劉某
王某
王凱（湖北百思得律師事務(wù)所）
孝感市華夏房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限責(zé)任公司
饒彬（湖北名流律師事務(wù)所）

（2015）鄂孝南民初字第01474號(hào)
原告劉某。
原告王某。
兩
原告
委托代理人王凱，湖北百思得律師事務(wù)所律師。
代理權(quán)限:代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請求，進(jìn)行和解、參與調(diào)解，提起上訴、反訴、撤訴，代簽法律文書等。
被告孝感市華夏房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限責(zé)任公司。
法定代表人翟博奇，該公司董事長。
委托代理人饒彬，湖北名流律師事務(wù)所律師。
代理權(quán)限:一般代理。
原告劉某、王某訴被告孝感市華夏房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限責(zé)任公司商品房買賣合同糾紛一案，本院于2015年6月15日立案受理后，依法由審判員黃軍勇獨(dú)任審判，于2015年8月11日公開開庭進(jìn)行了審理。
原告劉某、王某的委托代理人王凱、被告孝感市華夏房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限責(zé)任公司的委托代理人饒彬到庭參加了訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告劉某、王某訴稱，2011年1月17日，我們與被告簽訂商品房買賣合同一份，購買了被告建設(shè)的位于孝感市體育東路澎湖灣小區(qū)2棟1單元101室商品房屋一套，合同約定房屋價(jià)款為人民幣158364元，付款方式為一次性付清全部購房款，以及交房時(shí)間等雙方的權(quán)利和義務(wù)等內(nèi)容，其中合同第十六條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定:“出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后90日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定的期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第2項(xiàng)處理:2、買受人不退房，出賣人按已付房價(jià)款的3%向買受人支付違約金。
”合同簽訂后，原告按合同約定支付了商品房總額價(jià)款158364元，被告向原告交付商品房后，同時(shí)向原告收取了辦證（房屋所有權(quán)證）（土地使用證）的相關(guān)稅費(fèi)，受托辦理原告的“兩證”。
但由于被告沒有按規(guī)定要求提交辦理產(chǎn)權(quán)證所需的資料，遲遲無法辦理“兩證”。
原告多次敦促被告履行義務(wù)，為原告辦理房產(chǎn)證，但被告一直以種種原因拖延推諉，給原告造成了損失。
原告認(rèn)為，原、被告之間依法訂立的商品房買賣合同合法有效，且原告已按約履行了合同義務(wù)，依法依約，被告理應(yīng)及時(shí)為原告辦妥所購商品房的房產(chǎn)證，根據(jù)（商品房買賣合同）第十六條第2項(xiàng)的約定，被告應(yīng)當(dāng)支付給原告違約金4750.92元（158364元×3%）。
據(jù)此，為維護(hù)原告的合法權(quán)利，特具文訴至人民法院，請人民法院依法責(zé)令被告支付逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的違約金4750.92元，并承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。
原告劉某、王某為支持其訴訟主張，向本院提交了如下證據(jù):
證據(jù)一:原告劉某、王某的身份證復(fù)印件一份。
證明兩原告的基本情況及訴訟主體資格。
證據(jù)二:商品房買賣合同一份。
證明原、被告之間的買賣關(guān)系。
證據(jù)三:購房款發(fā)票一份（金額:158364元）。
證明原告已向被告支付購房款158364元的事實(shí)。
被告孝感市華夏房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限責(zé)任公司辯稱:1、答辯人與被答辯人不存在直接購房合同關(guān)系。
被答辯人遺漏了訴訟主體中國電信集團(tuán)工會(huì)湖北省孝感市委員會(huì)。
證據(jù)表明，包括被答辯人定購的（2棟1單元101室）商品房在內(nèi)的188套商品房都是中國電信集團(tuán)工會(huì)湖北省孝感市委員會(huì)（以下簡稱孝感電信工會(huì)）于2005年9月28日協(xié)議預(yù)購的。
被答辯人是孝感電信工會(huì)的職工，其與孝感電信工會(huì)發(fā)生直接的購房關(guān)系。
本案中，無論是購房合同或購房申請書或購房款的交付，均發(fā)生在孝感電信工會(huì)與被答辯人之間，被答辯人與答辯人沒有發(fā)生購房關(guān)系或購房合同履行的任何事實(shí)。
2、答辯人與孝感電信工會(huì)團(tuán)購的188套商品房合同糾紛，自2007年11月19日起（孝感電信工會(huì)于次日申請查封凍結(jié)了答辯人的該188套房屋），至2011年1月14日止，歷時(shí)四年經(jīng)過了孝感市中院與湖北省高院兩級(jí)法院的審理判決，才進(jìn)入執(zhí)行程序。
3、2011年1月17日。
答辯人與被答辯人簽訂的商品房買賣合同（包括向被答辯人出具的購房款收據(jù)等書面材料）不是實(shí)體意義上的“商品房買賣合同”的締約行為，而是答辯人履行生效判決書及孝感市中級(jí)人民法院的“執(zhí)行義務(wù)”。
該“執(zhí)行義務(wù)”要求答辯人以孝感電信工會(huì)各申請人（含被答辯人）補(bǔ)簽購房合同和開出購房發(fā)票。
被答辯人根本就沒有直接向答辯人交付購房款（發(fā)票款均是從孝感電信工會(huì)賬上匯給答辯人的）。
顯然，被答辯人根本不可能斷章取義的援引“合同”約定的權(quán)證期限來歸置答辯人的違約責(zé)任。
這與事實(shí)不符，于法無據(jù)。
4、由于孝感電信工會(huì)不能履行自己應(yīng)承擔(dān)的約定義務(wù)，尤其是不能及時(shí)有效地申請法院解除查封，凍結(jié)訴爭房地產(chǎn)物權(quán)，導(dǎo)致答辯人履行辦證義務(wù)十分困難或無法辦理。
孝感市中院查封答辯人整個(gè)小區(qū)的房屋和土地使用權(quán)的時(shí)間是2007年11月20日，而解除小區(qū)房產(chǎn)查封時(shí)間是2012年8月15日，尤其是土地使用權(quán)至今孝感電信工會(huì)都沒有申請解封。
盡管如此，答辯人還是克服了困難，分別于2015年3月23日和3月24日，幫被答辯人辦理了房產(chǎn)證，由于土地使用權(quán)至今沒有解封，答辯人根本不可能協(xié)助辦理該證。
綜上所述，被答辯人訴請事實(shí)不清，證據(jù)不足，其請求判令答辯人承擔(dān)所謂逾期辦證違約責(zé)任的理由根本不能成立，懇請人民法院依法駁回其全部的訴訟請求。
被告孝感市華夏房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限責(zé)任公司為支持其抗辯理由，向本院提交了如下證據(jù):
證據(jù)一:商品房預(yù)定協(xié)議、民事裁定書各一份。
證明:1、被告與中國電信集團(tuán)工會(huì)湖北省孝感市委員會(huì)之間有購房合同關(guān)系；2、2007年11月20日，包括訴爭的房屋在內(nèi)（188套），均被中國電信集團(tuán)工會(huì)湖北省孝感市委員會(huì)申請孝感市中級(jí)人民法院查封，且土地使用權(quán)至今未解除查封。
證據(jù)二:民事判決書、執(zhí)行通知書各一份。
證明:1、被告向孝感電信工會(huì)交付89套商品房和負(fù)責(zé)協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)證及土地使用權(quán)證的事實(shí)（辦證所需費(fèi)用由孝感電信工會(huì)承擔(dān)）；2、被告與原告簽訂商品房買賣合同及出具購房款發(fā)票的行為，不是原被告雙方重新設(shè)定的購房合同關(guān)系，而是按生效法律文書的規(guī)定，結(jié)合孝感電信工會(huì)的要求，履行的執(zhí)行義務(wù)。
證據(jù)三:執(zhí)行裁定書、催辦房地產(chǎn)證的函、復(fù)函各一份。
證明:1、孝感市中級(jí)人民法院于2012年8月15日解除了訴爭房屋的房產(chǎn)查封，卻沒有到土地行政主管部門解除土地使用權(quán)的查封；2、孝感電信工會(huì)在沒有全部足額代各位申請購房職工（含原告）交清辦證費(fèi)用前，被告不可能履行協(xié)助辦證義務(wù)，尤其是在土地使用權(quán)沒有解除以前。
證據(jù)四:孝感市體育東路澎湖灣商住小區(qū)1-9號(hào)樓的房權(quán)證（總證）、原告的房權(quán)證（分證）各一份。
證明:1、在孝感市中級(jí)人民法院解除訴爭房屋查封的情況下，被告已按生效判決書的要求，于2015年2月9日為澎湖灣商住小區(qū)1-9號(hào)樓的房屋辦理了房權(quán)證（總證）；2、在孝感電信工會(huì)支付了辦證費(fèi)用后，被告已于2015年3月23日為原告辦理了房權(quán)證。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告對原告提交的證據(jù)一無異議；原告對被告提交的證據(jù)二、證據(jù)三無異議，對上述雙方當(dāng)事人均無異議的證據(jù)，本院依法予以采信。
被告對原告提交的證據(jù)二的真實(shí)性無異議，對證明目的有異議，認(rèn)為該合同的簽訂不是原、被告之間買賣房屋的實(shí)體事實(shí)，而是被告為履行生效法律文書確定的義務(wù)而產(chǎn)生的，實(shí)際購房時(shí)間發(fā)生在2005年9月份，且購房雙方的主體系孝感電信工會(huì)與被告，故該證據(jù)不能證明買賣雙方真正的締約行為；對證據(jù)三的真實(shí)性無異議，對證明目的有異議，認(rèn)為該發(fā)票中的購房款已于2007年就由孝感電信工會(huì)支付了，該發(fā)票是為了方便辦證而補(bǔ)開給原告的，商品房買賣合同也是補(bǔ)簽的；
原告對被告提交的證據(jù)一的真實(shí)性無異議，對證明目的有異議，認(rèn)為商品房預(yù)定協(xié)議只能證明被告與孝感電信工會(huì)有購房意向，不能證明買賣合同關(guān)系，對民事裁定書無異議；對證據(jù)四的真實(shí)性無異議，關(guān)聯(lián)性有異議，認(rèn)為該證據(jù)恰恰證明被告的行為是逾期辦證。
對上述當(dāng)事人有爭議的證據(jù)，本院認(rèn)為:原告提交的證據(jù)二、證據(jù)三僅證實(shí)了商品房買賣合同的簽訂和發(fā)票的出具事實(shí)，不能證明該商品房買賣合同項(xiàng)下債務(wù)的履行事實(shí)，原告以此證明被告應(yīng)對其承擔(dān)違約責(zé)任的證明目的本院依法不予采信。
被告提交的的證據(jù)一與證據(jù)二、證據(jù)三相互佐證，能夠證明被告與中國電信集團(tuán)工會(huì)湖北省孝感市委員會(huì)之間的購房合同關(guān)系，對該證據(jù)所要證明的內(nèi)容本院依法予以采信；證據(jù)四系行政機(jī)關(guān)登記的房屋權(quán)屬證書，該證據(jù)與證據(jù)一及證據(jù)三中的執(zhí)行裁定書、《催辦房地產(chǎn)證的函》、《復(fù)函》等內(nèi)容相互印證，能夠證明其目的，對該證據(jù)所要證明的內(nèi)容本院依法予以采信。
本院認(rèn)為，原告訴請的違約責(zé)任，涉及《商品房預(yù)定協(xié)議》約定的標(biāo)的物和合同債權(quán)債務(wù)。
2005年9月28日，孝感電信工會(huì)與被告簽訂的《商品房預(yù)定協(xié)議》的效力及該協(xié)議產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)已由生效的法律文書所確認(rèn)，本院亦予以采信。
《商品房預(yù)定協(xié)議》的當(dāng)事人是孝感電信工會(huì)和被告，原告劉某、王某僅是協(xié)議一方即孝感電信工會(huì)的職工。
當(dāng)事人約定分戶房產(chǎn)權(quán)證、土地證由被告辦理，被告向《商品房預(yù)定協(xié)議》的第三人即包括原告劉某、王某在內(nèi)的分戶而言，沒有履行或履行不符合約定，被告仍應(yīng)向孝感電信工會(huì)承擔(dān)違約責(zé)任，不宜由原告劉某、王某等分戶直接向被告主張權(quán)利。
湖北省高級(jí)人民法院判決被告負(fù)責(zé)協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)證及土地使用權(quán)證，并未指定履行期間。
被告在2011年1月17日與原告簽訂《商品房買賣合同》，并于2015年3月24日辦理房屋產(chǎn)權(quán)分證是履行判決義務(wù)的合法行為，并無不當(dāng)。
被告履行的是生效法律文書確認(rèn)的其對孝感電信工會(huì)的債務(wù)，孝感電信工會(huì)對被告履行債務(wù)的行為沒有異議，被告履行辦理房產(chǎn)證不符合約定的事實(shí)就不成立，故原告劉某、王某的起訴理由不充分。
據(jù)此，依照《中華人民共和國民法通則》第八十四條 ?、《中華人民共和國合同法》第六十四條 ?、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:
駁回原告劉某、王某的訴訟請求。
本案案件受理費(fèi)50元，由原告劉某、王某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省孝感市中級(jí)人民法院。
上訴人在提交上訴狀時(shí)，應(yīng)預(yù)交上訴案件訴訟費(fèi)50元。
上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費(fèi)的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

本院認(rèn)為，原告訴請的違約責(zé)任，涉及《商品房預(yù)定協(xié)議》約定的標(biāo)的物和合同債權(quán)債務(wù)。
2005年9月28日，孝感電信工會(huì)與被告簽訂的《商品房預(yù)定協(xié)議》的效力及該協(xié)議產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)已由生效的法律文書所確認(rèn)，本院亦予以采信。
《商品房預(yù)定協(xié)議》的當(dāng)事人是孝感電信工會(huì)和被告，原告劉某、王某僅是協(xié)議一方即孝感電信工會(huì)的職工。
當(dāng)事人約定分戶房產(chǎn)權(quán)證、土地證由被告辦理，被告向《商品房預(yù)定協(xié)議》的第三人即包括原告劉某、王某在內(nèi)的分戶而言，沒有履行或履行不符合約定，被告仍應(yīng)向孝感電信工會(huì)承擔(dān)違約責(zé)任，不宜由原告劉某、王某等分戶直接向被告主張權(quán)利。
湖北省高級(jí)人民法院判決被告負(fù)責(zé)協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)證及土地使用權(quán)證，并未指定履行期間。
被告在2011年1月17日與原告簽訂《商品房買賣合同》，并于2015年3月24日辦理房屋產(chǎn)權(quán)分證是履行判決義務(wù)的合法行為，并無不當(dāng)。
被告履行的是生效法律文書確認(rèn)的其對孝感電信工會(huì)的債務(wù)，孝感電信工會(huì)對被告履行債務(wù)的行為沒有異議，被告履行辦理房產(chǎn)證不符合約定的事實(shí)就不成立，故原告劉某、王某的起訴理由不充分。

據(jù)此，依照《中華人民共和國民法通則》第八十四條 ?、《中華人民共和國合同法》第六十四條 ?、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:
駁回原告劉某、王某的訴訟請求。
本案案件受理費(fèi)50元，由原告劉某、王某負(fù)擔(dān)。

審判長：黃軍勇

書記員：秦瓊輝