原告（執(zhí)行案外人）：劉某某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省宜昌市夷陵區(qū)。委托訴訟代理人：盧強，湖北前鋒律師事務所律師。被告（申請執(zhí)行人）：宜昌美奧快速電梯銷售有限公司，統(tǒng)一社會信用代碼91420500788194014L，住所地宜昌市西陵區(qū)解放路52號。法定代表人：周毓冰，該公司總經理。委托訴訟代理人：韓兵，宜昌市西陵區(qū)問鼎法律服務所法律服務工作者。第三人（被執(zhí)行人）：宜昌大都天惠房地產開發(fā)有限公司，統(tǒng)一社會信用代碼91420500562707630U，住所地宜昌市深圳路18-6號。法定代表人：李梅，該公司董事長。委托訴訟代理人：王藝，女，該公司員工。委托訴訟代理人：陳敏，男，該公司員工。

原告劉某某向本院提出訴訟請求：1.確認劉某某與大都公司簽訂的買賣宜昌市伍家崗區(qū)××—××—××層××號（產籍號為03—0038—0371—000101）房屋的《宜昌市商品房買賣合同》合法有效，房屋歸劉某某所有；2.大都公司協(xié)助劉某某辦理該房屋的產權過戶登記手續(xù)；3.停止對該房屋的強制執(zhí)行，并解除查封；4.被告承擔本案訴訟費用。事實與理由：2013年4月30日，劉某某與大都公司簽訂《宜昌市商品房買賣合同》，購買位于宜昌市伍家崗區(qū)××—××—××層××號房屋，總價款2685998元。合同簽訂后，劉某某向大都公司支付購房款1385998元，并通過銀行按揭貸款方式向大都公司支付130萬元，付清了全部購房款。2013年5月13日辦理了商品房預告登記。2014年2月17日，大都公司將房屋交付給劉某某使用至今。美奧公司因與大都公司買賣合同糾紛一案，向宜昌市三峽壩區(qū)人民法院申請查封了劉某某的上述房屋，2017年12月13日，劉某某對上述執(zhí)行標的提出異議，法院作出（2017）鄂0591執(zhí)異28號執(zhí)行異議裁定，駁回了劉某某的異議，劉某某故向法院提起訴訟。被告美奧公司辯稱，1.案涉房屋至今并未登記到劉某某名下，其要求確認房屋歸其所有無法律依據(jù)；2.劉某某要求大都公司協(xié)助其辦理房屋產權過戶登記手續(xù)系房屋買賣合同審理范圍，不應在執(zhí)行異議案件中處理；3.《中華人民共和國物權法》規(guī)定：預告登記后，自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。劉某某從2013年5月辦理預告登記至法院2015年9月查封，已過三個月期限，該預告登記已失效，不應排除執(zhí)行。請求駁回劉某某的全部訴訟請求。第三人大都公司對劉某某訴稱的事實和訴訟請求均無異議。當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質證。對當事人無爭議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。對有爭議的證據(jù)和事實，本院認定如下：2013年4月30日，劉某某及其妻子韓敏與大都公司簽訂《宜昌市商品房買賣合同》，約定劉某某、韓敏購買大都公司開發(fā)建設的宜昌市伍家崗區(qū)中南路竹濤路南側大都上善谷小區(qū)S2幢—1—2層000101號（產籍號03—0038—0371—000101）商品房，商品房用途為商業(yè)營業(yè)用房，單價9836.3元，總價款2685998元，并約定大都公司應當在商品房交付使用之日起60日內將符合辦理房屋權屬登記的資料提交產權部門辦理房屋產權證書，因出賣人的責任造成買受人在商品房交付后90日內不能辦理房地產權屬證書的，雙方同意按補充協(xié)議約定執(zhí)行。補充協(xié)議第五條約定乙方（劉某某、韓敏）以貸款方式購買房屋，該房屋的產權登記手續(xù)委托甲方（大都公司）或甲方指定代辦單位統(tǒng)一辦理；并約定因甲方原因導致該房屋未能在產權轉移登記后90日內取得房屋權屬證書，每逾期一日，甲方按照購房款總額的千分之三向乙方支付違約金，雙方繼續(xù)履行合同和本補充協(xié)議。2013年5月13日，大都公司與劉某某、韓敏在宜昌市房屋交易與產權管理處辦理了預告登記，劉某某、韓敏為預告登記權利人。2013年4月8日，韓敏賬戶轉賬支付購房款10萬元給大都公司；2013年5月7日，韓敏賬戶再轉賬支付購房款1285998元給大都公司；2013年5月10日，劉某某、韓敏與中國建設銀行股份有限公司三峽分行簽訂《個人住房（商業(yè)用房）借款合同》，向該行借款130萬元，約定借款期限120個月，從2014年1月20日至2024年1月20日止，并約定合同項下的抵押財產為案涉房屋，該行于2014年2月8日將款項發(fā)放給劉某某后，劉某某支付至大都公司，劉某某向銀行償還貸款至今。2014年2月17日，大都公司將房屋交付給劉某某使用至今，劉某某將房屋部分出租，部分用于存放個人生活用品。大都公司至今未能為劉某某協(xié)助辦理不動產權屬證書。同時查明，2015年11月3日，本院對美奧公司與大都公司服務合同糾紛一案，作出（2015）鄂三峽民初字第00629號民事判決，判令大都公司在判決生效之日起十日內支付美奧公司價款439992元及違約金22000元。同日，本院對美奧公司與大都公司買賣合同糾紛一案，作出（2015）鄂三峽民初字第00630號民事判決，判令大都公司在判決生效之日起十日內支付美奧公司價款1237000元及違約金61850元。二案的案件受理費和保全費均由大都公司負擔。在該二案訴訟過程中，美奧公司向法院提出財產保全申請，本院據(jù)此作出（2015）鄂三峽民初字第00629—1號和（2015）鄂三峽民初字第00630—1號民事裁定書，于2015年9月8日查封大都公司開發(fā)的位于宜昌市伍家崗區(qū)中南路46號附16（產籍號為03—0038—0371—000101）和中南路46號附5（產籍號為03—0038—0370—000101）的房屋。上述判決書發(fā)生法律效力后，大都公司未能履行支付義務，美奧公司于2016年1月4日向本院申請強制執(zhí)行，本院以（2016）鄂0591執(zhí)11號、13號予以立案。另查明，2017年12月13日，劉某某向本院提出書面異議，要求解除對該房產的查封。本院審查后作出（2017）鄂0591執(zhí)異28號執(zhí)行裁定:認為大都公司系房地產開發(fā)企業(yè)，劉某某雖然在本院查封之前與大都公司簽訂了書面買賣合同，足額支付了價款，占有了該房屋，但該房屋仍登記在被執(zhí)行人名下，且系商業(yè)用房而并非用于居住，所以劉某某的異議理由不能成立。故駁回劉某某的異議。還查明，劉某某、韓敏在宜昌市房屋交易與產權管理處和宜昌市夷陵區(qū)不動產登記中心名下均無住房登記。
原告劉某某與被告宜昌美奧快速電梯銷售有限公司（以下簡稱美奧公司）、第三人宜昌大都天惠房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱大都公司）案外人執(zhí)行異議之訴一案，本院于2018年1月8日立案后，依法適用普通程序于2018年2月23日公開開庭進行了審理。原告的委托訴訟代理人盧強、被告美奧公司的委托訴訟代理人韓兵、第三人大都公司的委托訴訟代理人王藝到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

本院認為，本案爭議的焦點是劉某某對于案涉房屋是否享有排除強制執(zhí)行的民事權利。根據(jù)《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《執(zhí)行異議規(guī)定》）第二十八條：“金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記”，本案所涉的位于宜昌市伍家崗區(qū)××路南側大都××小區(qū)××—××—××層××（現(xiàn)房××為宜昌市××附××號，產籍號03—0038—0371—000101）門面房屋，在法院查封前，劉某某已與大都公司簽訂了《宜昌市商品房買賣合同》，支付了房屋的全部價款，實際占有、使用了該房屋，據(jù)該買賣合同向銀行辦理了抵押借款并償還借款本息至今，在房產部門辦理了預告登記，雙方的《宜昌市商品房買賣合同》合法有效，且劉某某和大都公司對于未能辦理房屋產權過戶登記的原因均承認系因大都公司資金困難未繳納稅費所致，并非劉某某自身原因，根據(jù)《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十八條和最高人民法院《關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定》第十七條的規(guī)定，劉某某對于該房屋享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益。關于劉某某要求將該房屋確認歸其所有及要求大都公司為其辦理產權過戶手續(xù)的問題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十二條第二款規(guī)定：案外人同時提出確認其權利的訴訟請求的，人民法院可以在判決中一并作出裁判。劉某某依法可在本案中提出確權之訴，但《宜昌市商品房買賣合同》是劉某某、韓敏共同與大都公司所簽，付款亦是二人共同行為，如將房屋確認歸劉某某獨自所有，必然會導致對韓敏民事權利的侵害，本院對劉某某的該項訴訟請求在本案中不予支持。協(xié)助辦理房屋產權過戶屬劉某某要求大都公司履行買賣合同中約定的合同義務，不屬本案審理范圍，本案不予處理。美奧公司的此項辯稱意見本院予以支持。關于美奧公司提出大都公司系房地產開發(fā)企業(yè)，應適用《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十九條的問題，本院認為，第二十九條規(guī)定：“金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十?！钡诙藯l、第二十九條雖然適用于不同的情形，但如果被執(zhí)行人為房地產開發(fā)企業(yè)，且被執(zhí)行的不動產為登記于其名下的商品房，同時符合“登記在被執(zhí)行人名下的不動產”與“登記在被執(zhí)行的房地產開發(fā)企業(yè)名下的商品房”兩種情形，第二十八條與第二十九條適用上產生競合，兩個條款可選擇適用，劉某某的情形雖然不符合第二十九條的規(guī)定，但其符合第二十八條的規(guī)定，仍可以根據(jù)第二十八條主張排除執(zhí)行。關于劉某某主張其已預告登記，可排除執(zhí)行異議，美奧公司認為預告登記已失效的問題，《執(zhí)行異議規(guī)定》第三十條規(guī)定：“金錢債權執(zhí)行中，對被查封的辦理了受讓物權預告登記的不動產，受讓人提出停止處分異議的，人民法院應予支持；符合物權登記條件，受讓人提出排除執(zhí)行異議的，應予支持”，該規(guī)定賦予了已辦理預告登記物權人對于強制執(zhí)行的排除，劉某某2013年5月13日辦理預告登記，《中華人民共和國物權法》第二十條規(guī)定“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發(fā)生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效?！贝蠖脊舅弁恍^(qū)的其他房屋在2014年7月已辦理了房屋所有權登記，而案涉房屋未辦理不動產登記，顯屬能進行不動產登記而未申請登記，預告登記現(xiàn)已失效。本案不能適用《執(zhí)行異議規(guī)定》第三十條規(guī)定，美奧公司的相關辯稱意見本院予以采納。綜上，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條、《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十二條規(guī)定，判決如下：一、解除對坐落于宜昌市伍家崗區(qū)中南路46號附16（合同地址為宜昌市伍家崗區(qū)中南路竹濤路南側大都上善谷小區(qū)S2幢—1—2層000101號，產籍號03—0038—0371—000101）房屋的查封，停止對該房屋的執(zhí)行。二、駁回原告劉某某的其他訴訟請求。案件受理費28288元，由劉某某負擔3288元，宜昌美奧快速電梯銷售有限公司負擔12500元，宜昌大都天惠房地產開發(fā)有限公司負擔12500元。如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省宜昌市中級人民法院。