劉某某
劉莉
衡水萬某物業(yè)服務有限公司
楊琴琴（河北理源律師事務所）

上訴人（原審被告）:劉某某,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,現住衡水市桃城區(qū)。
委托代理人:劉莉，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住衡水市桃城區(qū)，系上訴人之女。
被上訴人衡水萬某物業(yè)服務有限公司,住所地:衡水市桃城區(qū)榕花街161號滏興國際園1幢1單元1120號。
法定代表人:閆清素，總經理。
委托代理人:楊琴琴，河北理源律師事務所律師
上訴人劉某某與被上訴人衡水萬某物業(yè)服務有限公司（以下簡稱:萬某公司）因物業(yè)服務合同糾紛一案，上訴人不服河北省衡水市桃城區(qū)人民法院（2016）冀1102民初3541號民事判決，向本院提起上訴。
本院于2016年10月25日立案后，依法組成合議庭審理了本案。
上訴人劉某某及委托代理人劉莉、被上訴人委托代理人楊琴琴到庭參加訴訟，本案現已審理終結。
上訴人劉某某上訴請求:請求撤銷河北省衡水市桃城區(qū)人民法院（2016）冀1102民初3541號民事判決，依法改判或發(fā)還重審，一、二審訴訟費由被上訴人負擔。
事實和理由:原審認定事實錯誤，適用法律不當，程序錯誤。
一審法院推論劉某某為合法業(yè)主于法無據，上訴人至今沒有給辦理房產證沒有交納物業(yè)費的義務，被上訴人的訴訟資格認定事實、依據不充分，滏興園無業(yè)服務處無收費許可證違規(guī)收費，未盡相應的服務義務。
被上訴人萬某公司辯稱:劉某某的上訴請求缺乏事實與法律依據，原審裁判認定事實清楚、適用法律正確，請求駁回上訴、維持原判。
2013年4月17日，上訴人辦理了滏興國際園小區(qū)3號樓2單元1303室的入住手續(xù)，并繳納了一年的物業(yè)管理費。
上訴人居住至今已經有3年之久，是該小區(qū)的業(yè)主。
2013年5月28日、2016年5月28日，被上訴人與衡水達華房地產開發(fā)有限公司分別簽署了兩份《滏興園前期物業(yè)服務合同》，為該小區(qū)提供物業(yè)服務，在此期間，被上訴人按照物業(yè)服務合同約定，對該小區(qū)的房屋及其配套設施和相關場地進行維護、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和秩序。
依據《最高院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條的規(guī)定，上訴人與被上訴人形成物業(yè)服務關系，上訴人應該交納物業(yè)管理費，但上訴人自2014年4月17日至今未繳納任何物業(yè)管理費，截止2016年6月30日，累計欠繳物業(yè)管理費2515元。
按物業(yè)服務合同約定，未按時繳納物業(yè)費的滯納金為:未繳納物業(yè)費的萬分之一，被上訴人認可一審法院裁定的300元。
因此一審判決正確，上訴人應履行一審判決內容。
萬某公司一審法院起訴請求:被告劉某某系衡水市滏興國際園小區(qū)的業(yè)主，原告依據《物業(yè)管理條例》及與河北達華房地產開發(fā)有限公司簽訂的物業(yè)服務協(xié)議，自2013年5月28日接管衡水市滏興國際園小區(qū)的物業(yè)服務，原告在為小區(qū)服務期間，被告拖欠原告2014年4月17日至2016年6月30日的物業(yè)管理費費2515元、公攤電費264元，經原告多次向被告催要，被告拒不履行給付義務，為維護原告的合法權益不受侵害，請求判決被告給付原告2014年4月17日至2016年6月30日的物業(yè)管理費費2515元、公攤電費264元及逾期交納物業(yè)管理費的滯納金2000元。
一審法院認定事實:2013年5月28日，原告與滏興國際園小區(qū)開發(fā)商河北達華房地產開發(fā)有限公司簽訂《滏興園前期物業(yè)管理服務合同》二份，其中第一份合同第七條約定:物業(yè)服務費用由業(yè)主按其擁有物業(yè)的產權面積交納，高層住宅:1元/月/平方米；另合同第二十條約定:業(yè)主逾期未繳納物業(yè)管理費的，應當按照逾期每日百分之一的標準承擔相應的滯納金。
合同期限自2013年5月28日起至2019年5月28日止。
合同簽訂后，原告即對衡水滏興國際園小區(qū)進行物業(yè)管理服務工作。
被告所住衡水滏興國際園小區(qū)3號樓2單元1303室為回遷樓，面積為93.65平方米，并于2013年4月17日辦理驗房收房。
被告劉某某已將物業(yè)費繳至2014年4月16日，被告劉某某至今拖欠2014年4月17日至2016年6月30日物業(yè)費2515元。
以上事實原告提交的證據和庭審筆錄在卷為證。
一審法院認為，前期物業(yè)管理是指房屋出售之日起至業(yè)主委員會與業(yè)主委員會選定的物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理服務合同》生效時止的物業(yè)管理。
原告與河北達華房地產開發(fā)有限公司簽訂的《滏興園前期物業(yè)管理服務合同》，是在業(yè)主委員會建立之前，為解決、完善小區(qū)物業(yè)管理的舉措，內容不違反有關法律規(guī)定，屬有效合同。
該合同對包括被告在內的衡水滏興國際園小區(qū)業(yè)主具有約束力。
原告依據上述合同，向被告提供了物業(yè)服務，雙方形成物業(yè)服務合同關系，被告應依約交納服務費用，被告劉某某為回遷戶，系拆遷前房屋的房主，其所住房屋雖未辦理房產證，但并不影響其為涉案房屋的業(yè)主，被告經原告催要，至今仍拖欠原告物業(yè)費用2515元，實屬違約。
《滏興園前期物業(yè)管理服務合同》第二十條約定:業(yè)主逾期未繳納物業(yè)管理費的，應當按照逾期每日百分之一的標準承擔相應的滯納金。
但原告要求被告支付的滯納金過高，應適當調整，以300元為宜。
現原告要求被告給付拖欠的物業(yè)費及滯納金，合法有據，應予支持。
原告要求被告承擔公攤電費，未提供收費依據，不予支持。
據此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條 ?第一款 ?、第一百零七條 ?，最高人民法院《關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題》的解釋第一條之規(guī)定，判決如下:
一、被告劉某某于本判決生效后五日內給付原告衡水萬某物業(yè)服務有限公司2014年4月17日至2016年6月30日的物業(yè)費2515元并支付滯納金300元。
二、駁回原告衡水萬某物業(yè)服務有限公司其他訴訟請求
本院二審期間，劉某某申請證人白某、李某出庭作證，用于證實被上訴人萬某公司服務質量差而且擴大收費范圍；萬某公司提交其三級物業(yè)服務企業(yè)資質證書。
當事人當庭進行了質證，對當事人二審爭議的事實，本院認定如下:二審查明事實與一審基本一致。
本院認為，根據《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，在物業(yè)開始銷售（預售）起，至業(yè)主委員會成立前，由物業(yè)開發(fā)商通過招投標方式招聘或選聘物業(yè)管理企業(yè)進行前期物業(yè)管理，簽訂前期物業(yè)管理合同，承擔住宅小區(qū)的管理，在業(yè)主入住達到一定比例時，由房地產行政管理部門召集業(yè)主大會選舉產生業(yè)主委員會，本案所涉滏興國際園小區(qū)至今沒有成立業(yè)主委員會。
同時二審查明，2013年5月28日萬某公司與滏興國際園小區(qū)開發(fā)商河北達華房地產開發(fā)有限公司簽訂《滏興園前期物業(yè)管理服務合同》時，萬某公司尚未取得相應的物業(yè)企業(yè)等級資質，被上訴人于2014年1月10日取得三級資質證書，依據建設部《物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法》，可認定萬某公司與上訴人已形成物業(yè)管理服務合同關系，前期物業(yè)服務合同是附條件的，一旦業(yè)主大會選定新的物業(yè)管理企業(yè)，該前期物業(yè)服務合同無論到期與否應立即解除。
物業(yè)費的收取應當遵循公開及與服務相適應的原則，以合理成本為基礎，以合同約定為前提，合理收取物業(yè)費，物業(yè)管理企業(yè)不得擅自擴大收費范圍、提高收費標準或重復收費，繳納物業(yè)費是業(yè)主應承擔的一項基本的合同義務，由于住宅小區(qū)未成立業(yè)主委員會，無法協(xié)商確定物業(yè)費，最終導致物業(yè)管理企業(yè)自行定價，由于物管活動的開展具有互動性，物業(yè)公司非常需要業(yè)主的扶持，如果鼓勵業(yè)主動輒拒交物管費用，很可能造成物管企業(yè)雇傭人員的工資及維修管理費用得不到補償，物管公司難以為繼，不可能形成小區(qū)物管的良性循環(huán)，若物管公司不履行物管服務或履行合同未達到約定標準，物管公司應當限期整改。
可參考原建設部頒發(fā)的《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則》中的各項物管標準分值，以省市相關收費文件確定合理的收費標準，以優(yōu)質管理和對物管費用收取標準的公開，贏得業(yè)主認同；實現小區(qū)內文明服務、管理溫馨的目標。
綜上所述，原審判決認定事實清楚，適用法律正確，劉某某的上訴請求不能成立。
依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項 ?的規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費240元由劉某某負擔。
本判決為終審判決。

本院認為，根據《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，在物業(yè)開始銷售（預售）起，至業(yè)主委員會成立前，由物業(yè)開發(fā)商通過招投標方式招聘或選聘物業(yè)管理企業(yè)進行前期物業(yè)管理，簽訂前期物業(yè)管理合同，承擔住宅小區(qū)的管理，在業(yè)主入住達到一定比例時，由房地產行政管理部門召集業(yè)主大會選舉產生業(yè)主委員會，本案所涉滏興國際園小區(qū)至今沒有成立業(yè)主委員會。
同時二審查明，2013年5月28日萬某公司與滏興國際園小區(qū)開發(fā)商河北達華房地產開發(fā)有限公司簽訂《滏興園前期物業(yè)管理服務合同》時，萬某公司尚未取得相應的物業(yè)企業(yè)等級資質，被上訴人于2014年1月10日取得三級資質證書，依據建設部《物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法》，可認定萬某公司與上訴人已形成物業(yè)管理服務合同關系，前期物業(yè)服務合同是附條件的，一旦業(yè)主大會選定新的物業(yè)管理企業(yè)，該前期物業(yè)服務合同無論到期與否應立即解除。
物業(yè)費的收取應當遵循公開及與服務相適應的原則，以合理成本為基礎，以合同約定為前提，合理收取物業(yè)費，物業(yè)管理企業(yè)不得擅自擴大收費范圍、提高收費標準或重復收費，繳納物業(yè)費是業(yè)主應承擔的一項基本的合同義務，由于住宅小區(qū)未成立業(yè)主委員會，無法協(xié)商確定物業(yè)費，最終導致物業(yè)管理企業(yè)自行定價，由于物管活動的開展具有互動性，物業(yè)公司非常需要業(yè)主的扶持，如果鼓勵業(yè)主動輒拒交物管費用，很可能造成物管企業(yè)雇傭人員的工資及維修管理費用得不到補償，物管公司難以為繼，不可能形成小區(qū)物管的良性循環(huán)，若物管公司不履行物管服務或履行合同未達到約定標準，物管公司應當限期整改。
可參考原建設部頒發(fā)的《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則》中的各項物管標準分值，以省市相關收費文件確定合理的收費標準，以優(yōu)質管理和對物管費用收取標準的公開，贏得業(yè)主認同；實現小區(qū)內文明服務、管理溫馨的目標。
綜上所述，原審判決認定事實清楚，適用法律正確，劉某某的上訴請求不能成立。

依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項 ?的規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費240元由劉某某負擔。

審判長：王連峰

書記員：劉婷婷