原告：劉某某。
委托訴訟代理人：邵鑫垚，系湖北中和信律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。
委托訴訟代理人：李好光，系湖北中和信律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。
被告：孫某。
被告：蔣某。

原告劉某某訴被告孫某、被告蔣某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2017年2月27日立案受理后，依法由審判員肖政擔(dān)任審判長，與人民陪審員朱國平、李國芬組成合議庭，于2017年4月27日、5月17日兩次公開開庭進(jìn)行了審理。原告劉某某及其委托訴訟代理人邵鑫垚，被告孫某、被告蔣某均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明：孫某與蔣某原系夫妻關(guān)系，二人于2015年1月20日在湖北省漢川市民政局協(xié)議離婚。孫某離婚后購買了房屋（專有建筑面積為70.84平方米，分?jǐn)偨ㄖ娣e為17.45平方米）產(chǎn)權(quán)，但未能及時(shí)辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。2016年8月14日，蔣某代表孫某與劉某某及武漢億房房地產(chǎn)咨詢有限公司簽訂存量房買賣（居間）合同一份，約定將孫某所有的上述房產(chǎn)售予劉某某，價(jià)格為1，080，000元，交易中產(chǎn)生的所有稅費(fèi)由劉某某承擔(dān)；合同簽訂時(shí)由劉某某支付孫某定金30，000元；雙方于協(xié)議簽訂之日起45個(gè)工作日內(nèi)辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，如果孫某逾期不交付房屋給劉某某，經(jīng)劉某某催告，孫某逾期15日仍不予交付房屋的，劉某某有權(quán)解除合同，若劉某某解除合同，孫某需按全部房款的10%向劉某某支付違約金等內(nèi)容。合同出賣人欄注明為孫某，蔣某在賣方及配偶欄簽名。上述合同簽訂時(shí)，蔣某向劉某某及武漢億房房地產(chǎn)咨詢有限公司出示了上述房屋的原始購房合同、蔣某與孫某的結(jié)婚證原件及孫某的身份證原件。合同簽訂后，劉某某于當(dāng)日將30，000元定金支付給蔣某，蔣某當(dāng)著劉某某及武漢億房房地產(chǎn)咨詢有限公司工作人員的面，將該30，000元定金通過手機(jī)支付寶支付給孫某。2016年9月1日劉某某按照合同約定向武漢億房房地產(chǎn)咨詢有限公司支付辦證費(fèi)用8，000元。孫某在武漢億房房地產(chǎn)咨詢有限公司工作人員的協(xié)助下，于2016年8月29日、9月5日分兩次到武漢市漢陽區(qū)政務(wù)中心辦理了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證領(lǐng)取手續(xù)，辦證費(fèi)用為8，340元，其中8，000元由武漢億房房地產(chǎn)咨詢有限公司以劉某某交付的辦證費(fèi)用支付，余款由孫某現(xiàn)金支付。孫某于2016年9月7日領(lǐng)取了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。劉某某與武漢億房房地產(chǎn)咨詢有限公司得知孫某已經(jīng)領(lǐng)取了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后，要求兩名被告繼續(xù)履行合同，辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)并交付房屋。2006年9月9日、10日蔣某在與劉某某及武漢億房房地產(chǎn)咨詢有限公司的手機(jī)短信往來中表示“你們跟房主聯(lián)系吧，我做不了主，我把買家劉某某付的30，000元錢退給劉某某”。2016年9月11日，孫某在發(fā)給劉某某的手機(jī)短信中表示“你好劉某某先生，我是漢陽區(qū)中大十里新城8棟12層2室的業(yè)主孫某，我前夫蔣某與你們簽的房屋買賣合同是他個(gè)人所為。我不同意賣房，故要求解除此無效的房屋買賣合同！本人將依法保護(hù)自己的合法權(quán)利?！痹嬲J(rèn)為本案存量房買賣（居間）合同的目的已經(jīng)無法實(shí)現(xiàn)，故起訴來院。
上述事實(shí)有當(dāng)事人陳述及存量房買賣（居間）合同、收條、轉(zhuǎn)賬記錄、手機(jī)短信、證人證言、離婚證、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書、離婚協(xié)議書等證據(jù)予以證實(shí)，足以認(rèn)定。

本院認(rèn)為：《中華人民共和國合同法》第四十九條規(guī)定：行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。《中華人民共和國民法通則》第六十三條規(guī)定：公民、法人可以通過代理人實(shí)施民事法律行為。代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的名義實(shí)施民事法律行為。被代理人對(duì)代理人的代理行為，承擔(dān)民事責(zé)任……。本案蔣某對(duì)涉案房屋不擁有產(chǎn)權(quán)，亦沒有孫某授予的代理權(quán)，以孫某的名義與劉某某及武漢億房房地產(chǎn)咨詢有限公司于簽訂存量房買賣（居間）合同，并出示原始購房合同、蔣某與孫某的結(jié)婚證原件及孫某的身份證原件，并且合同簽訂當(dāng)日蔣某當(dāng)著劉某某及武漢億房房地產(chǎn)咨詢有限公司工作人員的面，將劉某某依照合同約定給付的30，000元定金通過手機(jī)支付寶支付給孫某，劉某某及武漢億房房地產(chǎn)咨詢有限公司有理由相信蔣某有代理權(quán)，故蔣某的代理行為有效，其代理行為由孫某承擔(dān)民事責(zé)任?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規(guī)定:當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。故蔣某關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)不歸蔣某所有，存量房買賣（居間）合同沒有法律效力的抗辯理由缺乏法律依據(jù)，本院不予支持。孫某關(guān)于孫某對(duì)原告與蔣某簽訂的房屋買賣合同并不知情；把原始購房合同和身份證交給蔣某是為了便于辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證；蔣某將合同定金30，000元錢打到孫某賬上是為了償還欠款的抗辯理由，以及蔣某關(guān)于簽訂合同時(shí)蔣某出示的原始購房合同、結(jié)婚證以及孫某身份證的原件是蔣某從孫某處偷出來的；合同簽訂后，蔣某實(shí)際上并未將原告支付的30，000定金轉(zhuǎn)賬給孫某，只是做了一個(gè)虛假的手機(jī)支付寶轉(zhuǎn)賬動(dòng)作，以增強(qiáng)中介公司和原告的信任的抗辯理由均不符合常理，且相互矛盾，并且未能提交證據(jù)證明，故本院均不予支持。
《中華人民共和國合同法》第九十四條第一款第四項(xiàng)規(guī)定:有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：……(四)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的……。本案存量房買賣（居間）合同系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，成立生效。合同生效后，劉某某已經(jīng)按照約定履行了合同義務(wù)，孫某明確表示不同意賣房，拒絕繼續(xù)履行合同，致使劉某某的合同目的不能實(shí)現(xiàn)，劉某某要求解除本案存量房買賣（居間）合同的訴訟請(qǐng)求，符合法律規(guī)定，本院予以支持。
《中華人民共和國合同法》第六十條第一款規(guī)定:當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。第九十七條規(guī)定：合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。第一百零七條規(guī)定:當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。第一百一十三條第一款規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。本案孫某明確表示不同意賣房，拒絕繼續(xù)履行合同，違反合同約定，應(yīng)該承擔(dān)返還劉某某定金及辦證費(fèi)用，賠償劉某某損失的民事責(zé)任。故本院對(duì)劉某某要求孫某退還購房定金30，000元及辦證費(fèi)用8，000元的訴訟請(qǐng)求依法予以支持。本案存量房買賣（居間）合同約定違約金為全部房款的10%，金額過高，結(jié)合劉某某的實(shí)際損失（含同期房地產(chǎn)價(jià)格上漲因素等）以及違約金的性質(zhì)，本院綜合認(rèn)定孫某應(yīng)承擔(dān)的違約金金額為80，000元。由于存量房買賣（居間）合同中沒有關(guān)于定金占用利息的約定，并且劉某某的損失已經(jīng)通過違約金的方式獲得賠償，故本院對(duì)劉某某要求孫某支付定金30，000元資金占用利息的訴訟請(qǐng)求不予支持。
綜上，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第六十三條、《中華人民共和國合同法》第四十九條、第九十四條第一款第四項(xiàng)、第六十條第一款、第九十七條、第一百零七條、第一百一十三條第一款、《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條的規(guī)定，判決如下：

解除被告蔣某代理被告孫某與原告劉某某及武漢億房房地產(chǎn)咨詢有限公司于2016年8月14日簽訂的存量房買賣（居間）合同；
被告孫某于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)退還原告劉某某購房定金30，000元及辦證費(fèi)用8，000元；
被告孫某于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)支付原告劉某某違約金80，000元；
駁回原告劉某某的其他訴訟請(qǐng)求。
如果被告孫某、蔣某未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案案件受理費(fèi)3,233元由原告劉某某負(fù)擔(dān)（已交納）。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴于湖北省武漢市中級(jí)人民法院。

審　判　長　　肖　政 人民陪審員　　朱國平 人民陪審員　　李國芬

書記員：劉婷