劉某某
李金昭（河北滄港律師事務(wù)所）
王延潔（河北滄港律師事務(wù)所）
衡水昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司海興分公司
張志勇（河北榆軒律師事務(wù)所）
袁炳超（河北榆軒律師事務(wù)所）

原告劉某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，農(nóng)民，海興縣人。
委托代理人李金昭、王延潔，河北滄港律師事務(wù)所律師。
被告衡水昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司海興分公司。（以下簡稱昆侖房地產(chǎn)海興分公司）。
負責(zé)人曹文占，任總經(jīng)理。
委托代理人張志勇、袁炳超，河北榆軒律師事務(wù)所律師。
原告劉某某與被告衡水昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司海興分公司房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法由代理審判員及元戎獨任審判，于2013年7月29日公開開庭進行了審理。原告委托代理人李金昭、王延潔，被告委托代理人張志勇、袁炳超到庭參加訴訟，本案已審理終結(jié)。

本院認為，原告劉某某與被告昆侖房地產(chǎn)海興分公司雙方簽訂的合同是雙方當(dāng)事人真實意思表示，且未違反法律及行政法規(guī)強制性規(guī)定，依法應(yīng)認定為有效。合法有效的合同自成立時即具有法律效力，雙方當(dāng)事人應(yīng)恪守誠信，依約全面而適當(dāng)履行義務(wù)，否則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
（一）關(guān)于被告抗辯所稱因拆遷工程遭遇重大障礙而致延期交房是屬不可抗力，應(yīng)減免違約責(zé)任的問題。本院認為，房屋拆遷是因國家建設(shè)、城市改造、整頓市容和環(huán)境保護的需要，由建設(shè)單位對現(xiàn)存建設(shè)用地上的房屋進行拆除，且對房屋所有者或使用者進行拆遷安置并給予一定補償?shù)幕顒?。由此看來，房屋拆遷是一項社會綜合工程，其難度大、影響深、風(fēng)險高是屬公眾共知的事實，而且它不是獨立于作為建設(shè)方（被告）之外的客觀事件，其進程和結(jié)果可以被告的意志所左右，被告只要按其能力和應(yīng)有的謹慎與勤勉并恪守誠信，完全可以對拆遷活動中所遭遇的困難狀況及其結(jié)果加以控制和克服。因此，拆遷障礙并不符合合同中所約定的不可預(yù)見、不可避免、不可克服等減免責(zé)任的情形，不屬于不可抗力，依此本院對被告的此項抗辯主張不予支持。（二）關(guān)于被告抗辯所稱應(yīng)將已給予原告購房優(yōu)惠款項從其應(yīng)支付違約金中扣除問題。本院認為，在市場經(jīng)濟條件下，對買受方實行降低讓利等種種優(yōu)惠是開發(fā)商常見并行之有效的促銷手段，借以實現(xiàn)多銷營利、爭取市場占有率的經(jīng)濟目的，即使個別買受人通過關(guān)系要求開發(fā)商降低房價，但同意與否是作為理性市場主體開發(fā)商完全能夠有權(quán)自行決定的，在無證據(jù)證明存在影響被告真實意思自主表示的情形下，合同中所載明的房屋價款就是原被告雙方充分磋商后合意的結(jié)果，應(yīng)得到法律的確認與保護。被告此項抗辯主張，實際上是讓守約方分擔(dān)本應(yīng)違約方所承擔(dān)的違約責(zé)任，與法相悖，本院予以駁回。（三）關(guān)于違約期限問題。被告抗辯稱曾在2013年4月30日多次催促原告來被告處辦理房屋交接手續(xù)，由于原告拖延才于7月16日交房，因此違約期限應(yīng)截至2013年4月30日止。原告對此否認，被告也未提供證據(jù)予以證實。本院認為，原被告雙方在合同中已約定通知形式為書面，被告在未征得原告同意情況下改為電話通知是對合同條款的單方變更，對原告不具有拘束力，電話通知形式不能認定被告方適當(dāng)履行了合同義務(wù)，故被告此項主張理據(jù)不足，本院不予采信。（四）關(guān)于貸款逾期違約問題。被告提供貸款用款憑證復(fù)印件一份，證明貸款發(fā)放時間為2012年6月12日，原告存在違約的事實。合同補充協(xié)議約定的銀行按揭貸款的買受人需在《商品房買賣合同》簽署后七日內(nèi)提交全部申請貸款所需相關(guān)資料并履行銀行貸款手續(xù)。辦理房貸在實踐中需要開發(fā)商與購房戶相互協(xié)助向銀行提供所需資料并履行相關(guān)手續(xù)，且發(fā)放貸款的主體是銀行，房貸的辦理期限并不能由開發(fā)商與購房戶完全控制，故被告提供的貸款用款憑證復(fù)印件，雖經(jīng)原告認可，可以證明貸款發(fā)放的事實和時間，但是并不能證明原告未在七日內(nèi)提交全部申請貸款所需相關(guān)資料并履行銀行貸款手續(xù)。據(jù)此被告主張原告負違約責(zé)任本院不予支持。（五）關(guān)于原告要求返還儲藏間款4345元的請求。根據(jù)合同約定儲藏間現(xiàn)并未經(jīng)住建局實測確定面積，原告主張以交納錢數(shù)推算出要求被告返還儲藏間款的事實，缺乏事實和法律依據(jù)，本院不予支持。
綜上，被告昆侖房地產(chǎn)海興分公司沒有按照合同約定如期向原告交付房屋，構(gòu)成遲延交付，有違誠信，是一種違約行為。在沒有法定和約定的減免責(zé)任的條件下，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，按照已交付房款總額每日萬分之三的標準承擔(dān)違約金為265089元×288天×0.0003=22903.6元。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、第一百一十七條 ?之規(guī)定，判決如下:
被告衡水昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司海興分公司于本判決生效之日起五日內(nèi)支付原告違約金22903.6元。
如果未按本判決指定的期限履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費減半收取182元，由被告昆侖房地產(chǎn)海興分公司承擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省滄州市中級人民法院。

本院認為，原告劉某某與被告昆侖房地產(chǎn)海興分公司雙方簽訂的合同是雙方當(dāng)事人真實意思表示，且未違反法律及行政法規(guī)強制性規(guī)定，依法應(yīng)認定為有效。合法有效的合同自成立時即具有法律效力，雙方當(dāng)事人應(yīng)恪守誠信，依約全面而適當(dāng)履行義務(wù)，否則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
（一）關(guān)于被告抗辯所稱因拆遷工程遭遇重大障礙而致延期交房是屬不可抗力，應(yīng)減免違約責(zé)任的問題。本院認為，房屋拆遷是因國家建設(shè)、城市改造、整頓市容和環(huán)境保護的需要，由建設(shè)單位對現(xiàn)存建設(shè)用地上的房屋進行拆除，且對房屋所有者或使用者進行拆遷安置并給予一定補償?shù)幕顒?。由此看來，房屋拆遷是一項社會綜合工程，其難度大、影響深、風(fēng)險高是屬公眾共知的事實，而且它不是獨立于作為建設(shè)方（被告）之外的客觀事件，其進程和結(jié)果可以被告的意志所左右，被告只要按其能力和應(yīng)有的謹慎與勤勉并恪守誠信，完全可以對拆遷活動中所遭遇的困難狀況及其結(jié)果加以控制和克服。因此，拆遷障礙并不符合合同中所約定的不可預(yù)見、不可避免、不可克服等減免責(zé)任的情形，不屬于不可抗力，依此本院對被告的此項抗辯主張不予支持。（二）關(guān)于被告抗辯所稱應(yīng)將已給予原告購房優(yōu)惠款項從其應(yīng)支付違約金中扣除問題。本院認為，在市場經(jīng)濟條件下，對買受方實行降低讓利等種種優(yōu)惠是開發(fā)商常見并行之有效的促銷手段，借以實現(xiàn)多銷營利、爭取市場占有率的經(jīng)濟目的，即使個別買受人通過關(guān)系要求開發(fā)商降低房價，但同意與否是作為理性市場主體開發(fā)商完全能夠有權(quán)自行決定的，在無證據(jù)證明存在影響被告真實意思自主表示的情形下，合同中所載明的房屋價款就是原被告雙方充分磋商后合意的結(jié)果，應(yīng)得到法律的確認與保護。被告此項抗辯主張，實際上是讓守約方分擔(dān)本應(yīng)違約方所承擔(dān)的違約責(zé)任，與法相悖，本院予以駁回。（三）關(guān)于違約期限問題。被告抗辯稱曾在2013年4月30日多次催促原告來被告處辦理房屋交接手續(xù)，由于原告拖延才于7月16日交房，因此違約期限應(yīng)截至2013年4月30日止。原告對此否認，被告也未提供證據(jù)予以證實。本院認為，原被告雙方在合同中已約定通知形式為書面，被告在未征得原告同意情況下改為電話通知是對合同條款的單方變更，對原告不具有拘束力，電話通知形式不能認定被告方適當(dāng)履行了合同義務(wù)，故被告此項主張理據(jù)不足，本院不予采信。（四）關(guān)于貸款逾期違約問題。被告提供貸款用款憑證復(fù)印件一份，證明貸款發(fā)放時間為2012年6月12日，原告存在違約的事實。合同補充協(xié)議約定的銀行按揭貸款的買受人需在《商品房買賣合同》簽署后七日內(nèi)提交全部申請貸款所需相關(guān)資料并履行銀行貸款手續(xù)。辦理房貸在實踐中需要開發(fā)商與購房戶相互協(xié)助向銀行提供所需資料并履行相關(guān)手續(xù)，且發(fā)放貸款的主體是銀行，房貸的辦理期限并不能由開發(fā)商與購房戶完全控制，故被告提供的貸款用款憑證復(fù)印件，雖經(jīng)原告認可，可以證明貸款發(fā)放的事實和時間，但是并不能證明原告未在七日內(nèi)提交全部申請貸款所需相關(guān)資料并履行銀行貸款手續(xù)。據(jù)此被告主張原告負違約責(zé)任本院不予支持。（五）關(guān)于原告要求返還儲藏間款4345元的請求。根據(jù)合同約定儲藏間現(xiàn)并未經(jīng)住建局實測確定面積，原告主張以交納錢數(shù)推算出要求被告返還儲藏間款的事實，缺乏事實和法律依據(jù)，本院不予支持。
綜上，被告昆侖房地產(chǎn)海興分公司沒有按照合同約定如期向原告交付房屋，構(gòu)成遲延交付，有違誠信，是一種違約行為。在沒有法定和約定的減免責(zé)任的條件下，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，按照已交付房款總額每日萬分之三的標準承擔(dān)違約金為265089元×288天×0.0003=22903.6元。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、第一百一十七條 ?之規(guī)定，判決如下:

被告衡水昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司海興分公司于本判決生效之日起五日內(nèi)支付原告違約金22903.6元。
如果未按本判決指定的期限履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費減半收取182元，由被告昆侖房地產(chǎn)海興分公司承擔(dān)。

審判長：及元戎

書記員：朱維松