劉某
王慧峰（湖北書(shū)院律師事務(wù)所）
徐文娟（湖北書(shū)院律師事務(wù)所）
湖北天廈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
汪敏霞（湖北錫愛(ài)律師事務(wù)所）

原告劉某。
委托代理人王慧峰、徐文娟，湖北書(shū)院律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限:代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請(qǐng)求，進(jìn)行和解，簽收法律文書(shū)。
被告湖北天廈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。住所地:孝感市城站路北段八一路。
法定代表人劉望珍，該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人汪敏霞，湖北錫愛(ài)律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限:一般代理。
原告劉某訴被告湖北天廈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)天廈公司）房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，本院于2015年4月16日立案受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序由審判員肖應(yīng)友獨(dú)任審判，于2015年5月13日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告劉某的委托代理人徐文娟，被告天廈公司的委托代理人汪敏霞到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告劉某訴稱(chēng)，原告于2011年3月26日在被告處購(gòu)買(mǎi)被告開(kāi)發(fā)的位于孝感市解放街天廈商城商品房一套，于同日簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。合同約定，原告購(gòu)買(mǎi)該天廈商城第3幢1單元803號(hào)房，建筑面積為140.47平方米，總房款為449504元。合同還約定，被告于2011年8月28日前交房，逾期則按日向原告支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之4的違約金。原告于合同簽訂日支付首付房款149504元，剩余房款300000元已辦理銀行按揭并支付給了被告。交房期限屆滿后，被告一直不能如期交付房屋，也拒不支付逾期交房違約金。原告為了生活，一直租住吳凡所有的、位于孝感市環(huán)城路201號(hào)2棟2單元102室房屋，房租每年為8000元。故請(qǐng)求人民法院判決:1、判令被告立即將原告在被告處購(gòu)買(mǎi)的房屋交付給原告，并按照合同約定為原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)；2、判令被告支付逾期交房違約金229696元（暫算至2015年4月28日）；3、判令被告賠償原告因租房支付的租金24000元；4、本案的訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。
原告劉某為支持其訴訟主張，向本院提交了如下證據(jù):
證據(jù)一:原告的身份證。
證據(jù)二:《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》收據(jù)、個(gè)人住房貸款憑證，證明:1、原告在被告處購(gòu)買(mǎi)房屋一套；2、原告的房款已交清；3、被告已逾期交房，應(yīng)該按照合同第九條追究被告的違約責(zé)任。
被告三:承諾書(shū)，證明被告曾承諾于2013年12月31日交接房屋，原告追究被告的違約責(zé)任的時(shí)間不受兩年的限制。
證據(jù)四:租住合同三份、收條三張、證人證言，證明由于被告逾期交房，被告一直租房居住至今，已支付租金24000元。
被告天廈公司辯稱(chēng)，一、天廈公司無(wú)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的義務(wù)?！渡唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同》第十五條“關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定”部分約定:“出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后480日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣(mài)人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案……”。據(jù)此約定，被告負(fù)有的義務(wù)是在房屋“交付使用”后“480日內(nèi)”將“辦理權(quán)屬登記需由出賣(mài)人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案”，即在交付房屋后的約定期限內(nèi)向房管部門(mén)遞件備案協(xié)助原告辦理權(quán)屬證書(shū)，不負(fù)有辦妥產(chǎn)權(quán)證的義務(wù)，原告要求被告辦理權(quán)屬證書(shū)無(wú)合同依據(jù)。二、原告要求支付逾期交房違約金229696元無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)。其一、天廈公司不存在逾期交房的事實(shí)，無(wú)需承擔(dān)逾期交房違約金?！渡唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同》附件《補(bǔ)充合同》是對(duì)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的補(bǔ)充，根據(jù)《合同法》第七十七條“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以變更合同”之規(guī)定，《補(bǔ)充合同》內(nèi)容約定與《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》不一致的，應(yīng)當(dāng)視為對(duì)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的變更?！堆a(bǔ)充合同》第七條約定“《簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同》當(dāng)日買(mǎi)受人一次性向出賣(mài)人支付代辦房產(chǎn)證和土地證的相關(guān)稅費(fèi)”、第八條約定“買(mǎi)受人必須付全部房款和支付完辦理土地證、房產(chǎn)證等稅費(fèi)以及其他費(fèi)用（包括按揭房貸到出賣(mài)人賬上）后，出賣(mài)人才有義務(wù)將房屋交付給買(mǎi)受人”，應(yīng)當(dāng)視為雙方對(duì)交房期限的變更。據(jù)此，在原告未按《補(bǔ)充合同》約定將購(gòu)房款及辦理土地證、房產(chǎn)證等稅費(fèi)及其他費(fèi)用支付給被告的情況下，被告沒(méi)有交房義務(wù)，更不存在支付逾期交房違約金、租金損失等費(fèi)用。其二、原告主張逾期交房違約金已超過(guò)訴訟時(shí)效。即使逾期交房成立，根據(jù)合同第八條規(guī)定，被告應(yīng)于2011年8月28日前將房屋交付原告，原告自己亦清楚知曉此期限，一旦被告違約行為成立，其侵害原告權(quán)益事實(shí)就已確定，而違約金約定按日計(jì)算只是對(duì)如何確定違約方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約金數(shù)額的標(biāo)準(zhǔn)或計(jì)算方法的約定，并不因該種約定而產(chǎn)生新的債務(wù)。依據(jù)本案事實(shí)，被告應(yīng)在2011年8月28日前交付房屋，故原告向被告主張逾期交房違約責(zé)任的期限應(yīng)當(dāng)自2011年8月29日起其侵害原告合法權(quán)益的事實(shí)即已確定，訴訟時(shí)效開(kāi)始計(jì)算?！睹穹ㄍ▌t》第一百三十五條規(guī)定:“向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為二年”，原告無(wú)任何證據(jù)證明訴訟時(shí)效中斷的情況下，原告主張債權(quán)（違約金）顯然已超過(guò)法定的訴訟時(shí)效期間，依法不應(yīng)支持。其三、即使逾期交房成立，原告主張的逾期交房違約金標(biāo)準(zhǔn)明顯過(guò)高，應(yīng)當(dāng)依法予以減少。違約金應(yīng)當(dāng)以賠償損失為依據(jù)，根據(jù)《合同法》114條第2款“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少”及《合同法》解釋二第27條“當(dāng)事人通過(guò)反訴或者抗辯的方式，請(qǐng)求人民法院依照合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定調(diào)整違約金的，人民法院應(yīng)予支持”、第29條“當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的‘過(guò)分高于造成的損失’”、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條“當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失3０％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額”之規(guī)定，本案中《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)明顯過(guò)高，應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際造成的損失予以確定，原告自己提交的租房合同顯示的實(shí)際租金損失明顯低于原告主張的違約金。其四、被告已通知原告辦理交房手續(xù)，原告怠于辦理手續(xù)，導(dǎo)致房屋至今未交付，原告自身亦須承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。三、原告要求被告支付租房租金24000元無(wú)合同依據(jù)。即使被告逾期交房成立，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》亦只約定了過(guò)高的“逾期交房違約金”，并未另行約定賠償原告租金損失，租金損失本身是違約金的性質(zhì)，原告主張租金損失無(wú)合同和法律依據(jù)，其目的是獲得雙重賠償，依法不應(yīng)支持。
被告天廈公司為支持其抗辯理由，向本院提交了如下證據(jù):
證據(jù)一:企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、法定代表人身份證明書(shū)、法定代表人身份證各一份。證明被告的基本情況。
證據(jù)二:商品房買(mǎi)賣(mài)合同（含補(bǔ)充合同）一份。證明:1、被告未違約；2、合同約定的逾期交房違約金過(guò)高，依法應(yīng)予以減少。
證據(jù)三:租房協(xié)議二份，證明比照同地段房屋租賃價(jià)格，合同約定的逾期交房違約金過(guò)高，依法應(yīng)予以減少。
證據(jù)四:孝感日?qǐng)?bào)公告、國(guó)內(nèi)掛號(hào)信函收據(jù)，證明被告已通知原告收房。
證據(jù)五:天廈商城鑰匙記錄，證明原告已收房。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告天廈公司對(duì)原告劉某提交的證據(jù)一無(wú)異議，原告劉某對(duì)被告天廈公司提交的證據(jù)一、五無(wú)異議。對(duì)以上無(wú)爭(zhēng)議的證據(jù)，本院依法予以采信。
被告天廈公司對(duì)原告劉某提交的證據(jù)二的真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)證明目的有異議，認(rèn)為根據(jù)合同補(bǔ)充協(xié)議約定，被告沒(méi)有違約；對(duì)證據(jù)三有異議，認(rèn)為承諾書(shū)上加蓋的是開(kāi)發(fā)部印章，不能代表被告公司；對(duì)證據(jù)四的真實(shí)性有異議，認(rèn)為證人未出庭作證，反而從原告自己提交的租房合同顯示的租金證明其實(shí)際損失明顯低于原告主張的違約金。原告劉某對(duì)被告天廈公司提交的證據(jù)二的真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)證明目的有異議，認(rèn)為應(yīng)以合同第六條、第九條為依據(jù)，逾期交房違約金約定合法；對(duì)證據(jù)三有異議，認(rèn)為不能證明該地段房屋租金的真實(shí)情況；對(duì)證據(jù)四的真實(shí)性無(wú)異議，但不認(rèn)可其主張的證明內(nèi)容。
對(duì)上述有爭(zhēng)議的證據(jù)，本院認(rèn)為，原告劉某提交的證據(jù)二，因被告天廈公司對(duì)其真實(shí)性不持異議，本院予以采信；證據(jù)三系開(kāi)發(fā)部履行被告公司的職務(wù)行為，本院依法予以采信；證據(jù)四因證人未出庭作證，其真實(shí)性不能確定，本院不予采信。被告天廈公司提交的證據(jù)二、四，因原告劉某對(duì)其真實(shí)性不持異議，本院予以采信；證據(jù)三因相關(guān)人員未出庭作證，本院不予采信。
本院認(rèn)為，原告劉某與被告天廈公司簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，且不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)當(dāng)依照合同的約定履行各自的義務(wù)。《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第八條明確約定房屋交付期限為2011年8月28日，該合同附件《補(bǔ)充合同》第七條、第八條是對(duì)買(mǎi)受人在接收房屋時(shí)應(yīng)同時(shí)履行付清全部購(gòu)房款及辦理土地證、房產(chǎn)證等稅費(fèi)等義務(wù)的約定，不是對(duì)交房期限的變更，故對(duì)被告相關(guān)抗辯意見(jiàn)，本院不予采納。被告天廈公司未能依照合同的約定如期向原告交付商品房，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)按照合同約定向原告支付逾期交房違約金的違約責(zé)任。關(guān)于合同約定的違約金是否明顯過(guò)高的問(wèn)題。被告逾期交房給原告造成的損失，一般情況下體現(xiàn)為其沒(méi)有按時(shí)收到房屋另行租房的費(fèi)用，與原告主張的租金或者同地段同類(lèi)房屋租金相比，合同約定的按日向買(mǎi)受人支付已交房款萬(wàn)分之四的違約金，明顯超過(guò)租金即實(shí)際損失的30%，應(yīng)認(rèn)定為約定過(guò)高，故本院結(jié)合本案的具體情況，根據(jù)公平原則，酌定將違約金比例調(diào)整為已付房款的日萬(wàn)分之二。原告于2015年4月30日領(lǐng)取了房屋鑰匙，該日為實(shí)際交付日，被告應(yīng)當(dāng)向原告支付自2011年8月29日起至該日期間的逾期交房違約金，違約金應(yīng)為120557元（449504元×2?×1341天）。被告辯稱(chēng)原告主張逾期交房違約金超過(guò)了訴訟時(shí)效與事實(shí)不符，本院不予支持。原告主張逾期交房違約金已足以補(bǔ)償其損失，其同時(shí)主張租金損失本院不予支持。此外，被告天廈公司應(yīng)按照約定履行協(xié)助原告辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記的義務(wù)，故對(duì)原告該訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百零七條，第一百一十四條第二款、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返诙邨l、第二十九條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決如下:
一、被告湖北天廈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效后五日內(nèi)向原告劉某支付逾期交房違約金120557元；
二、被告湖北天廈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司按照合同約定協(xié)助原告劉某辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記；
三、駁回原告劉某其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行，則按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定辦理。
本案訴訟費(fèi)5374元，由原告劉某負(fù)擔(dān)2663元，被告湖北天廈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)2711元。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省孝感市中級(jí)人民法院。上訴人在遞交上訴狀時(shí)，應(yīng)預(yù)交上訴案件訴訟費(fèi)5374元。上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費(fèi)的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

本院認(rèn)為，原告劉某與被告天廈公司簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，且不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)當(dāng)依照合同的約定履行各自的義務(wù)?！渡唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同》第八條明確約定房屋交付期限為2011年8月28日，該合同附件《補(bǔ)充合同》第七條、第八條是對(duì)買(mǎi)受人在接收房屋時(shí)應(yīng)同時(shí)履行付清全部購(gòu)房款及辦理土地證、房產(chǎn)證等稅費(fèi)等義務(wù)的約定，不是對(duì)交房期限的變更，故對(duì)被告相關(guān)抗辯意見(jiàn)，本院不予采納。被告天廈公司未能依照合同的約定如期向原告交付商品房，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)按照合同約定向原告支付逾期交房違約金的違約責(zé)任。關(guān)于合同約定的違約金是否明顯過(guò)高的問(wèn)題。被告逾期交房給原告造成的損失，一般情況下體現(xiàn)為其沒(méi)有按時(shí)收到房屋另行租房的費(fèi)用，與原告主張的租金或者同地段同類(lèi)房屋租金相比，合同約定的按日向買(mǎi)受人支付已交房款萬(wàn)分之四的違約金，明顯超過(guò)租金即實(shí)際損失的30%，應(yīng)認(rèn)定為約定過(guò)高，故本院結(jié)合本案的具體情況，根據(jù)公平原則，酌定將違約金比例調(diào)整為已付房款的日萬(wàn)分之二。原告于2015年4月30日領(lǐng)取了房屋鑰匙，該日為實(shí)際交付日，被告應(yīng)當(dāng)向原告支付自2011年8月29日起至該日期間的逾期交房違約金，違約金應(yīng)為120557元（449504元×2?×1341天）。被告辯稱(chēng)原告主張逾期交房違約金超過(guò)了訴訟時(shí)效與事實(shí)不符，本院不予支持。原告主張逾期交房違約金已足以補(bǔ)償其損失，其同時(shí)主張租金損失本院不予支持。此外，被告天廈公司應(yīng)按照約定履行協(xié)助原告辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記的義務(wù)，故對(duì)原告該訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百零七條，第一百一十四條第二款、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返诙邨l、第二十九條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決如下:

一、被告湖北天廈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效后五日內(nèi)向原告劉某支付逾期交房違約金120557元；
二、被告湖北天廈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司按照合同約定協(xié)助原告劉某辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記；
三、駁回原告劉某其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行，則按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定辦理。
本案訴訟費(fèi)5374元，由原告劉某負(fù)擔(dān)2663元，被告湖北天廈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)2711元。

審判長(zhǎng)：肖應(yīng)友

書(shū)記員：聶華麗