原告劉某，男，漢族。
委托代理人馬建國，黑龍江仗義律師事務(wù)所律師。
被告嘉某某君鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱君鑫公司），駐嘉某某朝陽鎮(zhèn)。
法定代表人梁君，該公司經(jīng)理。
委托代理人房忠華，黑龍江聯(lián)合律師事務(wù)所律師。

原告劉某訴被告君鑫公司房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，本院于2016年6月3日受理后，依法適用普通程序，于2016年8月5日公開開庭進(jìn)行了審理。原告劉某委托代理人馬建國、被告君鑫公司委托代理人房忠華到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明，2014年8月24日，原告劉某委托其子劉志平與被告君鑫公司簽訂了房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書，約定將原告位于嘉某某朝陽鎮(zhèn)江山委的建筑面積為163平方米的房屋（其中擁有房屋產(chǎn)權(quán)證面積為63平方米，無房屋產(chǎn)權(quán)證面積100平方米，包括車庫70平方米、門市30平方米），調(diào)換為嘉某某朝陽鎮(zhèn)君建小區(qū)建筑面積200平方米房屋，置換房屋具體位置為：北樓四單元二、三層?xùn)|廳，合計(jì)面積140平方米；三戶車庫分別為北樓北側(cè)12號，南側(cè)30、31號，合計(jì)面積60平方米。協(xié)議書約定2015年9月30日房屋交付，回遷的兩戶住宅、三戶車庫至今未交付原告使用。
以上事實(shí)，有原告劉某、被告君鑫公司當(dāng)庭陳述及提供、本院采納的證據(jù)材料相證實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，原、被告雙方簽訂的房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是雙方真實(shí)意思表示，合法有效，雙方應(yīng)遵循誠實(shí)守信原則，嚴(yán)格按照約定全面履行協(xié)議規(guī)定的義務(wù)。被告方認(rèn)為2014年被告與劉志平簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議為效力待定合同，被告給原告劉某下達(dá)了催告書并告知原告應(yīng)對劉志平的行為進(jìn)行追認(rèn)，否則視為該合同無效，而原告在規(guī)定時(shí)間內(nèi)并未進(jìn)行追認(rèn)，后期被告下達(dá)撤銷通知書，告知原告其子劉志平所簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議無效。本院認(rèn)為被告關(guān)于效力待定合同的說法未得到原告方的認(rèn)可，簽訂拆遷協(xié)議時(shí)原告已是83歲老人，由其子代為簽署拆遷協(xié)議乃情理之中，而被告又未能提供證明原告收到通知書、催告書及撤銷通知書的相關(guān)證據(jù)，其相關(guān)抗辯意見本院不予支持。原告要求被告履行拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，盡快為其辦理入戶手續(xù)的訴訟主張符合法律規(guī)定，本院予以支持。原告要求調(diào)換31號車庫的訴訟請求，因原告未能提供有效證據(jù)證明三戶車庫合計(jì)面積不足協(xié)議所約定的60平方米，其調(diào)換31號車庫的訴訟主張本院依法不予支持。原告要求被告因未構(gòu)建地下室應(yīng)補(bǔ)償違約金7萬元，雙方在拆遷補(bǔ)償協(xié)議第十三條約定，“甲方未能構(gòu)建地下室需退還乙方（獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)搬家費(fèi)附屬補(bǔ)償款其他補(bǔ)償）7萬元，經(jīng)協(xié)商可置換其它”，即說明此款約定內(nèi)容為可協(xié)商條款，構(gòu)建地下室的約定系獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、搬家費(fèi)、附屬補(bǔ)償款等置換而來，此條款至今尚未協(xié)商置換其他內(nèi)容，應(yīng)該按照約定給付，原告該項(xiàng)訴訟請求本院依法予以支持。原告要求被告支付2萬元升降機(jī)的訴訟請求，有原告提交的由被告君鑫公司蓋章、其法定代表人梁君簽字的欠據(jù)證明，本院依法予以支持。原告要求被告支付住宅及車庫因未在約定期限內(nèi)交付而產(chǎn)生的違約金，原告雖未舉證因被告違約而遭受的實(shí)際損失，但可以預(yù)見的直接損失為回遷住宅及車庫的租金。根據(jù)調(diào)查，嘉某某朝陽鎮(zhèn)的70平方米住宅及20平方米車庫在2015年的年租金分別為6000元-8000元和3000元-4000元，本院確定按7000元和3500元計(jì)算，原告兩戶住宅合計(jì)每月租金為1167元、三戶車庫合計(jì)每月租金為875元，自2015年9月30日計(jì)算至2016年11月30日，共計(jì)28588元。另據(jù)合同法相關(guān)解釋的規(guī)定，當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為過分高于造成的損失。因此，本院確定本案的違約金為涉案房屋租金再加百分之三十，為37164元，超出部分本院依法不予支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條一款、第六十條、第一百零七條，《最高人民法院關(guān)于適用＜中華人民共和國合同法＞若干問題的解釋（二）》第二十九條之規(guī)定，判決如下：

一、原告劉某與被告嘉某某君鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司簽訂的《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》合法有效；被告嘉某某君鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司于本判決生效之日起三十日內(nèi)，向原告劉某交付拆遷協(xié)議所約定置換的位于嘉某某朝陽鎮(zhèn)君建小區(qū)北樓四單元二、三層?xùn)|廳住宅（合計(jì)面積140平方米），位于北樓北側(cè)12號，南側(cè)30、31號車庫（合計(jì)面積60平方米），并協(xié)助辦理所有權(quán)的相關(guān)手續(xù)；
二、被告嘉某某君鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司于本判決生效之日起三十日內(nèi)，給付原告劉某未能構(gòu)建地下室補(bǔ)償款（即獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、搬家費(fèi)、附屬補(bǔ)償款等）7萬元、升降機(jī)款2萬元及住宅、車庫遲延交付違約金37164元，共計(jì)127164元；
三、駁回原告劉某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)5452元由被告嘉某某君鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司承擔(dān)。
如不服本判決，可在本判決送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于伊春市中級人民法院。
本文書自規(guī)定履行之日起，申請執(zhí)行有效期為二年。

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書記員：董瑩瑩