劉某
李名良（湖北文光律師事務(wù)所）
常某
羅某
賈繼斌（陽(yáng)新縣文劍法律服務(wù)所）
吳某

原告劉某，男。
原告常某，女（系原告劉某的妻子）。
以上兩原告共同委托代理人李名良，湖北文光律師事務(wù)所律師。
被告羅某，男。
被告吳某，男。
以上兩被告共同委托代理人賈繼斌，陽(yáng)新縣文劍法律服務(wù)所法律工作者。
原告劉某、常某訴被告羅某、吳某合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛一案，本院于2015年6月9日立案受理。依法由審判員湯瓊適用簡(jiǎn)易程序公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告劉某、常某及其共同委托代理人李名良，被告羅某、吳某及其共同委托代理人賈繼斌到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
被告羅某、吳某辯稱，首先，兩被告并沒(méi)有違約，兩原告依照協(xié)議應(yīng)是原址上所建樓房的三套住房，因原告干擾正常施工導(dǎo)致該棟樓房無(wú)法如期竣工，且原告在2013年6月底已搶占三號(hào)樓中三套住房（即案外人馬哲平房屋原址上所建樓房的1—3層），并在同年10月入住，所以被告既沒(méi)有違約也無(wú)需給付每月900元房租。其次，兩原告未依約交付原房屋產(chǎn)權(quán)證是導(dǎo)致無(wú)法辦理涉案房屋房產(chǎn)證的原因。第三，兩原告已用原房屋證辦理一套房屋的水電開(kāi)戶，其余兩套房屋按合同約定應(yīng)由兩原告負(fù)責(zé)，且兩原告從2013年6月底開(kāi)始裝修一直在使用工地的水電。兩原告還違反了與案外人石教良簽訂的擔(dān)保協(xié)議，擔(dān)保協(xié)議約定，案外人石教良作為原、被告簽訂合同的擔(dān)保人，以其所有的三號(hào)樓9層一套房屋做抵押，換取兩原告同意將合同履行期限從2014年11月8日起延展三年，兩原告簽訂擔(dān)保協(xié)議后毀約起訴，故請(qǐng)求依法駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
經(jīng)審理查明，2012年6月17日，原告劉某、常某與被告羅某、吳某簽訂《協(xié)議書(shū)》，約定:1、兩原告將其所有的位于陽(yáng)新縣興國(guó)鎮(zhèn)白楊村李家灣小區(qū)天燈巷一棟的兩層磚混結(jié)構(gòu)私房交與兩被告作開(kāi)發(fā)商品房之用；2、兩被告返還新建房屋三號(hào)樓第一、二、三層的三套房屋給兩原告，總面積不得少于350㎡，如少于按1，600／㎡補(bǔ)足；3、兩被告保證交付的房屋排污設(shè)施通暢、內(nèi)外墻粉刷、水電到戶；4、兩被告負(fù)責(zé)辦理房屋的相關(guān)產(chǎn)權(quán)證、水電開(kāi)戶，兩原告需提供有效證件，兩被告承擔(dān)其中一套商品房的房產(chǎn)證、水電開(kāi)戶等的費(fèi)用，另外兩套商品房的辦證、開(kāi)戶費(fèi)用由兩原告自理；5、建設(shè)工期為一年，從兩原告交付房屋之日起算，如不能按時(shí)交付新建房屋，兩被告補(bǔ)償兩原告每月900元房租；6、兩被告交付給兩原告30，000元履約保證金，此款在辦理交付相關(guān)產(chǎn)權(quán)證后由原告退還被告，如違約則不退；等等。合同簽訂后，兩原告將原房屋交付兩被告，兩被告支付30，000元履約保證金，2013年年底，兩原告在涉案房屋主體結(jié)構(gòu)完工后即裝修房屋并借用房屋建設(shè)工程水電入住，此后兩原告使用原房屋相關(guān)證件為已入住房屋開(kāi)通水電。至一審辯論終結(jié)前，涉案房屋已建為八層樓建筑，原、被告均未提供房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)證明，該涉案房屋未辦理房屋所有權(quán)證及土地使用權(quán)證。兩原告遂起訴來(lái)院，要求兩被告支付違約金200，000元以及因沒(méi)有水電不能居住而導(dǎo)致兩原告在外租房的房租26，300元（按每月900元計(jì)算）。
本院認(rèn)為，從實(shí)質(zhì)內(nèi)容上看，原、被告簽訂的《協(xié)議書(shū)》應(yīng)屬合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第十五條 ?的規(guī)定:“合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。雙方當(dāng)事人均不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。但起訴前當(dāng)事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)或者已經(jīng)依法合作成立具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。”本案中，雙方以自然人名義簽訂合同，在原房屋地基基礎(chǔ)上將涉案房屋建為八層樓建筑，在一審法庭辯論終結(jié)前無(wú)證據(jù)證明雙方有任何一方具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)，故雙方簽訂的合同應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。根據(jù)無(wú)效合同的一般處理原則雙方基于合同取得的財(cái)產(chǎn)本應(yīng)返還，但本案中涉案房屋已經(jīng)拆除并新建八層樓房，不宜返還，雙方應(yīng)參照合同約定履行合同義務(wù)。因被告未按約定的時(shí)間（逾期）向原告交付房屋，亦未辦理有關(guān)房屋所有權(quán)證等，必然產(chǎn)生相應(yīng)的損失。但原告要求被告承擔(dān)違約金200，000元以及房租損失26，300元，明顯過(guò)高，且因合同無(wú)效主張違約責(zé)任無(wú)法律依據(jù)，本院酌情判定兩被告支付兩原告損失35，000元。依照《中華人民共和合同法》第五十二條、第五十八條，《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第十五條 ?，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?、第五條 ?第一款 ?的規(guī)定，判決如下:
一、被告羅某、吳某在本判決生效后十日內(nèi)賠償原告劉某、常某損失35，000元；
二、駁回原告劉某、常某的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)4，694元，減半收取2，347元，由原告劉某、常某負(fù)擔(dān)2，009元，被告羅某、吳某負(fù)擔(dān)338元。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省黃石市中級(jí)人民法院（上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)預(yù)交上訴案件受理費(fèi)4，694元，款匯湖北省黃石市中級(jí)人民法院，開(kāi)戶銀行:農(nóng)業(yè)黃石市分行團(tuán)城山支行，戶名:法院訴訟費(fèi)匯繳財(cái)政專戶，賬號(hào):17-154101040002529。上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍末預(yù)交上訴費(fèi)用的，按自動(dòng)撤回上訴處理）。

本院認(rèn)為，從實(shí)質(zhì)內(nèi)容上看，原、被告簽訂的《協(xié)議書(shū)》應(yīng)屬合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第十五條 ?的規(guī)定:“合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。雙方當(dāng)事人均不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。但起訴前當(dāng)事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)或者已經(jīng)依法合作成立具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。”本案中，雙方以自然人名義簽訂合同，在原房屋地基基礎(chǔ)上將涉案房屋建為八層樓建筑，在一審法庭辯論終結(jié)前無(wú)證據(jù)證明雙方有任何一方具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)，故雙方簽訂的合同應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。根據(jù)無(wú)效合同的一般處理原則雙方基于合同取得的財(cái)產(chǎn)本應(yīng)返還，但本案中涉案房屋已經(jīng)拆除并新建八層樓房，不宜返還，雙方應(yīng)參照合同約定履行合同義務(wù)。因被告未按約定的時(shí)間（逾期）向原告交付房屋，亦未辦理有關(guān)房屋所有權(quán)證等，必然產(chǎn)生相應(yīng)的損失。但原告要求被告承擔(dān)違約金200，000元以及房租損失26，300元，明顯過(guò)高，且因合同無(wú)效主張違約責(zé)任無(wú)法律依據(jù)，本院酌情判定兩被告支付兩原告損失35，000元。依照《中華人民共和合同法》第五十二條、第五十八條，《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第十五條 ?，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?、第五條 ?第一款 ?的規(guī)定，判決如下:

一、被告羅某、吳某在本判決生效后十日內(nèi)賠償原告劉某、常某損失35，000元；
二、駁回原告劉某、常某的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)4，694元，減半收取2，347元，由原告劉某、常某負(fù)擔(dān)2，009元，被告羅某、吳某負(fù)擔(dān)338元。

審判長(zhǎng)：湯瓊

書(shū)記員：余瓊