劉某某
葉紅輝（湖北凌楓律師事務(wù)所）
湖北花樣年置業(yè)有限公司
何貴林
王長健

原告劉某某。
委托代理人葉紅輝，湖北凌楓律師事務(wù)所律師。
被告湖北花樣年置業(yè)有限公司。
法定代表人劉新泉，花樣年公司董事長。
委托代理人何貴林、王長健，湖北思揚(yáng)律師所律師。
原告劉某某與被告花樣年公司商品房買賣合同糾紛一案，本院于2014年6月26日受理后，依法組成合議庭，2014年8月12日公開開庭進(jìn)行了審理。二原告的共同委托代理人葉紅輝，被告花樣年公司的委托代理人何貴林、王長健到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，原、被告雙方簽訂的《商品房買賣合同》是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、法律的規(guī)定，屬有效合同，本院予以確認(rèn)。原、被告雙方均應(yīng)按照合同約定履行合同。原告依約向被告交納了全部購房款，被告應(yīng)向原告交付符合合同第八條第1項(xiàng)約定的“經(jīng)驗(yàn)收合格”的房屋。因雙方對合同第八條約定的“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”約定的標(biāo)準(zhǔn)不明，《城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后方可交付使用”；《中華人民共和國建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十九條 ?規(guī)定:“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收過程中有違反國家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，責(zé)令停止使用，重新組織竣工驗(yàn)收?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第十七條 ?規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請，并由主管部門組織工程質(zhì)量監(jiān)督、消防、規(guī)劃、人防等有關(guān)部門或單位進(jìn)行驗(yàn)收”。《中華人民共和國消防法》第十三條 ?第二款 ?規(guī)定:“依法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行消防驗(yàn)收的建設(shè)工程，未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格的，禁止投入使用；其他建設(shè)工程經(jīng)依法抽查不合格的，應(yīng)當(dāng)停止使用?！苯ㄔO(shè)部在《關(guān)于發(fā)布國家標(biāo)準(zhǔn)《建設(shè)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》的通知》中明確規(guī)定該標(biāo)準(zhǔn)中，“單位工程質(zhì)量驗(yàn)收合格后，建設(shè)單位應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)將工程竣工驗(yàn)收報告和有關(guān)文件，報建設(shè)行政管理部門備案”的條文為強(qiáng)制性條文，必須嚴(yán)格執(zhí)行。上述國家標(biāo)準(zhǔn)條文的規(guī)定表明，建設(shè)單位將其竣工的驗(yàn)收的工程到縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門備案。否則，不允許使用。綜上可見，商品房交付的驗(yàn)收條件應(yīng)為綜合驗(yàn)收合格，而不僅僅是質(zhì)量專項(xiàng)驗(yàn)收；商品房竣工驗(yàn)收不僅包括土建部分和配套設(shè)施的安裝部分，還包括建設(shè)工程檔案的驗(yàn)收、消防、特種設(shè)備、防空、環(huán)境質(zhì)量、規(guī)劃驗(yàn)收等；涉及許多其他專業(yè)部分必須參與的強(qiáng)制性的驗(yàn)收合格，方可取得《竣工驗(yàn)收備案證明》。為此，商品房作為居住物，首先要符合建設(shè)工程質(zhì)量驗(yàn)收，同時其又是房地產(chǎn)市場的特殊商品，還應(yīng)符合綜合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。本案中，被告在2014年8月11日方才在建設(shè)行政主管部門取得訟爭房屋的《竣工驗(yàn)收備案證明》，到此，訟爭房屋的交付條件方才成就，其在之前向原告交付的房屋，因不符合法定條件，雖已實(shí)際交付，但原告主張被告存在違約行為，于法有據(jù)，本院予以支持；其主張按合同約定的違約金計算標(biāo)準(zhǔn)由被告承擔(dān)責(zé)任的理由，因被告提出違約金約定過高，本院酌定判由被告按原告的購房款總額，按銀行同期同類一年期存款利率標(biāo)準(zhǔn)由被告向原告支付違約金，從合同約定的2013年12月31日交付房屋之日計算至符合交房條件的2014年8月11日止。被告辯稱在約定的交房期限之日交房條件已成就的理由，于法及本院查明的事實(shí)不符，本院不予采信。依照《中華人民共和國民法通則》第五條 ?、《中華人民共和國合同法》第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告湖北花樣年置業(yè)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)向原告劉某某支付以購房款667553元為基數(shù)，按中國人民銀行發(fā)布的一年期存款利率標(biāo)準(zhǔn)，自2013年12月31日起計算至2014年8月11日止的違約金。
二、駁回原告劉某某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)550元，由原告負(fù)擔(dān)250元，被告湖北花樣年置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)300元。如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省襄陽市中級人民法院。（上訴人應(yīng)在提交上訴狀時，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十三條 ?第一款 ?的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)，款匯湖北省襄陽市中級人民法院，開戶銀行:中國農(nóng)業(yè)銀行襄陽萬山支行，戶名襄陽市中級人民法院，賬號:17-451701040001338。上訴人可以直接到湖北省襄陽市中級人民法院交費(fèi)。上訴期限屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費(fèi)用的，按自動撤回上訴處理。）

本院認(rèn)為，原、被告雙方簽訂的《商品房買賣合同》是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、法律的規(guī)定，屬有效合同，本院予以確認(rèn)。原、被告雙方均應(yīng)按照合同約定履行合同。原告依約向被告交納了全部購房款，被告應(yīng)向原告交付符合合同第八條第1項(xiàng)約定的“經(jīng)驗(yàn)收合格”的房屋。因雙方對合同第八條約定的“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”約定的標(biāo)準(zhǔn)不明，《城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后方可交付使用”；《中華人民共和國建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十九條 ?規(guī)定:“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收過程中有違反國家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，責(zé)令停止使用，重新組織竣工驗(yàn)收?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第十七條 ?規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請，并由主管部門組織工程質(zhì)量監(jiān)督、消防、規(guī)劃、人防等有關(guān)部門或單位進(jìn)行驗(yàn)收”?！吨腥A人民共和國消防法》第十三條 ?第二款 ?規(guī)定:“依法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行消防驗(yàn)收的建設(shè)工程，未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格的，禁止投入使用；其他建設(shè)工程經(jīng)依法抽查不合格的，應(yīng)當(dāng)停止使用?！苯ㄔO(shè)部在《關(guān)于發(fā)布國家標(biāo)準(zhǔn)《建設(shè)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》的通知》中明確規(guī)定該標(biāo)準(zhǔn)中，“單位工程質(zhì)量驗(yàn)收合格后，建設(shè)單位應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)將工程竣工驗(yàn)收報告和有關(guān)文件，報建設(shè)行政管理部門備案”的條文為強(qiáng)制性條文，必須嚴(yán)格執(zhí)行。上述國家標(biāo)準(zhǔn)條文的規(guī)定表明，建設(shè)單位將其竣工的驗(yàn)收的工程到縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門備案。否則，不允許使用。綜上可見，商品房交付的驗(yàn)收條件應(yīng)為綜合驗(yàn)收合格，而不僅僅是質(zhì)量專項(xiàng)驗(yàn)收；商品房竣工驗(yàn)收不僅包括土建部分和配套設(shè)施的安裝部分，還包括建設(shè)工程檔案的驗(yàn)收、消防、特種設(shè)備、防空、環(huán)境質(zhì)量、規(guī)劃驗(yàn)收等；涉及許多其他專業(yè)部分必須參與的強(qiáng)制性的驗(yàn)收合格，方可取得《竣工驗(yàn)收備案證明》。為此，商品房作為居住物，首先要符合建設(shè)工程質(zhì)量驗(yàn)收，同時其又是房地產(chǎn)市場的特殊商品，還應(yīng)符合綜合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。本案中，被告在2014年8月11日方才在建設(shè)行政主管部門取得訟爭房屋的《竣工驗(yàn)收備案證明》，到此，訟爭房屋的交付條件方才成就，其在之前向原告交付的房屋，因不符合法定條件，雖已實(shí)際交付，但原告主張被告存在違約行為，于法有據(jù)，本院予以支持；其主張按合同約定的違約金計算標(biāo)準(zhǔn)由被告承擔(dān)責(zé)任的理由，因被告提出違約金約定過高，本院酌定判由被告按原告的購房款總額，按銀行同期同類一年期存款利率標(biāo)準(zhǔn)由被告向原告支付違約金，從合同約定的2013年12月31日交付房屋之日計算至符合交房條件的2014年8月11日止。被告辯稱在約定的交房期限之日交房條件已成就的理由，于法及本院查明的事實(shí)不符，本院不予采信。依照《中華人民共和國民法通則》第五條 ?、《中華人民共和國合同法》第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、被告湖北花樣年置業(yè)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)向原告劉某某支付以購房款667553元為基數(shù)，按中國人民銀行發(fā)布的一年期存款利率標(biāo)準(zhǔn)，自2013年12月31日起計算至2014年8月11日止的違約金。
二、駁回原告劉某某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)550元，由原告負(fù)擔(dān)250元，被告湖北花樣年置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)300元。如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省襄陽市中級人民法院。（上訴人應(yīng)在提交上訴狀時，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十三條 ?第一款 ?的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)，款匯湖北省襄陽市中級人民法院，開戶銀行:中國農(nóng)業(yè)銀行襄陽萬山支行，戶名襄陽市中級人民法院，賬號:17-451701040001338。上訴人可以直接到湖北省襄陽市中級人民法院交費(fèi)。上訴期限屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費(fèi)用的，按自動撤回上訴處理。）

審判長：雷玉珍
審判員：黃燕
審判員：劉玉衡

書記員：方小翠