原告：劉騰騰，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住石家莊市欒城區(qū)。
被告：河北智某某瓏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地：石家莊市欒城區(qū)太行南大街1158號，統(tǒng)一社會信用代碼：91130124MA08QBUG88。
法定代表人：李紅梅，該公司總經(jīng)理。

原告劉騰騰與被告河北智某某瓏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱智某某瓏公司）確認(rèn)合同無效糾紛一案，本院于2019年6月19日立案后，依法適用簡易程序，于2019年7月15日公開開庭進行了審理。原告劉騰騰到庭參加訴訟，被告河北智某某瓏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
劉騰騰向本院提出訴訟請求：一、請求人民法院依法判決確認(rèn)原告與被告2018年3月5日簽訂的《房屋認(rèn)購協(xié)議》無效；二、請求人民法院依法判決被告向原告返還已經(jīng)交付購房首付款共計275060元；三、本案訴訟費用及其他費用由被告承擔(dān)。事實與理由：原告購買被告開發(fā)的智某某瓏項目4號樓2單元403室，原告在2017年9月5日向被告交付1萬元定金，2017年9月7日向被告交付購房首付款14萬元，在2018年3月5日向被告交付購房首付款125060元，上述合計275060元，原被告雙方在2018年3月5日簽訂了《房屋認(rèn)購協(xié)議》，然而時至今日，被告尚未取得房屋預(yù)售許可證，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》及最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等規(guī)定，原被告雙方簽訂的《房屋認(rèn)購協(xié)議》無效，被告應(yīng)向原告退還已交付的275060元。原被告雙方簽訂的《房屋認(rèn)購協(xié)議》約定管轄法院為認(rèn)購房屋所在地，而該房屋所在地和項目所在地均為欒城區(qū)，為此原告提起訴訟，望人民法院查明事實判如所請。
河北智某某瓏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未提交書面答辯狀，未到庭參加訴訟。
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實如下：被告智某某瓏公司已收到本案的訴訟文書，拒不到庭參加訴訟，亦不提交書面答辯狀，應(yīng)視為被告對原告所訴事實與理由的默認(rèn)，故本院對原告提交的證據(jù)依法予以確認(rèn)。
原告預(yù)購買被告開發(fā)的智高﹒藏瓏項目4號樓2單元403室房屋，原告共分三次向被告交付款項：2017年9月5日交付定金10000元，2017年9月7日交付購房首付款140000元，2018年3月5日交付購房首付款125060元。2018年3月5日，原告作為乙方、被告智某某瓏公司作為甲方簽訂了《房屋認(rèn)購協(xié)議》，約定房屋暫定建筑面積108.24平方米，房屋總價款為1335060元。其中協(xié)議第二條第二款約定：乙方于2018年3月5日交納首付款計人民幣275060元，剩余房款計人民幣1060000元辦理銀行貸款；第四條約定：甲方取得《房屋預(yù)售許可證》后，通過電話或者信函等方式通知乙方，乙方應(yīng)于接到通知后7日內(nèi)，到甲方售樓處簽訂正式《商品房買賣合同》。逾期超過10日的，甲方有權(quán)解除本協(xié)議，對乙方所購房屋不予保留，甲方有權(quán)將該房另售。甲、乙雙方簽訂正式《商品房買賣合同》后，本協(xié)議自動作廢，雙方的權(quán)利、義務(wù)按照正式《商品房買賣合同》約定的內(nèi)容執(zhí)行；第六條約定：乙方選擇按揭付款的，乙方應(yīng)符合銀行按揭貸款的相關(guān)要求，如因乙方原因不能辦理按揭貸款的，由乙方在接到甲方通知后10日內(nèi)將全部房款補齊。否則，甲方有權(quán)解除本協(xié)議，并有權(quán)對該房屋另售；第七條約定：交房時間為2019年9月30日前。
另查明，被告智某某瓏公司未取得涉案房產(chǎn)《商品房預(yù)售許可證》，尚未動工。
原告稱，已經(jīng)交付購房首付款的共計275060元，我通過POS機共繳費102060元，其余都是現(xiàn)金方式交付給被告。
上述事實有《房屋認(rèn)購協(xié)議》、收據(jù)、POS簽購單及原告當(dāng)庭陳述等證據(jù)為證。

本院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條明確規(guī)定：商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。本案中，原告與被告智某某瓏公司雙方所簽訂的《房屋認(rèn)購協(xié)議》已明確約定了當(dāng)事人基本情況、所認(rèn)購房屋的具體位置、面積、價款、付款方式及金額、交房日期、違約責(zé)任，已完全具備了《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，且原告也已經(jīng)按協(xié)議約定向被告交納了首付房款，故該房屋認(rèn)購協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為商品房預(yù)售合同（商品房買賣合同）。雖然協(xié)議第四條約定了待取得房屋預(yù)售許可證后再簽訂正式的商品房買賣合同，但不能單純依據(jù)該條款的約定認(rèn)定該協(xié)議為預(yù)約合同，還應(yīng)從簽訂《房屋認(rèn)購協(xié)議》時雙方當(dāng)事人的本意及協(xié)議約定的實質(zhì)性內(nèi)容及履行情況來判斷其是否預(yù)約合同。本案原告與被告智某某瓏公司雙方簽訂《房屋認(rèn)購協(xié)議》時已達成買賣房屋的合意，也就認(rèn)購房屋的面積、價款等內(nèi)容作了具體的約定，并非只是預(yù)訂，所交納的款項是首付款，也并非定金，所以原告與被告智某某瓏公司雙方簽訂的房屋認(rèn)購協(xié)議并非預(yù)約合同。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明，可以認(rèn)定有效。被告智某某瓏公司在原告起訴前未取得房屋預(yù)售許可證明，故原告與被告智某某瓏公司所簽訂的《房屋認(rèn)購協(xié)議》應(yīng)認(rèn)定無效。本案《房屋認(rèn)購協(xié)議》被確認(rèn)無效后，被告智某某瓏公司應(yīng)返還原告所交納的款項275060元（10000元+140000元+125060元）。被告智某某瓏公司經(jīng)本院依法傳喚未到庭參加訴訟，應(yīng)缺席判決。
綜上所述，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條、《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項、第五十八條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條、第五條、《商品房銷售管理辦法》第十六條的規(guī)定，缺席判決如下：

一、原告劉騰騰與被告河北智某某瓏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2018年3月5日簽訂的《房屋認(rèn)購協(xié)議》無效；
二、被告河北智某某瓏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)給返還原告劉騰騰所交納的款項人民幣275060元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費5426元，減半收取計2713元由被告負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省石家莊市中級人民法院。并于上訴期限屆滿之日起七日內(nèi)預(yù)交上訴費5426元（收款人：河北省石家莊市中級人民法院，開戶行：河北銀行華興支行，賬號：62×××47）。逾期不交也不提出緩交申請的，按自動撤回上訴處理。

審判員 張巧亮

書記員： 裴航航