原告劉某。
委托代理人姬國利、魏文曼，河北凌翔律師事務所律師。
被告廊坊市祥泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地廊坊市安次區(qū)光明西道115號。
法定代表人李春旺。
委托代理人趙正達，北京盈科（天津）律師事務所律師。
委托代理人王馨仝，北京市盈科律師事務所律師。

原告劉某訴被告廊坊市祥泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預售合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告劉某的委托代理人魏文曼，被告廊坊市祥泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托代理人趙正達、王馨仝到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明，2013年4月1日，原告與被告廊坊市祥泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《房屋訂購協(xié)議》兩份，約定由原告購買被告開發(fā)的臻麗家園項目3號樓2單元701、802、902、1002、1102、1202、1805、2003、2103、2203、2303、2305號共計12套房屋，其中701、802、902、1002、1102、1202號建筑面積合計530.77平米，單價2826／平米，合計價款150萬元；1805、2003、2103、2203、2303、2305號房屋建筑面積為564.74平米，單價為2656元／平米，合計價款為150萬元。合同簽訂當日，原告給付被告房款300萬元整，被告向原告出具了收據(jù)。
另查明，雙方簽訂的房屋訂購協(xié)議中第三條約定：被告最遲在2015年5月1日，將上述房屋交付給原告，否則原告有權(quán)退房，原告退房的，被告向原告支付的100萬元違約金，由于政府及相關(guān)職能部門行為或不可抗力因素導致被告逾期交房的則被告免責。協(xié)議簽訂后原告不得私自將上述房屋轉(zhuǎn)賣他人，否則被告有權(quán)收回該房屋。合同簽訂時，原告對本項目表示了解和認同，不得因此主張相關(guān)權(quán)利。原告應當在被告通知之日起十日內(nèi)與被告簽訂《商品房買賣合同》，否則視同原告自動放棄上述訂購房屋，被告有權(quán)另行處理。第五條約定：上述房屋面積為暫定面積，如有誤差以《商品房買賣合同》約定面積為準，按約定的單價多退少補，有關(guān)該房屋的配套費用按相關(guān)政策在交房同時由原告另行繳納，被告代收代繳，如該房屋配備地下室的則按建筑面積計算，單價與開盤時的市場售價為準，在簽署《商品房買賣合同》的同時由被告一并交付給原告。
另查明，協(xié)議簽訂時，被告未取得商品房預售許可證，協(xié)議簽訂后，雙方未簽訂正式《商品房買賣合同》。
庭審中，被告代理人對原告主張的事實及提交的房屋訂購協(xié)議兩份、收據(jù)兩份，稱需與當事人核實，但均未在本庭指定時間內(nèi)予以說明。
上述事實有原告提交的原、被告簽訂的房屋訂購協(xié)議、收款收據(jù)及庭審材料可證。

本院認為，不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質(zhì)費用。商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。本案中，被告在明知其開發(fā)的臻麗家園項目未取得商品房銷售許可證的情況下，仍向原告出賣該項目3號樓2單元701、802、902、1002、1102、1202、1805、2003、2103、2203、2303、2305號共計12套房屋，并收取了300萬元房款，違反了法律禁止性規(guī)定，該合同無效。被告在締約過程中有過錯，對原告要求被告返還房款300萬元并從2013年4月1日至判決生效之日止按同期人民銀行貸款基準利率計算的利息損失的訴訟請求本院予以支持。被告對原告主張事實及提交證據(jù)在指定時間內(nèi)未發(fā)表意見，且就本案未提交任何證據(jù)，系其對自身訴訟權(quán)利的自由處分，應承擔相應的法律責任。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十八條，參照《中華人民共和國商品房銷售管理辦法》第二十二條之規(guī)定，判決如下：

一、原告劉某與被告廊坊市祥泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的關(guān)于購買臻麗家園項目房屋的《房屋訂購協(xié)議》無效；
二、被告廊坊市祥泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告劉某房款300萬元元并支付該房款自2013年4月1日至本判決生效之日按照同期人民銀行貸款基準利率計算的利息損失。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費30800元，由被告廊坊市祥泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔。（此款原告已預交，執(zhí)行時一并給付）
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省廊坊市中級人民法院。

審判長　　任增軍 審判員　　許朝敬 審判員　　于丙浩

書記員：紀京