劉某某
劉莉
衡水萬(wàn)某物業(yè)服務(wù)有限公司
楊琴琴（河北理源律師事務(wù)所）

上訴人（原審被告）:劉某某,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,現(xiàn)住衡水市桃城區(qū)。
委托代理人:劉莉，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住衡水市桃城區(qū)，系上訴人之女。
被上訴人衡水萬(wàn)某物業(yè)服務(wù)有限公司,住所地:衡水市桃城區(qū)榕花街161號(hào)滏興國(guó)際園1幢1單元1120號(hào)。
法定代表人:閆清素，總經(jīng)理。
委托代理人:楊琴琴，河北理源律師事務(wù)所律師
上訴人劉某某與被上訴人衡水萬(wàn)某物業(yè)服務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng):萬(wàn)某公司）因物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，上訴人不服河北省衡水市桃城區(qū)人民法院（2016）冀1102民初3541號(hào)民事判決，向本院提起上訴。
本院于2016年10月25日立案后，依法組成合議庭審理了本案。
上訴人劉某某及委托代理人劉莉、被上訴人委托代理人楊琴琴到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人劉某某上訴請(qǐng)求:請(qǐng)求撤銷(xiāo)河北省衡水市桃城區(qū)人民法院（2016）冀1102民初3541號(hào)民事判決，依法改判或發(fā)還重審，一、二審訴訟費(fèi)由被上訴人負(fù)擔(dān)。
事實(shí)和理由:原審認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，適用法律不當(dāng)，程序錯(cuò)誤。
一審法院推論劉某某為合法業(yè)主于法無(wú)據(jù)，上訴人至今沒(méi)有給辦理房產(chǎn)證沒(méi)有交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)，被上訴人的訴訟資格認(rèn)定事實(shí)、依據(jù)不充分，滏興園無(wú)業(yè)服務(wù)處無(wú)收費(fèi)許可證違規(guī)收費(fèi)，未盡相應(yīng)的服務(wù)義務(wù)。
被上訴人萬(wàn)某公司辯稱(chēng):劉某某的上訴請(qǐng)求缺乏事實(shí)與法律依據(jù)，原審裁判認(rèn)定事實(shí)清楚、適用法律正確，請(qǐng)求駁回上訴、維持原判。
2013年4月17日，上訴人辦理了滏興國(guó)際園小區(qū)3號(hào)樓2單元1303室的入住手續(xù)，并繳納了一年的物業(yè)管理費(fèi)。
上訴人居住至今已經(jīng)有3年之久，是該小區(qū)的業(yè)主。
2013年5月28日、2016年5月28日，被上訴人與衡水達(dá)華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司分別簽署了兩份《滏興園前期物業(yè)服務(wù)合同》，為該小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，在此期間，被上訴人按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)該小區(qū)的房屋及其配套設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維護(hù)、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和秩序。
依據(jù)《最高院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條的規(guī)定，上訴人與被上訴人形成物業(yè)服務(wù)關(guān)系，上訴人應(yīng)該交納物業(yè)管理費(fèi)，但上訴人自2014年4月17日至今未繳納任何物業(yè)管理費(fèi)，截止2016年6月30日，累計(jì)欠繳物業(yè)管理費(fèi)2515元。
按物業(yè)服務(wù)合同約定，未按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)的滯納金為:未繳納物業(yè)費(fèi)的萬(wàn)分之一，被上訴人認(rèn)可一審法院裁定的300元。
因此一審判決正確，上訴人應(yīng)履行一審判決內(nèi)容。
萬(wàn)某公司一審法院起訴請(qǐng)求:被告劉某某系衡水市滏興國(guó)際園小區(qū)的業(yè)主，原告依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及與河北達(dá)華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂的物業(yè)服務(wù)協(xié)議，自2013年5月28日接管衡水市滏興國(guó)際園小區(qū)的物業(yè)服務(wù)，原告在為小區(qū)服務(wù)期間，被告拖欠原告2014年4月17日至2016年6月30日的物業(yè)管理費(fèi)費(fèi)2515元、公攤電費(fèi)264元，經(jīng)原告多次向被告催要，被告拒不履行給付義務(wù)，為維護(hù)原告的合法權(quán)益不受侵害，請(qǐng)求判決被告給付原告2014年4月17日至2016年6月30日的物業(yè)管理費(fèi)費(fèi)2515元、公攤電費(fèi)264元及逾期交納物業(yè)管理費(fèi)的滯納金2000元。
一審法院認(rèn)定事實(shí):2013年5月28日，原告與滏興國(guó)際園小區(qū)開(kāi)發(fā)商河北達(dá)華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂《滏興園前期物業(yè)管理服務(wù)合同》二份，其中第一份合同第七條約定:物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主按其擁有物業(yè)的產(chǎn)權(quán)面積交納，高層住宅:1元/月/平方米；另合同第二十條約定:業(yè)主逾期未繳納物業(yè)管理費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)按照逾期每日百分之一的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)相應(yīng)的滯納金。
合同期限自2013年5月28日起至2019年5月28日止。
合同簽訂后，原告即對(duì)衡水滏興國(guó)際園小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)工作。
被告所住衡水滏興國(guó)際園小區(qū)3號(hào)樓2單元1303室為回遷樓，面積為93.65平方米，并于2013年4月17日辦理驗(yàn)房收房。
被告劉某某已將物業(yè)費(fèi)繳至2014年4月16日，被告劉某某至今拖欠2014年4月17日至2016年6月30日物業(yè)費(fèi)2515元。
以上事實(shí)原告提交的證據(jù)和庭審筆錄在卷為證。
一審法院認(rèn)為，前期物業(yè)管理是指房屋出售之日起至業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主委員會(huì)選定的物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》生效時(shí)止的物業(yè)管理。
原告與河北達(dá)華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂的《滏興園前期物業(yè)管理服務(wù)合同》，是在業(yè)主委員會(huì)建立之前，為解決、完善小區(qū)物業(yè)管理的舉措，內(nèi)容不違反有關(guān)法律規(guī)定，屬有效合同。
該合同對(duì)包括被告在內(nèi)的衡水滏興國(guó)際園小區(qū)業(yè)主具有約束力。
原告依據(jù)上述合同，向被告提供了物業(yè)服務(wù)，雙方形成物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，被告應(yīng)依約交納服務(wù)費(fèi)用，被告劉某某為回遷戶(hù)，系拆遷前房屋的房主，其所住房屋雖未辦理房產(chǎn)證，但并不影響其為涉案房屋的業(yè)主，被告經(jīng)原告催要，至今仍拖欠原告物業(yè)費(fèi)用2515元，實(shí)屬違約。
《滏興園前期物業(yè)管理服務(wù)合同》第二十條約定:業(yè)主逾期未繳納物業(yè)管理費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)按照逾期每日百分之一的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)相應(yīng)的滯納金。
但原告要求被告支付的滯納金過(guò)高，應(yīng)適當(dāng)調(diào)整，以300元為宜。
現(xiàn)原告要求被告給付拖欠的物業(yè)費(fèi)及滯納金，合法有據(jù)，應(yīng)予支持。
原告要求被告承擔(dān)公攤電費(fèi)，未提供收費(fèi)依據(jù)，不予支持。
據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條 ?第一款 ?、第一百零七條 ?，最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題》的解釋第一條之規(guī)定，判決如下:
一、被告劉某某于本判決生效后五日內(nèi)給付原告衡水萬(wàn)某物業(yè)服務(wù)有限公司2014年4月17日至2016年6月30日的物業(yè)費(fèi)2515元并支付滯納金300元。
二、駁回原告衡水萬(wàn)某物業(yè)服務(wù)有限公司其他訴訟請(qǐng)求
本院二審期間，劉某某申請(qǐng)證人白某、李某出庭作證，用于證實(shí)被上訴人萬(wàn)某公司服務(wù)質(zhì)量差而且擴(kuò)大收費(fèi)范圍；萬(wàn)某公司提交其三級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)。
當(dāng)事人當(dāng)庭進(jìn)行了質(zhì)證，對(duì)當(dāng)事人二審爭(zhēng)議的事實(shí)，本院認(rèn)定如下:二審查明事實(shí)與一審基本一致。
本院認(rèn)為，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，在物業(yè)開(kāi)始銷(xiāo)售（預(yù)售）起，至業(yè)主委員會(huì)成立前，由物業(yè)開(kāi)發(fā)商通過(guò)招投標(biāo)方式招聘或選聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理，簽訂前期物業(yè)管理合同，承擔(dān)住宅小區(qū)的管理，在業(yè)主入住達(dá)到一定比例時(shí)，由房地產(chǎn)行政管理部門(mén)召集業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，本案所涉滏興國(guó)際園小區(qū)至今沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)。
同時(shí)二審查明，2013年5月28日萬(wàn)某公司與滏興國(guó)際園小區(qū)開(kāi)發(fā)商河北達(dá)華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂《滏興園前期物業(yè)管理服務(wù)合同》時(shí)，萬(wàn)某公司尚未取得相應(yīng)的物業(yè)企業(yè)等級(jí)資質(zhì)，被上訴人于2014年1月10日取得三級(jí)資質(zhì)證書(shū)，依據(jù)建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，可認(rèn)定萬(wàn)某公司與上訴人已形成物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系，前期物業(yè)服務(wù)合同是附條件的，一旦業(yè)主大會(huì)選定新的物業(yè)管理企業(yè)，該前期物業(yè)服務(wù)合同無(wú)論到期與否應(yīng)立即解除。
物業(yè)費(fèi)的收取應(yīng)當(dāng)遵循公開(kāi)及與服務(wù)相適應(yīng)的原則，以合理成本為基礎(chǔ)，以合同約定為前提，合理收取物業(yè)費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)不得擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或重復(fù)收費(fèi)，繳納物業(yè)費(fèi)是業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的一項(xiàng)基本的合同義務(wù)，由于住宅小區(qū)未成立業(yè)主委員會(huì)，無(wú)法協(xié)商確定物業(yè)費(fèi)，最終導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)自行定價(jià)，由于物管活動(dòng)的開(kāi)展具有互動(dòng)性，物業(yè)公司非常需要業(yè)主的扶持，如果鼓勵(lì)業(yè)主動(dòng)輒拒交物管費(fèi)用，很可能造成物管企業(yè)雇傭人員的工資及維修管理費(fèi)用得不到補(bǔ)償，物管公司難以為繼，不可能形成小區(qū)物管的良性循環(huán)，若物管公司不履行物管服務(wù)或履行合同未達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)，物管公司應(yīng)當(dāng)限期整改。
可參考原建設(shè)部頒發(fā)的《全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》中的各項(xiàng)物管標(biāo)準(zhǔn)分值，以省市相關(guān)收費(fèi)文件確定合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以?xún)?yōu)質(zhì)管理和對(duì)物管費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)的公開(kāi)，贏得業(yè)主認(rèn)同；實(shí)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)文明服務(wù)、管理溫馨的目標(biāo)。
綜上所述，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，劉某某的上訴請(qǐng)求不能成立。
依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條 ?、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?的規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)240元由劉某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，在物業(yè)開(kāi)始銷(xiāo)售（預(yù)售）起，至業(yè)主委員會(huì)成立前，由物業(yè)開(kāi)發(fā)商通過(guò)招投標(biāo)方式招聘或選聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理，簽訂前期物業(yè)管理合同，承擔(dān)住宅小區(qū)的管理，在業(yè)主入住達(dá)到一定比例時(shí)，由房地產(chǎn)行政管理部門(mén)召集業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，本案所涉滏興國(guó)際園小區(qū)至今沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)。
同時(shí)二審查明，2013年5月28日萬(wàn)某公司與滏興國(guó)際園小區(qū)開(kāi)發(fā)商河北達(dá)華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂《滏興園前期物業(yè)管理服務(wù)合同》時(shí)，萬(wàn)某公司尚未取得相應(yīng)的物業(yè)企業(yè)等級(jí)資質(zhì)，被上訴人于2014年1月10日取得三級(jí)資質(zhì)證書(shū)，依據(jù)建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，可認(rèn)定萬(wàn)某公司與上訴人已形成物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系，前期物業(yè)服務(wù)合同是附條件的，一旦業(yè)主大會(huì)選定新的物業(yè)管理企業(yè)，該前期物業(yè)服務(wù)合同無(wú)論到期與否應(yīng)立即解除。
物業(yè)費(fèi)的收取應(yīng)當(dāng)遵循公開(kāi)及與服務(wù)相適應(yīng)的原則，以合理成本為基礎(chǔ)，以合同約定為前提，合理收取物業(yè)費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)不得擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或重復(fù)收費(fèi)，繳納物業(yè)費(fèi)是業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的一項(xiàng)基本的合同義務(wù)，由于住宅小區(qū)未成立業(yè)主委員會(huì)，無(wú)法協(xié)商確定物業(yè)費(fèi)，最終導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)自行定價(jià)，由于物管活動(dòng)的開(kāi)展具有互動(dòng)性，物業(yè)公司非常需要業(yè)主的扶持，如果鼓勵(lì)業(yè)主動(dòng)輒拒交物管費(fèi)用，很可能造成物管企業(yè)雇傭人員的工資及維修管理費(fèi)用得不到補(bǔ)償，物管公司難以為繼，不可能形成小區(qū)物管的良性循環(huán)，若物管公司不履行物管服務(wù)或履行合同未達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)，物管公司應(yīng)當(dāng)限期整改。
可參考原建設(shè)部頒發(fā)的《全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》中的各項(xiàng)物管標(biāo)準(zhǔn)分值，以省市相關(guān)收費(fèi)文件確定合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以?xún)?yōu)質(zhì)管理和對(duì)物管費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)的公開(kāi)，贏得業(yè)主認(rèn)同；實(shí)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)文明服務(wù)、管理溫馨的目標(biāo)。
綜上所述，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，劉某某的上訴請(qǐng)求不能成立。

依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條 ?、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?的規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)240元由劉某某負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：王連峰

書(shū)記員：劉婷婷