上訴人(原審原告)：劉某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市寶山區(qū)。
　　委托訴訟代理人：姜雯燕，北京安博(上海)律師事務(wù)所律師。
　　上訴人(原審被告)：徐某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市寶山區(qū)。
　　委托訴訟代理人：余子晨，上海漢商律師事務(wù)所律師。
　　被上訴人(原審被告)：徐某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市徐匯區(qū)。
　　被上訴人(原審被告)：徐軍勇，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市普陀區(qū)。
　　被上訴人(原審被告)：徐軍剛，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市寶山區(qū)。
　　委托訴訟代理人：朱社蓮(系徐軍剛之妻)，女，xxxx年xx月xx日出生，戶籍地上海市靜安區(qū)。
　　被上訴人(原審被告)：徐軍芬，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市普陀區(qū)。
　　被上訴人(原審被告)：上海祁連房地產(chǎn)開發(fā)總公司，住所地上海市寶山區(qū)。
　　法定代表人：朱紅兵，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：王海潛。
　　上訴人劉某、徐某某因與被上訴人徐某某、徐軍勇、徐軍剛、徐軍芬、上海祁連房地產(chǎn)開發(fā)總公司(以下簡稱“祁連公司”)確認(rèn)合同無效糾紛一案，不服上海市寶山區(qū)人民法院(2019)滬0113民初3065號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年7月8日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　劉某上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決第二、三項(xiàng)，將本案發(fā)回重審，改判支持其一審訴訟請(qǐng)求。事實(shí)和理由：一審法院已認(rèn)定劉艷琴與徐某某之間就上海市寶山區(qū)聚豐園路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋(以下簡稱“聚豐園路房屋”)簽訂的《上海市公有住房出售合同》無效，但又未確認(rèn)劉艷琴與祁連公司就聚豐園路房屋簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》無效，顯然自相矛盾。聚豐園路房屋的原始權(quán)利人系劉某，劉艷琴作為劉某的監(jiān)護(hù)人，理應(yīng)充分保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)。但其以自身名義將房屋購買為售后公房，并將產(chǎn)權(quán)登記在自己一人名下，此舉損害了劉某的合法權(quán)益，應(yīng)屬無效。聚豐園路房屋應(yīng)屬劉某一人所有，不應(yīng)作為劉艷琴的遺產(chǎn)。綜上，劉某請(qǐng)求二審法院支持其上訴請(qǐng)求。
　　徐某某上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決，改判駁回劉某全部一審訴訟請(qǐng)求。事實(shí)和理由：劉艷琴通過合法方式將聚豐園路房屋買為售后公房，購房款由徐某某支付。因此，該房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記至徐某某名下一事，劉某也應(yīng)有所預(yù)見且無異議，否則徐某某沒有必要支付上述款項(xiàng)。一審法院既已認(rèn)定劉艷琴購買房屋的合法性，說明劉艷琴獨(dú)立享有聚豐園路房屋的所有權(quán)。劉某僅是戶籍登記在聚豐園路房屋內(nèi)，故劉艷琴對(duì)房屋行使占有、使用、收益、處分等行為，無需征求劉某的意見，徐某某購買系爭房屋也未損害劉某的合法利益。綜上，徐某某請(qǐng)求二審法院支持其上訴請(qǐng)求。
　　祁連公司辯稱，其尊重法院判決。
　　徐軍勇辯稱，其尊重法院的判決。
　　徐軍剛辯稱，其同意劉某的上訴請(qǐng)求，不同意徐某某的上訴請(qǐng)求。
　　徐某某、徐軍芬未到庭應(yīng)訴。
　　劉某向一審法院起訴請(qǐng)求：1.請(qǐng)求確認(rèn)祁連公司與劉艷琴簽訂的《上海市公有住房出售合同》無效；2.請(qǐng)求確認(rèn)劉艷琴與徐某某簽署的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》無效；3.判令上海市寶山區(qū)聚豐園路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋恢復(fù)至公有承租狀態(tài)。
　　一審法院認(rèn)定事實(shí)：原位于華盛路XXX號(hào)的房屋為公房性質(zhì)，承租人為徐如標(biāo)(1998年11月21日?qǐng)?bào)死亡)，劉艷琴系徐如標(biāo)的妻子，育有子女徐某某、徐軍勇、徐某某、徐軍剛、徐軍芬、徐軍祥。徐軍祥為劉某的母親，于1990年6月14日?qǐng)?bào)死亡，后劉某隨外婆劉艷琴生活。上述房屋內(nèi)有兩本戶口簿，戶主一為徐軍剛，戶主二為徐軍勇，外甥女劉某在冊(cè)。2002年3月15日出具的書面申請(qǐng)載明，劉某本人未滿18周歲，不能單獨(dú)進(jìn)戶，故有外婆劉艷琴作為監(jiān)護(hù)人，作為戶主，租賃人劉艷琴。同日，劉某作為乙方與甲方上海市閘北區(qū)市容管理局、代理人上海振滬房屋拆遷有限公司簽訂了房屋拆遷安置協(xié)議。協(xié)議約定，應(yīng)安置人口為一人劉某，甲方提供聚豐園路房屋，合計(jì)建筑面積為47.28平方米。在聚豐園路房屋的住房調(diào)配單中顯示，該房屋為動(dòng)遷安置房屋，因劉某未成年，故承租人為劉艷琴，徐軍勇貨幣化安置。
　　自2002年3月18日起，聚豐園路房屋為劉艷琴承租，同住人為劉某，兩人在該房屋內(nèi)實(shí)際居住。
　　2006年12月19日，劉艷琴與祁連公司簽訂《上海市公有住房出售合同》。劉艷琴取得聚豐園路房屋產(chǎn)權(quán)后，隨即于2006年12月25日出具委托書，委托徐某某辦理房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)。雙方在2007年3月13日就上述房屋簽訂了房地產(chǎn)買賣合同，劉艷琴將該房屋的房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給徐某某，合同中約定的房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格為人民幣(以下幣種均為人民幣)148,840元。2007年3月28日，徐某某取得上述房屋的房地產(chǎn)權(quán)證，登記為該房屋的所有權(quán)人。
　　一審另查明，2004年10月20日，因投靠親戚，劉某的戶口從華盛路XXX號(hào)遷入聚豐園路房屋內(nèi)。同年10月19日，劉艷琴的戶口從桃浦路XXX弄XXX號(hào)XXX室遷入聚豐園路房屋。
　　本案審理過程中，劉某表示，不存在徐某某替劉某還錢的事實(shí)，劉某也沒有給徐某某出具過借條，劉艷琴將房屋出售給徐某某的情況劉某根本不知道。徐某某提供如下證據(jù)材料：1.確認(rèn)書，證明2006年12月31日，劉艷琴確認(rèn)徐某某幫劉艷琴出資2萬多元買下聚豐園路房屋，落款處劉艷琴和劉某都簽字確認(rèn)；2.2006年12月31日的借條，載明劉某確認(rèn)借了姨媽5萬元；3.2007年1月13的借條，載明劉某借了姨媽6,000元。嗣后在外婆去世后，劉某又向鄰居借錢，都由徐某某歸還了。劉某表示對(duì)于徐某某提供的四份材料中“劉某”的簽字不認(rèn)可真實(shí)性，如果徐某某陳述屬實(shí)，聚豐園路房屋登記到徐某某名下后，這些借條里面的錢都應(yīng)該轉(zhuǎn)為房款了，徐某某理應(yīng)將借條都還給劉某，但實(shí)際上仍在徐某某處，有悖常理；同時(shí)，根據(jù)其提供的借條，在2006年12月31日前，劉某共借徐某某5萬元，徐某某不可能在短短三個(gè)月內(nèi)另行支付剩余款項(xiàng)。因此，徐某某主張的借款抵扣房款沒有任何事實(shí)依據(jù)，不能認(rèn)定。關(guān)于房款，徐某某表示，在決定買下聚豐園路房屋前已經(jīng)陸續(xù)替劉某還了債務(wù)約5.6萬元，之后徐某某又給了劉艷琴4萬元，加起來10.6萬元。在過戶后，徐某某又給劉艷琴4.4萬元，付清余款，因此實(shí)際的房屋交易價(jià)為15萬元。
　　一審法院認(rèn)為，依法成立的合同，受法律保護(hù)。2006年12月19日，劉艷琴與祁連公司簽訂的《上海市公有住房出售合同》。系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。在簽約當(dāng)時(shí)，劉艷琴系聚豐園路房屋的承租人，盡管劉某為同住人，但當(dāng)時(shí)劉某尚未成年，根據(jù)規(guī)定無需征得劉某的同意。故祁連公司將系爭房屋售于劉艷琴并未違反相關(guān)政策規(guī)范，法院予以確認(rèn)。至于劉艷琴與徐某某的房地產(chǎn)買賣合同的合法性，法院認(rèn)為，根據(jù)法律規(guī)定，若存在惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的合同為無效合同。根據(jù)動(dòng)遷補(bǔ)償協(xié)議以及聚豐園路住房調(diào)配單的記載，劉某為唯一安置人口，因受配時(shí)其尚未成年，故只得由其外婆即劉艷琴作為安置房屋的承租人。據(jù)此，劉某為聚豐園路房屋的原始權(quán)利人，劉艷琴作為其監(jiān)護(hù)人，理應(yīng)充分保護(hù)劉某對(duì)該房屋的合法權(quán)益。但劉艷琴在購入房屋產(chǎn)權(quán)后不久即與徐某某簽訂房地產(chǎn)買賣合同，將房屋權(quán)利轉(zhuǎn)讓，顯然侵害了劉某的權(quán)利。而徐某某作為劉某的姨媽，明知房屋的來源仍簽訂合同并申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)變更，故其主觀也無法確認(rèn)為善意。據(jù)此，劉艷琴與徐某某所簽的房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)認(rèn)定為無效。合同無效后，因合同發(fā)生的財(cái)產(chǎn)應(yīng)各自返還，鑒于徐某某無法提供其支付房款的直接證據(jù)，其所主張的以代還借款抵扣房款亦缺乏相應(yīng)證據(jù)佐證，且徐某某主張的購房款金額與合同約定房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)之間存在不一致性，故法院對(duì)支付房款一節(jié)事實(shí)無法采信和認(rèn)定。聚豐園路房屋應(yīng)在劉艷琴與徐某某房屋買賣合同確認(rèn)為無效后恢復(fù)原權(quán)利人劉艷琴所有狀態(tài)，鑒于原權(quán)利人劉艷琴死亡，聚豐園路房屋應(yīng)確認(rèn)為劉艷琴遺產(chǎn)，相關(guān)當(dāng)事人可另行主張其權(quán)利，本案不做處理。
　　一審法院作出判決：一、劉艷琴與徐某某就上海市寶山區(qū)聚豐園路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》無效；二、上海市寶山區(qū)聚豐園路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋系劉艷琴生前取得的不動(dòng)產(chǎn)，為劉艷琴遺產(chǎn)范圍；三、劉某的其余訴訟請(qǐng)求，不予支持。
　　二審中，當(dāng)事人沒有提交新證據(jù)。本院對(duì)一審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。
　　二審期間，劉某陳述，其認(rèn)可劉艷琴對(duì)聚豐園路房屋享有居住使用權(quán)。
　　本院認(rèn)為，聚豐園路房屋為劉某一人的動(dòng)遷安置利益，其在動(dòng)遷時(shí)因?qū)傥闯赡耆?，故基于政策原因，由其外婆即劉艷琴作為承租人辦理了相關(guān)手續(xù)。一審也查明，劉艷琴自戶口遷入聚豐園路房屋后，一直與劉某居住在內(nèi)。故聚豐園路房屋的原始權(quán)源雖與劉艷琴無關(guān)，但至其與祁連公司簽訂《上海市公有住房出售合同》時(shí)，應(yīng)是享有居住使用權(quán)。對(duì)此，劉某亦表認(rèn)同。劉艷琴在將聚豐園路房屋購買為售后公房時(shí)，因劉某此時(shí)仍未成年，無需征得其同意，客觀上也無法將其登記為產(chǎn)權(quán)人，故劉艷琴之購買行為符合政策規(guī)定。同時(shí)該行為也并不必然損害劉某的合法權(quán)益，應(yīng)屬合法有效。至于劉艷琴與徐某某的房屋買賣行為效力之評(píng)判，首先需明確的是，聚豐園路房屋并非普通商品房，其來源于動(dòng)遷而非買賣，又屬售后公房性質(zhì)。在評(píng)判劉某對(duì)該房屋享有何種權(quán)利及權(quán)利是否受損時(shí)，應(yīng)將房屋來源及公有住房政策等多種因素綜合考量在內(nèi)。若僅將其居住使用權(quán)是否受損據(jù)以衡量，顯然有所不公，也不符合客觀事實(shí)。其次，徐某某沒有證據(jù)證明其實(shí)際支付了購房款即支付了相應(yīng)對(duì)價(jià)，其有關(guān)借款抵扣等抗辯，本院不予采信。再次，正如一審法院所述，劉艷琴作為劉某的監(jiān)護(hù)人，在劉某成年之前，應(yīng)充分保護(hù)劉某的合法權(quán)益。若聚豐園路房屋產(chǎn)權(quán)一直處于劉艷琴名下，在其去世之后，劉某的相關(guān)利益本可在財(cái)產(chǎn)繼承中得到應(yīng)有的保護(hù)與實(shí)現(xiàn)。而劉艷琴將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移至徐某某，造成的后果為劉某對(duì)該房屋僅享有居住使用權(quán)，而無獲得產(chǎn)權(quán)之可能。因此，該產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為看似不具有侵犯劉某權(quán)益之表象，實(shí)則不然；最后，基于徐某某與劉艷琴、劉某的親屬關(guān)系，其理應(yīng)知曉該房屋的來源以及產(chǎn)權(quán)受讓帶來的法律后果，但其仍然實(shí)施了相關(guān)行為，主觀上并非善意。劉某即使知曉聚豐園路房屋由劉艷琴買為售后公房，并不代表其同意該房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移至徐某某。更何況，上述行為發(fā)生在劉某成年之前，法律對(duì)于未成年人的合法權(quán)益應(yīng)當(dāng)給予充分的保護(hù)。由此，一審法院否定了劉艷琴與徐某某就聚豐園路房屋簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》的法律效力，本院予以認(rèn)同。
　　劉艷琴與徐某某的房屋買賣行為無效之后，聚豐園路房屋的產(chǎn)權(quán)應(yīng)恢復(fù)登記在劉艷琴名下。劉艷琴現(xiàn)已去世，按照法律規(guī)定，相關(guān)繼承人可繼承劉艷琴之遺產(chǎn)。但法院需指出的是，在確定具體份額時(shí)，各方應(yīng)當(dāng)充分考慮該房屋的來源、繼承人的貢獻(xiàn)大小等，以體現(xiàn)應(yīng)有的公平合理。
　　綜上所述，劉某、徐某某的上訴請(qǐng)求均不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決結(jié)果正確，應(yīng)予維持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　二審案件受理費(fèi)人民幣7,400元，由上訴人劉某、徐某某各半負(fù)擔(dān)。
　　本判決為終審判決。

審判員：張常青

書記員：彭??辰