原告：劉某某，女，生于1966年4月23日，漢族，湖北省來(lái)鳳縣人，住湖北省來(lái)鳳縣。委托代理人：張華，湖北震邦華廣律師事務(wù)所律師。被告：易某，女，生于1972年2月26日，漢族，湖北省來(lái)鳳縣人，住來(lái)鳳縣。委托代理人：彭鋮珍，湖北鵬恩律師事務(wù)所律師。

原告劉某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.要求解除原、被告雙方于2011年3月10日簽訂的《租房合同》；2.要求被告補(bǔ)償依據(jù)司法鑒定結(jié)論確定的房屋裝修價(jià)格及設(shè)備折舊后的損失225618.75元，（鑒定后，變更的訴訟請(qǐng)求）鑒定費(fèi)1萬(wàn)元由被告承擔(dān)；3.要求被告給付原告違約金5萬(wàn)元；4.本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。事實(shí)與理由：原告因經(jīng)營(yíng)需要，于2011年3月10日與被告簽訂《租房合同》，約定被告將建筑面積約1100平方米的自有房屋[3門(mén)面、地下室、1-5樓]租給原告，租金每年35000元，租期為八年，甲乙雙方如有違約，違約方按照伍萬(wàn)元違約金支付給守約方。合同簽訂后，原告支付了一年的租金，并對(duì)被告房屋進(jìn)行裝修，經(jīng)營(yíng)餐館和足浴館。2011年8月18日，原告與案外人向濤簽訂《合伙協(xié)議書(shū)》，約定二人共同出資在原告所租賃的房屋內(nèi)經(jīng)營(yíng)洗腳城項(xiàng)目，協(xié)議期限為五年，2011年8月18日至2016年8月18日，雙方各占50%股份。2012年2月9日，原告與向濤及向濤之兄向輝簽訂《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，原告將與向濤共同經(jīng)營(yíng)的“黃金海岸”洗腳城50%股份轉(zhuǎn)讓給向濤、向輝二人，合同約定轉(zhuǎn)讓價(jià)款22.7萬(wàn)元。轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)形態(tài)包括該房屋四樓的賓館、五樓的一間賓館客房的經(jīng)營(yíng)權(quán)，三樓及五樓其他房間的經(jīng)營(yíng)權(quán)、一樓一間門(mén)面的經(jīng)營(yíng)權(quán)。向輝、向濤又于2015年12月26日與李燕簽訂《黃金海岸洗腳城轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，將經(jīng)營(yíng)的洗腳城100%的股份全部轉(zhuǎn)讓給李燕，轉(zhuǎn)讓款30萬(wàn)元。2016年5月24日，被告易某與案外人陳延齡（李燕丈夫）簽訂《個(gè)人租房協(xié)議》，被告將租給原告的房屋出租給案外人陳延齡。租期從2016年4月9日至2021年4月9日止，租金2016年5萬(wàn)元，之后每年7萬(wàn)元，現(xiàn)租賃物由案外人陳延齡實(shí)際使用，原告與被告的《租房合同》尚未解除，被告一房二租的行為損害了原告的利益，致使原告花費(fèi)巨資投入的裝修費(fèi)用損失，被告應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償。為維護(hù)原告的合法權(quán)益，故向人民法院起訴。原告劉某某為支持自己的訴訟主張，向本院提交了如下證據(jù)，原告的身份證復(fù)印件；原被告簽訂的《租房合同》復(fù)印件；原告交納第一年租金的收條；原告與案外人向濤、向輝簽訂的《合伙協(xié)議書(shū)》復(fù)印件；《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》復(fù)印件；《房屋租賃協(xié)議》；（2016）鄂2827民初361號(hào)民事判決書(shū)；《證明》一份；稅務(wù)部門(mén)的注銷(xiāo)通知書(shū)；（2016）鄂2827民初896號(hào)民事判決書(shū)；湘西自治州眾信資產(chǎn)評(píng)估有限公司出具的《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)》。被告易某辯稱，1.原、被告租房合同已于原告轉(zhuǎn)讓全部經(jīng)營(yíng)權(quán)之日起已經(jīng)終止，不存在再解除的說(shuō)法。2.原告不存在可向被告主張損失的法益，因?yàn)樵嬖瓉?lái)的投入已經(jīng)全部轉(zhuǎn)讓給了案外人向輝、向濤，向輝、向濤又全部轉(zhuǎn)讓給了陳延齡、李燕。3、被告與李燕、陳延齡簽訂房屋租賃合同是基于原被告雙方之間的租賃關(guān)系已經(jīng)終止，且案外人李燕、陳延齡已經(jīng)取得涉案房屋的使用權(quán)，同時(shí)，原告對(duì)李燕、陳延齡使用房屋的權(quán)利不持異議，因此原告訴求無(wú)據(jù)、無(wú)理，應(yīng)予全部駁回。其陳述的事實(shí)和理由答辯如下，原告所訴因經(jīng)營(yíng)需要而租賃被告房屋，這是事實(shí)，但原告退出經(jīng)營(yíng)后不繼續(xù)存在租屋和使用房屋的前提條件。原告陳述租賃合同尚未解除與事實(shí)不符，因?yàn)樵娴男袨橐褜?shí)際終止了合同，原告主張賠償裝修費(fèi)損失，因其權(quán)益已經(jīng)轉(zhuǎn)移給案外人，喪失了所有權(quán)人的資格。另外，鑒定所依據(jù)的條件不成立。該鑒定結(jié)論不能作為損失的依據(jù)，同時(shí)也不能作為本案的證據(jù)采用。被告易某為支持其抗辯觀點(diǎn)，向本院提交了如下證據(jù)：原告劉某某向陳延齡、向濤、向輝出具的《擔(dān)保協(xié)議》原件一份；原告劉某某向陳延齡、李燕夫妻出具的《承諾書(shū)》原件一份，（2017）鄂28民終1146號(hào)民事判決書(shū)一份。本院經(jīng)過(guò)對(duì)雙方當(dāng)事人各自提供的證據(jù)進(jìn)行了質(zhì)證、認(rèn)證，對(duì)雙方當(dāng)事人無(wú)爭(zhēng)議的證據(jù)，依法予以采信并記錄在卷予以佐證。經(jīng)審理查明：原告劉某某因經(jīng)營(yíng)需要，與被告易某聯(lián)系，雙方協(xié)商租賃易某的房屋。2011年3月10日被告易某將自己位于來(lái)鳳縣翔鳳鎮(zhèn)鳳儀大道268號(hào)的一棟房屋租賃給原告劉某某，雙方簽訂《租房合同》，其中合同的第一條約定：“乙方（劉某某）租用甲方（易某）的房屋，整棟房屋（3個(gè)門(mén)面、地下室），面積為1100平方米每年租金人民幣叁萬(wàn)伍仟元整。乙方負(fù)責(zé)投資對(duì)所租房屋進(jìn)行裝修，裝修時(shí)乙方不得損壞甲方房屋的主體工程及梁柱。乙方在租賃期內(nèi)使用，協(xié)議終止時(shí)，裝修后房屋的所有權(quán)歸甲方”。第四條約定：“租金一次性付清”。第六條約定：“租賃期為八年，六年內(nèi)租金不變，如有轉(zhuǎn)租他人須經(jīng)甲方同意，租賃期限從22011年4月10日起計(jì)算”。合同簽訂后，劉某某支付了一年的租金，并對(duì)被告的房屋進(jìn)行了裝修，經(jīng)營(yíng)餐館和足浴館。2011年8月18日，原告與案外人向濤簽訂《合伙協(xié)議書(shū)》，合同約定二人共同出資在原告所租賃的房屋內(nèi)經(jīng)營(yíng)洗腳城項(xiàng)目，協(xié)議期限為五年，從2011年8月18日至2016年8月18日，雙方各占50%的股份。2012年2月9日，劉某某與向濤及向濤之兄簽訂《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，劉某某將與向濤共同經(jīng)營(yíng)的“黃金海岸”洗腳城屬于自己的50%的股份轉(zhuǎn)讓給向濤、向輝二人，合同約定轉(zhuǎn)讓價(jià)款22.7萬(wàn)元。轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)形態(tài)包括：該房屋四樓的賓館、五樓的一間賓館客房的經(jīng)營(yíng)權(quán)、三樓及五樓其他房間的經(jīng)營(yíng)權(quán)、一樓一間門(mén)面的經(jīng)營(yíng)權(quán)。其中該合同第四條第4.3約定：“變更登記后甲方即脫離與黃金海岸洗腳城的一切關(guān)系，不再是該企業(yè)的法定代表人”。該股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，湖北雄震律師事務(wù)所所作出了鄂雄震律見(jiàn)字（2012）第01號(hào)律師見(jiàn)證書(shū)。后向濤、向輝陸陸續(xù)續(xù)支付了劉某某大部分轉(zhuǎn)讓價(jià)款，對(duì)余款32000元，原告向濤及陳延齡簽訂擔(dān)保協(xié)議，向濤定于2017年10月1日至7日之間償還，由陳延齡提供擔(dān)保。2012年2月9日，原告劉某某與向濤簽訂《房屋租賃協(xié)議》。該協(xié)議第一條約定：“并經(jīng)2012年2月9日2：45分甲方與易某通話，征得易某同意，甲方將上述房屋中一個(gè)門(mén)面（一至五樓）轉(zhuǎn)租給乙方”（該協(xié)議簽訂時(shí)易某未到場(chǎng)，且庭審中易某對(duì)電話征得其同意之事予以否認(rèn)）。租賃期限為7年，從2012年2月10日至2019年2月9日，約定租金每年2.8萬(wàn)元。但實(shí)際上原告將房屋轉(zhuǎn)租給向濤后，每年由向濤、向輝給易某支付房租35000元，給原告支付租金15000元。2015年12月16日，向濤、向輝又與李燕簽訂《黃金海岸洗腳城轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，二人將自己經(jīng)營(yíng)的洗腳城100%的股份全部轉(zhuǎn)讓給李燕，轉(zhuǎn)讓價(jià)款30萬(wàn)元整。原告劉某某認(rèn)為向濤、向輝在未給其付清轉(zhuǎn)讓款之前，將洗腳城在未征得原告同意的情況下私自轉(zhuǎn)租給他人，侵犯了原告的房屋租賃權(quán)，特于2016年4月8日向本院起訴要求法院解除原告劉某某與向濤簽訂的《房屋租賃協(xié)議》。本院于2016年6月20日作出（2016）鄂2827民初361號(hào)民事判決書(shū)，解除劉某某與向濤于2012年2月9日簽訂的《房屋租賃協(xié)議》。2017年10月5日，在向濤支付完畢劉某某32000元轉(zhuǎn)讓款后，劉某某書(shū)面承諾，不再干預(yù)涉足黃金海岸洗腳城的一切事務(wù)。2016年5月24日，被告易某與陳延齡簽訂《個(gè)人租房協(xié)議》，易某將位于鳳儀大道中北房屋（即黃金海岸足浴城）出租給陳延齡作營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，租期從2016年4月9日至2021年4月9日止，租金2016年5萬(wàn)元，之后每年7萬(wàn)元。原告認(rèn)為被告易某的行為是在原被告間的《租房合同》尚未解除，被告一房二租的行為損害了原告的利益，并于2016年8月4日，劉某某以原告身份，以易某、陳延齡、李燕為被告，以占有物返還糾紛為案由，起訴三被告。本院依法受理后，作出一審判決駁回了原告劉某某的訴訟請(qǐng)求，劉某某不服提起上訴，恩施州中級(jí)人民法院于2017年7月13日對(duì)該案進(jìn)行了二審，并作出終審判決“駁回上訴，維持原判”。2017年10月27日原告再次向本院提起訴訟，要求與被告解除租賃合同，并對(duì)其財(cái)產(chǎn)設(shè)備損失、鑒定費(fèi)及違約金進(jìn)行賠償。另查明：原告劉某某在與被告易某2011年3月10日簽訂租賃其為八年的房屋租賃合同后除對(duì)其租賃物的大部分房屋從事足浴館（洗腳城項(xiàng)目）經(jīng)營(yíng)外，余下部分經(jīng)營(yíng)餐館，截止2016年8月11日止，不論是原告自己，還是租賃給他人經(jīng)營(yíng)的餐館，都已申請(qǐng)相關(guān)職能部門(mén)注銷(xiāo)，現(xiàn)已終止經(jīng)營(yíng)。又查明：訴訟中，原告劉某某申請(qǐng)對(duì)其投資的財(cái)產(chǎn)及設(shè)備價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，征得被告同意，雙方選定湘西自治州眾倍資產(chǎn)評(píng)估有限公司進(jìn)行了評(píng)估。2018年8月7日，該公司出具了資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)，認(rèn)定其評(píng)估價(jià)值為60.19萬(wàn)元。根據(jù)折舊后價(jià)值為22.7萬(wàn)元（60.19÷8×3年/元），并繳納了1萬(wàn)元評(píng)估費(fèi)用。
原告劉某某與被告易某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2017年10月27日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告劉某某及其委托代理人張華、被告易某及委托代理人彭鋮珍到庭參加訴訟。后因案情復(fù)雜，本院依法將該案轉(zhuǎn)為普通程序，組成由審判員董延平擔(dān)任審判長(zhǎng)，審判員尤珍春、人民陪審員徐中賦的合議庭，于2018年9月20日再次對(duì)該案進(jìn)行了公開(kāi)審理。原告劉某某及其委托代理人張華、被告易某及其委托代理人彭鋮珍到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百一十二條“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，本案中，原告劉某某與被告易某簽訂的《租房合同》合法有效，原告劉某某在租賃期內(nèi)，在租賃標(biāo)的物上從事餐館和洗腳城項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)享有使用和收益的合法權(quán)益?，F(xiàn)原告要求與被告解除租房合同的訴訟請(qǐng)求，本院經(jīng)審查認(rèn)為：原告在租賃期內(nèi)將其在租賃物上所經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目通過(guò)轉(zhuǎn)讓或停止?fàn)I業(yè)的行為，已表明不再對(duì)租賃標(biāo)的物享有實(shí)際占有、使用和收益的權(quán)益。被告易某在雙方租賃期尚未屆滿時(shí)，又將涉案標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓他人，應(yīng)當(dāng)視為雙方的租賃合同已無(wú)法履行，雙方均有解除的合意，僅是形式上的解除手續(xù)沒(méi)有成就，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第一款第（二）項(xiàng)“有下列情形之一的當(dāng)事人可以解除合同：（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)”之規(guī)定，本院確認(rèn)原、被告雙方解除租房合同的行為有效,解除之日為原告起訴被告,被告簽收起訴狀副本之日,即2017年11月8日。本院對(duì)原告的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求予以支持。關(guān)于原告要求被告補(bǔ)償房屋裝修及設(shè)備損失費(fèi)、鑒定費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，經(jīng)審查：原被告所簽訂的《租房合同》第一條“乙方租用房屋，整棟房屋（3個(gè)門(mén)面、地下室）、面積為1100平方米，每年租金人民幣叁萬(wàn)伍仟元整。協(xié)議期內(nèi)乙方不得經(jīng)營(yíng)違法項(xiàng)目。乙方負(fù)責(zé)投資對(duì)所租房屋進(jìn)行裝修，裝修時(shí)，乙方不得損壞甲方房屋的所有主體工程及梁柱。乙方在租賃期內(nèi)使用，協(xié)議終止時(shí)，裝修后房屋的所有權(quán)歸甲方”及第三條“無(wú)論任何原因，乙方提前終止協(xié)議，乙方所交房屋租金甲方不得退給乙方。經(jīng)甲方同意達(dá)成一致，方可終止協(xié)議。合同終止時(shí)，乙方對(duì)房屋裝修部分，無(wú)條件歸甲方所有，乙方只可搬走（如空調(diào)、辦公桌椅、電視機(jī)、音響、茶幾、床、沙發(fā)）自然可移動(dòng)設(shè)施”，雙方對(duì)裝修后的房屋歸屬及設(shè)備處置均有明確約定，且原告劉某某房屋裝修及設(shè)備的投入，因與案外人向輝、向濤的合伙經(jīng)營(yíng)，以及全部股份后來(lái)的轉(zhuǎn)讓，已經(jīng)得到全部補(bǔ)償。因此原告的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求無(wú)事實(shí)及法律依據(jù)，本院對(duì)原告劉某某該項(xiàng)請(qǐng)求不予支持。關(guān)于原告要求被告給付違約金的訴求，經(jīng)審查原、被告簽訂的租賃合同雖未到期，形式上也未予解除，其間被告易某又將該標(biāo)的物租與他人的行為是否存在違約的問(wèn)題?本院認(rèn)為：原告劉某某租房屋主要目的和用途是用來(lái)經(jīng)營(yíng)，但其經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目已通過(guò)轉(zhuǎn)讓或終止經(jīng)營(yíng)的形式而放棄了對(duì)租賃標(biāo)的物的使用和占有,作為出租人的房主易某，基于原、被告間所簽訂的合同客觀上已不再履行，在原告不再行使對(duì)該標(biāo)的物享有使用、收益及管理的前提下，將涉案房屋另行出租他人,原告并不存在違約，況且劉某某曾以此為由起訴易某及陳延齡、李燕,該案已經(jīng)來(lái)鳳、恩施兩級(jí)人民法院依法進(jìn)行了審理，并駁回了劉某某的訴訟請(qǐng)求。因此，原告要求給付違約金的訴訟請(qǐng)求，本院依法予以駁回。綜上，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條、第九十六條第一款、第二百一十二條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條、第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：

一、確認(rèn)原告劉某某解除與被告易某簽訂的《租房合同》的行為有效，該合同于2017年11月8日解除。二、駁回原告劉某某的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)3300元，由原告劉某某負(fù)擔(dān)。如不服本判決，可以在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于恩施土家族苗族自治州中級(jí)人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)，根據(jù)不服本判決的上訴請(qǐng)求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十三條第（一）款的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)，款匯至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中級(jí)人民法院，開(kāi)戶銀行：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行恩施開(kāi)發(fā)區(qū)支行，賬號(hào)17×××044（特別提示：用途欄務(wù)必注明系某某上訴案訴訟費(fèi)并將匯款憑證及聯(lián)系電話提交本院或郵寄至恩施州中級(jí)人民法院立案一庭）。上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交上訴費(fèi)用的，按自動(dòng)撤回上訴處理。