上訴人（原審原告）：劉某某。
委托代理人：劉鵬，北京慈惠律師事務所律師。
委托代理人：楊榮艷，河北滄獅律師事務所律師。
被上訴人（原審被告）：滄州通泰泛海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：滄州市新華區(qū)建設南大道6號。
法定代表人：張鷺陽，該公司董事長。
委托代理人：程軍林、劉厚緒，河北海岳律師事務所律師。

上訴人劉某某因與被上訴人人滄州通泰泛海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱通泰泛海公司）房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，不服河北省滄州市新華區(qū)人民法院（2015）新民初字第1284號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案。上訴人劉某某委托代理人劉鵬、楊榮艷，通泰泛海房公司委托代理人程軍林、劉厚緒到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
二審查明：通泰泛海公司開發(fā)的泛海時代包括回遷區(qū)和商品區(qū)；回遷區(qū)內的房屋部分用于安置回遷戶，部分對外進行市場銷售?；剡w區(qū)房屋除D8號樓房外均系2010年設計，商品區(qū)房屋系2013年設計，D8號樓房系2013年9月之后才納入拆遷改造范圍，2014年設計。證據(jù)是2014年3月4日滄州市人民政府專題會議紀要。紀要中載明：荷花池區(qū)域（泛海時代）舊改項目規(guī)劃用地與東體育場西南角區(qū)域的宿舍樓相鄰，由于作業(yè)面離宿舍樓很近，施工降水時，因沉降不均導致宿舍樓多處出現(xiàn)裂縫，影響了居民的正常生活和安全。2012年5月7日新華區(qū)政府向市政府提出將D8號樓所在位置列入荷花池改造區(qū)域；2013年9月16日，市規(guī)劃局同意將體育場宿舍樓納入改造范圍。
上訴人在二審庭審中提交一份測量C11號樓一、二層樓房層高3.1米得證據(jù)。被上訴人主張C11號樓一、二層系商業(yè)門市，且拆遷安置方案沒有將上述房屋列入回遷安置住宅范圍。雙方均認可泛海時代的樓號名稱進行過更改，原C11號樓現(xiàn)在樓號更改為C6號樓，劉某某的原C區(qū)6號樓404室，現(xiàn)更名為靜逸苑8號樓。2016年5月30日，本院組織雙方當事人到原11號樓現(xiàn)C6號樓二單元進行現(xiàn)場勘驗。從外觀上看，原C10號樓即為現(xiàn)C6號樓一單元，原C11號樓即為現(xiàn)C6號樓二單元，即原C10號樓與原C11號樓為現(xiàn)C6號樓的東（二單元）、西（一單元）兩個單元。現(xiàn)C6號樓一單元一、二層為門市，現(xiàn)C6號樓二單元一、二層為住宅；現(xiàn)C6號樓二單元101室勘驗測量的層高為3.06米。
上訴人在二審庭審中提交如下證據(jù)：1.滄州市城鄉(xiāng)規(guī)劃局于2016年5月27日出具的“關于泛海時代居住區(qū)（禧福荷塘）C組團6-11號樓工程規(guī)劃許可證情況說明”。主要內容為：泛海時代居住區(qū)（禧福荷塘）C組團6-11號樓未核發(fā)工程規(guī)劃許可證；2.滄州住房和城鄉(xiāng)建設局政府信息公開告知書于2016年4月19日出具的政府信息公開告知書。主要內容為：我局未收到（禧福荷塘）C組團6號樓（現(xiàn)改為8號樓）建筑工程施工許可證申請。被上訴人通泰泛海公司質證意見為：認可泛海時代C區(qū)和D區(qū)未取得建設工程施工許可證和建設用地規(guī)劃許可證。上訴人認為未取得建設工程施工許可證和建設用地規(guī)劃許可證即開工建設屬于違章建筑，不得交付使用。被上訴人通泰泛海公司提交四份政府文件及會議紀要，用以證明基于當時三年大變樣的特殊歷史背景，政府同意未批先建，不屬于違章建筑，能交付使用。四份文件及紀要的主要內容為：1.2010年11月16日滄州市人民政府下發(fā)的滄政字2010-80號文關于印發(fā)《滄州市棚戶區(qū)（危陋住宅區(qū)）改造工作規(guī)劃方案的》通知，荷花池片區(qū)1630戶在2010-2012年棚戶區(qū)改造規(guī)劃范圍內。2.2010年5月20日滄州市城鄉(xiāng)建設規(guī)劃管理委員會召開的第（2010）17號會議紀要，原則同意荷花池區(qū)域改造項目規(guī)劃方案。3.2014年7月18日滄州市政府專題紀要（2014）65號專題會議紀要，會議議定：鑒于“三年大變樣”、“三年上水平”特殊歷史和政策背景，且棚戶區(qū)、城中村改造回遷安置事關民生利益，有嚴格時限要求等客觀事實，對“兩改”房項目中的回遷安置房部分免于行政處罰；對未取得建設工程施工許可證擅自開工和竣工驗收擅自交付使用的，予以……處罰。在做好處罰工作的同時，要確保工程質量。4.2015年7月3日滄州市城鄉(xiāng)規(guī)劃局、滄州市國土資源局、滄州市城市管理局、滄州市住房和城鄉(xiāng)建設局聯(lián)合發(fā)布滄規(guī)發(fā)（2015）21號通知，對未全部完成房屋征收的禧福荷塘（泛海時代）項目，由新華區(qū)政府完善房屋征收程序，市規(guī)劃局、市國土局對已完成征收部分土地核定宗地范圍，由市規(guī)劃局按宗地出具規(guī)劃條件，市國土局依法處理到位后按宗地進行土地出讓并辦理土地手續(xù)。是城管局對未批先建行為進行處罰，市規(guī)劃局辦理規(guī)劃審批手續(xù)，市住建局處罰后辦理相關手續(xù)。
2014年10月1日，建設單位通泰泛海公司、勘察單位保定華北地質勘測設計研究院、設計單位滄州市建筑設計研究院有限公司、施工圖審查機構河北世紀東方工程設計咨詢有限公司、監(jiān)理單位河北聯(lián)誼工程項目管理有限公司、施工單位江蘇蘇中建設集團股份有限公司對泛海時代居住區(qū)C組團8號住宅樓進行竣工驗收，竣工驗收結論為合格。2015年4月25日通泰泛海公司通知劉某某交付房屋。被上訴人按拆遷補償安置方案每月應支付被上訴人劉某某過渡費1817元，截止到被上訴人通泰泛海公司通知上訴人交房之日2015年4月25日，被上訴人通泰泛海公司尚欠上訴人劉某某過渡費6723元。雙方均認可上訴人劉某某拖欠被上訴人房屋差價款，但對拖欠房屋差價款的數(shù)額說法不一。上訴人劉某某主張拖欠被上訴人房屋差價款77112元，被上訴人主張劉某某拖欠房屋差價款91685元。
二審查明其余事實與一審查明事實一致。

本院認為，根據(jù)上訴人的上訴理由與被上訴人的答辯理由，本案的爭議焦點如下：1、應如何理解2010年6月18日滄州通泰泛海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作出的承諾書第四條得含義以及被上訴人是否存在違反承諾的行為；2.被上訴人交付的房屋是否合格；3.被上訴人應否支付上訴人過渡費。
一、關于如何理解被上訴人做出承諾書的含義及通泰泛海公司是否存在違反承諾書的行為。
關于如何理解承諾書的含義。根據(jù)《合同法》第一百二十五條規(guī)定：當事人對合同條款的理解有爭議的，應當按照合同所使用的詞句、合同的有關條款、合同的目的、交易習慣以及誠實信用原則，確定該條款的真實意思。由于通泰泛海公司對外進行市場銷售的房屋，既包括回遷區(qū)的房屋也包括商品區(qū)的房屋。所以通泰泛海公司承諾書載明的“確?；剡w的每一套房屋與未來進行市場銷售的每一套房屋在設計、建筑品質、選材上完全一致”，就出現(xiàn)了兩種不同的解釋，即回遷的房屋是與回遷區(qū)未來市場銷售的房屋完全一致，還是與商品區(qū)未來市場銷售的房屋完全一致。根據(jù)字面含義出現(xiàn)兩種以上解釋時，應結合合同其他條款以及誠實信用原則等予以確定條款的真實含義。根據(jù)通泰泛海公司承諾書第二條、第三條內容，均系指回遷樓的建設及回遷樓的戶型、環(huán)境，并未涉及商品區(qū)的相關內容；同時，要結合通泰泛海公司做出承諾時的客觀情況，依據(jù)誠實信用原則做出合理解釋。由于泛海時代包括回遷區(qū)和商品區(qū)，而被上訴人通泰泛海公司當時做出承諾時，只有回遷區(qū)的房屋（部分用于安置回遷戶，部分用于市場銷售）已經(jīng)設計、施工，而商品區(qū)的房屋尚未設計、施工。如果要求未來（幾年后甚至十幾年后）設計、建造的房屋與已建造的房屋完全一致，等于要求開發(fā)商要因循守舊，不能顧及市場需求；事實上為贏得消費者信賴，開發(fā)商所建房屋會隨著時間的推移和市場需求發(fā)生相應變化。綜上，根據(jù)承諾書的字面含義、承諾書其他條款以及誠實信用原則，應認定承諾書中回遷的房屋是與回遷區(qū)未來市場銷售的房屋完全一致，而不是與商品區(qū)未來市場銷售的房屋完全一致。本案中，由于上訴人與被上訴人爭議的回遷區(qū)樓房系2010年設計，而商品區(qū)房屋和D8號回遷樓房均系2013年之后設計，被上訴人2010年6月作出承諾時商品區(qū)和D8號樓尚未設計與建造。根據(jù)上述分析，被上訴人承諾的真正含義是保證回遷的房屋與回遷區(qū)未來進行市場銷售的房屋完全一致。
關于被上訴人通泰泛海公司是否存在違反承諾書的行為。上訴人為證明自己的主張向本院提交了原C11號樓現(xiàn)C6號樓二單元一、二層層高為3.06米的光盤資料，但根據(jù)本院現(xiàn)場勘驗情況，原C11號樓現(xiàn)C6號二單元與原C10號樓現(xiàn)C6號樓一單元系同一棟樓，根據(jù)日常生活經(jīng)驗，同一棟的兩個單元層高應當一致。由于原C10號樓現(xiàn)C6號樓一單元一、二層為門市，設計的門市層高高于普通住宅層高，致使原C11號樓現(xiàn)C6號樓二單元一、二層住宅的層高與原10號樓現(xiàn)C6號樓一單元一、二層門市的層高一致。即C6號樓二單元一、二層住宅層高為3.06米的原因是同一棟樓的一單元一、二層為門市這一特殊原因所致，3.06米的層高并非回遷住宅樓的普遍現(xiàn)象，上訴人不能以此特殊情況作為被上訴人通泰泛海公司交付的回遷房與市場上銷售的回遷房層高不一致的普遍理由；同時，上訴人主張被上訴人交付的回遷房應與幾年后設計建造的商品區(qū)與回遷區(qū)的房屋完全一致，既不符合《中華人民共和國合同法》第一百二十五條規(guī)定、亦與市場發(fā)展變化與國家鼓勵創(chuàng)新的原則相悖。故上訴人的該項請求理據(jù)不足，本院不予支持。
二、關于被上訴人交付的房屋是否合格問題?！吨腥A人民共和國建筑法》第六十一條規(guī)定：交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質量標準，有完整的工程技術經(jīng)濟資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。同時，根據(jù)中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設部頒布的《建筑工程施工質量驗收統(tǒng)一標準（GB50300-2013）》第2.0.7項有關“驗收”是指：建筑工程質量在施工單位自行檢查合格的基礎上，由工程質量驗收責任方組織，工程建設相關單位參加，對檢驗批、分項、分部、單位工程及隱蔽工程的質量進行抽樣檢驗，對技術文件進行審核，并根據(jù)設計文件和相關標準以書面形式對工程質量是否達到合格做出確認；6.0.6項有關建設工程質量驗收程序和組織規(guī)定：建設單位收到工程竣工報告后，應由建設單位項目負責人組織監(jiān)理、施工、設計、勘驗等單位項目負責人進行單位工程驗收。本案中，通泰泛海公司作為建設單位于2014年10月1日組織勘察單位、設計單位、施工圖審查單位、監(jiān)理單位、施工單位對泛海時代居住區(qū)C組團8號住宅樓進行竣工驗收，符合住房和城鄉(xiāng)建設部頒布的建筑工程質量驗收的國家標準要求，應認定為交付房屋達到了合格的標準，能交付使用。上訴人以被上訴人未取得建設工程施工許可證和建設用地規(guī)劃許可證為由主張被上訴人建造的房屋為違章建筑，不能驗收合格，不能交付使用。事實上建筑工程能否驗收合格與交付使用，要看建筑工程本身的質量，由相關設計、勘察等法定部門根據(jù)國家標準測試、檢驗后做出結論，與是否取得建設工程施工許可證和建設用地規(guī)劃許可證沒有必然聯(lián)系；建設工程施工許可證和建設用地規(guī)劃許可證的頒發(fā)屬于行政許可范疇，被上訴人在未取得取得建設工程施工許可證和建設用地規(guī)劃許可證的情況下開工建設，應由相關部門予以行政處罰，但與本案訴爭的房屋質量是否合格無關。上訴人的該項請求理據(jù)不足，不能成立。
三、關于被上訴人應否支付上訴人過渡費。截止到被上訴人通知交房之日止，被上訴拖欠上訴人過渡費6723元，按上訴人主張其拖欠被上訴人房屋差價款77112元（按被上訴人主張劉某某拖欠其公司房屋差價款91685元）。即雙方當事人互負到期債務，且上訴人拖欠房屋差價款的金額高于被上訴人拖欠過渡費的金額。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十九條規(guī)定：當事人互負到期債務，該債務的標的物種類、品質相同的，任何一方可以將自己的債務與對方的債務抵消，但依照法律規(guī)定或者按照合同約定不得抵消的除外。本案中，由于上訴人與被上訴人互負到期金錢債務，且雙方互負的金錢之債不屬于法律禁止抵消或雙方合同約定不得抵消的債務，故被上訴人主張抵消所欠上訴人過渡費的主張符合法律規(guī)定，對上訴人請求被上訴人支付過渡費的主張不予支持。
綜上，原審認定事實清楚，適用法律正確，上訴人的上訴請求理據(jù)不足，本院不予支持。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款（一）項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
一審案件受理費50元由上訴人劉某某承擔，二審案件受理費50元由上訴人劉某某承擔。
本判決為終審判決。

審判長　　郭淑仙 審判員　　沈東波 審判員　　紀俊閣

書記員：周海玲