上訴人（原審被告）：劉某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住三河市。
委托訴訟代理人：胡占龍，河北燕祥律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：崔洪銘，河北燕祥律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：王某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住三河市燕郊開發(fā)區(qū)。
委托訴訟代理人：楊宏飛，河北喚民（北京）律師事務(wù)所律師。

上訴人劉某某因與被上訴人王某確認(rèn)合同效力糾紛一案，不服河北省三河市人民法院（2016）冀1082民初6532號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年2月16日立案后，依法組成合議庭，開庭進(jìn)行了審理。上訴人劉某某委托代理人崔洪銘，被上訴人王某及其委托代理人楊宏飛到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
劉某某上訴請求：撤銷一審判決，依法改判或發(fā)回重審。事實和理由：一、一審判決合同無效存在錯誤，宅基地買賣約定無效，不代表雙方的其他約定也無效。雙方在《售房協(xié)議》第三條約定：“此房屋如遇國家不可抗拒的占用，及村改規(guī)劃，上級所給予房屋及院落的一切補償資金均歸乙方所有。所給予的人口款及住宅優(yōu)惠，保險等歸甲方所有，甲乙雙方互不干涉”。第五條約定：“如上級規(guī)劃或村改造給予此房屋及院落的補償款，甲方要給乙方提供證件及手續(xù)，必要時本人出面，使乙方補償資金落到乙方名下?？湛跓o憑，立據(jù)為證?！币陨霞s定并未違反法律規(guī)定，應(yīng)為有效。二、上訴人對房屋進(jìn)行重修、裝修等經(jīng)濟投入一審法院未予一并處理，逕行判決返還房屋，有損上訴人的合法權(quán)益。上訴人在一審中出示對房屋重修、裝修等經(jīng)濟投入的相關(guān)證據(jù)，一審法院未予采納。該部分經(jīng)濟投入為上訴人約合法財產(chǎn)，判決退還房屋時應(yīng)當(dāng)予以考慮并處理。綜上所述，一審判決認(rèn)定事實不清，適用法律錯誤，請求二審法院依法改判或發(fā)回重審。
王某辯稱，一審法院認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，證據(jù)確實充分，請求二審法院依法駁回上訴人的上訴請求，維持原判。1、根據(jù)上訴人的上訴狀及一審判決結(jié)果可確定一審法院及上訴人和被上訴人雙方都認(rèn)為售房協(xié)議第一條無效，售房協(xié)議第3條和第5條的約定是以第一條為前提，該兩條不獨立于該售房協(xié)議。第一條無效，所以此兩條無效。2、在一審中上訴人并未提出要求被上訴人對其裝修等經(jīng)濟投入一并處理，一審法院未處理合理合法，一審判決中也提出如雙方認(rèn)為雙方合同無效造成其他損失可另行主張，因此上訴狀第二條理由也不能得到支持。
王某向一審法院起訴請求：1、判令原、被告簽訂的售房協(xié)議無效；2、判令被告騰退位于三河市××開發(fā)區(qū)××街土地使用證號為三集建宅字第21-04351的宅基地上的房屋及院落，并交還原告；3、訴訟費由被告負(fù)擔(dān)。
一審法院認(rèn)定事實：原告系三河市××開發(fā)區(qū)××街村民，被告劉某某系楊莊鎮(zhèn)夏莊村村民。2007年8月25日，原告與被告簽訂了一份《售房協(xié)議》，約定：原告將登記在其父親王寶平名下的位于燕郊開發(fā)區(qū)四街土地使用證號為三集建（宅）字第21-04351號的宅基地上的房屋及院落出售給被告，價款22萬元。協(xié)議簽訂后，被告向原告支付了22萬元，原告將院落及房屋交付給了被告。訴爭土地上現(xiàn)有正房五間，廂房兩間及院墻。以上事實原、被告均無爭議，本院予以確認(rèn)。原告提交《售房協(xié)議》，證明房屋轉(zhuǎn)讓交易的事實。被告對此無異議。此《售房協(xié)議》雙方均無爭議，本院予以采信。被告提交三河市楊莊鎮(zhèn)夏莊村村民委員會的證明，證明被告在該村沒有宅基地，因為原告在燕郊購買了宅基地。原告質(zhì)證意見，村委會的證明與本案的關(guān)聯(lián)性不認(rèn)可，原告主張涉案的房屋買賣交易無效是基于土地管理法規(guī)的規(guī)定，而不是基于一戶一宅的法律規(guī)范，且該證據(jù)只能證實被告父親在村內(nèi)的房屋和被告無關(guān)，不能直接證明被告沒有房屋或者宅基地。本院認(rèn)為，該證明與本案無關(guān)。被告提交最高院編纂的《民事裁判標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范—基層法院法庭版》中的《關(guān)于無效農(nóng)村房屋買賣合同處理規(guī)范》、（2008）三民重字第1104號判決書、2011廊民一終字第651號判決書，證明本案的協(xié)議應(yīng)該有效。原告質(zhì)證意見，裁判標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范不是法律規(guī)定，也不是標(biāo)準(zhǔn)的法律文件，這種論證或者闡述只是一種理解，不代表立法和司法機關(guān)的意見，不能作為證據(jù)使用，相關(guān)內(nèi)容表述也是認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同無效的論述，所以不認(rèn)可。原告提交的兩份判決書不是原件，無法核對真實性，同時原告認(rèn)為兩份判決不能支持被告主張，我國不適用判例。最高院發(fā)布的指導(dǎo)性案例可以作為參考，但是被告提交的判決書不是指導(dǎo)案例，無指導(dǎo)性意義，三河市人民法院和廊坊市中院對農(nóng)村房屋買賣也有無效的判決，且占據(jù)主導(dǎo)位置，原告認(rèn)為涉案房屋買賣的效力首先根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定，不應(yīng)受個案影響。本院認(rèn)為，上述證據(jù)與本案關(guān)聯(lián)性不大。原告陳述，根據(jù)土地管理法第63條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，明確規(guī)定了宅基地不得轉(zhuǎn)讓，根據(jù)房地一體的原則，房屋也不得轉(zhuǎn)讓，房屋作為不動產(chǎn)，不得獨立確權(quán)頒證，現(xiàn)行的確權(quán)就以宅基地使用證為準(zhǔn)，本案的交易包括宅基地及地上房屋。交易沒有得到有關(guān)組織和部門的批準(zhǔn)，且被告不是本集體經(jīng)濟組織的成員。因此雙方的交易違反土地管理法的禁止性規(guī)定，應(yīng)該認(rèn)定為無效。被告認(rèn)為原告和被告在簽訂協(xié)議時候有村干部參加，其可以代表對于權(quán)利轉(zhuǎn)移的確認(rèn)。一審法院認(rèn)為，民事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國家政策。宅基地是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織分配給成員用于建造住宅的土地，根據(jù)我國法律規(guī)定，宅基地使用權(quán)的主體具有特定性即只能是農(nóng)村居民。本案爭議的房屋系農(nóng)村村民在集體土地上建造的住宅，被告劉某某作為非本村居民和王某簽訂的售房協(xié)議違反了國家法律和政策的規(guī)定，該合同為無效合同。被告應(yīng)當(dāng)騰退上述房屋。同時，原告應(yīng)當(dāng)返還被告買房款人民幣22萬元。如果原、被告認(rèn)為因合同無效造成了其他損失，可另行主張。綜上所述，故對原告的訴訟請求，本院予以維護(hù)。依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項、《中華人民共和國土地管理法》第二條第三款、第八條第二款之規(guī)定，判決如下：一、原告王某與被告劉某某簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效。二、被告劉某某于本判決生效后三十日內(nèi)將位于燕郊開發(fā)區(qū)四街的正房五間，廂房兩間及院墻（土地使用證號：三集建（宅）字第21-04351號）返還原告王某，原告王某于本判決生效后三十日內(nèi)返還被告劉某某房屋轉(zhuǎn)讓款人民幣22萬元。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費人民幣80元，由被告劉某某負(fù)擔(dān)（于本判決生效后三日內(nèi)繳納）。
本院二審期間，當(dāng)事人圍繞上訴請求依法提交了證據(jù)。本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當(dāng)事人二審爭議的事實，本院認(rèn)定如下：上訴人劉某某為證實其主張?zhí)峤涣藘山M證據(jù)。證據(jù)一：涉案房屋及宅院照片七張及證人楊某和等人出具的書面證明兩份，擬證實上訴人購買雙方訴爭宅院后對該宅院進(jìn)行裝修翻建的部位及相應(yīng)花費情況的事實。證據(jù)二：三河市楊莊鎮(zhèn)夏莊村村民委員會及鄰居王振昆等出具的證明各一份，擬證實上訴人在夏莊村沒有房產(chǎn)、宅基地及上訴人購買雙方訴爭宅院后一直在此居住的事實。被上訴人王某的質(zhì)證意見為：對第一組證據(jù)真實性不認(rèn)可，也不是新證據(jù)，其主張也未在一審提出，與本案無關(guān)。另對于證人證言，證人應(yīng)出庭作證，故證據(jù)形式不合法。對第二組證據(jù)真實性不認(rèn)可，根據(jù)民訴法相關(guān)規(guī)定，單位出具的書面證據(jù)應(yīng)由承辦人親自簽名，而上訴人提交的證據(jù)并沒有，且一審判決認(rèn)定雙方售房協(xié)議無效的依據(jù)是協(xié)議違反法律規(guī)定，非基于一戶一宅的政策，上訴人父親在村里有宅基地，該宅基地以后會由上訴人繼承。該證據(jù)也不是法律規(guī)定的新證據(jù)，應(yīng)在一審提交。對證人證言真實性不認(rèn)可，證人應(yīng)出庭作證，也不是新證據(jù)，與本案無關(guān)。本院認(rèn)為，涉案房屋的照片系上訴人對雙方爭議房屋現(xiàn)狀所照，可以客觀反映房屋的現(xiàn)狀，故本院對其真實性予以認(rèn)可，但僅憑該組照片并不能直接證明上訴人對涉案房屋翻修的具體情況，故本院對其證明力難以認(rèn)可。證人楊某和出具的修房證明及施工人出具的書面證明，因證人未出庭作證并接受法庭詢問，故本院無法核實證人身份及所證事實的真?zhèn)危砩显V人也未能提供修房花費的相關(guān)票據(jù)予以佐證，因此本院對該兩份書面證言的證明力難以認(rèn)可。從三河市楊莊鎮(zhèn)夏莊村村民委員會出具的證明來看，上面加蓋有該村村委會印章，故本院對其真實性予以認(rèn)可，但從所證事項來看，與本案關(guān)聯(lián)性不大，故本院對其證明力不予認(rèn)可。關(guān)于鄰居王振昆出具的書面證言，本院認(rèn)為證人也未能出庭作證并接受法庭詢問，故本院無法核實證人身份及所證事實的真?zhèn)?，因此本院對該份證據(jù)難以采信。本案二審查明的其他事實與一審法院查明的事實一致，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，本案雙方共有兩個爭議焦點。第一個爭議焦點為，雙方就本案爭議的房屋及宅院所簽訂的售房協(xié)議因違反國家法律和政策的規(guī)定無效后，對于該協(xié)議中有關(guān)涉案房屋及院落被征收占用后雙方分配補償款及相應(yīng)利益的約定條款是否有效的問題。第二個爭議焦點為，一審法院在判決雙方簽訂的售房協(xié)議無效進(jìn)而要求上訴人返還房屋后，對于上訴人購買房屋及宅院后對該房屋進(jìn)行的重修、裝修的經(jīng)濟投入未予一并處理是否合法的問題。關(guān)于雙方訴爭的第一個焦點問題，本院認(rèn)為上訴人劉某某作為非三河市××開發(fā)區(qū)××街村村民和被上訴人王某簽訂的售房協(xié)議，因違反國家法律和政策的規(guī)定，應(yīng)為無效合同。而該售房協(xié)議中其他有關(guān)涉案房屋及院落被征收占用后雙方分配補償款及相應(yīng)利益的約定條款成立的前提，系基于雙方售房的合法性，現(xiàn)該售房協(xié)議因違反國家法律和政策規(guī)定而無效，合同無效后雙方因該合同履行所取得的財產(chǎn)，均應(yīng)予以相互返還，故在相互返還財產(chǎn)后，再割裂的承認(rèn)合同中原約定的分割處理房屋及院落被征收占用后雙方分配補償款及相應(yīng)利益的約定條款的有效性，顯然失去了法律基礎(chǔ)，故本院對上訴人訴稱的該售房協(xié)議無效后，該協(xié)議中有關(guān)涉案房屋及院落日后被征收占用雙方如何分配補償款及相應(yīng)利益的約定條款有效的主張難以支持。關(guān)于雙方訴爭的第二個焦點問題，本院認(rèn)為上訴人劉某某在購買房屋后若曾自行出資對涉案房屋及院落進(jìn)行了重修、裝修，但該添附物也系附和于被上訴人王某所有的原物上，難以分離，即使能夠分離，分離后添附物的使用價值亦有極大貶損。另考慮到被上訴人王某在與上訴人劉某某買賣涉案房屋及院落時應(yīng)明知該標(biāo)的物在雙方之間流轉(zhuǎn)系違反法律規(guī)定，因此其應(yīng)對該合同無效承擔(dān)主要責(zé)任，故對于上訴人的信賴?yán)鎿p失應(yīng)予賠償，應(yīng)全面考慮被上訴人因房屋、土地升值或拆遷、補償所獲利益以及上訴人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異造成損失兩方面因素予以確定。但因上訴人劉某某在一審法院審理本案期間，曾于2016年12月26日向一審法院表達(dá)了其要求法院在本案中先僅確認(rèn)合同的效力問題，不要求法院處理合同無效后損失賠償?shù)囊馑急硎?，一審法院依法為其制作了詢問筆錄，故應(yīng)視為上訴人劉某某在本案中對自身訴訟權(quán)利進(jìn)行了合法處分，因此一審法院在判決雙方簽訂的售房協(xié)議無效進(jìn)而要求上訴人返還房屋后，對于上訴人購買房屋及宅院后對該房屋進(jìn)行的重修、裝修的經(jīng)濟投入未予一并處理符合法律規(guī)定，本院予以維護(hù)。上訴人劉某某可就其對涉案房屋及院落重修、裝修等添附損失及合同無效后的信賴?yán)鎿p失，待證據(jù)充分后另行主張，本院不予處理。
綜上，劉某某的上訴理由不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費160元，由劉某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長　　李成佳 代理審判員　　楊　莉 代理審判員　　劉遠(yuǎn)鷗

書記員：劉艷桐