上訴人（原審被告）：劉淑賢，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，農(nóng)民，現(xiàn)住隆化縣。
上訴人（原審被告）：崔某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，農(nóng)民，現(xiàn)住隆化縣。
上述二上訴人委托訴訟代理人：崔鳳新，女xxxx年xx月xx日出生，漢族，農(nóng)民，住隆化縣。
上訴人（原審被告）：崔艷陽，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，農(nóng)民，現(xiàn)住四川省珙縣。
上述三上訴人委托訴訟代理人：于常青，河北乾昌律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：崔鳳云，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，農(nóng)民，現(xiàn)住隆化縣。
被上訴人（原審原告）：劉淑珍，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，農(nóng)民，現(xiàn)住隆化縣。
被上訴人（原審原告）：姚鳳君，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，農(nóng)民，現(xiàn)住河北省承德市隆化縣。
被上訴人（原審原告）：姚忠利，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，農(nóng)民，現(xiàn)住隆化縣。
被上訴人（原審原告）：姚忠秋，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，農(nóng)民，現(xiàn)住隆化縣。
被上訴人（原審原告）：姚鳳艷，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，農(nóng)民，現(xiàn)住北京市密云縣。
被上訴人（原審原告）：姚鳳云，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，農(nóng)民，現(xiàn)住隆化縣。
上述七被上訴人委托訴訟代理人：李守民，河北陳華律師事務(wù)所律師。
原審第三人：姚鳳國，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，農(nóng)民，現(xiàn)住河北省承德市隆化縣。

上訴人劉淑賢、崔艷陽、崔某因與被上訴人崔鳳云、劉淑珍、姚鳳君、姚忠利、姚忠秋、姚鳳艷、姚鳳云、原審第三人姚鳳國確認(rèn)合同無效糾紛一案，不服河北省隆化縣人民法院（2017）冀0825民初1254號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年7月11日立案后，依法組成合議庭審理了本案。上訴人劉淑賢及其委托訴訟代理人崔鳳新、三上訴人的委托訴訟代理人于常青，被上訴人劉淑珍、姚鳳君、姚鳳云，七被上訴人的委托訴訟代理人李守民參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
劉淑賢、崔艷陽、崔某上訴請求：請依法撤銷河北省隆化縣人民法院(2017)冀0825民初1254號民事判決，發(fā)回重審或依法改判駁回被上訴人的訴訟請求。事實(shí)和理由：在2007年8月24日，被上訴人姚鳳國與上訴人崔某的兒子崔國民簽訂了《賣房合同》，約定購房款2300.00元，姚鳳國將所買房屋及宅基地使用證交付給上訴人及崔國民，中間人崔國興和崔艷閣可以證實(shí)當(dāng)時(shí)房屋買賣時(shí)的情況。上訴人認(rèn)為當(dāng)時(shí)與被上訴人姚風(fēng)國簽訂《賣房合同》前，曾征求過被上訴人劉淑珍的意見，劉淑珍說：“房子給了姚鳳國，他愛賣不賣，自己不管了”，劉淑珍的意見致使上訴人有充分理由相信姚鳳國對房子有處分權(quán)，且合同雙方自愿簽訂合同，上訴人之子崔國民也已經(jīng)支付合理的價(jià)款，符合合同成立的要件，并不存在《合同法》五十二條中規(guī)定的合同無效的情形，應(yīng)認(rèn)定《賣房合同》有效。
被上訴人崔鳳云、劉淑珍、姚鳳君、姚忠利、姚忠秋、姚鳳艷、姚鳳云辯稱，上訴人上訴的事實(shí)和理由不存在，只是上訴人的主觀陳述，沒有任何證據(jù)支持。姚鳳國與崔國民2007年8月24日簽定的賣房協(xié)議，是一份無效協(xié)議，是在其他共有權(quán)人不同意的情況下私自簽定的，根本沒有征得共有人的同意，所以被認(rèn)定無效。在簽定房屋買賣協(xié)議時(shí)，其他共有人不知情，不不在場。一審判決查明事實(shí)清楚，適用法律正確，請求二審依法予以維持。
崔鳳云、劉淑珍、姚鳳君、姚忠利、姚忠秋、姚鳳艷、姚鳳云向一審法院起訴請求：1、依法判令姚鳳國與崔國民于2007年8月24日簽訂的《賣房合同》無效；2、依法判令三被告將現(xiàn)居住的房屋及院落歸還原告。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：經(jīng)本院審理查明，原告劉淑珍與姚瑞系夫妻，育有五個(gè)子女：姚鳳君、姚鳳云、姚鳳艷、姚鳳國、姚鳳義。姚瑞于1993年去世。姚鳳義與崔鳳云系夫妻，育有二子姚忠利、姚忠秋，姚鳳義于2001年去世。被告劉淑賢與崔某系夫妻，崔國民系二被告之子，現(xiàn)崔國民已去世，崔國民育有一女崔艷陽，已婚。姚瑞名下有一處房院，房屋三間，坐落于隆化鎮(zhèn)××（××自然村）。1997年底劉淑珍隨姚鳳國從北岔自然村搬到四道營居住，該房屋閑置。姚鳳國于2007年8月24日與崔國民簽訂了《賣房合同》，將登記在姚瑞名下的坐落在隆化鎮(zhèn)××（××自然村）的房屋三間及院落賣給崔國民，同時(shí)交付了宅基地使用證。崔國民給付姚鳳國購房款共2300元，但該房屋及院落至今未辦理過戶登記。該三間房屋及院落現(xiàn)由被告劉淑賢、崔某居住。
一審法院認(rèn)為，本案主要有以下兩個(gè)爭議焦點(diǎn)：1、原告的訴訟請求是否已超過訴訟時(shí)效；2、姚鳳國與崔國民于2007年8月24日簽訂的《房屋買賣協(xié)議》是否有效。關(guān)于第一個(gè)爭議焦點(diǎn)，第一、本案涉及物權(quán)確認(rèn)之訴，因物權(quán)屬對世權(quán)，具有永久性，故不適用訴訟時(shí)效的規(guī)定；第二、因第三人姚鳳國賣房未征得其他共有人同意，直到2015年5月進(jìn)行不動產(chǎn)登記時(shí)，原告才知道其財(cái)產(chǎn)權(quán)利被侵害；故此，原告要求確認(rèn)合同無效的訴訟請求不適用訴訟時(shí)效的規(guī)定，原告要求確認(rèn)合同無效并未超過訴訟時(shí)效。關(guān)于第二個(gè)爭議焦點(diǎn)，姚瑞去世后，發(fā)生繼承法律關(guān)系，原告劉淑珍、姚鳳君、姚鳳云、姚鳳艷、姚鳳國、姚鳳義均為合法繼承人。姚鳳義去世后，崔鳳云、姚忠利、姚忠秋均為姚鳳義的合法繼承人。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》規(guī)定，遺產(chǎn)分割前在繼承人之間形成共有關(guān)系，因此，七原告與姚鳳國皆為隆化鎮(zhèn)××組姚瑞名下房屋及院落的共有權(quán)人，對共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利。姚鳳國未經(jīng)其他共有人同意將共有房屋賣給他人，侵犯了其他共有權(quán)人的合法權(quán)益。姚鳳國簽訂合同時(shí)交付的宅基地使用證明確注明土地使用權(quán)人為姚瑞，崔國民明知姚瑞已去世，姚鳳國僅為房屋共有權(quán)人之一，還存在其他共有權(quán)人，但姚鳳國未獲得其他共有權(quán)人的同意而處分了共有財(cái)產(chǎn)。崔國民與姚鳳國簽訂的《賣房合同》損害了其他共有權(quán)人的利益，違反了《中華人民共和國物權(quán)法》對處分共有不動產(chǎn)的規(guī)定，該《賣房合同》無效。關(guān)于被告主張的對該房屋有改建修復(fù)支出，未提供充足的證據(jù)予以證明，本院不予支持。如被告有充分的證據(jù)證明其對該房屋有增建支出，可另行主張權(quán)利。
綜上所述，本院對七原告要求確認(rèn)姚鳳國與崔國民于2007年8月24日簽訂的《賣房協(xié)議》無效的訴訟請求和七原告要求三被告返還隆化鎮(zhèn)××組姚瑞名下房屋及院落的訴訟請求予以支持。依照《中華人民共和國物權(quán)法》第九十五條、第九十七條、《中華人民共和國合同法》第五十二條、五十八條、《中華人民共和國民事訴訟法》六十四條一款、《最高人民法院關(guān)于適用的解釋》第九十條的規(guī)定，判決：一、確認(rèn)姚鳳國與崔國民于2007年8月24日簽訂的《賣房協(xié)議》無效。二、被告劉淑賢、崔某、崔艷陽于本判決生效后十日內(nèi)返還隆化鎮(zhèn)××組姚瑞名下房屋三間及院落。三、第三人姚鳳國于本判決生效后十日內(nèi)返還被告崔某、劉淑賢、崔艷陽購房款2300元。
二審期間，當(dāng)事人沒有提交新證據(jù)。
經(jīng)審理查明，一審法院判決認(rèn)定的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，本案爭議的農(nóng)宅及院落登記在姚瑞名下，姚瑞去世后，即發(fā)生了繼承法律關(guān)系，姚瑞的妻子劉淑珍及子女為法定繼承人。在法定繼承人沒有明確放棄繼承權(quán)的情況下，坐落在隆化鎮(zhèn)××組姚瑞名下的房屋及院落為法定繼承人共同共有。姚鳳國在未經(jīng)其他共有人同意的情況下將房屋賣給他人，侵犯了其他共有權(quán)人的合法權(quán)益，根據(jù)合同法相關(guān)規(guī)定，該《賣房協(xié)議》應(yīng)為無效。綜上所述，劉淑賢、崔艷陽、崔某的上訴理由不能成立，其上訴請求本院不予支持。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚、適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)100元，由上訴人劉淑賢、崔艷陽、崔某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長 于相成
審判員 郭雅丞
審判員 鄧立波

書記員： 郭軍