原告（反訴被告）：劉某某，女，xxxx年xx月xx日出生，住牡丹江市愛民區(qū)。
委托訴訟代理人：辛杰，住牡丹江市愛民區(qū)，由牡丹江市愛民區(qū)耐火社區(qū)居民委員會推薦。
委托訴訟代理人：李大富，黑龍江牡大律師事務所律師。
被告（反訴原告）：牡丹江市輝鵬實業(yè)化工有限公司，住所地牡丹江市陽明區(qū)光華街鐘表公司院內。
法定代表人：張英輝，該公司董事長。
委托訴訟代理人：井春杰，黑龍江鑫鼎律師事務所律師。
委托訴訟代理人：張培軍，黑龍江鑫鼎律師事務所律師。

原告（反訴被告）劉某某與被告（反訴原告）牡丹江市輝鵬實業(yè)化工有限公司（以下簡稱輝鵬公司）房屋租賃合同糾紛一案，本院于2016年7月13日立案后，依法適用簡易程序，于2016年8月5日、2016年9月23日、2017年2月22日公開開庭進行了審理。原告（反訴被告）劉某某的委托訴訟代理人辛杰、李大富，被告（反訴原告）輝鵬公司的委托訴訟代理人張培軍、井春杰，證人趙東坡、郭世騰到庭參加訴訟。因原、被告同意繼續(xù)適用簡易程序，本案經本院院長批準，延長審限三個月。2016年8月12日至2016年10月21日，原、被告申請庭外和解未果。本案現已審理終結。
劉某某向本院提出訴訟請求：1.要求被告返還2016年6月1日至2016年11月30日期間的租金40000元并給付違約金1500元；2.要求被告賠償經營損失100000元；3.訴訟費由被告負擔。訴訟中，原告變更訴訟請求：1.要求繼續(xù)履行原、被告簽訂的《房屋租賃合同》；2.要求被告賠償原告在2016年6月1日至2016年10月1日期間的經營損失140000元；3.訴訟費由被告負擔。訴訟中，原告再次變更訴訟請求：1.要求解除原、被告簽訂的《房屋租賃合同》；2.要求被告返還保證金5000元及2016年6月8日至2016年12月1日期間的租金40000元，并賠償因被告違約造成的經營損失100000元；3.訴訟費由被告負擔。事實和理由：2014年11月7日，原、被告簽訂了《房屋租賃合同》，約定被告將其院內的除塵車間前全部場地、除塵西北側簡易倉庫一處、除塵休息室一處、鍋爐儲存庫邊房一間、主生產車間門前全部場地（除存放原料石頭場地）、游藝活動室門前菜地空地一處出租給原告，租期為2014年12月1日至2015年11月30日，租金為80000元/年。2015年10月15日，被告同意租期順延一年，并收取了第二年的租金。2016年6月1日，被告通知原告解除租賃合同，原告要求被告返還剩余租期的租金并賠償經營損失，但被告拒絕，故原告訴至法院。
輝鵬公司辯稱，被告同意解除《房屋租賃合同》，但不同意返還原告訴請的全部租金40000元及賠償損失100000元，因為原告在履行合同過程中給被告造成了經濟損失，且原告訴請的保證金5000元應按照合同約定確定責任后再認定是否應予返還，本案訴訟費應由原告自行負擔。
輝鵬公司向本院提出反訴請求：1.要求解除反訴原、被告簽訂的《房屋租賃合同》；2.要求反訴被告支付電費607.93元；3.要求反訴被告支付占有使用費55232.88元；4.反訴費由反訴被告負擔。訴訟中，反訴原告變更反訴請求：將第1項反訴請求變更為要求反訴被告返還承租的房屋及場地。事實和理由：2014年11月7日，反訴原、被告簽訂《房屋租賃合同》，約定反訴原告將其院內的除塵車間前全部場地、除塵西北側簡易倉庫一處、除塵休息室一處、鍋爐儲存庫邊房一間、主生產車間門前全部場地（除存放原料石頭場地）、游藝活動室門前菜地空地出租給反訴被告，租金為80000元/年。合同到期后，雙方未續(xù)簽合同，反訴原告的法定代表人出具了一份收條，但反訴被告未將租金80000元交付給反訴原告。因反訴被告多次將反訴原告出入廠區(qū)的道路堵死，致使反訴原告無法進入廠區(qū)，經多次協(xié)商后反訴被告提出終止租賃合同，反訴原告同意終止租賃合同，并口頭約定終止時間為2016年6月1日，現反訴被告已將物品從租賃場地全部搬出。
劉某某辯稱，反訴原告主張的事實及理由與實際不符。因反訴原告違約在先，其于2016年6月8日提前通知反訴被告解除租賃合同，但反訴被告已于2015年10月15日交納2015年12月1日至2016年12月1日期間的租金80000元，反訴原告應返還反訴被告未經營期間的租金，故反訴原告要求反訴被告給付2016年6月8日以后的占有使用費于法無據；因反訴原告訴請的電費607.93元不是因反訴被告用電產生的費用，故反訴原告的此項訴請無事實依據；因反訴原告于2016年6月8日通知反訴被告解除租賃合同后，反訴被告已喪失占有和管理承租房屋及場地的權利，故反訴原告請求反訴被告返還承租的房屋及場地無事實及法律依據。綜上，請求法院駁回反訴原告的反訴請求。
本院經審理認定事實如下：2014年7月7日，原告劉某某與被告輝鵬公司簽訂《房屋租賃合同》，約定：甲方將位于大慶街199號被告輝鵬公司院內除塵車間前全部場地、除塵西北側簡易倉庫一處、除塵休息室一處、鍋爐儲存庫邊房一間、主生產車間門前全部場地（除甲方存放原料石頭場地）、游藝活動室372平方米磚木結構平房一處及活動室門前原菜地空地一處出租給乙方；租期從2014年12月1日開始計算，為期一年，上打房租；租金本年為80000元，乙方需在本合同簽訂之日另繳納保證金5000元，合同期滿乙方沒有給甲方造成損失時，甲方全額退還保證金；租期內上述區(qū)域內發(fā)生的水費、電費、衛(wèi)生費等由乙方負責繳納。王洪林代表被告在合同的甲方處簽名捺印，原告在合同的乙方處簽名捺印。2014年11月7日，被告的出納王越收取原告保證金5000元，并向原告出具了收據。2014年12月1日，原告進入承租的房屋及場地經營停車場。原告稱，被告的法定代表人張英輝于2015年10月15日同意將租期順延一年，并收取了原告租金80000元；被告稱，張英輝于2015年10月15日出具的同意順延租期的證明及租金80000元的收條均不是由張英輝本人書寫，張英輝系在空白紙上簽的名，其未同意順延租期一年，亦未收到租金80000元。對此，雙方均向法庭舉示了此份證明及收條。對于此份證據，因“張英輝”的名字系其本人所簽，故本院對形式要件予以采信；此份證據能夠證明被告的法定代表人張英輝于2015年10月15日向原告出具了書面證明，內容為：“輝鵬實業(yè)公司與劉小秀簽訂的房屋租賃合同我本人同意將租賃期順延一年”并出具了收條，內容為：“收房租人民幣捌萬元整”的事實，本院予以確認；因張英輝已在此份證據中簽名確認，被告未舉示反駁證據證實張英輝系在空白紙上簽名及此份證據不是張英輝的真實意思表示，故本院對被告舉示此份證據證明的問題不予確認。
原告在承租的房屋及場地經營停車場未辦理工商注冊登記手續(xù)。原告稱，其停車場內每天停放30臺至50臺車輛，每天每臺車的停車費為20元，掛車和氣罐車的停車費為每天30元，經營收入為每天700元至800元，并向法庭提請了證人趙東坡、郭世騰出庭作證和舉示了司機存根（記賬）簿和停車場日報表。被告對此有異議，稱兩位證人出庭作證不是由原告提請的，且司機存根（記賬）簿未記載具體年份，停車場日報表亦與本案無關。對于此組證據，因兩位證人出庭作證不符合法定程序，故本院對兩位證人出具的證言不予采信；因司機存根（記賬）簿體現的是興平路771號停車場12月份的車輛停放情況，該存根未記載車輛停放的具體年份，且停車場日報表體現的是原告在2014年3月份至2014年5月份期間的車輛停放情況，此時原告尚未承租涉案房屋及場地經營停車場，故此兩份證據與本案無關，本院不予采信。在租賃期間，被告要求漲租金，原告不同意并表示不想繼續(xù)承租。2016年6月1日，被告關閉了廠區(qū)大門，原告未再進入承租的房屋及場地繼續(xù)經營。2016年6月8日，被告向原告發(fā)出通知，內容為：“若干月前你提出與牡丹江市輝鵬實業(yè)化工有限公司結束空場地存車業(yè)務關系，在5月中旬已經向你提出6月1日開始關閉廠區(qū)大門，停止一切車輛進出，現通知如下：1、請您于6月15日下午16時前搬離我公司場地；2、請將歸您所有的一切物品及您所管轄的所有大小車輛于6月15日前搬離本公司廠區(qū)；3、請您將使用本公司的水、電等相關費用到財務室繳清交接至6月15日；4、請您將由于您所管理的車輛撞倒的我公司院內設施-廁所給予維修，恢復至原樣；5、請您將您置于我公司場地上的各種垃圾（包括爐灰）于6月15日前清理干凈；6、請您將本公司承租您的房屋及場地內的各項設施恢復至承租前。以上事項，在您搬離本公司時將會有相關管理人員進行驗收，未達到以上要求，本公司將相應的折價扣除所留保證金。自6月16日起，您在院內存放的車輛本公司將按每輛車每日的租金五十元整收取?！北桓嬖谠撏ㄖ仙w章確認。被告稱，因原告多次將其出入廠區(qū)的道路堵死，致使其無法進入廠區(qū)，經協(xié)商后原告提出終止租賃合同，被告對此未舉證證實。2016年7月2日，被告收取了xx號車停車費200元，并出具了收據。被告稱，其分別于2016年7月16日和2016年8月5日向原告發(fā)出搬遷通知和告知，并向法庭舉示了該通知和告知的復印件。原告對此有異議，稱其未收到該通知和告知，且自2016年6月8日起其承租的房屋及場地已由被告實際占有和管理。對于此組證據，因系被告單方制作形成且系復印件，被告亦未舉證證實其已向原告送達及原告已收到此組證據，故無法核實此組證據的真實性，本院不予采信。在2016年6月8日通知解除合同后，被告已將涉案房屋及場地出租他人。
另查，原告承租的房屋所有權人及土地使用權人均系張英輝。被告分別于2016年6月13日、2016年7月13日、2016年8月3日發(fā)出電費收繳通知單，內容為：截至2016年5月31日合計用電量為312+30度，電費金額為393.30元；截至6月30日合計用電量為91+3度，電費金額為173.03元；截至7月31日合計用電量為40度，電費金額為41.61元；上述費用合計607.94元。被告稱，原告在承租期內將被告的廁所外墻撞壞，并向法庭舉示了兩張照片。原告對此有異議，稱此組照片不能證明該廁所在原告承租的場地內及廁所外墻系由原告撞壞的。對于此組證據，因被告未舉示相關證據佐證該廁所外墻受損系由原告造成的，故本院對被告舉示此組證據證明的問題不予確認。

本院認為：《中華人民共和國合同法》第二百一十二條規(guī)定：“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”；第四十四條第一款規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效”。本案中，原、被告簽訂的《房屋租賃合同》有原告本人及被告工作人員的簽名捺印予以確認，是雙方的真實意思表示，且內容未違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，2014年7月7日的租賃合同中甲方處雖記載的是房主張英輝，但該合同系由王洪林代表被告與原告簽訂，原告承租的房屋及場地在被告廠區(qū)內，由被告管理和使用，且在2015年續(xù)訂合同時，張英輝出具了內容為“輝鵬實業(yè)公司與劉小秀簽訂的房屋租賃合同我本人同意將租賃期順延一年”的書面證明，即張英輝本人認可被告將涉案房屋及場地出租給原告及該出租行為系公司行為，原告交納的租金和保證金亦由被告的財務人員收取，且解除租賃合同的通知系由被告作出，故原、被告簽訂的《房屋租賃合同》合法有效。
《中華人民共和國合同法》第九十四條規(guī)定：“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形”。本案中，因被告在租期內要求漲租金，故原告表示不想繼續(xù)承租，被告便于2016年6月1日關閉了廠區(qū)大門阻止原告進入承租的房屋及場地，并于2016年6月8日通知原告解除租賃合同，即在租期屆滿前被告明確表示并以自己的行為表明不履行主要債務，致使原告無法實現經營停車場的合同目的，故原、被告簽訂的《房屋租賃合同》已于2016年6月8日解除，現原告訴請解除該租賃合同無事實及法律依據，本院不予支持。
關于原告訴請被告返還2016年6月8日至2016年12月1日期間租金40000元的問題?！吨腥A人民共和國合同法》第九十七條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失”。本案中，原告已向被告支付2015年12月1日至2016年11月30日期間的租金80000元，但因租賃合同已于2016年6月8日解除，原告自此未再進入承租的房屋及場地繼續(xù)經營，故被告依法應返還原告在2016年6月8日至2016年11月30日未經營期間的租金38155.25元。被告雖主張其未收到原告給付的租金80000元，但因原告舉示的租金收條系由被告的法定代表人張英輝出具并已由其簽名確認，故能夠證實被告已收到此筆租金；被告雖主張張英輝系在空白紙上簽的名，收條中的內容不是其真實意思表示，但被告對此未舉示充分證據證實，故本院對被告的抗辯主張不予支持。
關于原告訴請被告返還保證金5000元的問題。因原告在合同簽訂后已向被告交納保證金5000元，現租賃合同已解除，且該合同約定：“合同期滿乙方沒有給甲方造成損失時，甲方全額退還保證金”，故被告依法應將此款返還給原告，本院對原告的此項訴訟請求予以支持。被告雖主張原告在承租期間將其廁所外墻撞壞，但其舉示的證據不足以證實其主張，故本院不予支持。
關于原告訴請被告賠償經營損失100000元的問題?！吨腥A人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任”。本案中，按照前述，因被告在租期屆滿前要求漲租金，后又阻止原告進入承租的房屋及場地繼續(xù)經營并通知原告提前解除租賃合同，故被告的行為構成違約，其依法應承擔賠償損失等違約責任。被告雖在反訴狀中稱因原告多次將其出入廠區(qū)的道路堵死，致使其無法進入廠區(qū)，經協(xié)商后原告提出解除租賃合同，但其對此未舉證證實，故本院不予支持。根據《中華人民共和國合同法》第一百一十三條第一款的規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失”，因原告在庭審中未舉示有效證據證實其在2016年6月8日至2016年11月30日未經營期間的損失情況，其主張經營損失100000元系自行估算，被告對此不予認可，且其經營停車場未辦理相關的工商注冊登記手續(xù)，故原告訴請被告賠償經營損失100000元依據不足，本院不予支持。
關于反訴原告訴請反訴被告返還承租的房屋及場地的問題。因反訴原、被告簽訂的租賃合同已解除，反訴被告作為承租人應向反訴原告返還承租的房屋及場地，但根據反訴原、被告的陳述及2016年6月8日的解除合同通知，反訴原告已于2016年6月1日關閉廠區(qū)大門，反訴被告因此未再占有使用承租的房屋及場地，且反訴原告在反訴狀中自認反訴被告已將物品全部搬出，現反訴原告已將反訴被告承租的房屋及場地出租他人，故本院對反訴原告訴請反訴被告返還承租的房屋及場地不予支持。
關于反訴原告訴請反訴被告支付電費607.93元的問題。根據電費收繳通知單記載，截至2016年5月31日電費總額為393.30元，該電費系在反訴被告承租經營期間產生，且租賃合同中約定：“租期內上述區(qū)域內發(fā)生的水費、電費、衛(wèi)生費等由乙方負責繳納”，故反訴被告應將此部分電費支付給反訴原告；因反訴被告自2016年6月1日起未再占有使用承租的房屋及場地進行經營，且租賃合同已于2016年6月8日解除，故電費收繳通知單中記載的截至6月30日的電費173.03元及截至7月31日的電費41.61元不是由反訴被告產生的費用，故本院對反訴原告訴請反訴被告支付此部分電費不予支持。
關于反訴原告訴請反訴被告支付2016年6月份至2016年8月份期間占有使用費55232.88元的問題。因反訴被告自2016年6月1日起未再占有使用承租的房屋及場地，且租賃合同已于2016年6月8日解除，反訴原告于2016年7月2日收取了停放在其廠區(qū)內的車輛停車費，這說明自2016年6月份起反訴被告承租的房屋及場地已由反訴原告實際占有、使用和收益，反訴原告舉示的證據亦不足以證實2016年6月份至2016年8月份期間的房屋及場地占有使用費為55232.88元，反訴被告對此不予認可，故本院對反訴原告的此項反訴請求不予支持。
綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第九十四條、第九十七條、第一百零七條、第一百一十三條第一款、第二百一十二條、第二百一十四條第二款，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第六十五條第一款，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條規(guī)定，判決如下：

一、被告牡丹江市輝鵬實業(yè)化工有限公司于本判決生效后十日內返還原告劉某某保證金5000元及2016年6月8日至2016年11月30日期間的租金38155.25元；
二、駁回原告劉某某的其他訴訟請求；
三、反訴被告劉某某于本判決生效后十日內給付反訴原告牡丹江市輝鵬實業(yè)化工有限公司截至2016年5月31日的電費393.30元；
四、駁回反訴原告牡丹江市輝鵬實業(yè)化工有限公司的其他反訴請求。
上述第一、三項給付款互抵后，被告（反訴原告）牡丹江市輝鵬實業(yè)化工有限公司應給付原告（反訴被告）劉某某42761.95元。
如果被告牡丹江市輝鵬實業(yè)化工有限公司未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費3400元，減半收取計1700元，原告劉某某負擔966.36元，被告牡丹江市輝鵬實業(yè)化工有限公司負擔733.64元；反訴費598元，反訴原告牡丹江市輝鵬實業(yè)化工有限公司負擔548元，反訴被告劉某某負擔50元。
根據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百三十九條的規(guī)定，當事人申請執(zhí)行的期間為二年，從法律文書規(guī)定履行期間的最后一日起計算。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于黑龍江省牡丹江市中級人民法院。

審判員　　劉鳳羽

書記員：董俊萍