上訴人(原審被告):劉某某,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,個(gè)體工商戶,住湖北省仙桃市。委托訴訟代理人:朱亞飛,湖北弘亞律師事務(wù)所律師。被上訴人(原審原告):王某,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,個(gè)體工商戶,住湖北省十堰市茅箭區(qū)。委托訴訟代理人:全文,湖北文潤律師事務(wù)所律師。
劉某某上訴請(qǐng)求:撤銷一審判決或依法改判上訴人不支付房屋租賃費(fèi)和違約金;本案一、二審案件受理費(fèi)由被上訴人承擔(dān)。其理由如下:被上訴人與上訴人訴爭(zhēng)的房屋使用人和用途始終沒有改變,均用于海瀾之家的經(jīng)營,不存在收回承租房屋另行出租的事實(shí)。2016年8月10日,作為上訴人的出租人和被上訴的承租人續(xù)簽合同,2016年12月底被上訴人既然知道,房屋所有人不再和其簽訂合同,被上訴人應(yīng)該通知上訴人妥善處理,或者按照合同相對(duì)性原則,在發(fā)生情況變更時(shí),承租人應(yīng)該交回租賃物。被上訴人一直放任,直到2017年4月中旬,房屋所有人與劉某某在竹山對(duì)轉(zhuǎn)租及相關(guān)問題協(xié)商解決,上訴人和房屋所有人多次通知被上訴人拒不到場(chǎng),房屋所有人向上訴人承諾涉及房屋所有糾紛(已收房租費(fèi)、轉(zhuǎn)讓費(fèi)等)均處理完結(jié),上訴人才放棄追回房屋的措施。被上訴人明顯與房屋所有人惡意串通損害上訴人的利益,在已達(dá)成一致意見后又通過訴訟方式解決租金事宜,與處理該租金爭(zhēng)議事實(shí)相違背,違反誠實(shí)信用原則。上訴人在承租期間對(duì)房屋進(jìn)行能滿足經(jīng)商入戶和入戶供電線路改造有必然的投資,在轉(zhuǎn)租中收取轉(zhuǎn)租費(fèi)用填補(bǔ)投入費(fèi)用是租賃市場(chǎng)的慣例,上訴人與房屋所有人邀約被上訴人進(jìn)行協(xié)商,就是為解決對(duì)房屋投入的損失,將未到期的房租作為彌補(bǔ)上訴人的損失。被上訴人在知道房屋另行訂立合同時(shí)不通知上訴人具有明顯的過錯(cuò),要求上訴人支付違約金不符合法律規(guī)定。王某向一審法院提出訴訟請(qǐng)求:判令劉某某返還房屋租賃費(fèi)、保證金473424元,并按年租賃費(fèi)30%承擔(dān)違約金。一審法院認(rèn)定:2013年7月24日,被告劉某某與原告王某簽訂《房屋租賃合同》,約定劉某某將位于竹山縣城關(guān)鎮(zhèn)人民路5號(hào)臨街兩間門面房租賃給王某使用,租期6年,其中前三年租賃時(shí)間為2013年8月20日至2016年8月19日,年租賃費(fèi)400000元,每年的租賃費(fèi)一次性支付,提前一個(gè)月支付租金,由劉某某在收款后開具憑證;后三年租賃時(shí)間為2016年8月20日至2019年8月19日,租賃費(fèi)另行協(xié)商確定。另約定王某在合同簽訂時(shí)向劉某某交付100000元保證金,合同到期時(shí)無息退還,合同還約定如劉某某違約應(yīng)向王某支付合同租金總和的違約金并賠償其直接和間接損失等事項(xiàng)。同日,劉某某給王某出具100000元押金收條。2016年7月24日,劉某某與王某就后三年房屋租賃費(fèi)簽訂書面協(xié)議,約定2016年8月20日至2019年8月20日期間房屋租賃費(fèi)為每年600000元人民幣,后雙方協(xié)商將每年租賃費(fèi)變更為580000元,其他約定不變。王某于2016年8月10日通過中國建設(shè)銀行股份有限公司十堰五堰支行轉(zhuǎn)賬向劉某某支付580000元租賃費(fèi)。劉某某轉(zhuǎn)租的房屋系案外人杜學(xué)平、楊小伍所有,雙方于2014年7月9日簽訂有《店鋪?zhàn)赓U合同》,約定前述房屋由杜學(xué)平出租給劉某某使用,租賃期限自2014年12月31日至2016年12月30日止,兩年租賃費(fèi)為800000元,另約定兩年合同期滿后,如杜學(xué)平不收回房屋,劉某某有優(yōu)先續(xù)租權(quán)。2017年1月1日,房屋所有權(quán)人杜學(xué)平、楊小伍與袁有美簽訂《門面房租賃協(xié)議書》,將上述爭(zhēng)議房屋出租給袁有美使用,租賃期限自2017年1月1日至2019年12月31日止。因上述原因終止履行合同,王某將爭(zhēng)議房屋騰退并交付給房屋所有權(quán)人,王某第四年實(shí)際租賃房屋時(shí)間為130天。被告劉某某在提交答辯狀期間,向一審法院提交了其與杜學(xué)平于2014年7月9日簽訂的《店鋪?zhàn)赓U合同》復(fù)印件顯示租賃期滿年限為“2018”年。一審法院于2017年7月27日的第二次開庭審理中,因上述年限有涂改痕跡,被告訴訟代理人朱亞飛當(dāng)庭電話聯(lián)系被告通過微信傳輸?shù)暮贤赓U期滿年限仍有涂改痕跡。為查明案件事實(shí),一審法院要求房屋所有人杜學(xué)平與楊小伍出庭作證,二人不愿出庭作證,亦不愿提供書面證詞,但二人證實(shí)被告與其簽訂的租賃合同時(shí)間為兩年,自2014年12月31日至2016年12月30日止,后楊小伍通過微信向法庭提供了被告劉某某與杜學(xué)平2014年7月9日簽訂的《店鋪?zhàn)赓U合同》一份,房屋租賃期限自2014年12月31日至2016年12月30日止,兩年租賃費(fèi)為800000元。一審法院認(rèn)為,原告王某與被告劉某某2013年7月24日簽訂的《房屋租賃合同》,以及雙方于2016年7月24日對(duì)租賃合同期限及租金的變更系雙方真實(shí)意思表示,不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,系有效合同,雙方當(dāng)事人應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定行使權(quán)利、履行義務(wù)。原告已按合同約定向被告支付了2016年8月20日至2017年8月20日的房屋租賃費(fèi)58萬元,已依約履行合同約定義務(wù),依法享有要求被告保證其行使租賃爭(zhēng)議房屋一年期限的權(quán)利;被告劉某某與房屋所有權(quán)人簽訂的租賃合同已于2016年12月30日到期,在沒有征得房屋所有權(quán)人同意延期的情況下,無權(quán)繼續(xù)將爭(zhēng)議房屋交給原告租賃使用。現(xiàn)房屋所有權(quán)人于2017年1月1日收回爭(zhēng)議房屋,原、被告之間的《房屋租賃合同》因此事由已于同日解除,原告實(shí)際租賃使用爭(zhēng)議房屋時(shí)間為130天。被告未能按照《房屋租賃合同》約定保證原告行使房屋租賃權(quán)已構(gòu)成違約,理應(yīng)返還超收的房屋租賃費(fèi)373424元并按合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人在合同中已對(duì)違約責(zé)任進(jìn)行了約定,原告王某在庭審中將合同約定的違約金數(shù)額由租賃費(fèi)總額降至年租賃費(fèi)的30%,系對(duì)其民事權(quán)益的依法處分,予以支持,被告劉某某應(yīng)支付原告違約損失174000元(580000元×30%)。被告收取的100000元保證金在合同解除時(shí)已失去法律依據(jù),理應(yīng)予以返還。綜上所述,原告王某的訴訟請(qǐng)求應(yīng)予支持。依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十四條和《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條規(guī)定,判決:被告劉某某于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告王某房屋租賃費(fèi)373424元、保證金100000元并承擔(dān)按年租賃費(fèi)30%計(jì)算的違約金174000元,合計(jì)647424元。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)10274元,減半收取計(jì)5137元,由被告劉某某負(fù)擔(dān)。二審中,劉某某提供三份證據(jù):證據(jù)一:企業(yè)基本信息。擬證明:訴爭(zhēng)的房屋從事經(jīng)營的門店信息,其負(fù)責(zé)人和經(jīng)營的項(xiàng)目自2013年8月12日至今沒有發(fā)生變更,不存在上訴人所說的騰退房屋,交付給房主杜學(xué)平的事實(shí)。證據(jù)二:王某和袁永芳(涉案門店海瀾之家的負(fù)責(zé)人)的租賃合同一份。擬證明:王某和袁永芳實(shí)際經(jīng)營海瀾之家,王某將涉案房屋租賃給袁有芳,期限是2013年8月10日至2019年8月9日,涉案房屋的現(xiàn)承租人袁有芳和被上訴人有利益關(guān)系。存在惡意串通侵害上訴人權(quán)益的事實(shí)。證據(jù)三:2011年9月26日王某假冒杜學(xué)平簽訂的一份房屋租賃合同。擬證明:被上訴人王某通過不正常的手段,簽訂假合同損失上訴人的權(quán)益的事實(shí)。王某認(rèn)為:對(duì)于證據(jù)一,企業(yè)信息沒有異議,但是與本案沒有關(guān)系;對(duì)于證據(jù)二,不能達(dá)到對(duì)方的證明目的,因?yàn)樵蟹棘F(xiàn)在是向房東支付租金,與我們根本就沒有關(guān)系,我們沒有惡意串通;對(duì)于證據(jù)三,合同上面的杜學(xué)平三個(gè)字是我簽的,但是這是之前為了完善海瀾之家的手續(xù)而簽訂的合同,因?yàn)楹懼胰〉媒?jīng)營權(quán)需要一定的租賃期限,需要5年以上,為了取得經(jīng)營權(quán)而簽訂的這個(gè)合同。本院認(rèn)為,上訴人提供的三份證據(jù)不能推翻上訴人在2017年1月1日后無權(quán)租賃房屋給被上訴人的事實(shí),故該三份證據(jù)與本案無關(guān)聯(lián)性,本院不予采納。二審認(rèn)定的事實(shí)與一審一致,本院對(duì)一審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。
上訴人劉某某因與被上訴人王某房屋租賃合同糾紛一案,不服湖北省竹山縣人民法院(2017)鄂0323民初685號(hào)民事判決,向本院提起上訴。本院于2017年10月19日受理后,依法組成合議庭,經(jīng)過閱卷和調(diào)查,詢問當(dāng)事人,合議庭認(rèn)為事實(shí)已核對(duì)清楚,決定不開庭審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
本院認(rèn)為,劉某某與房屋所有權(quán)人簽訂的租賃合同已于2016年12月30日到期,在沒有征得房屋所有權(quán)人同意延期的情況下,無權(quán)將涉案房屋交給王某租賃使用。其未能按約履行雙方簽訂的《房屋租賃合同》已構(gòu)成違約,理應(yīng)返還超收的房屋租賃費(fèi)并按合同約定承擔(dān)違約責(zé)任?!吨腥A人民共和國合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定“約定的違約金低于造成的損失的,當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的,當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少”;最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第二十九條第二款規(guī)定:當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的,一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。本案中,被上訴人并未提交證據(jù)證明其違約損失大小,本院綜合衡量全案情況認(rèn)為,被上訴人違約損失即為其多交租金的利息損失,故案涉違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn),依應(yīng)返還房屋租賃費(fèi)373424元為本金,自應(yīng)返還之日即2017年1月1日起按中國人民銀行同期同類貸款基準(zhǔn)利率為標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上上浮30%支付至房屋租賃費(fèi)還清為止。上訴人上訴稱“被上訴人與上訴人訴爭(zhēng)的房屋使用人和用途始終沒有改變,均用于海瀾之家的經(jīng)營,不存在收回承租房屋另行出租”。但2017年1月1日,房屋所有權(quán)人杜學(xué)平、楊小伍已與袁有美簽訂租賃合同,并將上述爭(zhēng)議房屋出租給袁有美使用,故該上訴理由與事實(shí)不符;其上訴稱“被上訴人明顯與房屋所有人惡意串通損害上訴人利益,在已達(dá)成一致意見后又通過訴訟方式解決租金事宜,與處理該租金爭(zhēng)議事實(shí)相違背,違反誠實(shí)信用原則”,經(jīng)查,并無證據(jù)顯示被上訴人與房屋所有人惡意串通,上訴人不能履行合同是其不具有轉(zhuǎn)租權(quán),該過錯(cuò)與被上訴人無關(guān);其上訴稱“上訴人在承租期間對(duì)房屋進(jìn)行能滿足經(jīng)商入戶和入戶供電線路改造有必然的投資,在轉(zhuǎn)租中收取轉(zhuǎn)租費(fèi)用填補(bǔ)投入費(fèi)用是租賃市場(chǎng)的慣例”,但雙方合同并未約定轉(zhuǎn)租費(fèi)用。綜上,上訴人關(guān)于違約金的上訴請(qǐng)求部分成立,一審法院認(rèn)定事實(shí)清楚,適用法律錯(cuò)誤。依照《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款、最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第二十九條第二款、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第(二)項(xiàng)之規(guī)定:判決如下:
一、撤銷湖北省竹山縣人民法院(2017)鄂0323民初685號(hào)民事判決;二、劉某某于本判決生效之日起十日內(nèi)返還王某房屋租賃費(fèi)373424元,并按中國人民銀行同期同類貸款基準(zhǔn)利率的130%為標(biāo)準(zhǔn)支付違約金至付清為止;三、劉某某于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告王某保證金100000元。四、駁回王某的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。一審案件受理費(fèi)10274元,減半收取計(jì)5137元,由劉某某負(fù)擔(dān)3967,王某負(fù)擔(dān)1170元;二審案件受理費(fèi)10274元,由劉某某負(fù)擔(dān)7934,王某負(fù)擔(dān)2340元。本判決為終審判決。
審判長 王宇鵬
審判員 王廣泉
審判員 袁 昆
書記員:李大旭
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