劉某某
盧淑賢（河北世紀三和律師事務所）
河北燕某市場建設有限責任公司
張弘

原告:劉某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住定州市北城區(qū)。
委托訴訟代理人:盧淑賢，河北世紀三和律師事務所律師。
被告:河北燕某市場建設有限責任公司，住所地:石家莊市橋西區(qū)長豐路4號。
法定代表人:白建平，該公司經理。
委托訴訟代理人:張弘，河北燕某市場建設有限責任公司職工。
原告劉某某與被告河北燕某市場建設有限責任公司（以下簡稱“燕某公司”）商品房買賣合同糾紛一案，本院于2016年8月29日立案后，依法適用普通程序公開開庭進行了審理。
原告委托訴訟代理人盧淑賢、河北燕某市場建設有限責任公司委托訴訟代理人張弘到庭參加訴訟。
本案現已審理終結。
原告向本院提出訴訟請求:1、依法確認原、被告簽訂的房屋（商鋪）轉讓合同無效，判令被告返還購房款55872元及利息（利息自2014年12月31日起按中國人民銀行同期貸款利率計算至判決生效后）；2、依法確認原被告雙方簽訂的返租協(xié)議無效，判令被告支付可得利益損失18437元。
事實與理由:2008年8月11日，原告劉某某與被告燕某公司簽定了《安佳國際家居購物廣場房屋（商鋪）轉讓合同》，購買被告所建坐落于定州市南門街西側第二號樓（展館）一層B區(qū)034號房（鋪），價格為55872元。
同日，原告與被告簽定了《返租協(xié)議書》。
合同簽訂后，原告按約定將全部房款交付給被告，但被告未按協(xié)議向原告支付租金。
原告多次要求被告辦理房產證，被告一直推脫。
經原告調查得知被告銷售該商鋪未辦理商品房預售許可證，且無消防和工程竣工驗收報告及商鋪產權證，因此原告的房產證無法辦理。
故訴至貴院，請求依法支持原告訴求。
被告辯稱，第一、原告與被告所簽的兩份合同合法有效。
被告所建工程是經政府批準的固定資產投資項目，被告將自建使用的商業(yè)商鋪進行轉讓和租賃符合法律規(guī)定。
合同是雙方真實意思表示，并且已實際履行，被告已將商鋪交付給原告，因此雙方的兩份合同均是正在履行中的有效合同。
第二、被告投資建設的項目在2012年3月已辦理好《固定資產投資項目備案證》、《國有土地使用證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程竣工驗收合格證書》等合法有效證件，具有該房地產的物權與處分權，符合辦理房產登記的全部手續(xù)的條件。
因原告未交配套費，也未在期限內提交辦理房產登記轉移手續(xù)，故原告主張合同無效不符合事實。
第三、原被告簽訂的是轉讓合同，并非商品房買賣合同。
被告轉讓的商鋪不具有商品房的條件與特征,原告以此主張合同無效不符合法律規(guī)定。
原告未按合同約定繳納配套費，因此被告有權拒絕支付返租租金。
綜上所述，原、被告簽訂的合同合法有效，應依法駁回原告的訴訟請求。
當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據，本院組織當事人進行了證據交換和質證，根據當事人陳述和經審查確認的證據，本院認定事實如下:2008年8月11日，原告與被告簽定了合同編號為21.146《安佳國際家居購物廣場房屋（商鋪）轉讓合同》，合同中約定:“第一條、甲方房屋（商鋪）坐落于定州市南門街西側，結構為框架，用途為商業(yè)，第二號樓（展館）壹層B區(qū)034號房（鋪），建筑面積為9平方米。
第二條、1.商鋪轉讓價格乙方按￥57600元/個鋪位，向甲方支付房（鋪）款，共壹個，總金額為人民幣伍萬柒仟陸佰元整（￥57600元）。
3、（1）.一次性折抵返租金付款（1）甲方給予3%優(yōu)惠，實際總房（鋪）款為伍萬伍仟捌佰柒拾貳元整，（￥55872元），乙方將三年返租金即總房款的24%，一次性折抵所購房款，折抵后剩余總房款為肆萬貳仟肆佰元整，（￥42462元）。
（3）該房（鋪）自2009年1月1日至2011年12月31日使用權歸甲方有。
第四條、交房的期限房屋（鋪）的交付時間:2009年1月1日，如遇政府政策變化特殊原因或不可抗拒因素，甲方可據實予以延期交付。
第六條、。
自本合同生效之日起，乙方按合同約定時間付清全部鋪款及相關配套費用并在交房后一年內向房地產登記機關申請辦理房地產權屬轉移手續(xù)，甲方積極給予協(xié)助。
如因甲方過失造成乙方違約不能在約定的時間內取得房屋（商鋪）產權證，視為甲方違約，乙方有權退房（鋪）。
甲方必須在乙方提出退房之日起叁拾天將乙方已付款退還給乙方，并向乙方支付房款的千分之一的違約金。
”。
原告按約定于2008年8月5日、8月11日分兩次付給被告燕某公司購房款42462元。
2008年8月11日，原告與被告簽定了《返租協(xié)議》，協(xié)議約定:“1、乙方購買甲方商鋪二（展館）壹層B區(qū)034號建筑面積為9M2。
2、乙方所購鋪位單價:55872元/鋪位，共壹個鋪位，總金額人民幣（大寫）伍萬伍仟捌佰柒拾貳元整，人民幣￥55872元。
3、返租期限起止時間（2012年1月1日）到（2014年12月31日）共計（三年）；年返租率分別為總房款的10%、11%、12%，共計總房款的（33%），三年返租金共計（人民幣￥18437元）。
租金收益每季度結算一次，由甲方開戶銀行直接打到客戶“一卡通”賬號上。
返租期滿后如繼續(xù)返租，按當時實際收益給予返租。
4、在返租期內，乙方所購鋪位的三年使用權歸甲方所有，甲方有權代為出租，租金收益全部歸甲方所有，與乙方無關。
”。
本院認為，被告在沒有取得商品房預售許可證明的情況下與原告簽定房屋轉讓合同，且在起訴前仍未取得商品房預售許可證明，根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效”的規(guī)定，原、被告簽訂的房屋轉讓合同無效。
因原、被告雙方所簽的房屋轉讓合同無效，原、被告簽訂的返租協(xié)議也應無效。
根據《中華人民共和國合同法》第五十八條 ?“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償，有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任”的規(guī)定，本案中因被告未辦理商品房預售許可證將房屋出售給原告，造成合同無效，被告應承擔全部過錯責任，故原告要求確認原、被告簽訂的房屋轉讓合同無效，被告返還購房款的請求，本院予以支持。
原、被告簽訂的房屋轉讓合同無效，原告因該合同所取得的房產也應當返還，但由于雙方又簽訂返租協(xié)議，該房產由被告實際占用，故原告不再返還。
購房款原告給付被告現金42462元，以2009年1月1日至2011年12月31日租金13410元折抵應給付被告購房款，原被告雙方簽訂的房屋轉讓合同雖然無效，此租金13410元系原告既得利益，應為原告已支付購房款，對原告已支付全部購房款55872元，本院予以確認。
利益損失的計算，自2012年1月1日至2014年12月31日間的利益損失原告要求應參照原、被告雙方所簽返租協(xié)議計算，數額為18437元，2015年1月1日之后的損失為利息損失，原告要求以購房款55872元為本金按中國人民銀行同期貸款利率計算，原告要求符合法律規(guī)定，本院予以支持。
關于被告在庭審中辯稱簽訂商鋪轉讓合同不需要商品房預售許可證及被告不是開發(fā)企業(yè)，因未取得商品房預售許可證而確認合同無效沒有事實和法律依據，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第二條 ?“在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地（以下簡稱國有土地）范圍內取得房地產開發(fā)用地的土地使用權，從事房地產開發(fā)、房地產交易，實施房地產管理，應當遵守本法，是指在依據本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。
本法所稱房地產交易，包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃”，故被告所辯與法相悖，本院不予采信。
因原、被告間的轉讓合同無效，故關于被告稱原告違約，不符合法律規(guī)定，本院不予支持。
綜上所述，為維護當事人的合法經濟利益不受侵害，依照《中華人民共和國合同法》第五十八條 ?、最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條之規(guī)定，判決如下:
一、2008年8月11日原告劉某某與被告河北燕某市場建設有限責任公司簽定的安佳國際家居購物廣場房屋（商鋪）轉讓合同及返租協(xié)議書無效；
二、被告河北燕某市場建設有限責任公司返還原告劉某某購房款55872元；
四、被告河北燕某市場建設有限責任公司賠償原告劉某某損失（損失數額:自2012年1月1日至2014年12月31日為18437元；自2015年年1月1日以購房款55872元為本金按中國人民銀行同期貸款利率計算至本判決確定的履行之日止）；
以上（三）、（四）條限本判決生效后五日內履行。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費1658元，由被告河北燕某市場建設有限責任公司負擔。
如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于河北省保定市中級人民法院。

本院認為，被告在沒有取得商品房預售許可證明的情況下與原告簽定房屋轉讓合同，且在起訴前仍未取得商品房預售許可證明，根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效”的規(guī)定，原、被告簽訂的房屋轉讓合同無效。
因原、被告雙方所簽的房屋轉讓合同無效，原、被告簽訂的返租協(xié)議也應無效。
根據《中華人民共和國合同法》第五十八條 ?“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償，有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任”的規(guī)定，本案中因被告未辦理商品房預售許可證將房屋出售給原告，造成合同無效，被告應承擔全部過錯責任，故原告要求確認原、被告簽訂的房屋轉讓合同無效，被告返還購房款的請求，本院予以支持。
原、被告簽訂的房屋轉讓合同無效，原告因該合同所取得的房產也應當返還，但由于雙方又簽訂返租協(xié)議，該房產由被告實際占用，故原告不再返還。
購房款原告給付被告現金42462元，以2009年1月1日至2011年12月31日租金13410元折抵應給付被告購房款，原被告雙方簽訂的房屋轉讓合同雖然無效，此租金13410元系原告既得利益，應為原告已支付購房款，對原告已支付全部購房款55872元，本院予以確認。
利益損失的計算，自2012年1月1日至2014年12月31日間的利益損失原告要求應參照原、被告雙方所簽返租協(xié)議計算，數額為18437元，2015年1月1日之后的損失為利息損失，原告要求以購房款55872元為本金按中國人民銀行同期貸款利率計算，原告要求符合法律規(guī)定，本院予以支持。
關于被告在庭審中辯稱簽訂商鋪轉讓合同不需要商品房預售許可證及被告不是開發(fā)企業(yè)，因未取得商品房預售許可證而確認合同無效沒有事實和法律依據，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第二條 ?“在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地（以下簡稱國有土地）范圍內取得房地產開發(fā)用地的土地使用權，從事房地產開發(fā)、房地產交易，實施房地產管理，應當遵守本法，是指在依據本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。
本法所稱房地產交易，包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃”，故被告所辯與法相悖，本院不予采信。
因原、被告間的轉讓合同無效，故關于被告稱原告違約，不符合法律規(guī)定，本院不予支持。

綜上所述，為維護當事人的合法經濟利益不受侵害，依照《中華人民共和國合同法》第五十八條 ?、最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條之規(guī)定，判決如下:
一、2008年8月11日原告劉某某與被告河北燕某市場建設有限責任公司簽定的安佳國際家居購物廣場房屋（商鋪）轉讓合同及返租協(xié)議書無效；
二、被告河北燕某市場建設有限責任公司返還原告劉某某購房款55872元；
四、被告河北燕某市場建設有限責任公司賠償原告劉某某損失（損失數額:自2012年1月1日至2014年12月31日為18437元；自2015年年1月1日以購房款55872元為本金按中國人民銀行同期貸款利率計算至本判決確定的履行之日止）；
以上（三）、（四）條限本判決生效后五日內履行。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費1658元，由被告河北燕某市場建設有限責任公司負擔。

審判長：解立輝

書記員：王鶴學