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劉騰騰與河北智某某瓏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司確認(rèn)合同無(wú)效糾紛一審民事判決書

2021-06-09 塵埃 評(píng)論0

原告:劉騰騰,男,漢族,xxxx年xx月xx日出生,住石家莊市欒城區(qū)。
被告:河北智某某瓏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,住所地:石家莊市欒城區(qū)太行南大街1158號(hào),統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91130124MA08QBUG88。
法定代表人:李紅梅,該公司總經(jīng)理。

原告劉騰騰與被告河北智某某瓏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱智某某瓏公司)確認(rèn)合同無(wú)效糾紛一案,本院于2019年6月19日立案后,依法適用簡(jiǎn)易程序,于2019年7月15日公開開庭進(jìn)行了審理。原告劉騰騰到庭參加訴訟,被告河北智某某瓏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
劉騰騰向本院提出訴訟請(qǐng)求:一、請(qǐng)求人民法院依法判決確認(rèn)原告與被告2018年3月5日簽訂的《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議》無(wú)效;二、請(qǐng)求人民法院依法判決被告向原告返還已經(jīng)交付購(gòu)房首付款共計(jì)275060元;三、本案訴訟費(fèi)用及其他費(fèi)用由被告承擔(dān)。事實(shí)與理由:原告購(gòu)買被告開發(fā)的智某某瓏項(xiàng)目4號(hào)樓2單元403室,原告在2017年9月5日向被告交付1萬(wàn)元定金,2017年9月7日向被告交付購(gòu)房首付款14萬(wàn)元,在2018年3月5日向被告交付購(gòu)房首付款125060元,上述合計(jì)275060元,原被告雙方在2018年3月5日簽訂了《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議》,然而時(shí)至今日,被告尚未取得房屋預(yù)售許可證,根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》及最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》等規(guī)定,原被告雙方簽訂的《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議》無(wú)效,被告應(yīng)向原告退還已交付的275060元。原被告雙方簽訂的《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議》約定管轄法院為認(rèn)購(gòu)房屋所在地,而該房屋所在地和項(xiàng)目所在地均為欒城區(qū),為此原告提起訴訟,望人民法院查明事實(shí)判如所請(qǐng)。
河北智某某瓏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未提交書面答辯狀,未到庭參加訴訟。
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下:被告智某某瓏公司已收到本案的訴訟文書,拒不到庭參加訴訟,亦不提交書面答辯狀,應(yīng)視為被告對(duì)原告所訴事實(shí)與理由的默認(rèn),故本院對(duì)原告提交的證據(jù)依法予以確認(rèn)。
原告預(yù)購(gòu)買被告開發(fā)的智高﹒藏瓏項(xiàng)目4號(hào)樓2單元403室房屋,原告共分三次向被告交付款項(xiàng):2017年9月5日交付定金10000元,2017年9月7日交付購(gòu)房首付款140000元,2018年3月5日交付購(gòu)房首付款125060元。2018年3月5日,原告作為乙方、被告智某某瓏公司作為甲方簽訂了《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議》,約定房屋暫定建筑面積108.24平方米,房屋總價(jià)款為1335060元。其中協(xié)議第二條第二款約定:乙方于2018年3月5日交納首付款計(jì)人民幣275060元,剩余房款計(jì)人民幣1060000元辦理銀行貸款;第四條約定:甲方取得《房屋預(yù)售許可證》后,通過(guò)電話或者信函等方式通知乙方,乙方應(yīng)于接到通知后7日內(nèi),到甲方售樓處簽訂正式《商品房買賣合同》。逾期超過(guò)10日的,甲方有權(quán)解除本協(xié)議,對(duì)乙方所購(gòu)房屋不予保留,甲方有權(quán)將該房另售。甲、乙雙方簽訂正式《商品房買賣合同》后,本協(xié)議自動(dòng)作廢,雙方的權(quán)利、義務(wù)按照正式《商品房買賣合同》約定的內(nèi)容執(zhí)行;第六條約定:乙方選擇按揭付款的,乙方應(yīng)符合銀行按揭貸款的相關(guān)要求,如因乙方原因不能辦理按揭貸款的,由乙方在接到甲方通知后10日內(nèi)將全部房款補(bǔ)齊。否則,甲方有權(quán)解除本協(xié)議,并有權(quán)對(duì)該房屋另售;第七條約定:交房時(shí)間為2019年9月30日前。
另查明,被告智某某瓏公司未取得涉案房產(chǎn)《商品房預(yù)售許可證》,尚未動(dòng)工。
原告稱,已經(jīng)交付購(gòu)房首付款的共計(jì)275060元,我通過(guò)POS機(jī)共繳費(fèi)102060元,其余都是現(xiàn)金方式交付給被告。
上述事實(shí)有《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議》、收據(jù)、POS簽購(gòu)單及原告當(dāng)庭陳述等證據(jù)為證。

本院認(rèn)為,《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條明確規(guī)定:商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容,并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的,該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。本案中,原告與被告智某某瓏公司雙方所簽訂的《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議》已明確約定了當(dāng)事人基本情況、所認(rèn)購(gòu)房屋的具體位置、面積、價(jià)款、付款方式及金額、交房日期、違約責(zé)任,已完全具備了《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容,且原告也已經(jīng)按協(xié)議約定向被告交納了首付房款,故該房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為商品房預(yù)售合同(商品房買賣合同)。雖然協(xié)議第四條約定了待取得房屋預(yù)售許可證后再簽訂正式的商品房買賣合同,但不能單純依據(jù)該條款的約定認(rèn)定該協(xié)議為預(yù)約合同,還應(yīng)從簽訂《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議》時(shí)雙方當(dāng)事人的本意及協(xié)議約定的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容及履行情況來(lái)判斷其是否預(yù)約合同。本案原告與被告智某某瓏公司雙方簽訂《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議》時(shí)已達(dá)成買賣房屋的合意,也就認(rèn)購(gòu)房屋的面積、價(jià)款等內(nèi)容作了具體的約定,并非只是預(yù)訂,所交納的款項(xiàng)是首付款,也并非定金,所以原告與被告智某某瓏公司雙方簽訂的房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議并非預(yù)約合同?!蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定:出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明,與買受人訂立的商品房預(yù)售合同,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效,但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明,可以認(rèn)定有效。被告智某某瓏公司在原告起訴前未取得房屋預(yù)售許可證明,故原告與被告智某某瓏公司所簽訂的《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議》應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。本案《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議》被確認(rèn)無(wú)效后,被告智某某瓏公司應(yīng)返還原告所交納的款項(xiàng)275060元(10000元+140000元+125060元)。被告智某某瓏公司經(jīng)本院依法傳喚未到庭參加訴訟,應(yīng)缺席判決。
綜上所述,依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條、《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第(五)項(xiàng)、第五十八條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條、第五條、《商品房銷售管理辦法》第十六條的規(guī)定,缺席判決如下:

一、原告劉騰騰與被告河北智某某瓏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2018年3月5日簽訂的《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議》無(wú)效;
二、被告河北智某某瓏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)給返還原告劉騰騰所交納的款項(xiàng)人民幣275060元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)5426元,減半收取計(jì)2713元由被告負(fù)擔(dān)。
如不服本判決,可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀,并按對(duì)方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本,上訴于河北省石家莊市中級(jí)人民法院。并于上訴期限屆滿之日起七日內(nèi)預(yù)交上訴費(fèi)5426元(收款人:河北省石家莊市中級(jí)人民法院,開戶行:河北銀行華興支行,賬號(hào):62×××47)。逾期不交也不提出緩交申請(qǐng)的,按自動(dòng)撤回上訴處理。

審判員 張巧亮

書記員: 裴航航

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