劉某某
洪文峰（湖北恩祺律師事務(wù)所）
湖北國(guó)威房地產(chǎn)發(fā)展集團(tuán)有限公司
楊剛（湖北美博律師事務(wù)所）

原告劉某某。
委托代理人洪文峰，湖北恩祺律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限為代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請(qǐng)求，進(jìn)行和解、調(diào)解、上訴，代收法律文書。
被告湖北國(guó)威房地產(chǎn)發(fā)展集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱國(guó)威公司），住所地:黃梅縣大勝工業(yè)園區(qū)3號(hào)。
法定代表人:吳國(guó)斌，執(zhí)行董事。
委托代理人楊剛，湖北美博律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限為代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請(qǐng)求，進(jìn)行和解，代收法律文書。
原告劉某某訴被告國(guó)威公司商品房買賣合同糾紛一案，本院于2014年8月5日立案受理后，依法組成由審判員鄧飛雄擔(dān)任審判長(zhǎng)，審判員盛繼承、人民陪審員王建國(guó)參加的合議庭進(jìn)行審理。原告劉某某于2014年8月5日向本院提出財(cái)產(chǎn)保全的申請(qǐng)，并提供擔(dān)保。本院于2014年8月6日裁定查封土地使用權(quán)人為國(guó)威公司的梅國(guó)用（土）第250113047號(hào)國(guó)有土地使用權(quán)。本案于2014年10月28日、2015年1月29日分別兩次公開開庭進(jìn)行了審理。原告劉某某的委托代理人、被告國(guó)威公司的委托代理人到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，本案雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是:一、本案原、被告之間是否形成了商品房買賣合同關(guān)系？二、吳記安與原告劉某某簽訂鑫星大廈認(rèn)購(gòu)單的行為是代表被告國(guó)威公司的職務(wù)行為，還是其個(gè)人行為？
關(guān)于第一個(gè)焦點(diǎn)，是否形成商品房買賣合同關(guān)系，從以下兩方面來分析:
一、原告劉某某主張雙方簽訂兩份認(rèn)購(gòu)單，交易的真實(shí)目的是商品房買賣，國(guó)有土地使用權(quán)證交付形成的抵押合同是從合同，吳記安的借條是收受購(gòu)房款的憑據(jù)。但從認(rèn)購(gòu)單的內(nèi)容分析，不具備中華人民共和國(guó)建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，另將借條解釋為收受購(gòu)房款的憑據(jù)顯然不符合常識(shí)和邏輯，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條 ?、第五條 ?的規(guī)定，雙方簽訂的認(rèn)購(gòu)單缺乏商品房買賣合同成立的形式要件和實(shí)質(zhì)要件，雙方?jīng)]有形成商品房買賣合同關(guān)系。
二、原、被告雙方關(guān)于本案法律關(guān)系的爭(zhēng)議是基于國(guó)有土地使用權(quán)證交付形成的抵押合同和兩份認(rèn)購(gòu)單以及兩份借條組成的混合合同產(chǎn)生的，對(duì)該混合合同中各個(gè)合同行為主從關(guān)系的認(rèn)定，不應(yīng)僅根據(jù)合同名稱、合同文件份數(shù)，還應(yīng)結(jié)合合同的具體內(nèi)容、合同的真實(shí)目的以及意思表示進(jìn)行系統(tǒng)分析認(rèn)定。綜觀本院查明的事實(shí)，本案的主合同應(yīng)為兩份借條，吳記安交付鑫星大廈項(xiàng)目的國(guó)有土地使用權(quán)證是作為借貸的擔(dān)保，但沒有其他相關(guān)證據(jù)證實(shí)，也不具備法定形式要件。同時(shí)，在房屋認(rèn)購(gòu)單上注明“此房作借款抵壓”，進(jìn)一步表明認(rèn)購(gòu)單所確定的商品房是作為擔(dān)保物之用，借貸是雙方形成多份合同的真實(shí)目的，而不是商品房買賣。綜合原告提交的兩份借條和兩份認(rèn)購(gòu)單以及國(guó)有土地使用權(quán)證等五份證據(jù)，合理的解釋應(yīng)為吳記安向原告劉某某借款70萬元，以兩份認(rèn)購(gòu)單所確定的商品房和鑫星大廈項(xiàng)目的國(guó)有土地使用權(quán)作為擔(dān)保。
綜上所述，原告劉某某主張雙方存在商品房買賣合同關(guān)系與本院查明的事實(shí)不符。被告國(guó)威公司關(guān)于本案原、被告之間不存在商品房買賣合同關(guān)系的主張成立，本院予以支持。訴訟中，本院依照《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》的第三十五條 ?的規(guī)定向原告劉某某釋明，告知其所主張的法律關(guān)系與本院查明的事實(shí)不一致，應(yīng)變更訴訟請(qǐng)求，并多次傳喚原告劉某某本人，但都是其委托代理人到庭，原告委托代理人堅(jiān)持不變更。故原告劉某某主張解除商品房買賣合同的訴訟請(qǐng)求因沒有事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。
關(guān)于第二個(gè)焦點(diǎn)，因雙方?jīng)]有形成商品房買賣合同關(guān)系，原告據(jù)以請(qǐng)求的訴訟事實(shí)不成立，繼續(xù)審查吳記安與原告劉某某簽訂認(rèn)購(gòu)合同是職務(wù)行為還是個(gè)人行為對(duì)于本案來講就沒有實(shí)質(zhì)意義，故原、被告關(guān)于該問題的爭(zhēng)議本院均不予審理。
綜上所述，本案經(jīng)合議庭評(píng)議，依照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第三十八條 ?、第四十一條 ?，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條 ?，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?、第三十五條 ?，《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條 ?，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條 ?、第五條 ?，中華人民共和國(guó)建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第十六條之規(guī)定判決如下:
駁回原告劉某某的訴訟請(qǐng)求。
本案受理費(fèi)12200元，訴訟保全費(fèi)4720元，合計(jì)16920元，由原告劉某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提供副本，上訴于湖北省黃岡市中級(jí)人民法院，并預(yù)交上訴案件受理費(fèi)（限于上訴狀遞交之日起七日內(nèi)按二審法院核定數(shù)額繳納，郵政匯款至黃岡市中級(jí)人民法院立案庭）。逾期按自動(dòng)撤回上訴處理。

本院認(rèn)為，本案雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是:一、本案原、被告之間是否形成了商品房買賣合同關(guān)系？二、吳記安與原告劉某某簽訂鑫星大廈認(rèn)購(gòu)單的行為是代表被告國(guó)威公司的職務(wù)行為，還是其個(gè)人行為？
關(guān)于第一個(gè)焦點(diǎn)，是否形成商品房買賣合同關(guān)系，從以下兩方面來分析:
一、原告劉某某主張雙方簽訂兩份認(rèn)購(gòu)單，交易的真實(shí)目的是商品房買賣，國(guó)有土地使用權(quán)證交付形成的抵押合同是從合同，吳記安的借條是收受購(gòu)房款的憑據(jù)。但從認(rèn)購(gòu)單的內(nèi)容分析，不具備中華人民共和國(guó)建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，另將借條解釋為收受購(gòu)房款的憑據(jù)顯然不符合常識(shí)和邏輯，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條 ?、第五條 ?的規(guī)定，雙方簽訂的認(rèn)購(gòu)單缺乏商品房買賣合同成立的形式要件和實(shí)質(zhì)要件，雙方?jīng)]有形成商品房買賣合同關(guān)系。
二、原、被告雙方關(guān)于本案法律關(guān)系的爭(zhēng)議是基于國(guó)有土地使用權(quán)證交付形成的抵押合同和兩份認(rèn)購(gòu)單以及兩份借條組成的混合合同產(chǎn)生的，對(duì)該混合合同中各個(gè)合同行為主從關(guān)系的認(rèn)定，不應(yīng)僅根據(jù)合同名稱、合同文件份數(shù)，還應(yīng)結(jié)合合同的具體內(nèi)容、合同的真實(shí)目的以及意思表示進(jìn)行系統(tǒng)分析認(rèn)定。綜觀本院查明的事實(shí)，本案的主合同應(yīng)為兩份借條，吳記安交付鑫星大廈項(xiàng)目的國(guó)有土地使用權(quán)證是作為借貸的擔(dān)保，但沒有其他相關(guān)證據(jù)證實(shí)，也不具備法定形式要件。同時(shí)，在房屋認(rèn)購(gòu)單上注明“此房作借款抵壓”，進(jìn)一步表明認(rèn)購(gòu)單所確定的商品房是作為擔(dān)保物之用，借貸是雙方形成多份合同的真實(shí)目的，而不是商品房買賣。綜合原告提交的兩份借條和兩份認(rèn)購(gòu)單以及國(guó)有土地使用權(quán)證等五份證據(jù)，合理的解釋應(yīng)為吳記安向原告劉某某借款70萬元，以兩份認(rèn)購(gòu)單所確定的商品房和鑫星大廈項(xiàng)目的國(guó)有土地使用權(quán)作為擔(dān)保。
綜上所述，原告劉某某主張雙方存在商品房買賣合同關(guān)系與本院查明的事實(shí)不符。被告國(guó)威公司關(guān)于本案原、被告之間不存在商品房買賣合同關(guān)系的主張成立，本院予以支持。訴訟中，本院依照《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》的第三十五條 ?的規(guī)定向原告劉某某釋明，告知其所主張的法律關(guān)系與本院查明的事實(shí)不一致，應(yīng)變更訴訟請(qǐng)求，并多次傳喚原告劉某某本人，但都是其委托代理人到庭，原告委托代理人堅(jiān)持不變更。故原告劉某某主張解除商品房買賣合同的訴訟請(qǐng)求因沒有事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。
關(guān)于第二個(gè)焦點(diǎn)，因雙方?jīng)]有形成商品房買賣合同關(guān)系，原告據(jù)以請(qǐng)求的訴訟事實(shí)不成立，繼續(xù)審查吳記安與原告劉某某簽訂認(rèn)購(gòu)合同是職務(wù)行為還是個(gè)人行為對(duì)于本案來講就沒有實(shí)質(zhì)意義，故原、被告關(guān)于該問題的爭(zhēng)議本院均不予審理。
綜上所述，本案經(jīng)合議庭評(píng)議，依照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第三十八條 ?、第四十一條 ?，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條 ?，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?、第三十五條 ?，《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條 ?，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條 ?、第五條 ?，中華人民共和國(guó)建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第十六條之規(guī)定判決如下:

駁回原告劉某某的訴訟請(qǐng)求。
本案受理費(fèi)12200元，訴訟保全費(fèi)4720元，合計(jì)16920元，由原告劉某某負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：鄧飛雄
審判員：盛繼承
審判員：王建國(guó)

書記員：梅樂