劉某某
何貴林（湖北思揚(yáng)律師事務(wù)所）
劉某某
劉某某
劉某某
劉某某
劉清華
老河口市美景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
馬太順

上訴人（原審原告）劉某某，女，漢族。
上訴人（原審原告）劉某某，男，漢族。
上訴人（原審原告）劉某某，男，漢族。
上訴人（原審原告）劉某某，男，漢族。
上訴人（原審原告）劉某某，男，漢族。
上訴人（原審原告）劉清華，女，漢族。
上述六
上訴人的共同委托代理人劉某某，男，漢族。
上訴人（原審被告）老河口市美景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)美景公司）。
法定代表人王其華，美景公司總經(jīng)理。
委托代理人何貴林，湖北思揚(yáng)律師事務(wù)所律師。
委托代理人馬太順，美景公司員工。
上訴人劉某某、劉某某、劉某某、劉某某、劉某某、劉清華及上訴人美景公司因房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，均對(duì)老河口市人民法院作出的（2013）鄂老河口民初字第02750號(hào)民事判決不服，向本院提出上訴。本院受理后，依法組成由審判員蘇軼擔(dān)任審判長(zhǎng)，審判員彭云飛、劉雯莉參加的合議庭，于2015年11月24日公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。上訴人劉某某、劉某某、劉某某、劉某某、劉某某、劉清華，上訴人美景公司的委托代理人何貴林、馬太順到庭參加了訴訟。原審原告張玉珍在二審開(kāi)庭前，于2015年11月6日因病去世。張玉珍的相關(guān)權(quán)利，其繼承人上訴人劉某某、劉某某、劉某某、劉某某、劉某某、劉清華當(dāng)庭一致予以確認(rèn)其共同繼承，無(wú)其他爭(zhēng)議。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審原告劉某某、劉某某、劉某某、劉某某、劉某某、劉清華在原審訴請(qǐng)判令:1、美景公司按約定施工未完工程后交付符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)居住條件和合同約定條件的房屋，拆除擅自封閉的陽(yáng)臺(tái)；2、美景公司按合同約定支付違約金3000000元，賠償延期交房所有損失3900000元（具體包括:營(yíng)業(yè)損失2500000元；房屋租金損失:營(yíng)業(yè)房租金損失1300000元，住房租金損失100000元。）；3、美景公司雙倍返還小于合同面積的房屋283.56平方米（其中住宅房119.04平方米，營(yíng)業(yè)房164.52平方米），或者按少還的283.56平方米房屋的現(xiàn)行價(jià)格予以返還款項(xiàng)；4、本案的訴訟費(fèi)、保全費(fèi)由美景公司負(fù)擔(dān)。本案在庭審過(guò)程中，劉某某等又提出“鑒于美景公司已未將應(yīng)返還的二樓兩套房屋建成營(yíng)業(yè)房，同時(shí)所返還的一樓三間門(mén)面房面積不足”，因此要求對(duì)第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求作出增加:即，要求將一樓三間門(mén)面房和二樓的兩套房屋，整體調(diào)換至該公司所開(kāi)發(fā)的臨江邊一樓和二樓。
本院認(rèn)為，按照雙方于2009年8月24日簽訂的《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》約定交付還建房屋的時(shí)間為簽訂協(xié)議起18個(gè)月，即2011年2月23日約定交付期限屆滿(mǎn)。但至約定交付還建房屆滿(mǎn)時(shí)，上訴人美景公司尚不能夠滿(mǎn)足交付房屋條件，即已屬違約。按照上訴人美景公司自己證實(shí)的竣工驗(yàn)收時(shí)間和通知交付房屋的時(shí)間也拖延至了2012年12月25日。故上訴人美景公司存在延期交房的違約事實(shí)本院予以認(rèn)定。第一、關(guān)于違約的時(shí)間，上訴人美景公司認(rèn)為只能從約定期限屆滿(mǎn)計(jì)算至2012年12月25日通知交付房屋之日止。而上訴人劉某某等則認(rèn)為因房屋存在不符合合同約定的情形，亦未通知其收房，故逾期交房屬持續(xù)至今。本院認(rèn)為，2012年11月28日，上訴人美景公司承建的還建房屋確實(shí)辦理了竣工驗(yàn)收及驗(yàn)收備案，符合法律規(guī)定的房屋竣工交付標(biāo)準(zhǔn)。但是，通過(guò)原審查明確定的事實(shí)，本案訴爭(zhēng)的房屋水、電、閉路、電線、樓梯、護(hù)欄、推拉窗等約定的設(shè)施并未安裝和完善。該狀態(tài)既不符合協(xié)議約定，也不能保障居住者的基本生活條件。故此，上訴人美景公司主張其在2012年12月25日已具備向上訴人劉某某等交付約定還建房的主張，與本院查明事實(shí)不符，依法不能成立。加之上訴人美景公司對(duì)原審判決其完善上述約定設(shè)施安裝的裁判并未提出上訴，應(yīng)視為其對(duì)該事實(shí)的認(rèn)可。故此，對(duì)逾期交付房屋的時(shí)間，應(yīng)自2011年2月23日起至本院確定的交付符合約定房屋之日止。第二、關(guān)于賠償違約金標(biāo)準(zhǔn)及依據(jù)，雙方《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》第十一條約定“若一方違約，按合同標(biāo)的承擔(dān)雙倍法定違約金，乙方（上訴人張建華等）有權(quán)追索因拆遷造成的一切經(jīng)濟(jì)損失”。針對(duì)該約定中的“標(biāo)的”含義，上訴人張建華等主張為拆遷房屋的總價(jià)值即為約定標(biāo)的，上訴人美景公司主張物價(jià)部門(mén)規(guī)定過(guò)渡期的補(bǔ)償費(fèi)即為約定標(biāo)的。雙方各執(zhí)一詞，無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn)，應(yīng)屬雙方對(duì)違約金約定不明?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第一百一十三條 ?規(guī)定“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合規(guī)定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失”。上訴人劉某某等訴請(qǐng)賠償違約金的理由及計(jì)算方法為“雙方合同標(biāo)的應(yīng)為上訴人美景公司購(gòu)買(mǎi)其705平方米房屋和其購(gòu)買(mǎi)上訴人美景公司之和，即1410平方米房屋，雙倍即2820平方米房屋的違約，該房屋市值約6000000元以上，僅請(qǐng)求支持3000000元違約金”。上訴人劉某某等請(qǐng)求的違約金的計(jì)算方法和理由顯然與法律規(guī)定不符。加之，本案的法律關(guān)系為拆遷補(bǔ)償合同，雙方選擇的為拆一還一就地還房的方式，現(xiàn)還建房屋已經(jīng)竣工，但因逾期及約定事項(xiàng)未完成而導(dǎo)致美景公司不能履行交房手續(xù)。逾期交房期間造成損失應(yīng)為上訴人劉某某等實(shí)際產(chǎn)生損失，并應(yīng)由上訴人美景公司負(fù)擔(dān)?；诒景负贤P(guān)系的性質(zhì)，因上訴人美景公司的逾期還房，導(dǎo)致的將是上訴人劉某某等在補(bǔ)償過(guò)渡期支出租房損失及營(yíng)業(yè)用房的經(jīng)營(yíng)收入損失。對(duì)此損失賠償標(biāo)準(zhǔn)雙方并未在合同中約定。參照襄價(jià)服字（2006）117號(hào)《關(guān)于老河口市城市房屋拆遷補(bǔ)償補(bǔ)助費(fèi)有關(guān)問(wèn)題的批復(fù)》第二條規(guī)定，對(duì)臨時(shí)安置補(bǔ)償費(fèi)逾期1年以上的，補(bǔ)助費(fèi)按每月每平方米6元的標(biāo)準(zhǔn)支付。關(guān)于非住宅的超期過(guò)渡補(bǔ)助費(fèi)，該批復(fù)并未明確。原審法院結(jié)合上訴人劉某某非住宅房屋面積及座落地段和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)收入水平，確定每月租金為2000元并無(wú)不當(dāng)，本院予以確認(rèn)。原審判決計(jì)算損失的期限及依據(jù)與二審查明確定不符，故原審法院對(duì)損失的確定數(shù)額本院不予采納，應(yīng)予以糾正。對(duì)上訴人美景公司逾期交付還建房而造成過(guò)渡期超期補(bǔ)助費(fèi)及營(yíng)業(yè)收入損失，結(jié)合雙方對(duì)違約責(zé)任的約定，以及本案實(shí)際的違約事實(shí)。本院確定為按照住宅補(bǔ)償面積（合同約定605平方米），參照每月每平米6元的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，自2011年2月23日起計(jì)算至本院確定的交房之日止，雙倍支付過(guò)渡期補(bǔ)助費(fèi)；另按照每月2000元計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，自2011年2月23日起至本判決確定的交房之日止，雙倍支付營(yíng)業(yè)收入損失。
綜上，上訴人劉某某等上訴請(qǐng)求及理由因缺乏事實(shí)及法律依據(jù)，本院均不予支持。上訴人美景公司上訴理由部分符合法律規(guī)定，本院予以采納，但其上訴請(qǐng)求因與本院查明的事實(shí)不符，而不予支持。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，但對(duì)損失數(shù)額的認(rèn)定存在不當(dāng)，本院依法予以糾正。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（三）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:
一、維持老河口人民法院（2013）鄂老河口民初字第02750號(hào)民事判決第一項(xiàng)、第二項(xiàng)；
二、撤銷(xiāo)老河口人民法院（2013）鄂老河口民初字第02750號(hào)民事判決第三項(xiàng)、第四項(xiàng)；
三、上訴人老河口市美景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效后60日內(nèi)支付上訴人劉某某、劉某某、劉某某、劉某某、劉某某、劉清華相應(yīng)損失（自2011年2月23日起至本判決確定的交付房屋之日止，按照605平方米住宅每月每平方米12元標(biāo)準(zhǔn)賠償補(bǔ)助費(fèi)，并按照每月4000元標(biāo)準(zhǔn)賠償營(yíng)業(yè)損失）；
四、駁回上訴人劉某某、劉某某、劉某某、劉某某、劉某某、劉清華其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費(fèi)33200元，訴訟保全費(fèi)5000元，二審上訴人劉某某等交納45041元，上訴人美景公司交納18300元。一、二審合計(jì)101541元，由上訴人劉某某、劉某某、劉某某、劉某某、劉某某、劉清華負(fù)擔(dān)63241元，上訴人美景公司負(fù)擔(dān)38300元。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，按照雙方于2009年8月24日簽訂的《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》約定交付還建房屋的時(shí)間為簽訂協(xié)議起18個(gè)月，即2011年2月23日約定交付期限屆滿(mǎn)。但至約定交付還建房屆滿(mǎn)時(shí)，上訴人美景公司尚不能夠滿(mǎn)足交付房屋條件，即已屬違約。按照上訴人美景公司自己證實(shí)的竣工驗(yàn)收時(shí)間和通知交付房屋的時(shí)間也拖延至了2012年12月25日。故上訴人美景公司存在延期交房的違約事實(shí)本院予以認(rèn)定。第一、關(guān)于違約的時(shí)間，上訴人美景公司認(rèn)為只能從約定期限屆滿(mǎn)計(jì)算至2012年12月25日通知交付房屋之日止。而上訴人劉某某等則認(rèn)為因房屋存在不符合合同約定的情形，亦未通知其收房，故逾期交房屬持續(xù)至今。本院認(rèn)為，2012年11月28日，上訴人美景公司承建的還建房屋確實(shí)辦理了竣工驗(yàn)收及驗(yàn)收備案，符合法律規(guī)定的房屋竣工交付標(biāo)準(zhǔn)。但是，通過(guò)原審查明確定的事實(shí)，本案訴爭(zhēng)的房屋水、電、閉路、電線、樓梯、護(hù)欄、推拉窗等約定的設(shè)施并未安裝和完善。該狀態(tài)既不符合協(xié)議約定，也不能保障居住者的基本生活條件。故此，上訴人美景公司主張其在2012年12月25日已具備向上訴人劉某某等交付約定還建房的主張，與本院查明事實(shí)不符，依法不能成立。加之上訴人美景公司對(duì)原審判決其完善上述約定設(shè)施安裝的裁判并未提出上訴，應(yīng)視為其對(duì)該事實(shí)的認(rèn)可。故此，對(duì)逾期交付房屋的時(shí)間，應(yīng)自2011年2月23日起至本院確定的交付符合約定房屋之日止。第二、關(guān)于賠償違約金標(biāo)準(zhǔn)及依據(jù)，雙方《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》第十一條約定“若一方違約，按合同標(biāo)的承擔(dān)雙倍法定違約金，乙方（上訴人張建華等）有權(quán)追索因拆遷造成的一切經(jīng)濟(jì)損失”。針對(duì)該約定中的“標(biāo)的”含義，上訴人張建華等主張為拆遷房屋的總價(jià)值即為約定標(biāo)的，上訴人美景公司主張物價(jià)部門(mén)規(guī)定過(guò)渡期的補(bǔ)償費(fèi)即為約定標(biāo)的。雙方各執(zhí)一詞，無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn)，應(yīng)屬雙方對(duì)違約金約定不明?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第一百一十三條 ?規(guī)定“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合規(guī)定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失”。上訴人劉某某等訴請(qǐng)賠償違約金的理由及計(jì)算方法為“雙方合同標(biāo)的應(yīng)為上訴人美景公司購(gòu)買(mǎi)其705平方米房屋和其購(gòu)買(mǎi)上訴人美景公司之和，即1410平方米房屋，雙倍即2820平方米房屋的違約，該房屋市值約6000000元以上，僅請(qǐng)求支持3000000元違約金”。上訴人劉某某等請(qǐng)求的違約金的計(jì)算方法和理由顯然與法律規(guī)定不符。加之，本案的法律關(guān)系為拆遷補(bǔ)償合同，雙方選擇的為拆一還一就地還房的方式，現(xiàn)還建房屋已經(jīng)竣工，但因逾期及約定事項(xiàng)未完成而導(dǎo)致美景公司不能履行交房手續(xù)。逾期交房期間造成損失應(yīng)為上訴人劉某某等實(shí)際產(chǎn)生損失，并應(yīng)由上訴人美景公司負(fù)擔(dān)?；诒景负贤P(guān)系的性質(zhì)，因上訴人美景公司的逾期還房，導(dǎo)致的將是上訴人劉某某等在補(bǔ)償過(guò)渡期支出租房損失及營(yíng)業(yè)用房的經(jīng)營(yíng)收入損失。對(duì)此損失賠償標(biāo)準(zhǔn)雙方并未在合同中約定。參照襄價(jià)服字（2006）117號(hào)《關(guān)于老河口市城市房屋拆遷補(bǔ)償補(bǔ)助費(fèi)有關(guān)問(wèn)題的批復(fù)》第二條規(guī)定，對(duì)臨時(shí)安置補(bǔ)償費(fèi)逾期1年以上的，補(bǔ)助費(fèi)按每月每平方米6元的標(biāo)準(zhǔn)支付。關(guān)于非住宅的超期過(guò)渡補(bǔ)助費(fèi)，該批復(fù)并未明確。原審法院結(jié)合上訴人劉某某非住宅房屋面積及座落地段和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)收入水平，確定每月租金為2000元并無(wú)不當(dāng)，本院予以確認(rèn)。原審判決計(jì)算損失的期限及依據(jù)與二審查明確定不符，故原審法院對(duì)損失的確定數(shù)額本院不予采納，應(yīng)予以糾正。對(duì)上訴人美景公司逾期交付還建房而造成過(guò)渡期超期補(bǔ)助費(fèi)及營(yíng)業(yè)收入損失，結(jié)合雙方對(duì)違約責(zé)任的約定，以及本案實(shí)際的違約事實(shí)。本院確定為按照住宅補(bǔ)償面積（合同約定605平方米），參照每月每平米6元的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，自2011年2月23日起計(jì)算至本院確定的交房之日止，雙倍支付過(guò)渡期補(bǔ)助費(fèi)；另按照每月2000元計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，自2011年2月23日起至本判決確定的交房之日止，雙倍支付營(yíng)業(yè)收入損失。
綜上，上訴人劉某某等上訴請(qǐng)求及理由因缺乏事實(shí)及法律依據(jù)，本院均不予支持。上訴人美景公司上訴理由部分符合法律規(guī)定，本院予以采納，但其上訴請(qǐng)求因與本院查明的事實(shí)不符，而不予支持。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，但對(duì)損失數(shù)額的認(rèn)定存在不當(dāng)，本院依法予以糾正。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（三）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:

一、維持老河口人民法院（2013）鄂老河口民初字第02750號(hào)民事判決第一項(xiàng)、第二項(xiàng)；
二、撤銷(xiāo)老河口人民法院（2013）鄂老河口民初字第02750號(hào)民事判決第三項(xiàng)、第四項(xiàng)；
三、上訴人老河口市美景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效后60日內(nèi)支付上訴人劉某某、劉某某、劉某某、劉某某、劉某某、劉清華相應(yīng)損失（自2011年2月23日起至本判決確定的交付房屋之日止，按照605平方米住宅每月每平方米12元標(biāo)準(zhǔn)賠償補(bǔ)助費(fèi)，并按照每月4000元標(biāo)準(zhǔn)賠償營(yíng)業(yè)損失）；
四、駁回上訴人劉某某、劉某某、劉某某、劉某某、劉某某、劉清華其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費(fèi)33200元，訴訟保全費(fèi)5000元，二審上訴人劉某某等交納45041元，上訴人美景公司交納18300元。一、二審合計(jì)101541元，由上訴人劉某某、劉某某、劉某某、劉某某、劉某某、劉清華負(fù)擔(dān)63241元，上訴人美景公司負(fù)擔(dān)38300元。

審判長(zhǎng)：蘇軼
審判員：彭云飛
審判員：劉雯莉

書(shū)記員：岳偉峰