劉某某
朱志丹（黑龍江摩根律師事務(wù)所）
孫某某
劉寶莉（黑龍江嘉升律師事務(wù)所）

民事判決書
上訴人（原審被告、反訴原告）劉某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，哈爾濱市香坊區(qū)安埠商廈飛利浦照明個(gè)體業(yè)主，住哈爾濱市香坊區(qū)。
委托代理人朱志丹，黑龍江摩根律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告、反訴被告）孫某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，黑龍江省森林工業(yè)總局機(jī)關(guān)事務(wù)管理局退休干部，住哈爾濱市南崗區(qū)。
委托代理人劉寶莉，黑龍江嘉升律師事務(wù)所律師。
上訴人劉某某因與被上訴人孫某某房屋租賃合同糾紛一案，不服哈爾濱市香坊區(qū)人民法院（2013）香民一初字第113號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2013年11月15日受理后，依法組成合議庭，于2013年11月27日公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人劉某某及委托代理人朱志丹，被上訴人孫某某及委托代理人劉寶莉到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院判決認(rèn)為，孫某某對(duì)坐落于香坊區(qū)安埠小區(qū)102棟28號(hào)地下室擁有所有權(quán)。雙方簽訂的房屋租賃合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且內(nèi)容不違反法律規(guī)定，該租賃合同合法有效，對(duì)雙方當(dāng)事人均有約束力，雙方當(dāng)事人應(yīng)該嚴(yán)格按照雙方約定履行合同。租賃期限屆滿，雙方?jīng)]再續(xù)簽租賃合同，劉某某繼續(xù)占用孫某某的房屋，侵害孫某某對(duì)租賃房屋所有權(quán)，孫某某要求劉某某遷出并賠償至遷出之日的租金損失，符合法律規(guī)定該院予以支持。由于雙方對(duì)租期屆滿后的租金損失未達(dá)成一致意見，故孫某某申請(qǐng)對(duì)租期屆滿后的租金損失進(jìn)行司法鑒定，該鑒定意見合法有效，該院予以采信。并依據(jù)該鑒定意見計(jì)算孫某某租賃房屋的租金損失，孫某某為此支付的鑒定費(fèi)由劉某某賠償孫某某。劉某某以孫某某同意其在租賃協(xié)議到期后繼續(xù)使用爭(zhēng)議房屋，作為不同意承擔(dān)租金損失的抗辯理由，因沒有提供證據(jù)予以證明，劉某某的該項(xiàng)主張，該院不予支持。劉某某為了支持自己的反訴請(qǐng)求，申請(qǐng)對(duì)租賃房屋漏水原因進(jìn)行司法鑒定，鑒定意見為地下室多次漏水的原因是雨水經(jīng)采光井流入室內(nèi)所致。由此可以判斷導(dǎo)致劉某某庫存貨物受損的漏水原因并非租賃房屋自身存在問題所致，即孫某某在劉某某物品損失問題上無過錯(cuò)。所以劉某某提出反訴孫某某賠償其貨物損失的訴訟請(qǐng)求不符合法律規(guī)定，該院不予支持。綜上所述，依照《中華人民共和國物權(quán)法》第三十九條 ?、《中華人民共和國合同法》第二百三十五條 ?及最高人民法院《民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下:一、被告劉某某從坐落于香坊區(qū)安埠小區(qū)102棟28號(hào)室中遷出，并將該房屋交給原告孫某某；二、被告劉某某賠償原告孫某某的租金損失30，733元（日租金84.1225元的標(biāo)準(zhǔn)自2012年8月10日計(jì)算至2013年8月9日）；三、被告劉某某自2013年8月10日起至遷出時(shí)止按金84.1225元的標(biāo)準(zhǔn)賠償原告孫某某的租金損失；四、被告劉某某賠償原告孫某某鑒定費(fèi)2，000元；五、駁回反訴原告劉某某的反訴請(qǐng)求。案件受理費(fèi)568元，由被告劉某某負(fù)擔(dān)，反訴費(fèi)925元及漏水原因鑒定費(fèi)5，000元，由劉某某負(fù)擔(dān)。上述判項(xiàng)，于判決書生效后立即執(zhí)行。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)佛《中華人民共和國民事訴訟法》第二百三十二條 ?之規(guī)定，力支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
劉某某不服，向本院提起上訴，請(qǐng)求:撤銷原審法院判決第二、三、四、五項(xiàng)，支持劉某某的反訴請(qǐng)求。理由:一、原審法院一審程序違法。在原審訴訟中，劉某某在法定期限內(nèi)提起反訴，并依法提出二項(xiàng)鑒定申請(qǐng)，即要求鑒定多次漏水原因，確定被淹物品損失與庫房存在防水質(zhì)量方面存在因果關(guān)系，第二就是要求鑒定損失數(shù)額，作為反訴賠償請(qǐng)求的事實(shí)依據(jù)。但原審法院只鑒定了第一項(xiàng)鑒定請(qǐng)求，而對(duì)于損失額的鑒定始終不進(jìn)行，造成庫房?jī)?nèi)存放大量損失物品不能及時(shí)清除。不能及對(duì)將庫房歸還孫某某，且最終沒有鑒定損失數(shù)額，剝奪了劉某某請(qǐng)求賠償?shù)臋?quán)利；二、原審法院錯(cuò)誤認(rèn)定和理解漏水原因原審中漏水原因的鑒定意見是:因天井下墻壁沒做防水，天井沒蓋而滲入庫房。墻壁沒做防水正是庫房重大瑕疵，也是該原因造成了水由墻壁滲入庫房。但原審判決卻認(rèn)定因?yàn)樘炀疀]蓋，是漏水的主要原因，在現(xiàn)實(shí)中，半地下室的天井幾乎都沒有蓋，是為了進(jìn)入光線，而原判決中說原來有天井蓋被拿走，從而判決責(zé)任在劉某某，判決沒有什么事實(shí)依據(jù)和證據(jù)支持；三、劉某某要求對(duì)反訴請(qǐng)求給予判決。由于孫某某的房屋漏水，給劉某某造成財(cái)產(chǎn)損失，請(qǐng)求進(jìn)行損失額的司法鑒定，并判決孫某某給予賠償，原審法院駁回了該項(xiàng)請(qǐng)求，是因?yàn)殄e(cuò)誤認(rèn)定并錯(cuò)誤理解鑒定結(jié)果，望二審法院進(jìn)行改判；四、劉某某不同意在訴訟期間給付房屋租金由于在訴訟之初，劉某某就同意歸還租賃房屋，一直要交房，并且要求盡快進(jìn)行損失物品價(jià)格鑒定和漏水原因鑒定，但是原審法院遲遲不進(jìn)行鑒定，直到開庭判決也未進(jìn)行損失鑒定，至今損失物品仍堆滿庫房。劉某某多次要讓出庫房，要求法院審判員主持交接，但始終沒進(jìn)行房屋交接，因此造成房屋租金損失擴(kuò)大的原因和過錯(cuò)不全在劉某某，孫某某與原審法院均有過錯(cuò)；五、由劉某某獨(dú)自承擔(dān)全部訴訟費(fèi)及鑒定費(fèi)有失公正。綜上，請(qǐng)求支持劉某某的上訴請(qǐng)求。
孫某某在法定期限內(nèi)未提交書面答辯狀，在二審?fù)徶写疝q稱，同意原審法院判決，由于劉某某過錯(cuò)導(dǎo)致訴訟時(shí)間的拖延，劉某某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)拖延期間的租金。劉某某沒有物品損失情況的發(fā)生。請(qǐng)求二審法院維持原判。
二審審理中，雙方當(dāng)事人均未提交新的證據(jù)。
二審查明的事實(shí)與原審判決認(rèn)定的事實(shí)相同。
雙方當(dāng)事人訴爭(zhēng)焦點(diǎn)為；一、劉某某主張的因涉案房屋漏水導(dǎo)致其貨物損失45，000元是否成立；二、原審法院審判程序及認(rèn)定事實(shí)是否存在錯(cuò)誤。
本院認(rèn)為，孫某某與劉某某簽訂的租賃協(xié)議是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容亦不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，雙方簽訂的租賃協(xié)議有效。雙方應(yīng)按約定履行義務(wù)，享受權(quán)利。雙方租賃合同期滿后，孫某某請(qǐng)求劉某某從租賃房屋遷出，并給付拖延遷出的房屋租金，符合法律規(guī)定，本院予以支持。
關(guān)于涉案房屋因漏水導(dǎo)致劉某某的貨物損失45，000元是否成立的問題。劉某某主張因涉案房屋墻壁沒做防水導(dǎo)致該房存在重大瑕疵，也是該原因造成了水由墻壁滲入庫房，造成劉某某存放在庫房?jī)?nèi)的貨物損失45，000元。黑龍江威龍司法鑒定服務(wù)有限責(zé)任公司出具的對(duì)漏水原因進(jìn)行司法鑒定的意見書，該鑒定書鑒定意見為:地下室多次漏水的原因是雨水經(jīng)采光井流入室內(nèi)所致。該鑒定書在分析說明中闡述，由于地下室采光井無蓋，井內(nèi)無排水設(shè)施，北外墻未做防水，因而雨水落入采光井后積在井內(nèi)，部分雨水滲入地下，部分雨水滲入墻后流入室內(nèi)。結(jié)合涉案房屋的物業(yè)管理公司出具的情況說明“雨水從采光井的窗戶和順著地下室臺(tái)階流進(jìn)室內(nèi)”，可證實(shí)，涉案房屋因?yàn)樘炀疀]蓋，以及受自然因素致使雨水倒灌地下室是漏水的主要原因，孫某某在劉某某物品損失問題上并無過錯(cuò)。劉某某訴請(qǐng)孫某某賠償其貨物損失的請(qǐng)求沒有事實(shí)依據(jù)，本院不予支持。
關(guān)于原審法院審判程序及認(rèn)定事實(shí)是否存在錯(cuò)誤的問題。劉某某主張?jiān)谠瓕彿ㄔ簩徖砥陂g要求鑒定損失數(shù)額，作為反訴賠償請(qǐng)求的事實(shí)依據(jù)。但原審法院只鑒定了第一項(xiàng)鑒定請(qǐng)求，而對(duì)于損失額的鑒定始終不進(jìn)行；要求原審法院主持交接，但始終沒進(jìn)行房屋交接，因此造成房屋租金損失擴(kuò)大的原因和過錯(cuò)不全在劉某某，孫某某與原審法院均有過錯(cuò)。財(cái)產(chǎn)損害賠償主要是由侵權(quán)行為引起的，劉某某訴請(qǐng)孫某某賠償其財(cái)產(chǎn)損失，首先應(yīng)舉證證明孫某某存在侵權(quán)行為。結(jié)合本案，劉某某應(yīng)舉證證明因?qū)O某某出租的房屋存在質(zhì)量瑕疵與其財(cái)產(chǎn)受到損失有因果關(guān)系。由于房屋漏水的原因經(jīng)鑒定，系天井無蓋造成雨水流入所致，屬管理不當(dāng)造成的。原審法院基于房屋漏水原因，避免當(dāng)事人訴累未啟動(dòng)財(cái)產(chǎn)損失鑒定并無不當(dāng)。原審卷宗中并無劉某某要求在訴訟期間主持交接的書面申請(qǐng)，且在本院審理期間，本院曾經(jīng)組織雙方當(dāng)事人交接房屋，劉某某同意后又反悔拒絕此提議。故原審法院不存在“不作為”導(dǎo)致劉某某租金損失擴(kuò)大的問題。劉某某的上訴請(qǐng)求，沒有事實(shí)及法律依據(jù)，本院不予支持。
綜上，原審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第一項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)568元，由上訴人劉某某承擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，孫某某與劉某某簽訂的租賃協(xié)議是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容亦不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，雙方簽訂的租賃協(xié)議有效。雙方應(yīng)按約定履行義務(wù)，享受權(quán)利。雙方租賃合同期滿后，孫某某請(qǐng)求劉某某從租賃房屋遷出，并給付拖延遷出的房屋租金，符合法律規(guī)定，本院予以支持。
關(guān)于涉案房屋因漏水導(dǎo)致劉某某的貨物損失45，000元是否成立的問題。劉某某主張因涉案房屋墻壁沒做防水導(dǎo)致該房存在重大瑕疵，也是該原因造成了水由墻壁滲入庫房，造成劉某某存放在庫房?jī)?nèi)的貨物損失45，000元。黑龍江威龍司法鑒定服務(wù)有限責(zé)任公司出具的對(duì)漏水原因進(jìn)行司法鑒定的意見書，該鑒定書鑒定意見為:地下室多次漏水的原因是雨水經(jīng)采光井流入室內(nèi)所致。該鑒定書在分析說明中闡述，由于地下室采光井無蓋，井內(nèi)無排水設(shè)施，北外墻未做防水，因而雨水落入采光井后積在井內(nèi)，部分雨水滲入地下，部分雨水滲入墻后流入室內(nèi)。結(jié)合涉案房屋的物業(yè)管理公司出具的情況說明“雨水從采光井的窗戶和順著地下室臺(tái)階流進(jìn)室內(nèi)”，可證實(shí)，涉案房屋因?yàn)樘炀疀]蓋，以及受自然因素致使雨水倒灌地下室是漏水的主要原因，孫某某在劉某某物品損失問題上并無過錯(cuò)。劉某某訴請(qǐng)孫某某賠償其貨物損失的請(qǐng)求沒有事實(shí)依據(jù)，本院不予支持。
關(guān)于原審法院審判程序及認(rèn)定事實(shí)是否存在錯(cuò)誤的問題。劉某某主張?jiān)谠瓕彿ㄔ簩徖砥陂g要求鑒定損失數(shù)額，作為反訴賠償請(qǐng)求的事實(shí)依據(jù)。但原審法院只鑒定了第一項(xiàng)鑒定請(qǐng)求，而對(duì)于損失額的鑒定始終不進(jìn)行；要求原審法院主持交接，但始終沒進(jìn)行房屋交接，因此造成房屋租金損失擴(kuò)大的原因和過錯(cuò)不全在劉某某，孫某某與原審法院均有過錯(cuò)。財(cái)產(chǎn)損害賠償主要是由侵權(quán)行為引起的，劉某某訴請(qǐng)孫某某賠償其財(cái)產(chǎn)損失，首先應(yīng)舉證證明孫某某存在侵權(quán)行為。結(jié)合本案，劉某某應(yīng)舉證證明因?qū)O某某出租的房屋存在質(zhì)量瑕疵與其財(cái)產(chǎn)受到損失有因果關(guān)系。由于房屋漏水的原因經(jīng)鑒定，系天井無蓋造成雨水流入所致，屬管理不當(dāng)造成的。原審法院基于房屋漏水原因，避免當(dāng)事人訴累未啟動(dòng)財(cái)產(chǎn)損失鑒定并無不當(dāng)。原審卷宗中并無劉某某要求在訴訟期間主持交接的書面申請(qǐng)，且在本院審理期間，本院曾經(jīng)組織雙方當(dāng)事人交接房屋，劉某某同意后又反悔拒絕此提議。故原審法院不存在“不作為”導(dǎo)致劉某某租金損失擴(kuò)大的問題。劉某某的上訴請(qǐng)求，沒有事實(shí)及法律依據(jù)，本院不予支持。
綜上，原審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第一項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)568元，由上訴人劉某某承擔(dān)。

審判長(zhǎng)：王忠林
審判員：郎曉俠
審判員：李慶軍

書記員：王帥英