劉某某
上海綠地集團牡丹江置業(yè)有限公司
郭冬梅（黑龍江國大律師事務所）
王秋菊（黑龍江國大律師事務所）

原告劉某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住所地黑龍江省牡丹江市東安區(qū)，戶籍地河北省邯鄲市邯山區(qū)。
被告上海綠地集團牡丹江置業(yè)有限公司，住所地黑龍江省牡丹江市東安區(qū)太平路117號上海印象3號樓。
法定代表人樊華，男，該公司總經(jīng)理。
委托代理人郭冬梅，黑龍江國大律師事務所律師。
委托代理人王秋菊，黑龍江國大律師事務所律師。
原告劉某某與被告上海綠地集團牡丹江置業(yè)有限公司（綠地公司）商品房銷售合同糾紛一案，本院于2015年4月29日立案受理后，依法由代理審判員穆海東獨任審判，于2015年5月25日、2015年6月4日公開開庭進行了審理。2015年7月13日，本案轉為普通程序，依法組成合議庭，于2015年10月15日、2016年3月1日公開開庭進行了審理，原告劉某某、被告綠地公司的委托代理人王秋菊到庭參加訴訟。經(jīng)本院院長批準，本案延長審限六個月。經(jīng)牡丹江市中級人民法院審批，本案延長審限三個月。本案現(xiàn)已審理終結。
本案的爭議焦點:被告是否應當給付原告逾期交房違約金及具體金額的確定。
審理中原告劉某某為支持其主張，向法庭舉證如下:
證據(jù)一，國際花都交房通知書一份、延期交房諒解備忘錄一份、錄音光盤一份、錄音證據(jù)文字說明一份、牡丹江市房產(chǎn)局文件一份、驗收答復兩份。意在證明:訴爭房屋未經(jīng)驗收不符合交房條件。
被告綠地公司對此份證據(jù)有異議，認為:訴爭房屋已經(jīng)驗收，符合雙方簽訂商品房買賣合同中關于訴爭房屋的交付條件，且在商品房買賣合同中并沒有約定交付的商品房必須經(jīng)過備案竣工驗收，竣工驗收備案是行政管理機關對建設單位的一種管理形式，與原、被告之間的民事行為沒有關系。
本院認為:此份證實為合法有效的證據(jù)，能夠證實訴爭房屋未經(jīng)竣工驗收備案，故本院對此份證據(jù)欲證明的問題予以確認。
證據(jù)二，商品房買賣合同一份、銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票一份。意在證明:原、被告簽訂了商品房買賣合同，原告交付了購房首付款89183元，辦理了按揭貸款20萬元。
被告綠地公司對此份證據(jù)無異議。
本院認為:此份證據(jù)為合法有效的書證，具有證據(jù)的客觀真實性，且被告對此份證據(jù)沒有異議，故本院對此份證據(jù)予以采信。
審理中被告綠地公司為支持其主張，向法庭舉證如下:
證據(jù)一，工程竣工驗收報告一份。意在證明:訴爭房屋系國際花都二期工程已在2012年12月30日驗收合格，符合原、被告雙方簽訂的商品房買賣合同中約定的房屋交付條件。
原告劉某某對此份證據(jù)有異議，認為訴爭房屋未經(jīng)消防、城市規(guī)劃等部門的驗收。
本院認為:此份證據(jù)僅能證實訴爭房屋經(jīng)過部分驗收，不能證實房屋符合交付條件，故本院對此份證據(jù)欲證明的問題不予確認。
證據(jù)二，商品房買賣合同一份、國有建設用地使用權出讓合同一份、牡丹江市國土資源局出具的土地出讓金專用票據(jù)六張。意在證明:被告已經(jīng)按照合同約定的時間全額繳納土地出讓金，政府應當在2010年7月30日之前交付國際花都項目所在地塊的全部土地，但直到2013年8月份才將土地交付給被告，導致整體項目不能如期辦理備案手續(xù)。
原告劉某某對此份證據(jù)有異議，認為:該合同第九條并沒有約定因市政原因違約交房責任，只要違約就應按該合同第九條履行，且市政因素與原告無關。
本院認為:此份證據(jù)中的商品房買賣合同能夠證明原告在被告處購買房屋的事實，本院對此事實予以確認。國有建設用地使用權出讓合同、土地出讓金專用票據(jù)結合被告出具的證據(jù)三、四，能夠證明因拆遷補償原因牡丹江市國土資源局延期交付土地的事實，本院對此事實予以確認。
證據(jù)三，牡丹江市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管理委員會出具的國際花都綠地世紀城項目的購房款未付清欠據(jù)一份、春香狗肉館拆遷補償?shù)那闆r說明一份、收條13份。意在證明:國際花都項目所在地塊的拆遷歷經(jīng)2011年、2012年，直至2013年8月才結束，是市政因素直接影響了國際花都項目的建設進度，延誤竣工備案等手續(xù)的完成，根據(jù)雙方簽訂的商品房買賣合同約定系被告免責事由。
原告劉某某對此份證據(jù)有異議，認為:市政因素與原告無關，雙方簽訂的商品房買賣合同中第八條約定如遇特殊原因或市政因素出賣人可據(jù)實予以延期，但沒有約定該商品房未經(jīng)驗收合格就可以交付買受人使用，該合同中第九條沒有提到第八條特殊原因，違約期限應以原告訴請為準。
本院認為:此份證據(jù)結合被告證據(jù)四能夠證實因拆遷補償原因牡丹江市國土資源局延期交付土地的事實,故本院對此份證據(jù)予以采信。
證據(jù)四，牡丹江市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)管理委員會出具的情況說明一份。意在證明:因政府的原因逾期交付土地導致被告逾期交工。
原告劉某某對此份證據(jù)有異議，認為春香狗肉館屬于國際花都一期，但原告購買的是國際花都二期，此份證據(jù)與原告無關。
本院認為:此份證據(jù)能夠證實因拆遷補償原因牡丹江市國土資源局延期交付土地的事實,故本院對此份證據(jù)予以采信。
根據(jù)當事人舉證、質(zhì)證、法庭調(diào)查及本院對上述證據(jù)的認證意見，本院確認本案事實如下:
2012年4月7日，原告劉某某與被告綠地公司簽訂商品房買賣合同，原告劉某某購買被告開發(fā)建設的位于牡丹江市東安區(qū)國際花都二期的房屋，該合同約定:“……第三條:買受人所購商品房的基本情況。買受人購買的商品房為第X幢X單元XXXXXX號房屋。該商品房建筑面積81.46平方米?！谒臈l:計價與價款。按建筑面積計算該商品房單價為人民幣3550元，總金額人民幣貳拾捌萬玖仟壹佰捌拾叁元整?！诎藯l:交付期限。出賣人應當在2013年9月30日前，依照國家和地方人民政府的有關規(guī)定，將經(jīng)驗收合格的，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用。如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實予以延期:……2.政策法規(guī)或者行政命令的改變、市政因素、文物考古、挖掘等非賣方能力所及的情況而導致預期交付的?！诰艞l:出賣人逾期交房的違約責任?！?）逾期超過180日后，……。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之一的違約金?！痹鎰⒛衬辰患{購房款289183元。被告于2013年4月通知原告接收房屋，但原告以該房屋尚未經(jīng)過竣工驗收為由至今拒絕接收房屋。
國際花都項目二期地塊因拆遷補償原因，牡丹江市國土資源局于2013年8月向被告綠地公司交付全部凈地。該工程現(xiàn)未經(jīng)消防部門驗收，未經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督部門竣工備案。
本院認為:本案系原、被告雙方因履行商品房銷售合同過程中產(chǎn)生的爭議，原告要求被告綠地公司承擔逾期交付房屋的違約責任，故本案符合商品房銷售合同糾紛構成要件，案由為商品房銷售合同糾紛。
關于原告要求被告承擔逾期交付違約責任的訴訟請求，本院認為，《中華人民共和國合同法》第四十四條 ?第一款 ?規(guī)定:“依法成立的合同，自成立時生效……。”第一百零七條 ?規(guī)定:“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”本案中，原、被告雙方簽訂的商品房買賣合同是雙方當事人的真實意思表示，不違反法律規(guī)定，該合同合法有效。原告劉某某已履行了合同義務，向被告綠地公司交納了購房款，被告綠地公司具有按合同約定于2013年9月30日前向原告劉某某交付房屋的合同義務。被告抗辯稱，訴爭房屋已經(jīng)通過了設計、建設、施工、監(jiān)理、勘測單位的驗收，符合交付條件，并于2014年4月3日通知原告接收房屋，但原告拒絕接收房屋。對此本院認為，《建設工程質(zhì)量管理條例》第四十九條 ?:“建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，將建設工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案。建設行政主管部門或者其他有關部門發(fā)現(xiàn)建設單位在竣工驗收過程中有違反國家有關建設工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，責令停止使用，重新組織竣工驗收”?！吨腥A人民共和國消防法》第十三條 ?規(guī)定:“按照國家工程建設消防技術標準需要進行消防設計的建設工程竣工，依照下列規(guī)定進行消防驗收、備案:（一）本法第十一條 ?規(guī)定的建設工程，建設單位應當向公安機關消防機構申請消防驗收；（二）其他建設工程，建設單位在驗收后應當報公安機關消防機構備案，公安機關消防機構應當進行抽查。依法應當進行消防驗收的建設工程，未經(jīng)消防驗收或者消防驗收不合格的，禁止投入使用；其他建設工程經(jīng)依法抽查不合格的，應當停止使用?！惫史课蒡炇盏姆秶瑧斠勒债斒氯撕贤s定和法律的強制性規(guī)定。本案中當事人約定:第八條 ?交付期限:出賣人應當在2013年9月30日前，依照國家和地方人民政府的有關規(guī)定，將經(jīng)驗收合格的，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用。……。因此被告交付的房屋除經(jīng)工程質(zhì)量驗收合格后，還應在消防等方面不存在影響使用的障礙。2014年4月3日被告通知原告交房時，消防未經(jīng)過驗收，至今未向本院提供證據(jù)證明消防工程經(jīng)過驗收，故涉訴房屋不具備合同約定的“該商品房經(jīng)驗收合格”的交付條件。原告劉某某未接收房屋符合法律規(guī)定。
關于違約金的給付期限及金額的問題，本院認為，原、被告雙方約定被告于2013年9月30日前將房屋交付給原告，自2013年10月1日至2016年3月1日被告共計逾期交付房屋883天，被告應承擔的違約金為人民幣25535元（289183元×1?×883天）,故本院對此數(shù)額予以確認。被告抗辯稱因政府征收原因延遲交付土地，導致被告延期交付，對此，本院認為，被告同國土資源局簽訂建設用地使用權出讓合同，如因國土資源局的違約行為導致被告的損失，應由被告另行主張權利，同本案不是一個法律關系，故對被告的此項抗辯意見不予支持。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條 ?第一款 ?、第一百零七條 ?、《中華人民共和國消防法》第十三條 ?、《建設工程質(zhì)量管理條例》第四十九條 ?的規(guī)定，判決如下:
被告上海綠地集團牡丹江置業(yè)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)給付原告劉某某2013年10月1日至2016年3月1日的逾期交房違約金人民幣25535元;
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費人民幣438元，由被告上海綠地集團牡丹江置業(yè)有限公司負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省牡丹江市中級人民法院。如在上訴期滿后七日內(nèi)未交納上訴案件受理費，按自動撤回上訴處理。

本院認為:本案系原、被告雙方因履行商品房銷售合同過程中產(chǎn)生的爭議，原告要求被告綠地公司承擔逾期交付房屋的違約責任，故本案符合商品房銷售合同糾紛構成要件，案由為商品房銷售合同糾紛。
關于原告要求被告承擔逾期交付違約責任的訴訟請求，本院認為，《中華人民共和國合同法》第四十四條 ?第一款 ?規(guī)定:“依法成立的合同，自成立時生效……?！钡谝话倭闫邨l ?規(guī)定:“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任?！北景钢校?、被告雙方簽訂的商品房買賣合同是雙方當事人的真實意思表示，不違反法律規(guī)定，該合同合法有效。原告劉某某已履行了合同義務，向被告綠地公司交納了購房款，被告綠地公司具有按合同約定于2013年9月30日前向原告劉某某交付房屋的合同義務。被告抗辯稱，訴爭房屋已經(jīng)通過了設計、建設、施工、監(jiān)理、勘測單位的驗收，符合交付條件，并于2014年4月3日通知原告接收房屋，但原告拒絕接收房屋。對此本院認為，《建設工程質(zhì)量管理條例》第四十九條 ?:“建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，將建設工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案。建設行政主管部門或者其他有關部門發(fā)現(xiàn)建設單位在竣工驗收過程中有違反國家有關建設工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，責令停止使用，重新組織竣工驗收”?！吨腥A人民共和國消防法》第十三條 ?規(guī)定:“按照國家工程建設消防技術標準需要進行消防設計的建設工程竣工，依照下列規(guī)定進行消防驗收、備案:（一）本法第十一條 ?規(guī)定的建設工程，建設單位應當向公安機關消防機構申請消防驗收；（二）其他建設工程，建設單位在驗收后應當報公安機關消防機構備案，公安機關消防機構應當進行抽查。依法應當進行消防驗收的建設工程，未經(jīng)消防驗收或者消防驗收不合格的，禁止投入使用；其他建設工程經(jīng)依法抽查不合格的，應當停止使用?！惫史课蒡炇盏姆秶瑧斠勒债斒氯撕贤s定和法律的強制性規(guī)定。本案中當事人約定:第八條 ?交付期限:出賣人應當在2013年9月30日前，依照國家和地方人民政府的有關規(guī)定，將經(jīng)驗收合格的，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用?！Ｒ虼吮桓娼桓兜姆课莩?jīng)工程質(zhì)量驗收合格后，還應在消防等方面不存在影響使用的障礙。2014年4月3日被告通知原告交房時，消防未經(jīng)過驗收，至今未向本院提供證據(jù)證明消防工程經(jīng)過驗收，故涉訴房屋不具備合同約定的“該商品房經(jīng)驗收合格”的交付條件。原告劉某某未接收房屋符合法律規(guī)定。
關于違約金的給付期限及金額的問題，本院認為，原、被告雙方約定被告于2013年9月30日前將房屋交付給原告，自2013年10月1日至2016年3月1日被告共計逾期交付房屋883天，被告應承擔的違約金為人民幣25535元（289183元×1?×883天）,故本院對此數(shù)額予以確認。被告抗辯稱因政府征收原因延遲交付土地，導致被告延期交付，對此，本院認為，被告同國土資源局簽訂建設用地使用權出讓合同，如因國土資源局的違約行為導致被告的損失，應由被告另行主張權利，同本案不是一個法律關系，故對被告的此項抗辯意見不予支持。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條 ?第一款 ?、第一百零七條 ?、《中華人民共和國消防法》第十三條 ?、《建設工程質(zhì)量管理條例》第四十九條 ?的規(guī)定，判決如下:

被告上海綠地集團牡丹江置業(yè)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)給付原告劉某某2013年10月1日至2016年3月1日的逾期交房違約金人民幣25535元;
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費人民幣438元，由被告上海綠地集團牡丹江置業(yè)有限公司負擔。

審判長：馬瑩
審判員：穆海東
審判員：王鳳敏

書記員：朱婧