上訴人（原審被告）：劉江平，男，1970年5月9日出生，漢族，住湖南省攸縣，委托代理人：楊飛，北京大成（武漢）律師事務所律師。委托代理人：李名，北京大成（武漢）律師事務所律師。被上訴人（原審原告）：中國東方航空武漢有限責任公司，住所地武漢市黃陂區(qū)盤龍城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)巨龍大道188號。法定代表人：吳永良，該公司董事長。委托代理人：冷秀麗，湖北得偉君尚律師事務所律師。委托代理人：張馳，湖北得偉君尚律師事務所律師。原審被告：武漢市江岸區(qū)湘源賓館，住所地武漢市江岸區(qū)惠濟路*號。經(jīng)營者：張澤中。委托代理人：徐三海，湖北子翔律師事務所律師。原審被告：張澤中，男，1968年4月16日出生，漢族，住湖南省攸縣，委托代理人：徐三海，湖北子翔律師事務所律師。

劉江平上訴請求：撤銷湖北省武漢市江岸區(qū)人民法院（2015）鄂江岸民初字第03200號民事判決，并依法改判。事實與理由：一、劉江平與東航武漢公司租賃合同成立并有效，一審認定租賃合同無效的事實錯誤。二、東航武漢公司的房屋沒有達到適租狀態(tài)，一審認定的租金20元每平米過高。如果非要計算損失，只能按照應得租金的銀行存款利率計算或者按照上訴人與被上訴人租賃合同約定的租金并減去被上訴人未管理房屋的費用和給上訴人造成的損失后得出結論；三、本案應屬于租賃糾紛而非物權糾紛，東航武漢公司要求支付租金訴訟時效已過，一審判決參照租金支付不合理且不合法；四、2012年東航武漢公司將案涉房屋對外進行出售，出售前對房屋進行了評估，同時就上訴人裝修的部分也一起進行了評估，得出的結論是上訴人的裝修和設備設施共計270萬元，該評估結論可以直接得出上訴人直接損失270萬元，而上訴人未正常使用房屋，該損失被上訴人東航武漢公司應該承擔返還責任，因為被上訴人未盡到出租人的任何義務。東航武漢公司辯稱，一審法院并未認定租賃合同有效或者無效而是認定租賃合同并未成立；一審法院將涉案房屋的租金定為20元每平方米低于評估價格（評估報告中確定租金標準是每平方米51元）；劉江平主張投入270萬元裝修費的問題應當由其明確舉證予以證明，不能以東航武漢公司出售房屋過程中的報價來說明。請求駁回上訴，維持原判。湘源賓館、張澤中共同述稱，本案既不是租賃糾紛也不是物權糾紛，本案涉嫌犯罪。湘源賓館、張澤中均不服一審判決，湘源賓館、張澤中不應該支付租金，湘源賓館、張澤中已經(jīng)另案起訴劉江平和東航武漢公司。東航武漢公司向一審法院起訴請求：1、劉江平、湘源賓館、張澤中返還東航武漢公司位于武漢市江岸區(qū)惠濟路5號（高富生活廣場）2層1室房屋；2、劉江平、湘源賓館、張澤中向東航武漢公司賠償房屋占用期間的損失（占用期間從2008年7月1日起至實際返還房屋之日止，損失計算標準：2008年7月1日至2015年11月30日期間的損失按平均74.91萬元/年的標準計算為555.58萬元，2015年11月30日之后第一年的損失按照80萬元/年的標準計算，以后每年按5%遞增）；3、劉江平、湘源賓館、張澤中將東航武漢公司位于武漢市江岸區(qū)惠濟路5號（高富生活廣場）2層1室房屋恢復原狀；4、本案訴訟費、律師費及其他合理費用由劉江平、湘源賓館、張澤中承擔。一審法院查明，2002年東航武漢公司成立，武漢市江岸區(qū)惠濟路5號（高富生活廣場）2層1室房屋系東航武漢公司資產(chǎn)。2010年4月2日，東航武漢公司就上述房屋辦理了所有權證，該房屋建筑面積為1530.06平方米，房屋所有權證號為武房權證岸字第××號。2004年9月30日，東航武漢公司與湖北奧亞實業(yè)有限公司簽訂房屋租賃合同，將上述房屋出租給后者開辦健身館，租賃期限為8年，自2004年9月15日起至2012年9月14日，每月租金為8元/平方米，自合同簽訂起第三年，租賃價格每年遞增5%，房屋為毛坯房，有四十五天的裝修期。2008年12月6日，湖北奧亞實業(yè)有限公司向東航武漢公司提交申請，主要寫明租賃上述房屋用于開辦健身館，由于經(jīng)營不善長期虧損，健身館于2008年12月5日倒閉關門，因租賃房屋系毛坯房，水、電全無，投入了30多萬元解決了水、電（開水管道和購買安裝變壓器）問題，特申請解除房屋租賃合同，并申請給予補償。2009年9月9日，湖北奧亞實業(yè)有限公司將涉案房屋變壓器（合同編號A000085，用戶號0904220369）轉讓給了劉江平。湖北奧亞實業(yè)有限公司解除與東航武漢公司的上述租賃關系，離開涉案房屋后，劉江平與東航武漢公司就涉案房屋協(xié)商租賃事宜。協(xié)商期間，劉江平在未與東航武漢公司簽訂書面租賃合同的情況下，于2009年5月份對涉案房屋進行了裝修，并將裝修好的房屋作為賓館對外經(jīng)營。2009年12月16日、2011年11月2日，劉江平致函東航武漢公司，要求就涉案房屋進行協(xié)商。2010年4月16日，東航武漢公司向劉江平送達關于清退高富廣場房屋的函，該函主要寫明湘緣賓館非法占用涉案房屋，要求其于2010年5月5日前將房屋清退并賠付相關損失。2011年7月27日，東航武漢公司向劉江平送達關于清退高富廣場房屋的函，該函主要寫明湘緣賓館2009年起非法占用涉案房屋，未獲得允許、未簽訂房屋租賃合同、未繳納房屋租金，要求其于2011年8月15日無條件退還房屋。2014年5月28日，劉江平在沒有涉案房屋承租、出租或轉租權限，亦未獲得東航武漢公司同意的情況下，擅自將涉案房屋轉租給張澤中，并與張澤中、田慶麗簽訂《酒店轉讓協(xié)議》，將涉案房屋所在的酒店轉讓給張澤中、田慶麗，轉讓價格為1600000元。嗣后，張澤中、田慶麗支付了劉江平1000000元。2014年9月11日，經(jīng)東航武漢公司委托，永業(yè)行（湖北）土地房地產(chǎn)評估咨詢有限公司作出鄂永房（咨）2014第03200號租金價格咨詢報告，主要寫明涉案房屋在估價時點2014年8月14日，在證載用途并考慮10%-20%的租金損失折減情況下的年租金總收益為74.91萬元至84.28萬元。該報告對涉案房屋狀況主要寫明，內(nèi)墻為乳膠漆及墻紙，塑鋼窗、天花板吊頂，水電設施齊備，現(xiàn)正在進行內(nèi)部裝修。該報告認定涉案房屋在評估基準日2014年8月14日的月租金水平為51元/平方米。該報告載明，估價咨詢?nèi)藛T于2014年8月14日進行了實地查勘，涉案房屋位于第2層，房屋構造良好，但是出入口通道為2層整層共用通道，離涉案房屋較遠，出入口為原承租人自建，通道所在房屋產(chǎn)權屬原承租人所有，對涉案房屋正常使用造成一定影響，房屋內(nèi)部設備基本完好，內(nèi)部裝修正在進行。該報告有效期自估價報告完成之日起為一年。2015年11月25日，湖北省武漢市江天公證處作出（2015）鄂江天內(nèi)證字第24236號《公證書》，主要寫明涉案房屋由湘緣賓館在經(jīng)營湘緣時空酒店，該酒店在酒店簡介處寫明，酒店成立于2008年7月1日，2008年10月1日正式對外營業(yè)，2014年6月按三星級標準升級裝修，是集客房與足療一體的綜合性酒店。東航武漢公司花費公證費2500元。2015年12月15日，湘緣賓館將涉案房屋移交給東航武漢公司，湘緣賓館員工、客人私人物品已全部清退。一審法院還查明，湘緣賓館于2009年11月16日成立，經(jīng)營范圍為住宿，經(jīng)營者系劉江平，該賓館于2014年12月24日核準注銷。2015年4月7日，湘緣賓館經(jīng)核準成立，經(jīng)營范圍為旅店、足浴館，經(jīng)營者系張澤中。一審法院另查明，2014年12月25日，劉江平以湘緣賓館的名義與中建三局第二建設工程有限責任公司簽訂房屋租賃合同，約定租賃武漢市江岸區(qū)惠濟路5號（高富生活廣場）2層2室房屋（建筑面積410.61平方米），租賃期限為6年，自2014年10月1日起至2020年9月30日止，第一、二年每年的租金為100000元，從第三年開始租金在上一年租金的基礎上每年以3%的比例遞增。一審法院認為，東航武漢公司系武漢市江岸區(qū)惠濟路5號（高富生活廣場）2層1室房屋的所有權人，依法享有該房屋占有、使用、收益和處分的權利。劉江平在與東航武漢公司協(xié)商租賃事宜期間，在未與東航武漢公司簽訂書面租賃合同、未獲得東航武漢公司同意的情況下，于2009年5月起擅自對涉案房屋占有、裝修、使用，在沒有涉案房屋承租、出租或轉租權限，亦未獲得東航武漢公司同意的情況下，于2014年5月28日擅自將涉案房屋轉租給張澤中經(jīng)營湘緣賓館。東航武漢公司有權要求劉江平、張澤中及湘緣賓館返還涉案房屋，因湘緣賓館已于2015年12月15日將涉案房屋移交給了東航武漢公司，東航武漢公司的該項訴訟請求已沒有事實基礎，故不予支持。關于涉案房屋占用費的計算標準，永業(yè)行（湖北）土地房地產(chǎn)評估咨詢有限公司于2014年9月11日作出的鄂永房（咨）2014第03200號租金價格咨詢報告，認為涉案房屋在2014年8月14日的月租金水平為51元/平方米。但上述報告依據(jù)的系裝修后的房屋狀況，如內(nèi)墻為乳膠漆及墻紙，塑鋼窗、天花板吊頂，水電設施齊備等，而東航武漢公司出租涉案房屋時，該房屋系毛坯房，沒有水電設施等裝修。故對該租金價格咨詢報告不予采納。2004年9月30日，東航武漢公司將涉案房屋出租給湖北奧亞實業(yè)有限公司開辦健身館，自2004年9月15日至2012年9月14日，每月租金為8元/平方米，自2006年起，租賃價格每年遞增5%。2014年12月25日，同地段的2層2室房屋出租后的月租金為每平方米20.30元（100000元÷12個月÷410.61平方米）?；谏姘阜课菀蜒b修并作為賓館對外經(jīng)營多年的現(xiàn)狀，再對該房屋（毛坯狀態(tài)）租金價格進行評估，難以體現(xiàn)2009年5月至2015年12月期間涉案房屋毛坯房的租金價格水平，故不另行委托租金價格評估，參考東航武漢公司出租給湖北奧亞實業(yè)有限公司的租金價格及同地段的2層2室房屋出租后的租金水平，以每平方米20.30元作為涉案房屋2009年5月至2015年12月期間的月租金。劉江平于2009年5月至2014年5月期間占有使用涉案房屋，其應當支付東航武漢公司該期間的占用費1894673.30元（20.30元/月×61個月×1530.06平方米）。湘緣賓館于2014年6月至2015年12月15日期間占有使用涉案房屋，其應當支付東航武漢公司該期間的占用費574614.03元（20.30元/月×18.5個月×1530.06平方米）。東航武漢公司要求劉江平、張澤中、湘緣賓館將涉案房屋恢復原狀，考慮到涉案房屋被裝修好后，已被劉江平、張澤中、湘緣賓館對外經(jīng)營多年，現(xiàn)東航武漢公司要求將涉案房屋恢復原狀，即毛坯房狀態(tài)，顯然違背社會價值，故對東航武漢公司的該項訴訟請求不予支持。東航武漢公司要求劉江平、湘源賓館、張澤中賠償律師費及其他合理費用，沒有法律依據(jù)，不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國物權法》第三十九條及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條的規(guī)定，判決：一、劉江平于本判決生效之日起三日內(nèi)一次性支付中國東方航空武漢有限責任公司武漢市江岸區(qū)惠濟路5號（高富生活廣場）2層1室房屋2009年5月至2014年5月期間的占用費1894673.30元；二、武漢市江岸區(qū)湘源賓館于本判決生效之日起三日內(nèi)一次性支付中國東方航空武漢有限責任公司武漢市江岸區(qū)惠濟路5號（高富生活廣場）2層1室房屋2014年6月至2015年12月15日期間的占用費574614.03元；三、駁回中國東方航空武漢有限責任公司的其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費50691元、保全費5000元、郵寄費100元、公證費2500元，合計58291元，由劉江平負擔，此款已由中國東方航空武漢有限責任公司墊付，故劉江平在支付上述款項時將該款58291元一并支付給中國東方航空武漢有限責任公司。一審判決認定的事實屬實，本院予以確認。
上訴人劉江平因與被上訴人中國東方航空武漢有限責任公司（以下簡稱東航武漢公司）及原審被告武漢市江岸區(qū)湘源賓館（以下簡稱湘源賓館）、張澤中物權糾紛一案，不服湖北省武漢市江岸區(qū)人民法院（2015）鄂江岸民初字第03200號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年4月9日立案后，依法組成合議庭對本案進行了審理，現(xiàn)已審理終結。

本院認為，東航武漢公司系武漢市江岸區(qū)惠濟路5號（高富生活廣場）2層1室房屋的所有權人。2009年5月起，劉江平在未與東航武漢公司簽訂書面租賃合同且未獲得東航武漢公司同意的情況下，自行對涉案房屋占有、裝修、用于開辦“湘緣賓館”。之后，劉江平又于2014年5月28日將“湘緣賓館”整體轉讓給張澤中繼續(xù)經(jīng)營,張澤中亦未與東航武漢公司簽訂書面租賃合同。劉江平、張澤中、湘緣賓館占有、使用房屋均沒有合法事由，且從未向東航武漢公司支付房屋占用費，東航武漢公司據(jù)此要求劉江平、張澤中、湘緣賓館返還房屋賠償房屋占用期間的損失應予以支持。關于案涉房屋占有費的計算標準問題，一審基于房屋已裝修并作為賓館對外經(jīng)營多年的現(xiàn)狀，參考東航武漢公司出租給湖北奧亞實業(yè)有限公司的租金價格及同地段的2層2室房屋出租后的租金水平，以每平方米20.30元作為涉案房屋2009年5月至2015年12月期間的租金損失標準公平合理并無不當。綜上，上訴人劉江平的上訴理由不成立，其上訴請求本院不予支持。一審判決認定事實清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費21852元，由劉江平負擔。本判決為終審判決。