上訴人（原審原告）劉某某。
委托代理人（一般代理）張威，湖北勇鑫律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）湖北恒海置業(yè)有限公司，住所地：湖北省鶴峰縣容美鎮(zhèn)康嶺村康嶺路14號。
法定代表人王海橋，該公司董事長。

上訴人劉某某因與被上訴人湖北恒海置業(yè)有限公司（以下簡稱恒海公司）商品房買賣合同糾紛一案，不服湖北省鶴峰縣人民法院（2015）鄂鶴峰民初字第00600號民事判決，向本院提起上訴。本院于2016年3月22日立案受理后，依法組成合議庭審理了本案。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
劉某某一審時訴稱：2012年10月17日，劉某某與恒海公司簽訂《商品房買賣合同》，購買恒海觀天下小區(qū)商品房一套，合同對雙方的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了詳細(xì)的約定。劉某某按約定交付了購房款。該商品房應(yīng)于2013年12月31日前驗收合格并交付使用，但恒海公司沒有按約定的時間交房。根據(jù)與恒海公司簽訂的《延期交房補充協(xié)議》的約定，2014年8月18日前的違約金按日萬分之二計算，之后按萬分之五計算。同時，對因延期交房的安置房租金也進(jìn)行約定，即年租金按5000元／每戶計算，逾期不到六個月的按半年補償，超過六個月的按一年補償，均從約定交房之日起計算。故起訴至法院，請求法院判令恒海公司房屋租金7500元及承擔(dān)逾期交房的違約金50405元。
恒海公司在一審中辯稱，同意按照補充協(xié)議的約定，從購房合同約定的交房之日起，補償租金損失；但補充協(xié)議約定的違約金過高，根據(jù)法律規(guī)定不應(yīng)超過損失的30%，請求予以調(diào)整。
原審查明，2012年10月17日，劉某某與恒海公司簽訂《商品房買賣合同》，約定：劉某某購買恒海觀天下小區(qū)商品房一套，買受人購買的商品房為預(yù)售商品房，商品房預(yù)售許可證為鄂鶴房預(yù)售字（2012）002號；房屋建筑面積105.57m2，單價為2441／m2，總金額257696元；出賣人應(yīng)當(dāng)在2013年12月31日前交付買受人使用。合同簽訂后，劉某某交齊了全部購房款。恒海公司沒有按約定交付房屋。2014年8月19日恒海公司與恒海觀天下的部分業(yè)主達(dá)成了《延期交房補充協(xié)議》，該協(xié)議的內(nèi)容為：恒海公司觀天下延期交房補償辦法：1、根據(jù)業(yè)主和恒海公司簽訂的購房合同的相關(guān)條款延期交房補償為每天萬分之0.5，現(xiàn)和廣大業(yè)主協(xié)商達(dá)成共識，于2014年8月18日以前，按購房合同交房之日起算，總房款的萬分之二每天計算。從2014年8月19日至2014年12月31日按購房款的萬分之五每天計算。提前交房，按實際交房日期結(jié)算補償金。2、房屋租金按鶴峰縣市場價格5000元／年給予補償，延期交房不到6個月的按6個月補償（2500元），超過6個月的按一年補償（5000元）。3、支付方式：2014年12月31日前按實際交房之日現(xiàn)金支付。2015年9月10日，恒海公司交付劉某某所購商品房。
原審認(rèn)為，劉某某與恒海公司簽訂的《商品房買賣合同》是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。雙方應(yīng)按照合同約定履行各自的義務(wù)。劉某某按照約定如期交付購房款，恒海公司應(yīng)按照約定如期交房。恒海公司未按照約定交房，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。恒海公司在庭審中表示，同意按照與部分業(yè)主簽訂的《延期交房補充協(xié)議》的約定，從購房合同約定的交房之日起支付租房補償金及按照法律規(guī)定支付違約金。劉某某在庭審中明確表示租房補償金只要求計算至2015年6月30日，恒海公司遲延交房租房補償金的計算時間應(yīng)為1年6個月，按照補充協(xié)議的約定，其應(yīng)給劉某某支付租房補償金7500元。協(xié)議中約定的延期交房租房補償金其實質(zhì)就是延期交房給劉某某造成的損失。劉某某主張按照《延期交房補充協(xié)議》“2014年8月18日以前，按購房合同交房之日起算，總房款的萬分之二每天計算。從2014年8月19日至2014年12月31日按購房款的萬分之五每天計算”的約定計算違約金，該約定明顯高于延期交房造成損失的30%。恒海公司在庭審中以約定的違約金過高為由，請求法院予以適當(dāng)減少的主張，予以支持。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條的規(guī)定，違約金的計算應(yīng)當(dāng)以損失的30%為限，恒海公司應(yīng)給劉某某支付的違約金為2250元（7500元×30%=2500元）。對于恒海公司在庭審中以房屋實際面積與合同約定面積誤差造成的房款差價來沖抵因延期交房應(yīng)支付劉某某的租房補償金和違約金的主張，因雙方在合同中約定，房屋面積以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)，而劉某某的房屋尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記，無法核定產(chǎn)權(quán)登記的面積與合同約定面積是否有誤差。對于該主張不予采納。
綜上，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條、第十四條、第十六條之規(guī)定，判決：一、湖北恒海置業(yè)有限公司支付劉某某租房補償金7500元。二、湖北恒海置業(yè)有限公司支付劉某某違約金2250元。案件受理費1247.62元，減半收取623.81元，一審決定免交。
經(jīng)二審審理查明，原審判決查明的事實屬實，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，本案二審的爭議焦點歸納為，一審法院對違約金的調(diào)整是否恰當(dāng)。對此，本院分析評判如下：
劉某某與恒海公司簽訂的《商品房買賣合同》約定恒海公司應(yīng)在2013年12月31日前交付房屋。恒海公司逾期交房構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。恒海公司認(rèn)可《延期交房補充協(xié)議》約定的內(nèi)容，但認(rèn)為協(xié)議約定的違約金過高，在一審訴訟中請求法院對違約金予以調(diào)整?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條規(guī)定，當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。據(jù)此，法院調(diào)整違約金應(yīng)當(dāng)綜合衡量多種因素。
首先，“違約造成的損失”是衡量違約金是否過高的最基礎(chǔ)、最重要的標(biāo)準(zhǔn)，該因素要求人民法院應(yīng)當(dāng)查明違約造成的損失。本案中，《延期交房補充協(xié)議》約定了房屋租金按鶴峰縣市場價格5000元／年給予補償，該約定符合當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況，劉某某購買的涉案房屋為住房，恒海公司延期交房給劉某某造成的主要損失為房屋租金損失，一審法院根據(jù)《延期交房補充協(xié)議》約定的房屋租金市場價格認(rèn)定實際損失并無不當(dāng)。其次，合同的履行程度也是《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條確認(rèn)的考量因素。尚未履行的合同、幾近履行完畢的合同，在不同情況下違約所造成的結(jié)果存在較大區(qū)別。本案中爭議房屋已交付，雙方當(dāng)事人的商品房買賣合同已基本履行完畢。法院比照債權(quán)人因合同履行所受利益，減少違約金，得出的裁判結(jié)果是公平的。再次，本案應(yīng)考慮當(dāng)事人的過錯程度。違約方的行為是惡意違約還是過失違約，直接決定違約金的補償性和懲罰性功能的此消彼長。本案中恒海公司的行為已被認(rèn)定為違約，但根據(jù)其造成逾期交房的實際原因及逾期的時間等因素綜合考慮，可以對違約金的數(shù)額進(jìn)行調(diào)整。
本案中，《延期交房補充協(xié)議》約定因恒海公司延期交房給購買房屋的業(yè)主支付的補償包含兩部分，即房屋租金補償和延期交房補償，其中房屋租金補償按鶴峰縣市場價格5000元／年給予補償；延期交房補償以實際交房時間為基礎(chǔ)，2014年8月18日以前，按購房合同約定的交房之日起算，以總房款的萬分之二／天計算，2014年8月19日至2014年12月31日，按總房款萬分之五／天計算。據(jù)此，雙方在《延期交房補充協(xié)議》中約定的房屋租金補償和延期交房補償?shù)男再|(zhì)均為違約金?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定，當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失百分之三十為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少。該規(guī)定為特別法，且與合同法及相關(guān)司法解釋并不沖突，一審法院適用該解釋的規(guī)定正確，劉某某上訴稱一審判決適用法律錯誤的理由不能成立。
綜上所述，合同自由并非絕對，需以合同正義予以規(guī)制，違約金的數(shù)額與違約損失的數(shù)額應(yīng)當(dāng)大體一致，是商品等價交換原則的要求在法律上的反映。一審法院根據(jù)案件的具體情形，以違約造成的損失為基準(zhǔn)，綜合衡量合同履行程度、當(dāng)事人的過錯、預(yù)期利益、是否適用格式合同或條款等多項因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以綜合權(quán)衡后，確定的違約金數(shù)額并無不當(dāng)。原審判決認(rèn)定事實清楚，審判程序合法，實體處理恰當(dāng)。劉某某的上訴理由不能成立。經(jīng)合議庭評議，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項、第一百七十五條的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費1004元，由上訴人劉某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　李　麗 審判員　楊　芳 審判員　李志華

書記員：何奕娥