原告：劉某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍所在地江蘇省邳州市。
　　委托訴訟代理人：王莉，上海君樂律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：劉雪芹，上海君樂律師事務(wù)所律師。
　　被告：殷某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍所在地江蘇省無錫市。
　　原告劉某與被告殷某房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法適用普通程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告委托訴訟代理人王莉到庭參加訴訟。被告殷某經(jīng)本院依法傳喚，無正當(dāng)理由未到庭，故本院依法缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　劉某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、判令劉某與殷某簽訂的《房屋租賃合同》于2016年2月22日解除；2、判令殷某返還劉某租賃保證金2,600元；3、判令殷某返還劉某已支付租金5,600元；4、判令殷某承擔(dān)裝修損失125,290元。事實(shí)與理由：劉某與殷某于2015年3月17日簽訂《房屋租賃合同》，約定殷某將位于上海市嘉定區(qū)臨夏路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋(以下稱系爭(zhēng)房屋)租賃給劉某，租賃期限自2015年3月21日至2017年3月20日止，租金為每月2,600元，6個(gè)月為一期支付，租賃保證金2,600元。同日，劉某向殷某支付2015年3月至2015年9月租金15,600元及租賃保證金2,600元。同年8月底，殷某因手頭緊要求劉某先行支付第二期租金15,600元，劉某以銀行轉(zhuǎn)賬的方式先行向殷某支付了5,600元。2015年9月初，劉某接到房東張梅芳通知，張梅芳表示要出售系爭(zhēng)房屋，要求殷某于2016年2月22日前搬離。劉某為此聯(lián)系殷某，殷某稱會(huì)解決房東售房問題，但此后無法再與殷某取得聯(lián)系。因殷某未將劉某支付的10月起的租金交付張梅芳，劉某無奈之下只得應(yīng)房東張梅芳的要求將2015年10月至2016年2月的租金支付給張梅芳。劉某為維護(hù)自身合法權(quán)益，故涉訴。
　　殷某未作答辯。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2015年3月17日，殷某(甲方、出租方)、劉某(乙方、承租方)及案外人上海滬居房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司江橋二村(丙方、居間方)簽訂《房屋租賃合同》，合同約定甲方將系爭(zhēng)房屋出租給乙方，租賃期限為2年，自2015年3月21日起至2017年3月20日止；租金為每月2,600元，6個(gè)月為一期支付，第一期租金乙方應(yīng)于2015年3月21日前付清，以后每期租金支付時(shí)間應(yīng)為該期首月的5日前；乙方需支付給甲方租賃保證金2,600元；本合同生效后，甲、乙雙方應(yīng)當(dāng)誠意履行，如任何一方未按本合同的約定履行，本合同另行特別約定相關(guān)責(zé)任的，從其約定，本合同沒有特別約定相關(guān)責(zé)任的，經(jīng)另一方書面催告后仍不履行的，其行為視作根本性違約，守約方有權(quán)單方面解除本合同，且違約方須支付守約方違約金，違約金數(shù)額為月租金的一倍，若甲方違約，且乙方已經(jīng)按本合同約定對(duì)該房屋進(jìn)行裝修、添附的，則甲方除需按本條承擔(dān)違約責(zé)任外，還需支付乙方裝修、添附補(bǔ)償費(fèi)，裝修、添附補(bǔ)償費(fèi)數(shù)額以乙方出示的相關(guān)付款憑證為準(zhǔn)。同日，劉某向殷某支付2015年3月至2015年9月房租15,600元及租賃保證金2,600元，共計(jì)18,200元，殷某出具收據(jù)確認(rèn)收到上述款項(xiàng)。2015年4月20日，系爭(zhēng)房屋的權(quán)利人張梅芳與殷某簽訂《房屋租賃協(xié)議》一份，約定張梅芳將系爭(zhēng)房屋出租給殷某，租賃期限自2015年4月1日至2016年3月31日。2015年8月29日，劉某應(yīng)殷某的要求向其支付5,600元用于支付2015年10月至11月的房租。2015年9月初，劉某收到張梅芳通知，表示因張梅芳要賣房，要求劉某一家于2016年2月22日搬離系爭(zhēng)房屋，另張梅芳表示已收到劉某支付的2015年10月至2015年12月的房租。后劉某于2016年2月22日搬離系爭(zhēng)房屋。因劉某始終無法與殷某取得聯(lián)系，故起訴來院。
　　另查，2015年3月20日，劉某與案外人上海偉瞰樓宇科技有限公司(以下稱偉瞰公司)簽訂《智能家居系統(tǒng)工程建設(shè)合同書》，由劉某委托偉瞰公司對(duì)系爭(zhēng)房屋進(jìn)行智能家居工程施工，劉某為此向偉瞰公司支付工程款8萬元。2015年3月25日，劉某與案外人上海炳馭裝飾工程有限公司(以下稱炳馭公司)簽訂《裝飾裝修工程施工合同》，由劉某委托炳馭公司對(duì)系爭(zhēng)房屋進(jìn)行裝修，劉某為此向炳馭公司支付工程款146,900元。
　　審理中，劉某表示與殷某簽訂租賃合同時(shí)并未知曉張梅芳與殷某間的租賃合同關(guān)系，直至張梅芳向其發(fā)送搬離通知時(shí)才得知殷某系向其轉(zhuǎn)租系爭(zhēng)房屋。另因殷某自2015年10月起未向張梅芳支付后續(xù)租金，其應(yīng)張梅芳的要求將2015年10月起的租金直接支付給張梅芳，目前系爭(zhēng)房屋已由張梅芳另行出售他人。
　　本院認(rèn)為，承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，超過部分約定無效。本案中，張梅芳與殷某簽訂的合同期限自2015年4月1日至2016年3月31日，因此殷某與劉某簽訂的《房屋租賃合同》中超出2016年3月31日的期限應(yīng)為無效。合同部分無效，不影響其他部分的效力。因目前劉某已搬離系爭(zhēng)房屋，故不存在房屋返還問題，殷某應(yīng)將收取的租賃保證金2,600元返還劉某。關(guān)于租金，因殷某未按時(shí)向房東張梅芳支付租金，劉某直接將租金支付至張梅芳，張梅芳亦確認(rèn)收到劉某支付的2015年10月至12月的租金，故劉某要求殷某返還租金5,600元的，于法有據(jù)，本院予以支持。關(guān)于裝修損失，因殷某在明知其與張梅芳簽訂租賃協(xié)議約定租賃期限至2016年3月31日的情況下，擅自與劉某簽訂超出該租賃期限的租賃合同，且未將系爭(zhēng)房屋的權(quán)利人情況告知?jiǎng)⒛?，?dǎo)致超過剩余租期的約定無效，存在過錯(cuò)，應(yīng)對(duì)劉某的裝飾裝修損失承擔(dān)責(zé)任。鑒于目前系爭(zhēng)房屋內(nèi)的裝飾裝修價(jià)值已不具備評(píng)估鑒定條件，故本院結(jié)合劉某提交的相關(guān)合同及付款憑證并考慮裝修物的折舊等因素，酌情確定殷某應(yīng)向劉某賠償裝修損失金額為10萬元。審理中，殷某經(jīng)傳票傳喚無正當(dāng)理由未到庭，系無視法律的行為，應(yīng)視為其放棄答辯、質(zhì)證和舉證的權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十六條、第五十八條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第九條、第十五條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：
　　一、確認(rèn)原告劉某與被告殷某簽訂的《房屋租賃合同》中超過2016年3月31日部分的租賃期限無效；
　　二、被告殷某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告劉某房屋租金5,600元；
　　三、被告殷某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告劉某租賃保證金2,600元；
　　四、被告殷某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告劉某裝修損失10萬元；
　　五、原告劉某的其余訴訟請(qǐng)求不予支持。
　　負(fù)有金錢給付義務(wù)的當(dāng)事人如未按本判決履行金錢給付義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案受理費(fèi)2,970元，由原告劉某負(fù)擔(dān)563元，被告殷某負(fù)擔(dān)2,407元(被告負(fù)擔(dān)之款應(yīng)于本判決生效后七日內(nèi)交付本院)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。

審判員：宗小時(shí)

書記員：張開紅