限公司）如果逾期超過60日交房的，劉某（買受人）要求繼續(xù)履行合同的，出賣人應(yīng)按日向買受人支付已交付房價(jià)款萬分之三的違約金。但本案所涉商鋪包租期滿后，湖北省華某投資發(fā)展有限公司無法將商鋪單獨(dú)交付劉某，其行為并非違約，劉某依合同約定，向湖北省華某投資發(fā)展有限公司主張延期交房的違約責(zé)任與本案查明和認(rèn)定的事實(shí)不符，不予采納。劉某等166名業(yè)主所購買的166個(gè)商鋪均無法分割，亦無法單獨(dú)交付的主要責(zé)任在于湖北省華某投資發(fā)展有限公司一方，湖北省華某投資發(fā)展有限公司應(yīng)按照《合同法》第四十二條的規(guī)定，向劉某承擔(dān)締約過失賠償責(zé)任。根據(jù)《物權(quán)法》第九十七條的規(guī)定，處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。因此，本案所涉原告劉某等166人的產(chǎn)權(quán)式商鋪的處分，在沒有特別約定的情況下，應(yīng)當(dāng)經(jīng)份額占三分之二以上的共有人及面積占三分之二以上的共有人表決同意。故本案劉某等166名業(yè)主，應(yīng)按照《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，迅速組建成立華某商業(yè)中心1號(hào)樓業(yè)主委員會(huì)，通過業(yè)主委員會(huì)來表達(dá)全體業(yè)主的集體意志和訴求。即經(jīng)持有華某商業(yè)中心1號(hào)樓商鋪三分之二面積和人數(shù)（含三分之二）以上有表決權(quán)的業(yè)主同意，可形成涉及166名全體商鋪業(yè)主共同利益的決議，其中包括選擇物業(yè)管理公司或商鋪的整體經(jīng)營范圍及經(jīng)營公約等。對(duì)持有三分之二面積（含三分之二）以上有表決權(quán)的華某商業(yè)中心1號(hào)樓業(yè)主通過的決議，本案劉某及其他全體業(yè)主均應(yīng)當(dāng)遵守執(zhí)行。對(duì)于湖北省華某投資發(fā)展有限公司而言，在向華某商業(yè)中心1號(hào)樓未向全體業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)正式、有效交付商鋪經(jīng)營權(quán)之前，應(yīng)持續(xù)向劉某等166名業(yè)主承擔(dān)締約過失責(zé)任。另一方面，湖北省華某投資發(fā)展有限公司要積極實(shí)現(xiàn)華某商業(yè)中心1號(hào)樓商鋪對(duì)外出租，既減小自身損失，又能夠?qū)崿F(xiàn)華某商業(yè)中心1號(hào)樓的市場價(jià)值，避免資產(chǎn)閑置，造成社會(huì)資源浪費(fèi)。湖北省華某投資發(fā)展有限公司在與劉某等人簽訂《宜昌市商品房買賣合同》時(shí)，未明確告知華某商業(yè)中心1號(hào)樓商鋪系不具備獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)要件，存在締約過錯(cuò)，不能按合同約定條件交付，應(yīng)承擔(dān)因締約過失而產(chǎn)生的賠償責(zé)任。因雙方未約定締約過失責(zé)任的承擔(dān)標(biāo)準(zhǔn)，一審法院依法酌定湖北省華某投資發(fā)展有限公司的賠償責(zé)任應(yīng)以中國人民銀行同期一年期基準(zhǔn)貸款利率計(jì)算，直至包含本案劉某在內(nèi)的所有商鋪業(yè)主成立業(yè)主委員會(huì)整體接收管理或者湖北省華某投資發(fā)展有限公司整體交付全體業(yè)主（業(yè)主委員會(huì)）之日止。綜上，一審法院依照《中華人民共和國合同法》第四十二條、第六十條、第一百零七條，《中華人民共和國物權(quán)法》第七十五條、第七十六條、第八十一條、第八十三條、第九十七條規(guī)定，判決：一、被告湖北省華某投資發(fā)展有限公司以原告劉某購房總款498473元為基數(shù)，按中國人民銀行銀行同期一年期貸款基準(zhǔn)利率，從2015年3月1日起，向原告劉某支付商鋪收益賠償，至劉某等全體業(yè)主或華某商業(yè)中心1號(hào)樓業(yè)主委員會(huì)整體接收管理或者湖北省華某投資發(fā)展有限公司整體交付劉某等全體業(yè)主或華某商業(yè)中心1號(hào)樓業(yè)主委員會(huì)之日止。二、駁回原告劉某的其他訴訟請(qǐng)求。上述判決于判決生效之日起十日內(nèi)履行，未按判決規(guī)定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)6874元（原告已預(yù)交），由原告劉某和被告湖北省華某投資發(fā)展有限公司各負(fù)擔(dān)3437元。被告湖北省華某投資發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)的費(fèi)用應(yīng)在履行上述判決內(nèi)容時(shí)給付原告劉某。二審中，當(dāng)事人沒有提交新證據(jù)。經(jīng)審理查明，一審查明的基本事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。
上訴人劉某與上訴人湖北省華某投資發(fā)展有限公司因合同糾紛一案，均不服湖北省宜昌市西陵區(qū)人民法院（2016）鄂0502民初1401號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年6月14日立案后，依法組成合議庭公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人劉某及其委托訴訟代理人朱華平，上訴人湖北省華某投資發(fā)展有限公司的委托訴訟代理人杜橙到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，一、關(guān)于案涉商鋪的產(chǎn)權(quán)定性問題。首先，根據(jù)案涉商鋪的規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙和竣工驗(yàn)收?qǐng)D紙、湖北省華某投資發(fā)展有限公司與劉某簽訂的《商品房買賣合同》，均明確了劉某等人購買的是擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的商鋪；其次，劉某等業(yè)主現(xiàn)已取得案涉商鋪的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書，且該產(chǎn)權(quán)證書上載明了商鋪的具體位置、面積，此系行政機(jī)關(guān)對(duì)案涉商鋪的性質(zhì)及權(quán)屬的行政確認(rèn)行為，本案民事案件不宜作出與有效的行政確認(rèn)行為不一致的認(rèn)定。二、關(guān)于雙方簽訂的案涉《商品房買賣合同》的效力問題?！吨腥A人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定?！北景钢校紫?，劉某與湖北省華某投資發(fā)展有限公司均認(rèn)可案涉《商品房買賣合同》系雙方自愿簽訂，并無欺詐、脅迫等影響合同效力的情形。其次，湖北省華某投資發(fā)展有限公司采取變相返本銷售的方式銷售商品房的行為，雖然違反了《商品房銷售管理辦法》第十一條關(guān)于“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房，不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房”的規(guī)定，但《商品房銷售管理辦法》系中華人民共和國建設(shè)部于2001年6月1日發(fā)布施行的部門規(guī)章，并非法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，因此不能以此否定案涉《商品房買賣合同》的效力。由此，在案涉《商品房買賣合同》成立并生效的前提下，對(duì)于劉某要求湖北省華某投資發(fā)展有限公司修建案涉商鋪隔墻并承擔(dān)違約損失的請(qǐng)求，本院分述如下：1、關(guān)于案涉商鋪是否應(yīng)修建隔墻的問題。首先，湖北省華某投資發(fā)展有限公司與劉某在二審中均一致認(rèn)可案涉商鋪應(yīng)該并可以修建隔墻；其次，在雙方簽訂的《商品房買賣合同》、規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙中也有劉某所購商鋪具有隔墻的明確規(guī)劃；再次，在雙方均認(rèn)可的《聲明書》中也再次明確了“在該商鋪委托經(jīng)營期滿后，再由出賣人將該商鋪?zhàn)鰤γ娣指畈⒔贿€本人”。因此，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條關(guān)于“依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同”及第六十條第一款關(guān)于“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)”之規(guī)定，湖北省華某投資發(fā)展有限公司應(yīng)按照雙方簽訂的商品房買賣合同中的約定在合理期限內(nèi)對(duì)案涉商鋪修建隔墻。2、關(guān)于湖北省華某投資發(fā)展有限公司是否應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任及如何承擔(dān)的問題。首先，劉某及湖北省華某投資發(fā)展有限公司通過案涉《商品房買賣合同》及《聲明書》確認(rèn)“在該商鋪委托經(jīng)營期滿（2015年2月28日）后，再由出賣人將該商鋪?zhàn)鰤γ娣指畈⒔贿€本人”，即2015年2月28日后，湖北省華某投資發(fā)展有限公司應(yīng)對(duì)案涉商鋪?zhàn)鰤γ娣指?，并及時(shí)向劉某等業(yè)主交付已完成墻面分割的商鋪。但由于湖北省華某投資發(fā)展有限公司至今未完成對(duì)案涉商鋪的墻面分割工程，因此導(dǎo)致劉某等業(yè)主拒收案涉商鋪，此系湖北省華某投資發(fā)展有限公司未按合同約定履行義務(wù)而劉某等業(yè)主行使先履行抗辯權(quán)的行為，應(yīng)由湖北省華某投資發(fā)展有限公司承擔(dān)違約責(zé)任。關(guān)于湖北省華某投資發(fā)展有限公司抗辯所稱，“涉案商鋪業(yè)主對(duì)商鋪延期交付應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任，且委托經(jīng)營期限屆滿后，涉案商鋪并未由湖北省華某投資發(fā)展有限公司占用、使用”等主張，由于湖北省華某投資發(fā)展有限公司并未提供相應(yīng)證據(jù)予以證明，本院對(duì)其此項(xiàng)抗辯理由不予采納。其次，劉某上訴主張“湖北省華某投資發(fā)展有限公司應(yīng)依照合同約定支付延期交房的違約金，標(biāo)準(zhǔn)為按總房款的日萬分之三，從2015年3月1日起計(jì)算至將有實(shí)體隔墻的商鋪交付之日”。但由于在雙方約定的商鋪委托經(jīng)營期滿后，湖北省華某投資發(fā)展有限公司做商鋪墻面分割需要一定的時(shí)間，因此本院酌定給予湖北省華某投資發(fā)展有限公司做商鋪墻面分割的合理期限為三個(gè)月。故湖北省華某投資發(fā)展有限公司承擔(dān)違約責(zé)任的時(shí)間應(yīng)從2015年6月1日起計(jì)算。湖北省華某投資發(fā)展有限公司認(rèn)為其不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任的理由不能成立，本院不予支持。但由于本案中雙方約定的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)過高，本院依法予以調(diào)整，具體調(diào)整為：以總房款為基數(shù)，從2015年6月1日起至案涉商鋪交付之日止，按中國人民銀行同期一年期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算遲延交付商鋪的違約金，以彌補(bǔ)業(yè)主損失。綜上所述，劉某的上訴請(qǐng)求部分成立，應(yīng)予支持；湖北省華某投資發(fā)展有限公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回。依照《中華人民共和國合同法》第八條、第五十二條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百七十條第一款第三項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

一、撤銷湖北省宜昌市西陵區(qū)人民法院（2016）鄂0502民初1401號(hào)民事判決；二、湖北省華某投資發(fā)展有限公司于本判決生效之日起三個(gè)月內(nèi)按竣工驗(yàn)收?qǐng)D紙對(duì)華某商業(yè)中心1號(hào)樓二層0002135號(hào)商鋪修建隔墻后向劉某交付；三、湖北省華某投資發(fā)展有限公司于本判決生效之日立即向劉某支付延期交房違約金，計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)為：以劉某購房總價(jià)款498473元為基數(shù)，按中國人民銀行公布的商業(yè)銀行同期一年期貸款基準(zhǔn)利率，從2015年6月1日起至將修建隔墻的商鋪交付之日止；四、駁回劉某的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。一審案件受理費(fèi)6874元，二審案件受理費(fèi)13748元，共計(jì)20622元，由劉某負(fù)擔(dān)4124元，由湖北省華某投資發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)16498元，在履行上述給付義務(wù)時(shí)一并執(zhí)行。本判決為終審判決。

審判長　　唐兆勇
審判員　　趙春紅
審判員　　肖小月

書記員：張萍