劉某某
高偉（湖北春園律師事務(wù)所）
湖北某某物業(yè)服務(wù)有限公司
李燕南（湖北真武律師事務(wù)所）
朱月（湖北真武律師事務(wù)所）

上訴人（原審被告）劉某某，男，
委托代理人高偉，湖北春園律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限:一般代理。
上訴人（原審原告）湖北某某物業(yè)服務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱某某物業(yè)公司）。
法定代表人王某某，該公司總經(jīng)理。
委托代理人李燕南、朱月，湖北真武律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限:代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請(qǐng)求；進(jìn)行和解。
上訴人劉某某、某某物業(yè)公司因物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服襄陽(yáng)市樊城區(qū)人民法院（2014）鄂樊城民三初字第00188號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。上訴人劉某某的委托代理人高偉，上訴人某某物業(yè)公司的委托代理人李燕南、朱月到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
二審查明的事實(shí)與原判認(rèn)定的事實(shí)一致。
二審另查明，上訴人劉某某交納2013年、2014年的生活垃圾處理費(fèi)、公攤費(fèi)，為A1-2-18D房。上訴人劉某某分別將2012年6月、8至12月、2013年1至7月該房的水電費(fèi)交納。2012年9月10日，上訴人劉某某向開(kāi)發(fā)商某某房地產(chǎn)公司出具證明，內(nèi)容為“關(guān)于B區(qū)商業(yè)部分，根據(jù)裝修要求，所有消防卷簾門(mén)及所有消防管道需要拆除”。上訴人劉某某購(gòu)買(mǎi)的某某步行街A1區(qū)1幢2單元18層D室住宅房權(quán)證登記時(shí)間為2008年12月30日，B幢1層103室、B幢2層201室、B幢3層301室房權(quán)證登記時(shí)間為2012年9月5日，本案所涉及的其余房產(chǎn)登記時(shí)間為同年10月23日。
二審中，上訴人劉某某提供了開(kāi)發(fā)商某某房地產(chǎn)公司2015年2月16日出具的證明一份，內(nèi)容為上訴人劉某某購(gòu)買(mǎi)本案所涉及的6套房屋，是工程款所抵，“先辦理房產(chǎn)證，房屋未交付，房屋于2013年底交付”。
本院認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條 ?規(guī)定，“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力”。上訴人劉某某以其在《臨時(shí)管理規(guī)約》上注明“相關(guān)物業(yè)費(fèi)待議”以及其不是《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》締約人為由，主張其不應(yīng)受上述合同約束的上訴理由與法律規(guī)定不符，本院不予支持。上訴人劉某某購(gòu)買(mǎi)的A1-2-18D房已從2012年6月起交納水電費(fèi)，該行為表明其已經(jīng)認(rèn)可接收該房，而其二審中提供的開(kāi)發(fā)商某某房地產(chǎn)公司2015年2月16日出具的證明，稱其購(gòu)買(mǎi)本案所涉及的6套房屋于2013年底交付，與事實(shí)明顯不符，故本院對(duì)該證明不予采信。上訴人劉某某簽署《臨時(shí)管理規(guī)約》的時(shí)間為2012年8月；其于同年9月10日向開(kāi)發(fā)商某某房地產(chǎn)公司出具的證明表明，其于當(dāng)時(shí)已經(jīng)開(kāi)始著手商業(yè)用房的裝修；其購(gòu)買(mǎi)的本案涉及房產(chǎn)最遲登記時(shí)間為2012年10月，綜合以上證據(jù)材料，上訴人某某物業(yè)公司主張從2012年10月起上訴人劉某某已經(jīng)全部接收房屋，存在證據(jù)優(yōu)勢(shì)，原審判決對(duì)上訴人某某物業(yè)公司的此項(xiàng)主張予以支持并無(wú)不當(dāng)，對(duì)上訴人劉某某關(guān)于本案房屋實(shí)際交付時(shí)間為2013年年底的上訴主張，因證據(jù)不足，本院不予支持。由于前期物業(yè)管理服務(wù)合同中的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，未超出國(guó)家規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，而該合同對(duì)作為業(yè)主的上訴人劉某某具有約束力，因此，原審判決按照該合同支持上訴人某某物業(yè)公司的此項(xiàng)訴訟主張也無(wú)不當(dāng)，對(duì)上訴人劉某某的此項(xiàng)上訴主張，本院也不予支持。同樣，上述合同中關(guān)于物業(yè)管理費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用逾期付款違約金的內(nèi)容，對(duì)上訴人劉某某也具有約束力，原審判決漏判該內(nèi)容不當(dāng)，本院依法予以糾正。但是，該合同關(guān)于違約金的約定高達(dá)千分之五，雖然上訴人某某物業(yè)公司在原審中對(duì)違約金的請(qǐng)求調(diào)減至200000元，但是，因上訴人某某物業(yè)公司未舉證證實(shí)因上訴人劉某某遲延交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)對(duì)其造成的具體損失數(shù)額，其請(qǐng)求的違約金數(shù)額與上訴人劉某某拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)數(shù)額相比仍然過(guò)高，由于上訴人劉某某對(duì)該費(fèi)用持否定意見(jiàn)，本院依法對(duì)該費(fèi)用酌情調(diào)減（按欠款數(shù)額的15%計(jì)算）。上訴人某某物業(yè)公司的此項(xiàng)上訴主張部分成立，本院依法予以支持。原審判決雖認(rèn)定基本事實(shí)清楚，審判程序合法，但是由于漏判上訴人某某物業(yè)公司要求支付違約金的訴訟請(qǐng)求，導(dǎo)致判決出現(xiàn)部分錯(cuò)誤，本院依法予以糾正。依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百零六條 ?第一款 ?，《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條 ?，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條 ?，《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋（二）》第二十九條 ?，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:
一、維持襄陽(yáng)市樊城區(qū)人民法院（2014）鄂樊城民三初字第00188號(hào)民事判決主文部分第一項(xiàng)，即被告劉某某于本判決生效后十日內(nèi)，向原告湖北某某物業(yè)服務(wù)有限公司支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)332500.78元；
二、撤銷襄陽(yáng)市樊城區(qū)人民法院（2014）鄂樊城民三初字第00188號(hào)民事判決主文部分第二項(xiàng)，即駁回原告湖北某某物業(yè)服務(wù)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求；
三、上訴人劉某某于本判決生效后十日內(nèi)一次性支付上訴人湖北某某物業(yè)服務(wù)有限公司違約金49875.12元；
四、駁回上訴人湖北某某物業(yè)服務(wù)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費(fèi)8830元，按原審判決執(zhí)行，即由原告某某物業(yè)公司負(fù)擔(dān)2543元，被告劉某某負(fù)擔(dān)6287元；二審案件受理費(fèi)10588元，由上訴人劉某某負(fù)擔(dān)7000元、上訴人某某物業(yè)公司負(fù)擔(dān)3588元。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條 ?規(guī)定，“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力”。上訴人劉某某以其在《臨時(shí)管理規(guī)約》上注明“相關(guān)物業(yè)費(fèi)待議”以及其不是《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》締約人為由，主張其不應(yīng)受上述合同約束的上訴理由與法律規(guī)定不符，本院不予支持。上訴人劉某某購(gòu)買(mǎi)的A1-2-18D房已從2012年6月起交納水電費(fèi)，該行為表明其已經(jīng)認(rèn)可接收該房，而其二審中提供的開(kāi)發(fā)商某某房地產(chǎn)公司2015年2月16日出具的證明，稱其購(gòu)買(mǎi)本案所涉及的6套房屋于2013年底交付，與事實(shí)明顯不符，故本院對(duì)該證明不予采信。上訴人劉某某簽署《臨時(shí)管理規(guī)約》的時(shí)間為2012年8月；其于同年9月10日向開(kāi)發(fā)商某某房地產(chǎn)公司出具的證明表明，其于當(dāng)時(shí)已經(jīng)開(kāi)始著手商業(yè)用房的裝修；其購(gòu)買(mǎi)的本案涉及房產(chǎn)最遲登記時(shí)間為2012年10月，綜合以上證據(jù)材料，上訴人某某物業(yè)公司主張從2012年10月起上訴人劉某某已經(jīng)全部接收房屋，存在證據(jù)優(yōu)勢(shì)，原審判決對(duì)上訴人某某物業(yè)公司的此項(xiàng)主張予以支持并無(wú)不當(dāng)，對(duì)上訴人劉某某關(guān)于本案房屋實(shí)際交付時(shí)間為2013年年底的上訴主張，因證據(jù)不足，本院不予支持。由于前期物業(yè)管理服務(wù)合同中的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，未超出國(guó)家規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，而該合同對(duì)作為業(yè)主的上訴人劉某某具有約束力，因此，原審判決按照該合同支持上訴人某某物業(yè)公司的此項(xiàng)訴訟主張也無(wú)不當(dāng)，對(duì)上訴人劉某某的此項(xiàng)上訴主張，本院也不予支持。同樣，上述合同中關(guān)于物業(yè)管理費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用逾期付款違約金的內(nèi)容，對(duì)上訴人劉某某也具有約束力，原審判決漏判該內(nèi)容不當(dāng)，本院依法予以糾正。但是，該合同關(guān)于違約金的約定高達(dá)千分之五，雖然上訴人某某物業(yè)公司在原審中對(duì)違約金的請(qǐng)求調(diào)減至200000元，但是，因上訴人某某物業(yè)公司未舉證證實(shí)因上訴人劉某某遲延交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)對(duì)其造成的具體損失數(shù)額，其請(qǐng)求的違約金數(shù)額與上訴人劉某某拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)數(shù)額相比仍然過(guò)高，由于上訴人劉某某對(duì)該費(fèi)用持否定意見(jiàn)，本院依法對(duì)該費(fèi)用酌情調(diào)減（按欠款數(shù)額的15%計(jì)算）。上訴人某某物業(yè)公司的此項(xiàng)上訴主張部分成立，本院依法予以支持。原審判決雖認(rèn)定基本事實(shí)清楚，審判程序合法，但是由于漏判上訴人某某物業(yè)公司要求支付違約金的訴訟請(qǐng)求，導(dǎo)致判決出現(xiàn)部分錯(cuò)誤，本院依法予以糾正。依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百零六條 ?第一款 ?，《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條 ?，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條 ?，《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋（二）》第二十九條 ?，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:

一、維持襄陽(yáng)市樊城區(qū)人民法院（2014）鄂樊城民三初字第00188號(hào)民事判決主文部分第一項(xiàng)，即被告劉某某于本判決生效后十日內(nèi)，向原告湖北某某物業(yè)服務(wù)有限公司支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)332500.78元；
二、撤銷襄陽(yáng)市樊城區(qū)人民法院（2014）鄂樊城民三初字第00188號(hào)民事判決主文部分第二項(xiàng)，即駁回原告湖北某某物業(yè)服務(wù)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求；
三、上訴人劉某某于本判決生效后十日內(nèi)一次性支付上訴人湖北某某物業(yè)服務(wù)有限公司違約金49875.12元；
四、駁回上訴人湖北某某物業(yè)服務(wù)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費(fèi)8830元，按原審判決執(zhí)行，即由原告某某物業(yè)公司負(fù)擔(dān)2543元，被告劉某某負(fù)擔(dān)6287元；二審案件受理費(fèi)10588元，由上訴人劉某某負(fù)擔(dān)7000元、上訴人某某物業(yè)公司負(fù)擔(dān)3588元。

審判長(zhǎng)：王劍波
審判員：李銳
審判員：尹波濤

書(shū)記員：楊文靜