原告：劉某某，男，xxxx年xx月xx日出生，住牡丹江市愛民區(qū)。
委托訴訟代理人：金輝，黑龍江國大律師事務(wù)所律師。
被告：牡丹江萬某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地牡丹江市東安區(qū)沿江街清福二區(qū)東1號。
法定代表人：全黎利，該公司董事長。
委托訴訟代理人：李坤，黑龍江優(yōu)瑞律師事務(wù)所律師。

原告劉某某與被告牡丹江萬某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱萬某房產(chǎn)公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2017年9月26日立案后，依法適用簡易程序于2017年10月17日公開開庭進行了審理。原告劉某某及其委托訴訟代理人金輝、被告萬某房產(chǎn)公司的委托訴訟代理人李坤到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
劉某某向本院提出訴訟請求：1.判令被告支付原告因逾期交房產(chǎn)生的違約金40604元；2.訴訟費由被告承擔(dān)。事實和理由：2014年12月1日，原告與被告在×××銷售中心簽訂了商品房買賣合同（合同編號為×××）。房屋總價款為452608元，原告首付152608元，貸款300000元。合同第八條約定，出賣人（被告）應(yīng)當(dāng)在2015年12月31日前依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定將具備商品房驗收合格并符合本合同約定的商品房交付買受人使用。合同第九條約定出賣人逾期交房，合同繼續(xù)履行的，自合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之三的違約金。本案中，被告實際交房的時間為2016年10月26日，已逾期299天，按合同約定被告應(yīng)支付原告違約金40604元。故原告訴至法院，請求如上。
萬某房產(chǎn)公司辯稱，對原告的訴訟請求不認(rèn)同，被告逾期交工是由于小區(qū)的電力配套工程沒有按約定完成施工，致使其他配套工程也不能如期完工，因此按照雙方簽訂的商品房買賣合同第8條第2款第2項的約定：“如遇市政配套建設(shè)不及時及電力供電不及時等原因”出賣人可據(jù)實予以延期?，F(xiàn)原告依據(jù)第9條向法院提起訴訟，但第9條的第一款明確約定：“除本合同第8條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按第一種方式處理”，所以說被告出現(xiàn)了合同中第8條約定的特殊情況，不應(yīng)當(dāng)適用第9條出現(xiàn)的違約責(zé)任，請求法庭駁回原告的訴訟請求。
審理中，原告為支持其主張，向法庭舉證、被告質(zhì)證、本院認(rèn)證如下：
證據(jù)一、商品房買賣合同復(fù)印件1份，證明雙方是2014年12月1日簽訂的商品房買賣合同，合同約定被告應(yīng)在2015年12月31日前交付房屋，第九條約定如被告不按時交付，從第二天起承擔(dān)萬分之三的違約金。
被告對該份證據(jù)的形式要件沒有異議，對證明的問題有異議，該商品房買賣合同第一頁說明中，明確講明該合同文本為示范文本，簽約前買受人應(yīng)仔細(xì)閱讀合同內(nèi)容，為體現(xiàn)自愿原則，本合同文本中相關(guān)條款后都有空白行，供雙方自行約定或補充約定，雙方當(dāng)事人可對文本條款內(nèi)容修改增補，刪減。且本合同是由建設(shè)部和工商行政管理局共同制定的標(biāo)準(zhǔn)合同，在合同第八條中，關(guān)于交付期限明確約定出賣人可以據(jù)實予以延期的條件，即如遇市政建設(shè)不及時，供電不及時等原因，這屬于雙方特別約定，且出賣方特意就此約定用下劃線對買受人予以特殊提示。買受人作為完全民事行為能力人應(yīng)對此事盡注意義務(wù)并知曉，故對該份證據(jù)的證明問題不予認(rèn)可。
本院認(rèn)為，被告對該份證據(jù)的形式要件沒有異議，本院予以采信。并對該合同中關(guān)于雙方簽訂合同的時間、約定房屋交付的時間以及逾期交付的違約責(zé)任予以確認(rèn)。
證據(jù)二、牡丹江市商品房銷售預(yù)售款專用票據(jù)復(fù)印件2張（與原件核對無異）、住房公積金個人借貸擔(dān)保合同復(fù)印件1份，證明原告已向被告交付房款452608元，其中首付15萬余元，剩下貸款30萬元，履行合同約定的義務(wù)。
被告對該組證據(jù)沒有異議，本院予以確認(rèn)。
證據(jù)三、牡丹江市×××小區(qū)業(yè)主入戶聯(lián)辦單復(fù)印件1份、牡丹江星元房產(chǎn)有限公司收據(jù)復(fù)印件4份（與原件核對無異）、供熱費票據(jù)復(fù)印件1份（與原件核對無異），證明被告實際交付房屋時間是2016年10月26日，按照合同約定被告違約299天的事實。
被告對該組證據(jù)的形式要件無異議，對證明的問題有異議，因合同中有約定可據(jù)以延期的情形，因此不構(gòu)成違約，不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
本院認(rèn)為，被告對該組證據(jù)的形式要件無異議，本院予以采信。該組證據(jù)能夠證實原告實際入住的時間是2016年10月26日，對此本院予以確認(rèn)。
證據(jù)四、牡丹江仲裁委員會不予受理通知書復(fù)印件1份（與原件核對無異），證明本案當(dāng)事人在合同約定的仲裁條款，如產(chǎn)生糾紛通過仲裁解決。合同約定如產(chǎn)生糾紛，提交牡丹江建設(shè)局仲裁委員會仲裁。因為牡丹江建設(shè)局不具有仲裁機構(gòu)，經(jīng)協(xié)商，進入牡丹江仲裁委員會，經(jīng)原告申請不予受理。
被告對該份證據(jù)的形式要件無異議，對證明的問題有異議，被告認(rèn)為雙方約定牡丹江建設(shè)局仲裁委員會進行仲裁，與牡丹江市仲裁委員會不是同一仲裁機構(gòu)，與本案無關(guān)。

本院認(rèn)為，被告并未對本案管轄提出異議，該份證據(jù)與本案爭議焦點無關(guān)，故對該份證據(jù)不予確認(rèn)。
審理中，被告為支持其主張，向法庭舉證、原告質(zhì)證、本院認(rèn)證如下：
證據(jù)一、商品房買賣合同復(fù)印件1份，證明該商品房買賣合同第一頁說明中，明確講明該合同文本為示范文本，簽約前買受人應(yīng)仔細(xì)閱讀合同內(nèi)容，為體現(xiàn)合同自愿原則，本合同文本中相關(guān)條款后都有空白行，供雙方自行約定或補充約定，雙方當(dāng)事人可對文本條款內(nèi)容修改增補，刪減，且本合同是由建設(shè)部和工商行政管理局共同制定的標(biāo)準(zhǔn)合同。在合同第八條中，關(guān)于交付期限明確約定出賣人可以據(jù)實予以延期的的條件，即如遇市政建設(shè)不及時，供電不及時等原因，這屬于雙方特別約定，且出賣方特意就此約定用下劃線對買受人予以特殊提示。買受人作為完全民事行為能力人應(yīng)對此事盡注意義務(wù)并知曉。
原告對該份證據(jù)的形式要件無異議，對證明的問題有異議，被告通過合同要證明如遇到特殊情況可以延期有3個條款，第2條是彈性條款，是顯失公平的。商品房買賣合同中房屋交付是合同的最核心條款，當(dāng)事人買房目的明確，按照合同交付全部款項后，期望按時入住房屋，本合同中關(guān)于這一重大條款做一個彈性約定。如市政配套建設(shè)不及時，電力供電不及時等原因，應(yīng)由有關(guān)部門沒有盡到義務(wù)或不及時履行義務(wù)等原因本身承擔(dān)責(zé)任，不能將這些因素強加到購房者身上，此條款顯失公平。雖然當(dāng)事人在合同中簽字，但作為普通百姓，對市政建設(shè)等因素不知情、不關(guān)心，只是認(rèn)為按照約定交付全部房款就應(yīng)當(dāng)按時入住房屋，該條款應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，原告不認(rèn)可。
本院認(rèn)為，對該份證據(jù)本院已經(jīng)在原告舉示的證據(jù)一中予以認(rèn)證，在此不再贅述。
證據(jù)二、牡丹江工程建設(shè)監(jiān)理公司第二監(jiān)理部出具的證明復(fù)印件一份（與原件核對無異），證明2015年10月末，該小區(qū)的土建及安裝工程已經(jīng)基本完成，電業(yè)局2015年6月進入工地，但截至2015年10月末，因冬季氣溫等因素影響，已不具備施工條件，工期只能順延到2016年4月，其他市政配套工程也隨之順延，這份證明是由獨立于開發(fā)商及其他施工主體的具有監(jiān)理資質(zhì)的第三方監(jiān)理機構(gòu)出具的，該監(jiān)理公司對工程及工期十分了解，能夠說明案件的事實并且具有客觀性，請法庭予以采信。
原告對該份證據(jù)有異議，對該份證據(jù)的來源和內(nèi)容有異議，出具該份證明的主體是牡丹江工程建設(shè)監(jiān)理公司第二監(jiān)理部，不具有法人資格。該監(jiān)理部和被告間是何種法律關(guān)系，原告無從知道，為什么監(jiān)理公司能有權(quán)利為本案工程延期問題作出證明。代理人不知道其是否有資格和權(quán)利，按照代理人想法，延期299天應(yīng)有相關(guān)文件證實，單單一張證明無法證實。
本院認(rèn)為，該份證據(jù)結(jié)合被告舉示的證據(jù)三能夠證實×××小區(qū)施工工程因電力施工延期導(dǎo)致順延的事實，對此本院予以確認(rèn)。
證據(jù)三、牡丹江市建工集團保管的×××小區(qū)10KV變電亭新建外線工程內(nèi)業(yè)資料復(fù)印件1份、變電亭新建工程內(nèi)業(yè)資料復(fù)印件1份（均與原件核對無異），證明由電業(yè)局施工的該小區(qū)電力配套工程各項實際完成的日期是2016年9月23日，進而證實電力配套工程沒有及時完成，電力工程沒有及時完成，導(dǎo)致其他的配套工程延期交付，符合原、被告雙方簽訂的商品房買賣合同第8條第2款第2項的約定，被告得以免責(zé)，上述資料現(xiàn)存于牡丹江市建工集團，被告為了應(yīng)訴，向該集團暫借使用。
原告對該組證據(jù)的形式要件沒有異議，對證明的問題有異議，該組證據(jù)能夠證明電力工程是2016年9月23日申請竣工。原告代理人認(rèn)為該證據(jù)可看出建設(shè)單位把電力工程包給牡丹江市鵬飛電力安裝有限公司施工的事實，但發(fā)包方兩方必須有約定權(quán)利義務(wù)的合同，如一方違約也要按合同約定承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。鵬飛公司是否在履行合同中有違約責(zé)任，在這里體現(xiàn)不出，只能按實際竣工時間作出相應(yīng)竣工報告，但不能以實際竣工時間來推遲原告入住的時間。原告認(rèn)為被告用鵬飛公司申報電力工程竣工報告來證明被告不應(yīng)承擔(dān)因逾期交房的違約責(zé)任過于牽強，不能證明其理由。因為鵬飛公司如果違約，也應(yīng)當(dāng)按照合同有相應(yīng)的違約和賠償責(zé)任。
本院認(rèn)為，該組證據(jù)能夠證實被告開發(fā)的×××小區(qū)中電力施工工程的實際竣工時間為2016年9月23日，對此本院予以確認(rèn)。
證據(jù)四、2016年9月30日牡丹江晨報復(fù)印件1份（與原件核對無異），證明被告于2016年9月30日在牡丹江晨報刊登回遷通知，以公告形式向所有購房人發(fā)出通知，要求買房人辦理回遷入戶手續(xù)，其他需以電力工程結(jié)束為前置條件的工程，全部驗收后，被告已經(jīng)在最快時間內(nèi)盡了售房人的義務(wù)。
原告對該份證據(jù)的形式要件無異議，對證明的問題有異議，該證據(jù)只能證明被告于2016年9月30日通知業(yè)主入住房屋，與本案雙方有爭議的合同第八條是否應(yīng)免責(zé)被告的責(zé)任無因果關(guān)系。
本院認(rèn)為，原告對該份證據(jù)的形式要件沒有異議，本院予以采信。該份證據(jù)能夠證實被告于2016年9月30日在牡丹江晨報刊登回遷通知的事實，對此本院予以確認(rèn)。
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實如下：被告萬某房產(chǎn)公司開發(fā)牡丹江市愛民區(qū)×××小區(qū)，該小區(qū)的電力工程由牡丹江市鵬飛電力安裝有限責(zé)任公司負(fù)責(zé)建設(shè)施工。2014年12月4日，原告與被告簽訂商品房買賣合同，約定原告購買被告開發(fā)的位于牡丹江市愛民區(qū)×××小區(qū)3幢2單元020303室、建筑面積114.82平方米房屋一處，購房總價款為452608元，原告首付152608元，貸款300000元。合同第八條約定：“交付期限，出賣人應(yīng)當(dāng)在2015年12月31日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第1中條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用；1、該商品房經(jīng)驗收合格。但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實予以延期：1、遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起15日內(nèi)告知買受人的；2、如遇市政配套建設(shè)不及時及電力供電不及時等原因?！钡诰艞l：“出賣人逾期交房的違約責(zé)任，除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第1種方式處理：1、按逾期時間，分別處理（不作累加）（1）逾期不超過90日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之3的違約金，合同繼續(xù)履行；（2）逾期超過180日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達之日起60天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計已付款的3%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之3（該比率應(yīng)不小于第（1）項中的比率）的違約金?！焙贤炗喓?，原告分兩次交納了購房首付款152608元，2014年12月5日、2015年1月7日，被告為原告出具牡丹江市商品房銷售預(yù)收款專用票據(jù)。2016年9月23日，×××小區(qū)變電亭新建外線工程竣工。2016年9月30日，被告在牡丹江晨報刊登回遷通知，通知包括本案原告在內(nèi)的所有購房人辦理回遷入戶手續(xù)。2016年10月26日，被告向原告交付房屋。2017年3月8日，牡丹江工程建設(shè)監(jiān)理公司第二監(jiān)理部出具證明一份，內(nèi)容為：“牡丹江萬某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的“×××小區(qū)”于2015年10月末，土建及安裝工程已基本完成。該小區(qū)電力配套工程由“電業(yè)局”設(shè)計并施工。2015年6月份進入工地按合同約定年末完成施工，工程至2015年10月末，即進入冬季施工，受氣溫等因素影響，按相關(guān)技術(shù)要求，已不具備施工條件。工期只能順延到2016年4月份恢復(fù)施工。其他市政配套工程也隨之順延?！睂徖碇?，原告稱簽訂商品房買賣合同時只注意到能按時交房，逾期交房會有違約金，其他內(nèi)容沒有看就簽字了。原告認(rèn)為合同中第八條如遇市政配套建設(shè)不及時及電力供電不及時等原因出賣人可據(jù)實延期的條款屬顯失公平應(yīng)認(rèn)定為無效，不要求撤銷。
本院認(rèn)為：一、關(guān)于本案案由問題。本案立案案由為房屋買賣合同糾紛，本案原告購買的是被告萬某房產(chǎn)公司開發(fā)建設(shè)的商品房期房，根據(jù)《民事案件案由規(guī)定》，本案案由應(yīng)為商品房預(yù)售合同糾紛。
二、關(guān)于商品房買賣合同效力問題。原、被告系在自愿、平等的基礎(chǔ)上簽訂的商品房買賣合同，是雙方的真實意思表示，無違反法律、法規(guī)禁止性規(guī)定，以及其他致合同無效的情形，且被告預(yù)售商品房時已取得×××小區(qū)商品房預(yù)售許可證，故合同合法、有效，雙方均應(yīng)嚴(yán)格按照約定履行。
三、訴爭的商品房買賣合同第八條是否存在顯失公平及無效的情形。格式條款系當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款，而被告采用的商品房買賣合同的形式符合上述特征。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第三十九條、條四十條：采用格式條款訂立的合同，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定的情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。審查訴爭的商品房買賣合同可知，被告雖采用了格式合同文本，但被告已在合同相應(yīng)的條款中使用加注橫線條，并在附件四補充協(xié)議中對免責(zé)事由進行說明等方式，可視被告盡到了告知及提醒注意的義務(wù)。對于原告主張簽訂合同時未全面審查合同內(nèi)容，原告在買賣活動中處于弱勢地位，無權(quán)對合同條款進行修改的問題。作為完全民事行為能力人的原告，應(yīng)知曉房屋屬于生活中的重大事項，在買賣活動中，應(yīng)盡到注意義務(wù)，而不能簡單的用弱勢來免除自身的注意義務(wù)，顯然有違誠信，而且原告購買訴爭房屋時并未受到他人助迫或欺詐，其有自主的選擇權(quán)，如認(rèn)為合同條款有失公平，可選擇不買，原告選擇了購買訴爭房屋，并簽訂商品房買賣合同、交付購房款，應(yīng)視其對合同的條款的知情和理解。綜上，該合同條款不存在顯失公平及無效的情形，故對于原告此項主張，本院不予支持。
四、關(guān)于被告是否存在逾期交房的違約行為，以及逾期交房的原因，是否承擔(dān)違約責(zé)任的問題。依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)。本案中，雙方在主合同中約定如遇市政配套建設(shè)不及時及電力供電不及時等原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實予以延期。經(jīng)查，被告已在2016年9月30日以報紙公告的形式通知包括原告在內(nèi)的×××小區(qū)業(yè)戶入戶，作為原告在被告以報紙公告或其他形式入戶后，也應(yīng)就交付房屋問題積極地與被告聯(lián)系并辦理入戶手續(xù)。故對于原告怠于行使權(quán)利而產(chǎn)生的不利后果，應(yīng)由其自行承擔(dān)。另，涉案小區(qū)的電力建設(shè)工程于2016年9月23日竣工，屬于合同中第八條約定的可以據(jù)實延期的情形，因電力建設(shè)工程竣工后，還需一系列的市政配套設(shè)施（如供電、供水、供暖、供氣等）的進一步施工、完善，故至被告向原告交付房屋時，屬在合理期限內(nèi)，不屬于延期交付，不適用商品房買賣合同第九條約定的情形，被告不構(gòu)成違約，不應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。故對原告主張被告支付自2015年12月31日起至起訴之日2016年10月26日時止遲延299天逾期交房的違約金40604元的訴請，本院不予支持。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第三十九條、第四十條、第一百零七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條規(guī)定，判決如下：

駁回原告劉某某的訴訟請求。
案件受理費816元，減半收取計408元，由原告劉某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省牡丹江市中級人民法院。

審判員 鄧衛(wèi)平

書記員： 薛智心