劉某某
王明（湖北聯(lián)信律師事務所）
湖北聯(lián)信律師事務所（湖北聯(lián)信律師事務所）
恩施市東源房地產有限公司
楊軍（湖北正典律師事務所）
向紹國（湖北正典律師事務所）

上訴人（原審原告）劉某某，公務員。
委托代理人（特別授權）王明，湖北聯(lián)信律師事務所律師。
委托代理人（特別授權）丁秀娟，湖北聯(lián)信律師事務所實習律師。
被上訴人（原審被告）恩施市東源房地產有限公司。住所地:湖北省恩施市舞陽大街78號。
法定代表人林彩龍，該公司董事長。
委托代理人（特別授權）楊軍，湖北正典律師事務所律師。
委托代理人（特別授權）向紹國，湖北正典律師事務所律師。
上訴人劉某某因與被上訴人恩施市東源房地產有限公司（以下簡稱東源房地產公司）房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，不服恩施市人民法院（2015）鄂恩施民初字第00327號民事判決，向本院提起上訴。本院于2015年7月15日立案受理后，依法組成由審判員朱華忠擔任審判長，審判員吳衛(wèi)、侯著韜參加的合議庭，于2015年9月11日公開開庭審理了本案。上訴人劉某某及其委托代理人王明、丁秀娟、被上訴人東源房地產公司委托代理人楊軍、向紹國到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
綜上所述，劉某某提出的訴訟請求，因證據不足，理由不充分，且無事實及法律依據，原審法院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第八條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?及最高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規(guī)定》第二條的規(guī)定，判決駁回原告劉某某的訴訟請求。案件受理費3620元，由原告劉某某負擔。
劉某某不服上述判決，向本院提起上訴稱，一審法院認定事實錯誤。1、劉某某被拆遷的房屋屬原恩施市糧油儲蓄公司改制房，房改前劉某某的住房和單位辦公室同在一層樓，形成辦公與住宿混合的狀態(tài)，原單位承擔了所有改制房屋的公攤面積，故劉某某被拆遷的房屋幾乎沒有分攤面積，僅有的分攤面積是有陽臺的住戶按每3㎡承擔1㎡分攤面積的比例承擔，沒有陽臺的就不承擔分攤面積。劉某某的兩套房屋一套有陽臺，承擔了0.81㎡的分攤面積，另一套沒有陽臺就沒有分攤面積，此情況在房屋所有權證上有記載且附頁繪制的平面圖可以印證。同時，原單位在改制時補償給職工的房屋仍然沒有分攤面積，在劉某某與東源房地產公司簽訂《房屋拆遷安置補償協(xié)議》時登記為改制備案面積。然而東源房地產公司在還建時統(tǒng)統(tǒng)按建筑面積1:1還建，還建房的建筑面積是按0.235356的分攤系數配的分攤面積。由于劉某某被拆遷的房屋不含分攤面積或分攤面積系數非常小，而還建房分攤面積系數大，導致東源房地產公司給劉某某還建的房屋減少了實際套內面積，該部分面積應由東源房地產公司現金補償。既然房屋拆遷補償安置協(xié)議約定按產權證載面積1:1還建，證載套內功能面積是多少，還建時就要還同等數量的套內功能面積，沒有分攤面積就不應該在還建面積中包含分攤面積。一審判決圍繞還建房是否應該包含分攤面積而理論，且認為劉某某證據不足、理由不充分，完全背離了劉某某的主張。劉某某從未主張還建房不應包含分攤面積，而是認為被拆遷房屋沒有分攤面積的，還建面積就不應包含分攤面積，有分攤面積的，還建時按同等分攤面積還建。至于東源房地產公司以“產權證面積”即為“建筑面積”的主張屬不守誠信的行為，其主張人民法院應根據客觀事實及合同法第41條的規(guī)定對其作出不利解釋；2、一審判決認定劉某某與東源房地產公司簽訂《協(xié)議書》，承認以測繪部門測繪的建筑面積為準純屬子虛烏有，劉某某從未簽訂過類似協(xié)議；3、《房屋拆遷補償安置協(xié)議》第7條明確約定過渡期為30個月，至于順延的條文是指超過期限的費用支付，并未排除因超期的違約責任。本案中東源房地產公司的違約行為確實給劉某某造成了損失，應予賠償。綜上，一審判決認定事實不清，請求二審法院予以撤銷，并改判東源房地產公司按產權證載套內功能面積、分攤面積1:1還建，賠償因其違約給劉某某造成的經濟損失66000元。
被上訴人東源房地產公司未提交書面答辯狀，庭審中辯稱:一、一審判決認定事實清楚，適用法律正確，依法應當予以維持；二、劉某某上訴請求按照產權證記載的套內面積及分攤面積還建沒有法律依據，應以房產部門測繪的面積為準。房屋建筑面積由套內面積和分攤面積組成，承擔分攤面積也是劉某某的法定義務；三、劉某某認為東源房地產公司存在違約行為沒有依據，東源房地產公司交付房屋的時間沒有違反合同約定，合同約定的過渡期屆滿之后，東源房地產公司支付了逾期的過渡費，劉某某也已經全額領取了逾期的過渡費，故東源房地產公司不存在違約行為，不應承擔賠償損失的責任。綜上，請求二審駁回上訴，維持原判。
二審期間，雙方當事人均未向本院提交證據。
本院認為，劉某某與東源房地產公司簽訂的《房屋拆遷補償安置協(xié)議》、《協(xié)議書》系雙方當事人的真實意思表示，協(xié)議內容不違反法律、行政法規(guī)的效力性強制性規(guī)定，合法有效，雙方均應依照合同約定履行各自義務。綜合雙方當事人的訴辯意見，本案二審爭議焦點歸納為:一、東源房地產公司還建的房屋是否符合合同約定；二、東源房地產公司超過過渡期交房是否應當承擔賠償責任。針對上述爭議焦點，本院分析評判如下:
一、東源房地產公司還建的房屋是否符合合同約定。劉某某與東源房地產公司簽訂的《房屋拆遷補償安置協(xié)議》約定，房屋產權置換按原產權證面積1:1置換，不找新舊房屋差價，東源房地產公司向被拆遷人贈送25平方米住房面積，協(xié)議中還對還建面積進行了約定，但未約定還建面積中是否包含分攤面積以及分攤面積的大小。2012年9月3日劉某某與東源房地產公司簽訂的《協(xié)議書》是雙方為了確定還建房的具體房號、戶型及面積，經劉某某自由選擇和雙方協(xié)商后簽訂，協(xié)議中明確了還建房所在的樓層、戶型、房號、面積，同時明確約定劉某某自選面積超出了東源房地產公司的還建面積，所選房屋面積以辦理房屋產權時測繪部門測繪的建筑面積為準，并以此面積作為雙方交房時的結算面積。協(xié)議中未對還建房是否應包含分攤面積以及分攤面積的大小進行約定，劉某某在所選戶型圖上簽字確認。由此可以認定，劉某某在與東源房地產公司簽訂《協(xié)議書》時，對還建房的戶型、面積已經了解，并同意以測繪部門測繪的建筑面積作為雙方交房時的結算面積，協(xié)議中并未對還建房不含分攤面積或應含多少分攤面積進行特別約定，因此劉某某應當按照測繪部門測繪的建筑面積與東源房地產公司進行結算。劉某某上訴提出未與東源房地產公司簽訂《協(xié)議書》，二審中經組織雙方當事人對《協(xié)議書》原件進行質證，劉某某認可《協(xié)議書》系其本人所簽，故對《協(xié)議書》的真實性本院予以認定。至于測繪部門測繪的建筑面積包含多少分攤面積，由于雙方對此無特別約定，故東源房地產公司依據測繪部門測繪的建筑面積向劉某某交房并以此面積與劉某某結算不違反雙方的約定，劉某某認為東源房地產公司交付的還建房不符合約定的上訴理由不能成立，本院不予支持。
二、東源房地產公司超過過渡期交房是否應當承擔賠償責任。劉某某與東源房地產公司簽訂的《房屋拆遷補償安置協(xié)議》約定，過渡期限為自搬遷完畢后30個月，約定的過渡期滿后不能交房，過渡期順延，過渡費每月在原來基礎上增加20%。東源房地產公司在劉某某搬遷完畢后，直至2014年8月30日才向劉某某發(fā)出交房通知，還建房屋的時間已超過30個月的過渡期限，按照《房屋拆遷補償安置協(xié)議》的約定，過渡期滿后不能交房，過渡期順延，過渡費每月在原來基礎上增加20%?？梢婋p方對超過過渡期限逾期交房的后果有明確約定，即過渡期順延，過渡費每月在原來基礎上增加20%。現東源房地產公司已經按照約定將過渡費支付至2014年8月31日，故劉某某又以東源房地產公司逾期交房構成違約要求賠償損失的主張缺乏依據，本院不予支持。
綜上，原判決認定事實清楚，審判程序合法，適用法律正確，劉某某的上訴理由不能成立。經合議庭評議，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項 ?、第一百七十五條 ?的規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費1450元，由上訴人劉某某負擔。
本判決為終審判決。

本院認為，劉某某與東源房地產公司簽訂的《房屋拆遷補償安置協(xié)議》、《協(xié)議書》系雙方當事人的真實意思表示，協(xié)議內容不違反法律、行政法規(guī)的效力性強制性規(guī)定，合法有效，雙方均應依照合同約定履行各自義務。綜合雙方當事人的訴辯意見，本案二審爭議焦點歸納為:一、東源房地產公司還建的房屋是否符合合同約定；二、東源房地產公司超過過渡期交房是否應當承擔賠償責任。針對上述爭議焦點，本院分析評判如下:
一、東源房地產公司還建的房屋是否符合合同約定。劉某某與東源房地產公司簽訂的《房屋拆遷補償安置協(xié)議》約定，房屋產權置換按原產權證面積1:1置換，不找新舊房屋差價，東源房地產公司向被拆遷人贈送25平方米住房面積，協(xié)議中還對還建面積進行了約定，但未約定還建面積中是否包含分攤面積以及分攤面積的大小。2012年9月3日劉某某與東源房地產公司簽訂的《協(xié)議書》是雙方為了確定還建房的具體房號、戶型及面積，經劉某某自由選擇和雙方協(xié)商后簽訂，協(xié)議中明確了還建房所在的樓層、戶型、房號、面積，同時明確約定劉某某自選面積超出了東源房地產公司的還建面積，所選房屋面積以辦理房屋產權時測繪部門測繪的建筑面積為準，并以此面積作為雙方交房時的結算面積。協(xié)議中未對還建房是否應包含分攤面積以及分攤面積的大小進行約定，劉某某在所選戶型圖上簽字確認。由此可以認定，劉某某在與東源房地產公司簽訂《協(xié)議書》時，對還建房的戶型、面積已經了解，并同意以測繪部門測繪的建筑面積作為雙方交房時的結算面積，協(xié)議中并未對還建房不含分攤面積或應含多少分攤面積進行特別約定，因此劉某某應當按照測繪部門測繪的建筑面積與東源房地產公司進行結算。劉某某上訴提出未與東源房地產公司簽訂《協(xié)議書》，二審中經組織雙方當事人對《協(xié)議書》原件進行質證，劉某某認可《協(xié)議書》系其本人所簽，故對《協(xié)議書》的真實性本院予以認定。至于測繪部門測繪的建筑面積包含多少分攤面積，由于雙方對此無特別約定，故東源房地產公司依據測繪部門測繪的建筑面積向劉某某交房并以此面積與劉某某結算不違反雙方的約定，劉某某認為東源房地產公司交付的還建房不符合約定的上訴理由不能成立，本院不予支持。
二、東源房地產公司超過過渡期交房是否應當承擔賠償責任。劉某某與東源房地產公司簽訂的《房屋拆遷補償安置協(xié)議》約定，過渡期限為自搬遷完畢后30個月，約定的過渡期滿后不能交房，過渡期順延，過渡費每月在原來基礎上增加20%。東源房地產公司在劉某某搬遷完畢后，直至2014年8月30日才向劉某某發(fā)出交房通知，還建房屋的時間已超過30個月的過渡期限，按照《房屋拆遷補償安置協(xié)議》的約定，過渡期滿后不能交房，過渡期順延，過渡費每月在原來基礎上增加20%?？梢婋p方對超過過渡期限逾期交房的后果有明確約定，即過渡期順延，過渡費每月在原來基礎上增加20%?，F東源房地產公司已經按照約定將過渡費支付至2014年8月31日，故劉某某又以東源房地產公司逾期交房構成違約要求賠償損失的主張缺乏依據，本院不予支持。
綜上，原判決認定事實清楚，審判程序合法，適用法律正確，劉某某的上訴理由不能成立。經合議庭評議，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項 ?、第一百七十五條 ?的規(guī)定，判決如下:

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費1450元，由上訴人劉某某負擔。

審判長：朱華忠
審判員：吳衛(wèi)
審判員：侯著韜

書記員：譚紹丹