劉某
李相國（湖北正典律師事務所）
恩某某松某實業(yè)發(fā)展有限責任公司
宋國福（湖北利佳律師事務所）

原告劉某。
法定代理人劉長兵。
法定代理人蒙發(fā)明。
委托代理人（特別授權(quán)）李相國，湖北正典律師事務所律師。
被告恩某某松某實業(yè)發(fā)展有限責任公司，住所地:湖北省恩施市葉挺路156號。
法定代表人母克松，公司總經(jīng)理。
委托代理人（特別授權(quán)）宋國福，湖北利佳律師事務所律師。
原告劉某訴被告恩某某松某實業(yè)發(fā)展有限責任公司房屋買賣合同糾紛一案，本院于2015年6月25日立案受理后，依法由審判員陳勇軍適用簡易程序于2015年9月22日公開開庭進行了審理。原告劉某的委托代理人李相國、被告恩某某松某實業(yè)發(fā)展有限責任公司（以下簡稱恩施松某公司）的委托代理人宋國福到庭參加訴訟。審理中，雙方當事人申請給予調(diào)解期3個月。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為，原、被告雙方訂立的《商品房買賣合同》，是雙方當事人的真實意思表示，不違反有關(guān)法律及行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。雙方均應當按照合同的約定全面履行各自的義務。商品房買賣合同的主要義務是買受人按約支付購房款，出賣人按約交付商品房。原告按約履行了支付購房款的義務，被告應當按約履行交付商品房的義務，包括合同約定的交付使用條件和交付期限。合同第八條約定的交付使用條件為“該商品房經(jīng)驗收合格”，交付期限為“2014年12月31日前”。涉案商品房是否符合交付使用條件，即為本案的爭議焦點。對此，本院作如下評述:
關(guān)于商品房交付使用應當具備的條件?！吨腥A人民共和國建筑法》第六十一條 ?規(guī)定:“交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標準，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條 ?第一款 ?規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用?！薄渡唐贩夸N售管理辦法》第七條規(guī)定:“商品房現(xiàn)售，應當符合以下條件:（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準文件；（三）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（四）已通過竣工驗收；（五）拆遷安置已經(jīng)落實；（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。”根據(jù)上述法律規(guī)定，合同約定的“商品房經(jīng)驗收合格”應當是指商品房竣工后，由相關(guān)主管部門或單位對商品房的質(zhì)量進行竣工驗收，如合格，則予以竣工驗收，方可向買受人進行交付。即具備交付條件的商品房才能向買受人進行交付，如果不具備交付條件，買受人可以拒絕接收其交付。對涉案房屋是否已經(jīng)竣工驗收，被告未提供確實的證據(jù)予以證實。故，涉案商品房不具備合同約定的和法律規(guī)定的交付使用條件。
關(guān)于被告提出的其他抗辯意見:1、被告恩施松某公司稱其已經(jīng)進行了主體分部工程質(zhì)量驗收，已經(jīng)具備了交付條件。從《主體分部工程質(zhì)量驗收記錄》中記載的驗收內(nèi)容明顯可以看出其并非工程質(zhì)量竣工驗收；2、被告認為現(xiàn)已有買受人接收房屋并入住小區(qū)，商品房已經(jīng)可以向買受人進行交付。在商品房還未具備交付條件的情形下，有的買受人自愿接收其房屋，是雙方對交付條件的變更，也是買受人對合同權(quán)利的處分，不能據(jù)此證明涉案商品房具備了交付使用的條件。因此，不影響原告依據(jù)合同主張權(quán)利；3、被告提出因被行政規(guī)劃部門責令停工，從而延誤了工期。一是其開挖山體是否符合商品房原規(guī)劃設計，即商品房原規(guī)劃設計即需要開挖山體并取得規(guī)劃部門許可，爾后在建設中才被規(guī)劃部門責令停工，被告未對此提出證據(jù)證明其開挖山體的正當性、合法性。二是被告對規(guī)劃部門的行政行為的合法性未提出異議亦未提出行政訴訟主張，可以視為被告認可該行政行為的合法性?，F(xiàn)被告以此主張工期延誤的正當性，理由不充分。三是即使因行政行為原因致工期延誤了76天，而至法庭辯論終結(jié)，被告仍未進行涉案商品房的竣工驗收，亦不影響被告違約行為的構(gòu)成；4、被告依據(jù)涉案合同第九條認為交付應當由原告首先提出請求的意見，明顯與該條約定的內(nèi)容不相符，且通知交房是在商品房竣工驗收后被告應當履行的合同義務。在涉案商品房不具備交付條件的情形下，即使被告履行了通知原告交房的義務，也是不符合合同約定的。5、被告認為已公告通知原告接房。通過審查其提交的公告的內(nèi)容，一是公告其延期原因，二是公告其進行分戶驗收的工程進展，并無通知交接房屋的意思表示，三是被告所建房屋尚不具備交付使用條件，即使被告通知接房了，亦不具備交房條件。被告的以上抗辯意見均不能成立，本院均不予采納。
因現(xiàn)涉案商品房不具備交付條件，尚不能向原告進行交付使用，且其不具備交付條件無正當理由，被告恩施松某公司的逾期行為構(gòu)成違約，應當承擔違約責任。根據(jù)合同第九條“逾期超過60日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計已付款的20％向買受人支付違約金”的約定，及《合同法》第九十六條第一款“當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)確認解除合同的效力?！钡囊?guī)定，原告已向本院提出解除《商品房買賣合同》的訴訟請求，即視為通知對方解除合同。自被告收到本院送達的民事起訴狀副本之日，視為解除合同的通知到達之日?，F(xiàn)經(jīng)分析認定，原告提出的解除合同的理由符合合同約定和法律規(guī)定，本院予以支持。本院于2015年7月14日向被告送達民事起訴狀副本，該日期即為合同解除之日。
關(guān)于原告提出的退還購房款及支付違約金的訴訟請求。根據(jù)《合同法》第九十七條“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施、并有權(quán)要求賠償損失?！奔啊蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十六條 ?“買賣合同因違約而解除后，守約方主張繼續(xù)適用違約金條款的，人民法院應予支持；但約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院可以參照合同法第一百一十四條 ?第二款 ?的規(guī)定處理。”的規(guī)定，原告的該訴訟請求符合合同約定和法律規(guī)定，本院予以支持。在庭審中，被告對約定違約金標準的合同第九條 ?及原告已支付購房款（含車位款）490838元的事實無異議，按約定違約金計算為98167.6元，原告的計算無誤，被告應當予以退還和承擔。
關(guān)于原告提出的要求被告承擔已支付的購房款的利息的訴訟請求。因該請求與違約金的訴訟請求不應重復計算，亦不符合合同約定，本院不予支持。
綜上所述，涉案合同明確約定了涉案商品房的交付條件和交付期限，現(xiàn)因房屋不具備交付條件而不能向原告交付使用，并已逾交付期限，被告的逾期行為已經(jīng)構(gòu)成違約，且達到了合同約定的解除條件，涉案合同應當解除。如果不予解除，原告訂立合同的目的會長期處于得不到實現(xiàn)的狀態(tài)，這種狀態(tài)的存續(xù)將會給原告造成心理上的不安定和更大的經(jīng)濟損失，對原告則極為不公平。故，依照《中華人民共和國合同法》第六條 ?、第六十條 ?第一款 ?、第九十三條 ?第二款 ?、第九十六條 ?第一款 ?、第九十七條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?第一款 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?、第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、原告劉某的法定代理人劉長兵、蒙發(fā)明與被告恩某某松某實業(yè)發(fā)展有限責任公司于2014年2月7日簽訂的《商品房買賣合同》（合同編號ES1400717）于2015年7月14日解除。
二、被告恩某某松某實業(yè)發(fā)展有限責任公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告劉某退還購房款（含車位款）490838元，并承擔違約金98167.6元，共計589005.6元。
三、駁回原告劉某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
當事人申請執(zhí)行的期間為二年，從法律文書規(guī)定履行期間的最后一日起計算；法律文書規(guī)定分期履行的，從規(guī)定的每次履行期間的最后一日起計算；法律文書未規(guī)定履行期間的從法律文書生效之日起計算。
案件受理費9690元，減半收取4845元，由被告恩某某松某實業(yè)發(fā)展有限責任公司負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院提交上訴狀及其副本，上訴于湖北省恩施土家族苗族自治州中級人民法院。上訴人應在提交上訴狀時按照不服本判決部分的上訴請求數(shù)額交納案件受理費，款郵匯至恩施土家族苗族自治州中級人民法院立案庭，上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預交訴訟費用的，按自動撤回上訴處理。

本院認為，原、被告雙方訂立的《商品房買賣合同》，是雙方當事人的真實意思表示，不違反有關(guān)法律及行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。雙方均應當按照合同的約定全面履行各自的義務。商品房買賣合同的主要義務是買受人按約支付購房款，出賣人按約交付商品房。原告按約履行了支付購房款的義務，被告應當按約履行交付商品房的義務，包括合同約定的交付使用條件和交付期限。合同第八條約定的交付使用條件為“該商品房經(jīng)驗收合格”，交付期限為“2014年12月31日前”。涉案商品房是否符合交付使用條件，即為本案的爭議焦點。對此，本院作如下評述:
關(guān)于商品房交付使用應當具備的條件?！吨腥A人民共和國建筑法》第六十一條 ?規(guī)定:“交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標準，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條 ?第一款 ?規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用?！薄渡唐贩夸N售管理辦法》第七條規(guī)定:“商品房現(xiàn)售，應當符合以下條件:（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準文件；（三）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（四）已通過竣工驗收；（五）拆遷安置已經(jīng)落實；（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實?！备鶕?jù)上述法律規(guī)定，合同約定的“商品房經(jīng)驗收合格”應當是指商品房竣工后，由相關(guān)主管部門或單位對商品房的質(zhì)量進行竣工驗收，如合格，則予以竣工驗收，方可向買受人進行交付。即具備交付條件的商品房才能向買受人進行交付，如果不具備交付條件，買受人可以拒絕接收其交付。對涉案房屋是否已經(jīng)竣工驗收，被告未提供確實的證據(jù)予以證實。故，涉案商品房不具備合同約定的和法律規(guī)定的交付使用條件。
關(guān)于被告提出的其他抗辯意見:1、被告恩施松某公司稱其已經(jīng)進行了主體分部工程質(zhì)量驗收，已經(jīng)具備了交付條件。從《主體分部工程質(zhì)量驗收記錄》中記載的驗收內(nèi)容明顯可以看出其并非工程質(zhì)量竣工驗收；2、被告認為現(xiàn)已有買受人接收房屋并入住小區(qū)，商品房已經(jīng)可以向買受人進行交付。在商品房還未具備交付條件的情形下，有的買受人自愿接收其房屋，是雙方對交付條件的變更，也是買受人對合同權(quán)利的處分，不能據(jù)此證明涉案商品房具備了交付使用的條件。因此，不影響原告依據(jù)合同主張權(quán)利；3、被告提出因被行政規(guī)劃部門責令停工，從而延誤了工期。一是其開挖山體是否符合商品房原規(guī)劃設計，即商品房原規(guī)劃設計即需要開挖山體并取得規(guī)劃部門許可，爾后在建設中才被規(guī)劃部門責令停工，被告未對此提出證據(jù)證明其開挖山體的正當性、合法性。二是被告對規(guī)劃部門的行政行為的合法性未提出異議亦未提出行政訴訟主張，可以視為被告認可該行政行為的合法性?，F(xiàn)被告以此主張工期延誤的正當性，理由不充分。三是即使因行政行為原因致工期延誤了76天，而至法庭辯論終結(jié)，被告仍未進行涉案商品房的竣工驗收，亦不影響被告違約行為的構(gòu)成；4、被告依據(jù)涉案合同第九條認為交付應當由原告首先提出請求的意見，明顯與該條約定的內(nèi)容不相符，且通知交房是在商品房竣工驗收后被告應當履行的合同義務。在涉案商品房不具備交付條件的情形下，即使被告履行了通知原告交房的義務，也是不符合合同約定的。5、被告認為已公告通知原告接房。通過審查其提交的公告的內(nèi)容，一是公告其延期原因，二是公告其進行分戶驗收的工程進展，并無通知交接房屋的意思表示，三是被告所建房屋尚不具備交付使用條件，即使被告通知接房了，亦不具備交房條件。被告的以上抗辯意見均不能成立，本院均不予采納。
因現(xiàn)涉案商品房不具備交付條件，尚不能向原告進行交付使用，且其不具備交付條件無正當理由，被告恩施松某公司的逾期行為構(gòu)成違約，應當承擔違約責任。根據(jù)合同第九條“逾期超過60日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計已付款的20％向買受人支付違約金”的約定，及《合同法》第九十六條第一款“當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)確認解除合同的效力?！钡囊?guī)定，原告已向本院提出解除《商品房買賣合同》的訴訟請求，即視為通知對方解除合同。自被告收到本院送達的民事起訴狀副本之日，視為解除合同的通知到達之日。現(xiàn)經(jīng)分析認定，原告提出的解除合同的理由符合合同約定和法律規(guī)定，本院予以支持。本院于2015年7月14日向被告送達民事起訴狀副本，該日期即為合同解除之日。
關(guān)于原告提出的退還購房款及支付違約金的訴訟請求。根據(jù)《合同法》第九十七條“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施、并有權(quán)要求賠償損失?！奔啊蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十六條 ?“買賣合同因違約而解除后，守約方主張繼續(xù)適用違約金條款的，人民法院應予支持；但約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院可以參照合同法第一百一十四條 ?第二款 ?的規(guī)定處理?！钡囊?guī)定，原告的該訴訟請求符合合同約定和法律規(guī)定，本院予以支持。在庭審中，被告對約定違約金標準的合同第九條 ?及原告已支付購房款（含車位款）490838元的事實無異議，按約定違約金計算為98167.6元，原告的計算無誤，被告應當予以退還和承擔。
關(guān)于原告提出的要求被告承擔已支付的購房款的利息的訴訟請求。因該請求與違約金的訴訟請求不應重復計算，亦不符合合同約定，本院不予支持。
綜上所述，涉案合同明確約定了涉案商品房的交付條件和交付期限，現(xiàn)因房屋不具備交付條件而不能向原告交付使用，并已逾交付期限，被告的逾期行為已經(jīng)構(gòu)成違約，且達到了合同約定的解除條件，涉案合同應當解除。如果不予解除，原告訂立合同的目的會長期處于得不到實現(xiàn)的狀態(tài)，這種狀態(tài)的存續(xù)將會給原告造成心理上的不安定和更大的經(jīng)濟損失，對原告則極為不公平。故，依照《中華人民共和國合同法》第六條 ?、第六十條 ?第一款 ?、第九十三條 ?第二款 ?、第九十六條 ?第一款 ?、第九十七條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?第一款 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?、第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、原告劉某的法定代理人劉長兵、蒙發(fā)明與被告恩某某松某實業(yè)發(fā)展有限責任公司于2014年2月7日簽訂的《商品房買賣合同》（合同編號ES1400717）于2015年7月14日解除。
二、被告恩某某松某實業(yè)發(fā)展有限責任公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告劉某退還購房款（含車位款）490838元，并承擔違約金98167.6元，共計589005.6元。
三、駁回原告劉某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
當事人申請執(zhí)行的期間為二年，從法律文書規(guī)定履行期間的最后一日起計算；法律文書規(guī)定分期履行的，從規(guī)定的每次履行期間的最后一日起計算；法律文書未規(guī)定履行期間的從法律文書生效之日起計算。
案件受理費9690元，減半收取4845元，由被告恩某某松某實業(yè)發(fā)展有限責任公司負擔。

審判長：陳勇軍

書記員：羅毅