劉某某
李金昭（河北滄港律師事務(wù)所）
王延潔（河北滄港律師事務(wù)所）
衡水昆侖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司海興分公司
張志勇（河北榆軒律師事務(wù)所）
袁炳超（河北榆軒律師事務(wù)所）

原告劉某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，農(nóng)民，海興縣人。
委托代理人李金昭、王延潔，河北滄港律師事務(wù)所律師。
被告衡水昆侖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司海興分公司。（以下簡(jiǎn)稱(chēng)昆侖房地產(chǎn)海興分公司）。
負(fù)責(zé)人曹文占，任總經(jīng)理。
委托代理人張志勇、袁炳超，河北榆軒律師事務(wù)所律師。
原告劉某某與被告衡水昆侖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司海興分公司房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，本院受理后，依法由代理審判員及元戎獨(dú)任審判，于2013年7月29日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告委托代理人李金昭、王延潔，被告委托代理人張志勇、袁炳超到庭參加訴訟，本案已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，原告劉某某與被告昆侖房地產(chǎn)海興分公司雙方簽訂的合同是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且未違反法律及行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，依法應(yīng)認(rèn)定為有效。合法有效的合同自成立時(shí)即具有法律效力，雙方當(dāng)事人應(yīng)恪守誠(chéng)信，依約全面而適當(dāng)履行義務(wù)，否則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
（一）關(guān)于被告抗辯所稱(chēng)因拆遷工程遭遇重大障礙而致延期交房是屬不可抗力，應(yīng)減免違約責(zé)任的問(wèn)題。本院認(rèn)為，房屋拆遷是因國(guó)家建設(shè)、城市改造、整頓市容和環(huán)境保護(hù)的需要，由建設(shè)單位對(duì)現(xiàn)存建設(shè)用地上的房屋進(jìn)行拆除，且對(duì)房屋所有者或使用者進(jìn)行拆遷安置并給予一定補(bǔ)償?shù)幕顒?dòng)。由此看來(lái)，房屋拆遷是一項(xiàng)社會(huì)綜合工程，其難度大、影響深、風(fēng)險(xiǎn)高是屬公眾共知的事實(shí)，而且它不是獨(dú)立于作為建設(shè)方（被告）之外的客觀事件，其進(jìn)程和結(jié)果可以被告的意志所左右，被告只要按其能力和應(yīng)有的謹(jǐn)慎與勤勉并恪守誠(chéng)信，完全可以對(duì)拆遷活動(dòng)中所遭遇的困難狀況及其結(jié)果加以控制和克服。因此，拆遷障礙并不符合合同中所約定的不可預(yù)見(jiàn)、不可避免、不可克服等減免責(zé)任的情形，不屬于不可抗力，依此本院對(duì)被告的此項(xiàng)抗辯主張不予支持。（二）關(guān)于被告抗辯所稱(chēng)應(yīng)將已給予原告購(gòu)房?jī)?yōu)惠款項(xiàng)從其應(yīng)支付違約金中扣除問(wèn)題。本院認(rèn)為，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，對(duì)買(mǎi)受方實(shí)行降低讓利等種種優(yōu)惠是開(kāi)發(fā)商常見(jiàn)并行之有效的促銷(xiāo)手段，借以實(shí)現(xiàn)多銷(xiāo)營(yíng)利、爭(zhēng)取市場(chǎng)占有率的經(jīng)濟(jì)目的，即使個(gè)別買(mǎi)受人通過(guò)關(guān)系要求開(kāi)發(fā)商降低房?jī)r(jià)，但同意與否是作為理性市場(chǎng)主體開(kāi)發(fā)商完全能夠有權(quán)自行決定的，在無(wú)證據(jù)證明存在影響被告真實(shí)意思自主表示的情形下，合同中所載明的房屋價(jià)款就是原被告雙方充分磋商后合意的結(jié)果，應(yīng)得到法律的確認(rèn)與保護(hù)。被告此項(xiàng)抗辯主張，實(shí)際上是讓守約方分擔(dān)本應(yīng)違約方所承擔(dān)的違約責(zé)任，與法相悖，本院予以駁回。（三）關(guān)于違約期限問(wèn)題。被告抗辯稱(chēng)曾在2013年4月30日多次催促原告來(lái)被告處辦理房屋交接手續(xù)，由于原告拖延才于7月16日交房，因此違約期限應(yīng)截至2013年4月30日止。原告對(duì)此否認(rèn)，被告也未提供證據(jù)予以證實(shí)。本院認(rèn)為，原被告雙方在合同中已約定通知形式為書(shū)面，被告在未征得原告同意情況下改為電話(huà)通知是對(duì)合同條款的單方變更，對(duì)原告不具有拘束力，電話(huà)通知形式不能認(rèn)定被告方適當(dāng)履行了合同義務(wù)，故被告此項(xiàng)主張理?yè)?jù)不足，本院不予采信。（四）關(guān)于貸款逾期違約問(wèn)題。被告提供貸款用款憑證復(fù)印件一份，證明貸款發(fā)放時(shí)間為2012年6月12日，原告存在違約的事實(shí)。合同補(bǔ)充協(xié)議約定的銀行按揭貸款的買(mǎi)受人需在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》簽署后七日內(nèi)提交全部申請(qǐng)貸款所需相關(guān)資料并履行銀行貸款手續(xù)。辦理房貸在實(shí)踐中需要開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房戶(hù)相互協(xié)助向銀行提供所需資料并履行相關(guān)手續(xù)，且發(fā)放貸款的主體是銀行，房貸的辦理期限并不能由開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房戶(hù)完全控制，故被告提供的貸款用款憑證復(fù)印件，雖經(jīng)原告認(rèn)可，可以證明貸款發(fā)放的事實(shí)和時(shí)間，但是并不能證明原告未在七日內(nèi)提交全部申請(qǐng)貸款所需相關(guān)資料并履行銀行貸款手續(xù)。據(jù)此被告主張?jiān)尕?fù)違約責(zé)任本院不予支持。（五）關(guān)于原告要求返還儲(chǔ)藏間款4345元的請(qǐng)求。根據(jù)合同約定儲(chǔ)藏間現(xiàn)并未經(jīng)住建局實(shí)測(cè)確定面積，原告主張以交納錢(qián)數(shù)推算出要求被告返還儲(chǔ)藏間款的事實(shí)，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。
綜上，被告昆侖房地產(chǎn)海興分公司沒(méi)有按照合同約定如期向原告交付房屋，構(gòu)成遲延交付，有違誠(chéng)信，是一種違約行為。在沒(méi)有法定和約定的減免責(zé)任的條件下，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，按照已交付房款總額每日萬(wàn)分之三的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)違約金為265089元×288天×0.0003=22903.6元。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、第一百一十七條 ?之規(guī)定，判決如下:
被告衡水昆侖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司海興分公司于本判決生效之日起五日內(nèi)支付原告違約金22903.6元。
如果未按本判決指定的期限履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)減半收取182元，由被告昆侖房地產(chǎn)海興分公司承擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省滄州市中級(jí)人民法院。

本院認(rèn)為，原告劉某某與被告昆侖房地產(chǎn)海興分公司雙方簽訂的合同是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且未違反法律及行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，依法應(yīng)認(rèn)定為有效。合法有效的合同自成立時(shí)即具有法律效力，雙方當(dāng)事人應(yīng)恪守誠(chéng)信，依約全面而適當(dāng)履行義務(wù)，否則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
（一）關(guān)于被告抗辯所稱(chēng)因拆遷工程遭遇重大障礙而致延期交房是屬不可抗力，應(yīng)減免違約責(zé)任的問(wèn)題。本院認(rèn)為，房屋拆遷是因國(guó)家建設(shè)、城市改造、整頓市容和環(huán)境保護(hù)的需要，由建設(shè)單位對(duì)現(xiàn)存建設(shè)用地上的房屋進(jìn)行拆除，且對(duì)房屋所有者或使用者進(jìn)行拆遷安置并給予一定補(bǔ)償?shù)幕顒?dòng)。由此看來(lái)，房屋拆遷是一項(xiàng)社會(huì)綜合工程，其難度大、影響深、風(fēng)險(xiǎn)高是屬公眾共知的事實(shí)，而且它不是獨(dú)立于作為建設(shè)方（被告）之外的客觀事件，其進(jìn)程和結(jié)果可以被告的意志所左右，被告只要按其能力和應(yīng)有的謹(jǐn)慎與勤勉并恪守誠(chéng)信，完全可以對(duì)拆遷活動(dòng)中所遭遇的困難狀況及其結(jié)果加以控制和克服。因此，拆遷障礙并不符合合同中所約定的不可預(yù)見(jiàn)、不可避免、不可克服等減免責(zé)任的情形，不屬于不可抗力，依此本院對(duì)被告的此項(xiàng)抗辯主張不予支持。（二）關(guān)于被告抗辯所稱(chēng)應(yīng)將已給予原告購(gòu)房?jī)?yōu)惠款項(xiàng)從其應(yīng)支付違約金中扣除問(wèn)題。本院認(rèn)為，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，對(duì)買(mǎi)受方實(shí)行降低讓利等種種優(yōu)惠是開(kāi)發(fā)商常見(jiàn)并行之有效的促銷(xiāo)手段，借以實(shí)現(xiàn)多銷(xiāo)營(yíng)利、爭(zhēng)取市場(chǎng)占有率的經(jīng)濟(jì)目的，即使個(gè)別買(mǎi)受人通過(guò)關(guān)系要求開(kāi)發(fā)商降低房?jī)r(jià)，但同意與否是作為理性市場(chǎng)主體開(kāi)發(fā)商完全能夠有權(quán)自行決定的，在無(wú)證據(jù)證明存在影響被告真實(shí)意思自主表示的情形下，合同中所載明的房屋價(jià)款就是原被告雙方充分磋商后合意的結(jié)果，應(yīng)得到法律的確認(rèn)與保護(hù)。被告此項(xiàng)抗辯主張，實(shí)際上是讓守約方分擔(dān)本應(yīng)違約方所承擔(dān)的違約責(zé)任，與法相悖，本院予以駁回。（三）關(guān)于違約期限問(wèn)題。被告抗辯稱(chēng)曾在2013年4月30日多次催促原告來(lái)被告處辦理房屋交接手續(xù)，由于原告拖延才于7月16日交房，因此違約期限應(yīng)截至2013年4月30日止。原告對(duì)此否認(rèn)，被告也未提供證據(jù)予以證實(shí)。本院認(rèn)為，原被告雙方在合同中已約定通知形式為書(shū)面，被告在未征得原告同意情況下改為電話(huà)通知是對(duì)合同條款的單方變更，對(duì)原告不具有拘束力，電話(huà)通知形式不能認(rèn)定被告方適當(dāng)履行了合同義務(wù)，故被告此項(xiàng)主張理?yè)?jù)不足，本院不予采信。（四）關(guān)于貸款逾期違約問(wèn)題。被告提供貸款用款憑證復(fù)印件一份，證明貸款發(fā)放時(shí)間為2012年6月12日，原告存在違約的事實(shí)。合同補(bǔ)充協(xié)議約定的銀行按揭貸款的買(mǎi)受人需在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》簽署后七日內(nèi)提交全部申請(qǐng)貸款所需相關(guān)資料并履行銀行貸款手續(xù)。辦理房貸在實(shí)踐中需要開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房戶(hù)相互協(xié)助向銀行提供所需資料并履行相關(guān)手續(xù)，且發(fā)放貸款的主體是銀行，房貸的辦理期限并不能由開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房戶(hù)完全控制，故被告提供的貸款用款憑證復(fù)印件，雖經(jīng)原告認(rèn)可，可以證明貸款發(fā)放的事實(shí)和時(shí)間，但是并不能證明原告未在七日內(nèi)提交全部申請(qǐng)貸款所需相關(guān)資料并履行銀行貸款手續(xù)。據(jù)此被告主張?jiān)尕?fù)違約責(zé)任本院不予支持。（五）關(guān)于原告要求返還儲(chǔ)藏間款4345元的請(qǐng)求。根據(jù)合同約定儲(chǔ)藏間現(xiàn)并未經(jīng)住建局實(shí)測(cè)確定面積，原告主張以交納錢(qián)數(shù)推算出要求被告返還儲(chǔ)藏間款的事實(shí)，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。
綜上，被告昆侖房地產(chǎn)海興分公司沒(méi)有按照合同約定如期向原告交付房屋，構(gòu)成遲延交付，有違誠(chéng)信，是一種違約行為。在沒(méi)有法定和約定的減免責(zé)任的條件下，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，按照已交付房款總額每日萬(wàn)分之三的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)違約金為265089元×288天×0.0003=22903.6元。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、第一百一十七條 ?之規(guī)定，判決如下:

被告衡水昆侖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司海興分公司于本判決生效之日起五日內(nèi)支付原告違約金22903.6元。
如果未按本判決指定的期限履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)減半收取182元，由被告昆侖房地產(chǎn)海興分公司承擔(dān)。

審判長(zhǎng)：及元戎

書(shū)記員：朱維松