原告劉某，男，漢族。
委托代理人馬建國，黑龍江仗義律師事務所律師。
被告嘉某某君鑫房地產開發(fā)有限責任公司（以下簡稱君鑫公司），駐嘉某某朝陽鎮(zhèn)。
法定代表人梁君，該公司經理。
委托代理人房忠華，黑龍江聯合律師事務所律師。

原告劉某訴被告君鑫公司房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，本院于2016年6月3日受理后，依法適用普通程序，于2016年8月5日公開開庭進行了審理。原告劉某委托代理人馬建國、被告君鑫公司委托代理人房忠華到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。
經審理查明，2014年8月24日，原告劉某委托其子劉志平與被告君鑫公司簽訂了房屋拆遷補償安置協議書，約定將原告位于嘉某某朝陽鎮(zhèn)江山委的建筑面積為163平方米的房屋（其中擁有房屋產權證面積為63平方米，無房屋產權證面積100平方米，包括車庫70平方米、門市30平方米），調換為嘉某某朝陽鎮(zhèn)君建小區(qū)建筑面積200平方米房屋，置換房屋具體位置為：北樓四單元二、三層東廳，合計面積140平方米；三戶車庫分別為北樓北側12號，南側30、31號，合計面積60平方米。協議書約定2015年9月30日房屋交付，回遷的兩戶住宅、三戶車庫至今未交付原告使用。
以上事實，有原告劉某、被告君鑫公司當庭陳述及提供、本院采納的證據材料相證實，本院予以確認。

本院認為，原、被告雙方簽訂的房屋拆遷補償安置協議是雙方真實意思表示，合法有效，雙方應遵循誠實守信原則，嚴格按照約定全面履行協議規(guī)定的義務。被告方認為2014年被告與劉志平簽訂的拆遷補償協議為效力待定合同，被告給原告劉某下達了催告書并告知原告應對劉志平的行為進行追認，否則視為該合同無效，而原告在規(guī)定時間內并未進行追認，后期被告下達撤銷通知書，告知原告其子劉志平所簽訂的拆遷補償協議無效。本院認為被告關于效力待定合同的說法未得到原告方的認可，簽訂拆遷協議時原告已是83歲老人，由其子代為簽署拆遷協議乃情理之中，而被告又未能提供證明原告收到通知書、催告書及撤銷通知書的相關證據，其相關抗辯意見本院不予支持。原告要求被告履行拆遷補償安置協議，盡快為其辦理入戶手續(xù)的訴訟主張符合法律規(guī)定，本院予以支持。原告要求調換31號車庫的訴訟請求，因原告未能提供有效證據證明三戶車庫合計面積不足協議所約定的60平方米，其調換31號車庫的訴訟主張本院依法不予支持。原告要求被告因未構建地下室應補償違約金7萬元，雙方在拆遷補償協議第十三條約定，“甲方未能構建地下室需退還乙方（獎勵費搬家費附屬補償款其他補償）7萬元，經協商可置換其它”，即說明此款約定內容為可協商條款，構建地下室的約定系獎勵費、搬家費、附屬補償款等置換而來，此條款至今尚未協商置換其他內容，應該按照約定給付，原告該項訴訟請求本院依法予以支持。原告要求被告支付2萬元升降機的訴訟請求，有原告提交的由被告君鑫公司蓋章、其法定代表人梁君簽字的欠據證明，本院依法予以支持。原告要求被告支付住宅及車庫因未在約定期限內交付而產生的違約金，原告雖未舉證因被告違約而遭受的實際損失，但可以預見的直接損失為回遷住宅及車庫的租金。根據調查，嘉某某朝陽鎮(zhèn)的70平方米住宅及20平方米車庫在2015年的年租金分別為6000元-8000元和3000元-4000元，本院確定按7000元和3500元計算，原告兩戶住宅合計每月租金為1167元、三戶車庫合計每月租金為875元，自2015年9月30日計算至2016年11月30日，共計28588元。另據合同法相關解釋的規(guī)定，當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為過分高于造成的損失。因此，本院確定本案的違約金為涉案房屋租金再加百分之三十，為37164元，超出部分本院依法不予支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條一款、第六十條、第一百零七條，《最高人民法院關于適用＜中華人民共和國合同法＞若干問題的解釋（二）》第二十九條之規(guī)定，判決如下：

一、原告劉某與被告嘉某某君鑫房地產開發(fā)有限責任公司簽訂的《房屋拆遷安置補償協議》合法有效；被告嘉某某君鑫房地產開發(fā)有限責任公司于本判決生效之日起三十日內，向原告劉某交付拆遷協議所約定置換的位于嘉某某朝陽鎮(zhèn)君建小區(qū)北樓四單元二、三層東廳住宅（合計面積140平方米），位于北樓北側12號，南側30、31號車庫（合計面積60平方米），并協助辦理所有權的相關手續(xù)；
二、被告嘉某某君鑫房地產開發(fā)有限責任公司于本判決生效之日起三十日內，給付原告劉某未能構建地下室補償款（即獎勵費、搬家費、附屬補償款等）7萬元、升降機款2萬元及住宅、車庫遲延交付違約金37164元，共計127164元；
三、駁回原告劉某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費5452元由被告嘉某某君鑫房地產開發(fā)有限責任公司承擔。
如不服本判決，可在本判決送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于伊春市中級人民法院。
本文書自規(guī)定履行之日起，申請執(zhí)行有效期為二年。

審　判　長　　付　清 人民陪審員　　叢占東 人民陪審員　　張云潔

書記員：董瑩瑩