原告：劉某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海寶山區(qū)月羅東路XXX號(hào)。
　　委托訴訟代理人：于秋，京衡律師集團(tuán)(上海)事務(wù)所律師。
　　被告：上海佳華歌舞廳有限公司，住所地上海市寶山區(qū)。
　　法定代表人：徐某，總經(jīng)理。
　　被告：徐某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市寶山區(qū)。
　　第三人：上海巴士第五公共交通有限公司，住所地上海市寶山區(qū)牡丹江路XXX號(hào)XXX-XXX室。
　　法定代表人：陸海衛(wèi)，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：孫麗娜，上海思信律師事務(wù)所律師。
　　原告劉某某與被告上海佳華歌舞廳有限公司(以下簡(jiǎn)稱佳華公司)、徐某房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員楊利民獨(dú)任審判，通知上海巴士第五公共交通有限公司(以下簡(jiǎn)稱巴士五交公司)作為第三人參加訴訟，公開開庭進(jìn)行了審理。原告劉某某及其委托訴訟代理人于秋，被告佳華公司法定代表人暨被告徐某，第三人巴士五交公司的委托訴訟代理人孫麗娜到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告劉某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、判決確認(rèn)劉某某與佳華公司簽訂的房屋租賃合同無(wú)效。2、判令佳華公司返還押金人民幣8萬(wàn)元(以下幣種均為人民幣)。3、判令佳華公司賠償劉某某損失1,683,707.60元，包括固定添附損失1,219,637.60元，KTV拆除費(fèi)用15萬(wàn)元、員工工資253,227元、員工宿舍租賃費(fèi)用40,967元、廣告費(fèi)19,876元。4、判令徐某對(duì)佳華公司的上述債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。事實(shí)和理由：2018年1月，劉某某通過(guò)網(wǎng)絡(luò)獲知佳華公司房屋出租信息，當(dāng)月5日即向徐某的代理人即徐某之妹徐兵支付了定金10萬(wàn)元。3月13日，劉某某與佳華公司、徐某簽訂了房屋租賃合同，約定，佳華公司將寶山區(qū)密山路XXX號(hào)房屋(以下簡(jiǎn)稱系爭(zhēng)房屋)出租給劉某某經(jīng)營(yíng)健身房，租期從2018年4月20日至2021年4月19日，每月租金8萬(wàn)元。劉某某經(jīng)佳華公司同意對(duì)系爭(zhēng)房屋進(jìn)行裝修，2018年4月25日，房屋產(chǎn)權(quán)人巴士五交公司告知?jiǎng)⒛衬?，其與佳華公司的租賃合同于2017年12月31日終止，不再與佳華公司續(xù)約。劉某某立即與徐某聯(lián)系，徐某表示巴士五交公司承諾會(huì)續(xù)租，僅要求將KTV業(yè)態(tài)改為其他實(shí)體。當(dāng)日，徐某與劉某某達(dá)成協(xié)議書，徐某以保證人的身份承諾，如租賃期間遇到任何問(wèn)題，將由徐某全權(quán)承擔(dān)所有責(zé)任和投資款項(xiàng)，并稱如巴士五交公司收回房屋，佳華公司將獲得補(bǔ)償300萬(wàn)元，優(yōu)先賠償給劉某某。此后，劉某某繼續(xù)裝修，但巴士五交公司否認(rèn)與佳華公司續(xù)簽合同，故涉訴。
　　被告佳華公司、徐某辯稱，合同未約定押金，雙方口頭約定押金8萬(wàn)元，佳華公司確實(shí)收取了劉某某押金8萬(wàn)元，在劉某某不租賃系爭(zhēng)房屋的情況下，押金可以退還。佳華公司、徐某在與劉某某簽訂租賃合同前口頭告知過(guò)劉某某，佳華公司與巴士五交公司的租賃已經(jīng)到期，但巴士五交公司同意將系爭(zhēng)房屋繼續(xù)出租給佳華公司，也同意佳華公司轉(zhuǎn)租，只要佳華公司改變業(yè)態(tài)即可。佳華公司與劉某某簽訂租賃合同后，一起去找過(guò)巴士五交公司，當(dāng)時(shí)巴士五交公司也是同意的，并讓佳華公司提交申請(qǐng)報(bào)告等，由巴士五交公司去審批。之后，巴士五交公司沒(méi)有給予明確答復(fù)，就起訴佳華公司了。佳華公司和巴士五交公司的租賃合同可以繼續(xù)履行，劉某某的訴請(qǐng)不成立，佳華公司、徐某也無(wú)需賠償。
　　第三人巴士五交公司述稱，巴士五交公司從未同意佳華公司將系爭(zhēng)房屋轉(zhuǎn)租給劉某某，巴士五交公司與佳華公司的租賃合同于2017年12月31日到期，也沒(méi)有續(xù)簽，巴士五交公司已經(jīng)起訴佳華公司要求返還房屋。
　　經(jīng)審理查明，2015年1月1日，上海寶山巴士公共交通有限公司(甲方)與佳華公司(乙方)簽訂《房租租賃合同(商用)》，約定，甲方將寶山區(qū)密山路XXX號(hào)900平方米房屋出租給佳華公司，租期從2015年1月1日至2017年12月31日，季租金為8.5萬(wàn)元。
　　2018年3月，佳華公司(甲方)與劉某某(乙方)簽訂《房屋租賃合同(商用)》，約定，甲方將密山路XXX號(hào)1100平方米房屋出租給乙方，用途為健身房；租期從2018年4月20日至2021年4月19日；季租金為24萬(wàn)元。合同簽訂后，劉某某支付佳華公司押金8萬(wàn)元及租金24萬(wàn)元，劉某某對(duì)系爭(zhēng)房屋進(jìn)行裝修。
　　2018年4月，巴士五交公司告知?jiǎng)⒛衬惩Ｖ寡b修。2018年4月25日，劉某某與徐某簽訂協(xié)議書，主要約定，劉某某投資約280萬(wàn)元，現(xiàn)已用于拆原KTV費(fèi)用15萬(wàn)元，房屋設(shè)計(jì)費(fèi)6萬(wàn)元，人員工資12萬(wàn)元，廣告費(fèi)、員工餐、裝飾品等費(fèi)用6萬(wàn)元等共計(jì)約114萬(wàn)元，房屋所有者巴士五交公司與徐某簽訂的租賃合同約定用于KTV使用，由于各種原因KTV不能正常經(jīng)營(yíng)，巴士五交公司將對(duì)徐某進(jìn)行一定補(bǔ)償約300萬(wàn)元，如巴士五交公司執(zhí)意要收回房屋，則劉某某在租賃期間的一切費(fèi)用(裝修、人員工資、廣告、設(shè)備定金等)將優(yōu)先于巴士五交公司補(bǔ)償給徐某的300萬(wàn)元補(bǔ)償款中優(yōu)先賠付給劉某某，以彌補(bǔ)劉某某的損失，徐某個(gè)人對(duì)劉某某的相關(guān)損失承擔(dān)全部保證責(zé)任。協(xié)議簽訂后，劉某某對(duì)系爭(zhēng)房屋繼續(xù)裝修，并營(yíng)業(yè)至今。
　　還查明，巴士五交公司另行起訴要求佳華公司返還系爭(zhēng)房屋，并要求劉某某一并騰退該房屋。2019年5月10日，本院判決劉某某騰退并遷出系爭(zhēng)房屋，佳華公司騰退系爭(zhēng)房屋并返還給巴士五交公司。該判決尚未生效。
　　審理中，經(jīng)劉某某申請(qǐng)，本院委托上海滬港建設(shè)咨詢有限公司對(duì)系爭(zhēng)房屋內(nèi)的添附進(jìn)行審價(jià)，鑒定意見為，工程造價(jià)1,219,637.6元(含健身器材、家具等可移動(dòng)設(shè)施設(shè)備265,989.20元)。
　　佳華公司、徐某表示，健身器材等可移送設(shè)施、設(shè)備不應(yīng)計(jì)算在工程價(jià)款內(nèi)，對(duì)其余鑒定意見無(wú)異議。
　　劉某某表示，對(duì)鑒定報(bào)告無(wú)異議，不論健身器材等是否算在審價(jià)價(jià)格中，佳華公司、徐某均應(yīng)當(dāng)對(duì)這部分損失予以賠償。
　　審理過(guò)程中，劉某某提供微信轉(zhuǎn)賬記錄，金額共計(jì)19,876元。
　　劉某某表示，該筆費(fèi)用系廣告費(fèi)。
　　佳華公司、劉某某表示，對(duì)該證據(jù)真實(shí)性不予認(rèn)可。
　　以上事實(shí)，有劉某某提供的《房屋租賃合同(商用)》、付款憑證及收條、告示、協(xié)議書、員工工資清單、房租轉(zhuǎn)賬記錄、廣告費(fèi)微信轉(zhuǎn)賬記錄、鑒定報(bào)告，巴士五交公司提供的土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證、《房屋租賃合同(商用)》，及當(dāng)事人的陳述等證據(jù)為證，并經(jīng)庭審質(zhì)證，本院予以認(rèn)定。
　　本院認(rèn)為，佳華公司與巴士五交公司的租賃合同到期后，未經(jīng)巴士五交公司同意，將系爭(zhēng)房屋轉(zhuǎn)租給劉某某，劉某某要求確認(rèn)其與佳華公司簽訂的《房屋租賃合同(商用)》無(wú)效，符合法律規(guī)定，本院予以準(zhǔn)許。合同無(wú)效后，劉某某應(yīng)當(dāng)將系爭(zhēng)房屋騰退給佳華公司。鑒于巴士五交公司與佳華公司房屋租賃合同糾紛案件中已經(jīng)判決劉某某騰退并遷出系爭(zhēng)房屋，故本案中對(duì)此不再作出判決。佳華公司同意劉某某在不租賃系爭(zhēng)房屋的情況下退還押金8萬(wàn)元，現(xiàn)劉某某要求退還該押金，可以準(zhǔn)許。徐某在協(xié)議書中承諾對(duì)劉某某在租賃期間的一切費(fèi)用(裝修、人員工資、廣告、設(shè)備定金等)將優(yōu)先于巴士五交公司補(bǔ)償給徐某的300萬(wàn)元補(bǔ)償款中優(yōu)先賠付給劉某某，以彌補(bǔ)劉某某的損失。劉某某目前仍在經(jīng)營(yíng)，其支付的員工工資、員工宿舍租金、廣告費(fèi)均系其經(jīng)營(yíng)的成本，并非其損失，劉某某要求佳華公司、徐某賠償該三筆費(fèi)用，本院不予準(zhǔn)許。劉某某在租賃系爭(zhēng)房屋前，未了解該房屋的來(lái)源及產(chǎn)權(quán)情況，也未征詢房屋所有權(quán)人的意見，在接到巴士五交公司停止裝修的通知后仍繼續(xù)裝修、開業(yè)，劉某某對(duì)合同無(wú)效及損失的產(chǎn)生也具有相應(yīng)的過(guò)錯(cuò)。劉某某對(duì)拆原KTV費(fèi)用15萬(wàn)元，未提供確鑿證據(jù)，但考慮到確需發(fā)生該筆費(fèi)用，且劉某某在裝修時(shí)即已經(jīng)告知過(guò)佳華公司、徐某，劉某某要求佳華公司賠償該項(xiàng)損失，可以準(zhǔn)許。結(jié)合劉某某自身的過(guò)錯(cuò)，本院酌情確定佳華公司賠償劉某某該項(xiàng)損失12萬(wàn)元。雖健身器材等物品可以搬離，但徐某在協(xié)議書中承諾對(duì)設(shè)備等予以賠償，故劉某某要求佳華公司賠償健身器材等費(fèi)用，可以準(zhǔn)許。系爭(zhēng)房屋添附及設(shè)備設(shè)施(含健身器材等)工程造價(jià)經(jīng)鑒定為1,219,637.6元，結(jié)合劉某某的使用情況及過(guò)錯(cuò)程度，本院酌情確定佳華公司賠償劉某某88萬(wàn)元。鑒定范圍內(nèi)的財(cái)物均歸佳華公司所有。徐某在協(xié)議書中承諾其個(gè)人對(duì)劉某某的全部損失承擔(dān)保證責(zé)任，劉某某要求徐某對(duì)佳華公司的上述債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任，本院予以準(zhǔn)許。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第十五條之規(guī)定，判決如下　?。?br/>　　一、被告上海佳華歌舞廳有限公司與原告劉某某就寶山區(qū)密山路XXX號(hào)房屋簽訂《房屋租賃合同(商用)》無(wú)效；
　　二、被告上海佳華歌舞廳有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)，退還原告劉某某押金8萬(wàn)元，并賠償原告劉某某各項(xiàng)損失共計(jì)100萬(wàn)元；
　　三、被告徐某對(duì)被告上海佳華歌舞廳有限公司的上述債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任；
　　四、駁回原告劉某某的其他訴訟請(qǐng)求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)減半收取為10,336元，由原告劉某某負(fù)擔(dān)4,000元，被告上海佳華歌舞廳有限公司、徐某負(fù)擔(dān)6,336元；鑒定費(fèi)3萬(wàn)元，由原告劉某某負(fù)擔(dān)6,000元，被告上海佳華歌舞廳有限公司、徐某負(fù)擔(dān)2,4000元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按被上訴人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。

審判員：楊利民

書記員：鮑仲鈺