原告劉清華。
委托代理人肖軍文，北京盈科（武漢）律師事務(wù)所律師。
被告武漢風馳置業(yè)發(fā)展有限公司。
法定代表人閔池，董事長。
委托代理人戴天明，湖北山河律師事務(wù)所律師。

原告劉清華訴被告武漢風馳世紀置業(yè)有限公司（以下簡稱風馳公司）商品房銷售合同糾紛一案，本院于2016年5月5日立案受理后，依法由審判員劉曉適用簡易程序于2016年6月7日公開開庭進行了審理。審理中，原告方撤回第一項訴訟請求。原告劉清華的委托代理人肖軍文、被告風馳公司的委托代理人戴天明到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明：2015年3月16日，原告劉清華與被告風馳公司簽訂《武漢市商品房買賣合同》約定，原告劉清華購買被告方開發(fā)的三和.光谷道二期4幢3層3號房，房屋總價691492元。該合同第九條約定：出賣人應(yīng)當在2015年12月28日前，將符合下列條件的商品房交付買受人使用：1、完成規(guī)劃、單體工程質(zhì)量、消防、人防、燃氣等專項驗收；2、公共配套設(shè)施、市政公用設(shè)施及園林綠化工程按設(shè)計要求建成；并滿足使用功能要求；3、供水、供電、排水等設(shè)施按設(shè)計要求建成，并經(jīng)有關(guān)行業(yè)單位認可達到正常使用條件；4、完成商品房項目竣工交付使用相關(guān)手續(xù)；5、供電：達到使用條件；6、給水：達到使用條件；7、燃氣：安裝到戶，點火時間按天然氣公司規(guī)定辦理；8、排水：達到使用條件；綠化：達到設(shè)計要求；第十一條約定出賣人逾期交房的違約責任：出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第1，2種方式處理：1、按逾期時間，分別處理（1）逾期不超過90日，自本合同第九條規(guī)定的最后交付期限的第二日起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之零點伍的違約金，合同繼續(xù)履行。（2）逾期超過90日后，買受人有權(quán)解除合同……。第十二條約定商品房達到本合同第九條約定的交付使用條件后，出賣人應(yīng)當將辦理交接手續(xù)的時間、地點以及應(yīng)當攜帶的證件等內(nèi)容書面通知買受人?！?。合同補充協(xié)議第一條約定：關(guān)于聯(lián)絡(luò)方式1、合同項下相關(guān)事宜的通知送達方式為掛號信方式。2、雙方的聯(lián)絡(luò)方式以合同所記載的電話、傳真、通信地址為準，雙方保證對所提供資料的真實性負責。合同還約定了其他事項。合同簽訂后，原告劉清華依約付清了全部購房款。
2015年11月6日，武漢市江夏區(qū)環(huán)境保護局就涉案工程出具環(huán)境保護檢查意見書。2015年12月10日，武漢市公安消防局就涉案工程出具消防驗收意見書。2015年12月28日，武漢供電公司客服中心對涉案工程出具正式供電證明、武漢市天然氣有限公司對該工程出具的燃氣開戶通知單。武漢市自來水有限公司對涉案工程出具擬于2015年12月28日正式供水證明。2016年1月29日，武漢市江夏區(qū)國土資源和規(guī)劃局就涉案工程出具竣工驗收規(guī)劃條件核實證明。2016年2月23日，被告風馳公司向武漢市江夏區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)局辦理了《湖北省房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案證明書》。被告方于2015年12月25日在業(yè)主QQ群發(fā)收房通知，于2015年12月26日和2016年3月9日在武漢晨報、長江商報上刊登收房公告。原告劉清華至今未與被告風馳公司辦理交房手續(xù)。
本案在審理過程中，原告方認為，違約金應(yīng)計至符合法定和合同約定的交房條件之日止，因被告方未盡通知義務(wù)，交房時間應(yīng)以原告方知曉的時間即2016年6月7日為準。并當庭撤回第一項訴請，變更第二項訴請。
以上事實，有雙方當事人的陳述、武漢市商品房買賣合同、收房簽單等證據(jù)，上述證據(jù)經(jīng)本院審核，來源合法，內(nèi)容真實，與本案具有關(guān)聯(lián)性，并經(jīng)當庭質(zhì)證，足以認定。

本院認為，原告劉清華與被告風馳公司簽訂的《武漢市商品房買賣合同》系雙方當事人真實意思的表示，不違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方當事人應(yīng)按照合同的約定享有權(quán)利履行義務(wù)。針對本案的爭議焦點，本院評判如下：
一、被告風馳公司逾期交房的通知義務(wù)、違約期間。根據(jù)雙方簽訂的合同第十一條“出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第1，2種方式處理”的約定，該條款中的“交付”應(yīng)為符合法律規(guī)定和合同約定的交付。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用”及雙方簽訂的《武漢市商品房買賣合同》第九條“出賣人應(yīng)在2015年12月28日前，將符合下列條件的商品房交付買受人使用：1、完成規(guī)劃、單體工程質(zhì)量、消防、人防、燃氣等專項驗收”的規(guī)定，包括工程質(zhì)量驗收在內(nèi)的各個單項竣工驗收（水、電、氣、人防、消防、規(guī)劃等專項驗收），是由法律和行政法規(guī)規(guī)定的商品房交付條件。故被告風馳公司于2016年2月23日為上述房屋辦理了竣工驗收備案證時，該房屋即符合法定及合同約定的交付條件。
根據(jù)雙方簽訂的合同第十二條及補充協(xié)議第一條的約定，被告風馳公司有書面通知買受人驗收房屋的義務(wù)，且通知送達方式為：掛號信方式。經(jīng)庭審查明，涉案商品房于2016年2月23日達到合同約定的交付使用條件后，被告方采取了登報公告的通知方式，而該通知送達方式非合同項下約定的通知送達方式，應(yīng)視為被告方未盡通知義務(wù)。故被告方逾期交房的違約時間應(yīng)從2015年12月29日起計至原告方知曉之日即2016年6月7日止，共計161天。
二、被告風馳應(yīng)支付的違約金。根據(jù)雙方簽訂的合同第十一條“出賣人逾期交房的違約責任，…自本合同第九條規(guī)定的最后交付期限的第二日起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之零點伍的違約金”的約定及《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國合同法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋（二）》第二十八條“當事人依照合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定，請求人民法院增加違約金的，增加后的違約金額以不超過實際損失為限。增加違約金以后，當事人又請求對方賠償損失的，人民法院不予支持”的規(guī)定，由于原告方提供的證據(jù)不足以證明其實際損失，故被告方應(yīng)支付的逾期交房的違約金應(yīng)以691492元為基數(shù)，從2015年12月29日起按日萬分之0.5計至2016年6月7日止，即按每日34.5746元，違約161天，核定違約金5566.51元。原告方要求自2015年12月28日起按日萬分之三計違約金的訴請，本院予以部分支持。
三、關(guān)于物業(yè)費。本案系商品房銷售合同糾紛，原告方的第三項訴請：達到交房條件之前的物業(yè)管理費用由被告承擔。系對物業(yè)管理費的確認之訴，其主體為原、被告及物業(yè)管理公司，與本案非同一法律關(guān)系，應(yīng)另行主張權(quán)利。審理中，原告方撤回第一項訴請，系其對自己民事權(quán)利的處置，本院予以準許。
據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第三十九條、第四十條、第五十二條、第一百零七條之規(guī)定，判決如下：

一、由被告武漢風馳置業(yè)發(fā)展有限公司在本判決生效之日起十日內(nèi)向原告劉清華支付逾期交房違約金5566.51元。
二、駁回原告劉清華的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案受理費230元，減半收取為115元，由原告劉清華承擔90元，被告武漢風馳置業(yè)發(fā)展有限公司承擔25元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。上訴人在提交上訴狀時預(yù)交案件受理費，款匯湖北省武漢市中級人民法院。戶名-湖北省武漢市中級人民法院，帳號-17×××67，開戶行-農(nóng)行武漢民航東路支行。上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)未預(yù)交訴訟費的，按自動撤回上訴處理。

審判員　　劉曉

書記員：許念